第五章 住宅租屋市場預警系統分析
第三節 警情分析與預測
σ、E+1.05*σ、E-0.35*σ、E-1.05*σ做為分級並配合第 18,37,63,和 82 個百 分位數檢查後，將分級調整為 E+0.5*σ、E+1.08*σ、E-0.5*σ、E-1.08*σ。
2010Q2 2010Q4 2011Q2 2011Q4 2012Q2 2012Q4 2013Q2 2013Q4 2014Q2 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2
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本次研究的警情指標選擇了 15 個變數編製而成，將去季節與去趨勢後的 變數數值繪成曲線圖(圖 5-6)，警情指標顯示 2012 年第二季至 2013 第四季租屋 市場過熱居多，而 2015 年第一季至 2016 年第一季租屋市場偏冷居多。對照構 成變數，我們發現偏熱的原因為出生人口數(X3)、住宅房價指數(X9)、使照核 發面積(X13)、買賣移轉棟數(X14)、物價指數(X20)所帶動，房屋稅籍平均屋齡 與房屋稅籍住宅類數量也在高點。而偏冷景氣似乎是受到房價指數(X9)低檔、
遷入人口數(X4)與遷出人口數(X5)、本季住宅建築貸款核准金額 (X16)與本季 購置住宅貸款核准金額 (X22)變少有關，由於央行 2010 年以來陸陸續續實施金 融管制政策，進而影響了貸款核准金額的發放，原本用在管制房地產過熱景氣 的政策，在租屋市場上也發生了抑制的作用。
為了進一步瞭解這些變數與租屋市場的相關性，以及在時間上誰有領先、
同步、會落後的關係，我們將進行相關性與 Granger 因果關係檢定。
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本季住宅建築貸款核准金額
圖 5-6、警情指標與 15 個構成變數的波動對照
警情指標 出生人口數 遷入人口數 遷出人口數
房屋稅籍住宅類平均屋齡 住宅房價指數 使照核發面積
買賣移轉棟數 本季末住宅建築貸款餘額 貸款負擔率
房價所得比 物價指數 本季末購置住宅貸款餘額 本季購置住宅貸款核准金額
房屋稅籍住宅類數量
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二、指標相關性與 Granger 檢定
我們將 22 個變數與警情指標進行相關係數檢定(表 5-7)，並與文獻整理出 變數指標與住宅租屋市場景氣的預期反應對照。相關係數正值為變數當期變化 與警情指標為正向變動關係，負值表示負向變動關係。與警情指標達顯著正相 關變數有遷入人口數、遷出人口數、住宅房價指數、本季末住宅建築貸款餘額 與本季住宅建築貸款核准金額、本季末購置住宅貸款餘額與本季購置住宅貸款 核准金額；達顯著負相關變數有地價指數與房屋稅籍住宅類數量。雖然其他變 數檢定的顯著性沒有達顯著水準，但依據正負值也可以看出變動關係大致與我 們預期反應相符，住宅租金指數相關檢定雖未達顯著，但也是正向變動關係。
再對照圖 5-6 的結果，我們可以看到顯著正相關變數確實有下滑趨勢，導 致目前租屋市場偏冷的景氣。
表 5-7、警情指標與預選指標相關性檢定
分析層面 預選指標與預期反應 實證變動關係 相關係數
需求面 每人經常性薪資所得(+)、 + 0.027
結婚對數(-)、 - -0.031
出生人口數(-)、 - -0.070
遷入人口數(+)、 + 0.505***
遷出人口數(+) + 0.482**
65 歲老齡人口(+)、 - -0.299
房屋稅籍住宅類平均屋齡(+) + 0.143
家戶數(+) + 0.209
供給面 住宅房價指數(+)、 + 0.381*
地價指數(+)、 - -0.36*
住宅租金指數(+) + 0.157
房屋稅籍住宅類數量 (+)、 - -0.407**
使照核發面積(+)、 + 0.330
買賣移轉棟數(-) - -0.130
本季末住宅建築貸款餘額(+) + 0.678***
本季住宅建築貸款核准金額(+) + 0.702***
景氣面 五大銀行基準利率(-)、 - -0.047
貸款負擔率(+)、 + 0.010
房價所得比(+)、 - -0.197
物價指數(+)、 + 0.256
本季末購置住宅貸款餘額(+) + 0.377*
