研究假設與架構

一、 研究假設

影響住宅價格的因素有很多，有些學者認為住宅建物特徵是影響住宅價格的 主要因素，而區域特徵如地區環境品質與公共設施等，則較不明顯(林祖嘉、林 素菁，1993)。而由第二章的文獻回顧可知，住宅價格不僅受住宅建物特徵的影 響，同時，區域特徵也對同一地區的住宅價格產生影響，意即區域特徵對同一地 區內之住宅價格均有同樣的影響效果，且具有巢狀階層之特性。國外學者以多層 次模式分析建物特徵與區域特徵對住宅價格的影響效果，在實證研究中有關各階 層變數的選取，如Jones (1991b)曾就低階層次變項之建物特徵考量屋齡、面積、

型態、車庫、中央空調等，高階層次變項區域特徵考量地區環境品質等，

Orford(2000)就低階層次變項之建物特徵選取屋齡、面積與型態等，高階層次變 項之區域特徵則採用代表區域特性之聚合調查資料(如失業率、領養老金比率等)，

Orford(2002)也就低階層次變項之建物特徵考量面積、衛浴數目與車庫等，高階 層次變項之區域特徵則考量住宅密度、寧適性、社會階級與種族組合等，Brown and Uyar(2004)則就低階層次變項之建物特徵選取面積，高階層次變項考量平均 旅程時間(median travel time)等。

因國外文獻納為分析住宅價格的解釋變項不一定也為國內影響住宅價格的 重要因素，張金鶚、范垂爐(1993)認為應選取適合風俗民情的解釋變項，使之更

能落實於國內住宅價格之推估。故本文有關解釋變項之選取，亦參考國內傳統住 宅特徵價格模型實證研究中常作為重要之解釋變項，建物特徵包含屋齡、面積、

結構、型態與用途，區域特徵包含人口密度、教育水平與可支配所得，並按其影 響之空間層級，將住宅建物特徵與區域特徵區分為個體層次(micro level)變項及 總體層次(macro level)變項，並以住宅價格總價作為依變項。

上述變項將於本章第三節詳細介紹其操作型定義。綜合上述及本文研究目的，

本研究假設如下：

(一) 、各縣(市)地區之平均住宅價格的差異達到統計上的顯著水準。

各縣(市)地區的平均住宅價格是有差異的，且會因為縣(市)地區的不同而 導致縣(市)地區的平均住宅價格有所差異。

(二) 、縣(市)區域特徵會影響縣(市)地區平均住宅價格。

縣(市)區域特徵「人口密度」、「教育水平」與「可支配所得」越高，則縣 (市)地區的平均住宅價格則越高。

(三) 、住宅建物特徵對住宅價格的影響在各縣(市)間是有所差異的。

在各縣(市)地區中，住宅建物特徵「屋齡」、「面積」、「結構」、「型態」與

「用途」對住宅價格是有影響的，且這些住宅建物特徵在各縣(市)地區間 的影響是有所差異的。

(四) 、將住宅建物特徵設為控制變項後，區域特徵依然影響各縣(市)地區平均住 宅價格。

住宅建物特徵「屋齡」、「面積」、「結構」、「型態」與「用途」等變項被控 制或排除後，區域特徵「人口密度」、「教育水平」與「可支配所得」對各 縣(市)平均住宅價格仍有所影響。

(五) 、縣(市)區域特徵在住宅建物特徵與價格的關係中，將會產生調節效果。

各縣(市)地區區域特徵「人口密度」、「教育水平」與「可支配所得」將會 使得各縣(市)內住宅建物特徵「屋齡」、「面積」、「結構」、「型態」與「用 途」對住宅價格的影響具有調節效果。也就是各縣(市)間住宅特徵對住宅

價格的影響，會因為該縣(市)地區之區域特徵不同，而有大小不一之影 響。

二、 研究架構

依照本研究的文獻回顧以及研究假設，圖3-1 為本研究的研究架構圖。顯示 住宅價格是被住宅建物特徵變項所影響，也被區域特徵變項所影響，並且區域特 徵變項可能調節(moderate)住宅建物特徵變項對住宅價格的影響。

圖3-1 研究架構圖