第六章 結論與建議
第二節 後續研究建議
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第二節 後續研究建議
由於本次時間數列季數為 28 季，從研究結果觀察大約是涵蓋半個租屋市場 週期，因此完整的一個租屋市場週期預測模型還需仰賴後續的普查資料繼續累 積，不斷地修正預測模型。國外之所以有成熟的租金預測指數，乃是透過物業 與租賃業的長年的合作關係取得資料，這部分也是國內較缺乏的合作關係，因 此資料來源也會受到限制。此外研究的時間數列而本次研究的範圍為全國性，
透過政府實價登錄資料的累積，各鄉鎮縣市的租賃資料逐漸量體夠大時，是否 也能透過層級式時間數列，將各地區地理環境條件的差異考量進去，如 Zillow 網站所使用的方式，建置每個鄉鎮縣市都有它適用的 ARIMA 預測模型。
本研究主成分析結果累加貢獻度約近 80%，一般理想是 85%以上的累加貢 獻度，經過減維分析後的主成分還有 85%以上的解釋力，故未來可針對本研究供 給、需求、層面的方式思考，是否還有更適合的普查資料變數可以納入時間序 列的分析，加強主成分分析的累加貢獻度，也可以透過其他方式，如層級分析 法、專家訪談法等多種方法決定指標的權重，適度調整並逐漸加強預警系統的 預測能力，這些皆可成為後續的研究方向之參考。
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參考文獻
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https://www.zillow.com/research/zillow-rent-index-forecast-11461/) 4. StreetEasy
https://streeteasy.com/blog/methodology-streeteasy-price-indices-2/) 5. 永慶房仲網
https://knowhow.yungching.com.tw/article/103 6. 財團法人崔媽媽基金會
https://www.tmm.org.tw/contents/text?id=44
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https://www.ey.gov.tw/File/75CB8904E35AA751?A=C
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10. 包租公獲利退場 由租轉售增 6 成 6(100.4.15 蘋果日報)
https://tw.appledaily.com/finance/daily/20110415/33319656
其他
1. IBM SPSS Statistics Base 22 使用手冊。
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附錄
五種轉軸法主成分分析結果
無轉軸-變動百分比門檻值與燈號呈現結果
無轉軸-3σ法門檻值與燈號呈現結果
無轉軸-理想目標值法門檻值與燈號呈現結果
轉軸法-變動百分比門檻值與燈號呈現結果
轉軸法-3σ法門檻值與燈號呈現結果
轉軸法-理想目標值法門檻值與燈號呈現結果
期末報告回應表
口試委員意見回應表
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五種轉軸法主成分分析結果
最大變異法 直接斜交法 四方最大法 相等最大法 Promax
指標
主成分 主成分 主成分 主成分 主成分
1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7
經常性薪資 .643 -.620 .648 .575 -.519 .605
結婚對數 .815 .852 .813 .833 .953
出生人數 .818 .777 .819 .614 .919
遷入人數 .829 .516 .658 .840 .649 -.501 .917 -.406
遷出人數 .849 .491 .677 .860 .662 -.474 .935
65 歲以上人口數 -.810 .428 .868 .408 -.814 .425 -.886 -.931 .548
房屋稅籍住宅類 平均屋齡 .623 .604 .624 .573 .616
家戶數 .859 -.877 .857 .899 .901
住宅房價指數 .541 -.694 -.464 -.687 .537 -.691 .534 -.638 .425 -.719
地價指數 -.642 -.417 .648 -.405 -.647 -.415 -.560 -.450 -.643 -.401 住宅租金指數 .635 .825 .608 .808 .669
房屋稅籍住宅類 數量 -.598 .420 .494 -.545 .453 -.599 .427 .488 -.586 .506 -.512 .435
使照核發面積 .603 .528 .666 .634 .511 .789 .521 .520
買賣移轉棟數 .466 .527 .508 .461 .537 .458 .443 .407 .431
本季末建築貸款 餘額 .805 .868 .805 .797 .962
本季核貸建築貸 款核准金額 .412 .660 -.614 .444 .643 .692 .575
五大銀行平均基 準利率 -.881 .879 -.882 -.887 -.895
貸款負擔率 .803 -.826 .801 .800 .924
房價所得比 .752 -.768 .752 .771 .811
物價指數 .812 -.831 .805 .766 .891
本季末購置住宅 貸款餘額 .687 .664 .686 .683 .766
本季核貸購置住 宅核准金額 .750 .720 .747 .772 .732
a. 在 9 疊代中收斂循環。 a. 在 42 疊代中收斂循環。 a. 在 8 疊代中收斂循環。 a. 在 20 疊代中收斂循環。 a. 在 9 疊代中收斂循環。
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無轉軸-變動百分比門檻值與燈號呈現結果
指標 界值 紅燈 黃紅燈 綠燈 黃藍燈 藍燈 in1 下界值 27.80% 12.53% -2.74% -18.00% -33.27%
上界值 43.06% 27.80% 12.53% -2.74% -18.00%
in2 下界值 26.97% 12.77% -1.43% -15.62% -29.82%
上界值 41.17% 26.97% 12.77% -1.43% -15.62%
in3 下界值 27.91% 13.08% -1.75% -16.59% -31.42%
上界值 42.75% 27.91% 13.08% -1.75% -16.59%
in4 下界值 27.13% 10.23% -6.67% -23.57% -40.47%
上界值 44.03% 27.13% 10.23% -6.67% -23.57%
in5 下界值 30.84% 12.41% -6.03% -24.47% -42.90%
上界值 49.28% 30.84% 12.41% -6.03% -24.47%
in6 下界值 1.77% 0.57% -0.64% -1.84% -3.05%
上界值 2.98% 1.77% 0.57% -0.64% -1.84%
in7 下界值 15.38% 7.41% -0.56% -8.52% -16.49%
上界值 23.34% 15.38% 7.41% -0.56% -8.525%
in8 下界值 59.13% 27.80% -3.52% -34.85% -66.18%
上界值 90.46% 59.13% 27.804% -3.52% -34.85%
in9 下界值 27.77% 10.83% -6.31% -23.06% -40.00%
上界值 44.72% 27.77% 10.83% -6.31% -23.06%
指標
DATE in1 in2 in3 in4 in5 in6 in7 in8 in9 2010Q3 -8.10% -7.11% -7.09% -14.74% -9.13% -0.17% -10.63% 1.22% -13.61%
2010Q4 14.34% 12.38% 13.30% 17.62% 17.75% -0.14% 9.83% 20.89% 18.30%
2011Q1 -5.74% -4.56% -4.50% 2.52% -9.63% -1.15% -0.67% -37.14% 2.81%
2011Q2 -3.63% -3.76% -3.76% -5.73% -4.02% -0.59% 5.80% -3.10% -5.30%
2011Q3 -1.84% -1.52% -2.62% -1.52% -1.31% 1.55% 7.97% -5.93% -2.34%
2011Q4 -3.75% -5.47% -6.31% -10.68% -1.57% 0.43% 23.32% 23.66% -10.37%
2012Q1 -14.20% -13.41% -14.35% -15.84% -14.49% -0.63% -4.45% -17.48% -17.25%
2012Q2 43.06% 41.17% 42.75% 44.03% 49.28% 0.29% 0.37% 89.21% 44.72%
2012Q3 -6.49% -4.49% -4.50% -6.45% -11.42% -0.70% 1.08% -24.84% -6.75%
2012Q4 -8.10% -10.09% -10.54% -10.11% -3.90% -0.50% 17.74% -0.19% -9.19%
2013Q1 -12.06% -11.11% -11.72% -7.02% -15.14% 1.52% -16.49% -30.38% -6.64%
2013Q2 34.42% 34.28% 35.49% 32.72% 35.57% -0.20% -8.21% 76.91% 31.30%
2013Q3 1.79% 3.26% 3.35% 8.08% -2.15% 0.04% 3.61% -25.63% 7.63%
2013Q4 3.71% 3.08% 3.16% 3.75% 3.96% -0.53% 19.29% 1.94% 3.03%
2014Q1 -18.87% -18.35% -19.28% -20.59% -20.64% -1.15% -10.88% -27.12% -19.49%
2014Q2 9.79% 8.45% 8.56% 13.57% 13.22% 2.98% 2.90% 18.78% 13.48%
2014Q3 -8.29% -7.53% -8.09% -9.65% -9.27% -3.05% -5.08% -15.62% -8.65%
2014Q4 -3.56% -5.04% -5.16% -5.59% -0.38% 1.63% 17.39% 8.96% -6.30%
2015Q1 -15.15% -14.25% -15.12% -14.62% -18.52% -0.83% -9.57% -34.62% -13.97%
2015Q2 8.13% 6.84% 6.86% 6.90% 12.37% 1.57% -3.79% 49.21% 6.79%
2015Q3 -12.45% -11.79% -12.30% -9.80% -14.25% -1.82% -3.25% -36.50% -9.45%
2015Q4 34.17% 31.43% 32.76% 33.43% 40.30% 0.96% 23.34% 90.46% 32.97%
2016Q1 -33.27% -29.82% -31.42% -40.47% -42.90% 0.41% -10.26% -66.18% -40.00%
2016Q2 20.35% 14.51% 18.96% 33.45% 45.99% -1.00% -19.08% 178.54% 31.71%
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無轉軸-理想目標值法門檻值與燈號呈現結果
T 值範圍 [0,0.2] [0.2,0.4] [0.4,0.6] [0.6,0.8] [0.8,1]
燈號 藍燈 黃藍燈 綠燈 黃紅燈 紅燈 狀態 過冷 偏冷 正常 偏熱 過熱
指標
DATE in1 in2 in3 in4 in5 in6 in7 in8 in9 2010Q2 0.636 0.619 0.666 0.661 0.733 0.687 0.156 0.664 0.653 2010Q3 0.479 0.477 0.531 0.414 0.572 0.631 0.000 0.676 0.417 2010Q4 0.735 0.707 0.766 0.666 0.857 0.584 0.129 0.876 0.691 2011Q1 0.618 0.612 0.676 0.708 0.675 0.211 0.119 0.445 0.740 2011Q2 0.548 0.537 0.604 0.609 0.606 0.023 0.202 0.422 0.644 2011Q3 0.514 0.508 0.556 0.585 0.584 0.517 0.323 0.380 0.604 2011Q4 0.446 0.405 0.442 0.414 0.559 0.658 0.704 0.538 0.429 2012Q1 0.197 0.166 0.201 0.188 0.328 0.452 0.614 0.394 0.169 2012Q2 0.844 0.802 0.816 0.717 1.000 0.545 0.621 1.000 0.727 2012Q3 0.705 0.704 0.724 0.605 0.768 0.320 0.642 0.681 0.605 2012Q4 0.542 0.494 0.517 0.442 0.697 0.158 0.988 0.679 0.450 2013Q1 0.319 0.286 0.311 0.340 0.435 0.646 0.609 0.386 0.349 2013Q2 0.878 0.856 0.861 0.782 0.958 0.581 0.452 0.902 0.796 2013Q3 0.917 0.929 0.931 0.927 0.915 0.594 0.515 0.598 0.939 2013Q4 1.000 1.000 1.000 1.000 0.992 0.423 0.867 0.615 1.000 2014Q1 0.565 0.563 0.569 0.586 0.574 0.051 0.630 0.371 0.595 2014Q2 0.748 0.728 0.723 0.803 0.786 1.000 0.687 0.494 0.820 2014Q3 0.578 0.569 0.564 0.627 0.617 0.000 0.585 0.372 0.656 2014Q4 0.510 0.471 0.471 0.536 0.611 0.518 0.915 0.431 0.547 2015Q1 0.235 0.207 0.213 0.309 0.306 0.250 0.702 0.183 0.320 2015Q2 0.360 0.316 0.312 0.401 0.472 0.753 0.626 0.413 0.415 2015Q3 0.153 0.116 0.122 0.262 0.257 0.160 0.563 0.158 0.273 2015Q4 0.652 0.586 0.567 0.688 0.778 0.468 1.000 0.560 0.719 2016Q1 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.600 0.763 0.000 0.000 2016Q2 0.266 0.200 0.235 0.339 0.476 0.274 0.367 0.511 0.342
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
轉軸法-變動百分比門檻值與燈號呈現結果
指標 界值 紅燈 黃紅燈 綠燈 黃藍燈 藍燈 in1 下界值 30.123% 13.29% -3.54% -20.38% -37.21%
上界值 46.96% 30.12% 13.29% -3.54% -20.38%
in2 下界值 33.59% 15.01% -3.57% -22.16% -40.74%
上界值 52.18% 33.59% 15.01% -3.57% -22.16%
in3 下界值 28.12% 14.26% 0.40% -13.46% -27.32%
上界值 41.98% 28.12% 14.26% 0.40% -13.46%
in4 下界值 246.84% 87.72% -71.40% -230.52% -389.64%
上界值 405.96% 246.84% 87.72% -71.40% -230.52%
in5 下界值 27.08% 12.54% -1.99% -16.53% -31.07%
上界值 41.61% 27.08% 12.54% -1.99% -16.53%
in7 下界值 15.16% 7.28% -0.60% -8.48% -16.36%
上界值 23.04% 15.16% 7.28% -0.60% -8.48%
in8 下界值 40.07% 22.89% 5.71% -11.48% -28.66%
上界值 57.25% 40.07% 22.89% 5.71% -11.48%
指標
DATE in1 in2 in3 in4 in5 in7 in8
2010Q3 -7.43% -7.28% -4.33% -150.69% -6.04% -16.83% 10.61%
2010Q4 15.66% 15.70% 11.36% -159.04% 11.79% 6.47% 8.88%
2011Q1 -10.84% -11.47% -7.44% -29.43% -5.35% -1.72% -29.36%
2011Q2 -3.66% -4.38% -3.09% -26.83% -4.40% 6.37% -0.64%
2011Q3 -2.51% -2.48% -2.73% 47.86% -1.75% 13.14% -4.61%
2011Q4 1.30% -2.03% -4.53% -21.74% -5.41% 24.32% 14.76%
2012Q1 -14.80% -14.44% -13.18% 124.91% -13.74% 0.36% -12.84%
2012Q2 46.96% 52.18% 41.98% -131.46% 41.61% -0.41% 57.25%
2012Q3 -9.61% -10.20% -3.60% 366.02% -4.69% 2.58% -11.41%
2012Q4 -6.32% -8.81% -11.02% -389.64% -10.27% 13.75% -6.47%
2013Q1 -15.03% -15.57% -13.71% -42.05% -11.73% -16.36% -25.69%
2013Q2 39.05% 43.94% 37.23% 88.00% 35.24% -4.26% 55.53%
2013Q3 -2.57% -2.53% 1.58% 405.96% 2.59% 5.57% -17.41%
2013Q4 4.59% 3.40% 3.19% 237.90% 2.68% 21.51% 0.64%
2014Q1 -20.12% -21.46% -19.18% -130.47% -18.93% -13.47% -19.20%
2014Q2 10.69% 11.45% 6.43% 9.37% 8.18% 3.22% 2.03%
2014Q3 -9.99% -10.18% -7.83% -320.60% -7.72% -8.05% -7.26%
2014Q4 -1.12% -2.59% -4.64% 57.01% -5.22% 19.11% 1.05%
2015Q1 -17.35% -19.09% -15.61% -86.78% -14.90% -10.01% -23.65%
2015Q2 11.61% 13.45% 6.90% 1.16% 7.36% -3.48% 22.79%
2015Q3 -16.05% -17.00% -13.60% -17.14% -13.03% -3.30% -28.52%
2015Q4 40.80% 42.35% 32.62% -5.34% 32.55% 23.04% 52.51%
2016Q1 -37.21% -40.74% -27.32% 4.90% -31.07% -8.44% -28.66%
2016Q2 29.65% 40.04% 14.15% 50.01% 21.19% -24.09% 35.43%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
轉軸法-3σ 法門檻值與燈號呈現結果
指標 界值 紅燈 黃紅燈 綠燈 黃紅燈 藍燈 in1 下界值 32468 29178 25888 22598 18272
上界值 33915 32468 29178 25888 22598 in2 下界值 41522 36860 32198 27536 21244 上界值 43167 41522 36860 32198 27536 in3 下界值 57798 51936 46073 40210 34945 上界值 61521 57798 51936 46073 40210 in4 下界值 343 -459 -1262 -2064 -2147 上界值 1849 343 -459 -1262 -2064 in5 下界值 53449 48204 42959 37713 31662 上界值 56851 53449 48204 42959 37713 in7 下界值 12556 11885 11215 10545 10199 上界值 13225 12556 11885 11215 10545 in8 下界值 27363 23468 19573 15678 12978 上界值 31497 27363 23468 19573 15678
指標
DATE in1 in2 in3 in4 in5 in7 in8
2010Q2 29253 38090 52828 1270 48990 8387 24838 2010Q3 27080 35317 50539 -644 46032 6976 27472 2010Q4 31319 40863 56279 -1667 51461 7427 29910 2011Q1 27924 36177 52089 -2158 48706 7299 21128 2011Q2 26902 34593 50480 -2737 46564 7764 20993 2011Q3 26227 33735 49101 -1427 45750 8785 20026 2011Q4 26568 33051 46876 -1737 43275 10921 22981 2012Q1 22635 28279 40697 433 37330 10960 20030 2012Q2 33264 43033 57779 -136 52864 10915 31497 2012Q3 30068 38645 55702 362 50386 11197 27904 2012Q4 28167 35242 49563 -1049 45210 12736 26099 2013Q1 23933 29755 42769 -1490 39907 10653 19394 2013Q2 33279 42831 58693 -179 53968 10199 30163 2013Q3 32425 41747 59618 547 55366 10767 24910 2013Q4 33915 43167 61521 1849 56851 13082 25070 2014Q1 27090 33902 49723 -563 46087 11320 20255 2014Q2 29987 37783 52921 -511 49859 11685 20666 2014Q3 26992 33936 48778 -2147 46007 10744 19166 2014Q4 26688 33056 46512 -923 43606 12797 19366 2015Q1 22058 26744 39251 -1724 37110 11515 14787 2015Q2 24618 30342 41958 -1704 39841 11115 18157 2015Q3 20668 25185 36253 -1996 34650 10748 12978 2015Q4 29099 35850 48080 -2103 45931 13225 19793 2016Q1 18272 21244 34945 -2000 31662 12108 14121 2016Q2 23690 29750 39891 -1000 38370 9191 19125
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
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轉軸法-理想目標值法門檻值與燈號呈現結果
T 值範圍 [0,0.2] [0.2,0.4] [0.4,0.6] [0.6,0.8] [0.8,1]
燈號 藍燈 黃藍燈 綠燈 黃紅燈 紅燈 狀態 過冷 偏冷 正常 偏熱 過熱
指標
DATE in1 in2 in3 in4 in5 in7 in8
2010Q2 0.702 0.768 0.673 0.874 0.688 0.226 0.640 2010Q3 0.563 0.642 0.587 0.456 0.571 0.000 0.783 2010Q4 0.834 0.895 0.803 0.233 0.786 0.072 0.914 2011Q1 0.617 0.681 0.645 0.126 0.677 0.052 0.440 2011Q2 0.552 0.609 0.585 0.000 0.592 0.126 0.433 2011Q3 0.509 0.570 0.533 0.286 0.559 0.289 0.381 2011Q4 0.530 0.539 0.449 0.218 0.461 0.631 0.540 2012Q1 0.279 0.321 0.216 0.691 0.225 0.637 0.381 2012Q2 0.958 0.994 0.859 0.567 0.842 0.630 1.000 2012Q3 0.754 0.794 0.781 0.676 0.743 0.675 0.806 2012Q4 0.633 0.638 0.550 0.368 0.538 0.922 0.709 2013Q1 0.362 0.388 0.294 0.272 0.327 0.588 0.346 2013Q2 0.959 0.985 0.894 0.558 0.886 0.516 0.928 2013Q3 0.905 0.935 0.928 0.716 0.941 0.607 0.644 2013Q4 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.977 0.653 2014Q1 0.564 0.577 0.556 0.474 0.573 0.695 0.393 2014Q2 0.749 0.754 0.676 0.486 0.722 0.753 0.415 2014Q3 0.557 0.579 0.520 0.129 0.570 0.603 0.334 2014Q4 0.538 0.539 0.435 0.396 0.474 0.931 0.345 2015Q1 0.242 0.251 0.162 0.221 0.216 0.726 0.098 2015Q2 0.406 0.415 0.264 0.225 0.325 0.662 0.280 2015Q3 0.153 0.180 0.049 0.162 0.119 0.604 0.000 2015Q4 0.692 0.666 0.494 0.138 0.566 1.000 0.368 2016Q1 0.000 0.000 0.000 0.161 0.000 0.821 0.062 2016Q2 0.346 0.388 0.186 0.379 0.266 0.355 0.332
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本次指標選取的理論基礎之以 Potepan (1996)提出的出 租市場的供給者，可能是自有市場的需求者，因此在供
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‧ 國
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N a tio na
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致市場有供弱需強的狀況，因此租 金仍然持續上漲。目前市場租金水 準仍無法有效刺激更多的私人持有 房屋釋出到出租市場，未來如需求 突然增加，供給來不及反應，將會 讓租屋市場的租金有連續上漲壓 力。我們建議政府可以拋出誘因鼓 勵屋主出租或是獎勵業者新建出租 住宅，透過政府建立專職組織運行 提供租金適中的出租住宅。