本季購置住宅貸款核准金額(+) + 0.919***
*表示達 0.1 以下顯著水準，**達 0.05 以下顯著水準，***達 0.01 以下顯著水準
進一步用 Granger 因果檢定探討各指標彼此之間的領先與同步關係，是否 達顯著水準。本研究設定 Granger 檢定領先季數為兩季，虛無假設為 Y 變數沒 有領先 X 變數，未達顯著表示兩變數為獨立關係，達顯著者表示有領先關係，
而 Y 領先 X 且 X 也領先 Y 表示兩變數有同步關係。將 Granger 檢定達 0.1 以下 顯著水準的結果整理如表 5-8 所示，我們發現變數中有領先關係也有同步關係。
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表 5-8、Granger 檢定結果 虛無假設：Y 沒有領先 X
變數 Y 變數 X P 值 變數 Y 變數 X P 值 變數 Y 變數 X P 值 X1 X10 0.0967* X7 X5 0.0294** X14 X7 0.0987*
X1 X18 0.02** X8 X11 0.0457** X14 X9 0.0576*
X2 X1 0.0741* X8 X12 0.097* X15 X14 0.0067**
X2 X15 0.0025*** X8 X19 0.0912* X15 X2 0.03**
X2 X16 0.0341** X9 X16 0.0168** X15 X6 0.0135**
X2 X22 0.0023*** X10 X20 0.0368** X15 X8 0.025**
X2 X3 0.0076*** X11 X12 0.0165** X16 X18 0.065*
X3 X12 0.0788* X11 X15 0.0775* X16 X2 0.0656*
X3 X22 0.0303** X11 X19 0.0394** X16 X21 0.0902*
X4 X20 0.0971* X12 X1 0.0046** X16 X9 0.0058**
X4 X5 0.074* X12 X14 0.0386** X17 X9 0.0801*
X4 X9 0.0368** X12 X15 0.0217** X18 X19 0.0846*
X5 X1 0.0746* X12 X21 0.0949* X18 X5 0.0984*
X5 X20 0.0673* X12 X22 0.039** X19 X1 0.0443**
X5 X4 0.0388** X13 X15 0.0229** X19 X21 0.0691*
X5 X9 0.0336** X13 X16 0.05** X19 X5 0.0914*
X6 X12 0.0277** X13 X20 0.0154** X21 X12 0.0948*
X6 X20 0.068* X13 X9 0.0392** X22 X1 0.0141**
X6 X9 0.0691* X14 X11 0.0093*** X22 X14 0.0836*
X7 X13 0.0919* X14 X13 0.0855* X22 X15 0.0801*
X7 X19 0.0432** X14 X15 0.0054** X22 X2 0.0603*
X7 X20 0.0029*** X14 X20 0.0568* X22 X6 0.0338**
X7 X4 0.00708*** X14 X21 0.097* X22 X8 0.0217**
註：*表示達 0.1 以下顯著水準，**表示達 0.05 以下顯著水準，***表示達 0.01 以下顯著水準。
代號：經常性薪資 X1、結婚對數 X2、出生人數 X3、遷入人口數 X4、遷出人口數 X5、65 歲以上 人口數 X6、房屋稅籍住宅類平均屋齡 X7、家戶數 X8、住宅房價指數 X9、地價指數 X10、住宅 租金指數 X11、房屋稅籍住宅類數量 X12、使照核發面積 X13、買賣移轉棟數 X14、本季末住宅 建築貸款餘額 X15、本季住宅建築貸款核准金額 X16、五大銀行平均基準利率 X17、貸款負擔率 X18、房價所得比 X19、物價指數 X20、本季末購置住宅貸款餘額 X21、本季購置住宅貸款核准 金額 X22
將檢定結果整理成變數的領先與同步關係表(表 5-9)，結婚對數與本季末 住宅建築貸款餘額、本季住宅建築貸款核准金額、本季購置住宅核准金額有同 步關係；遷入人口數與遷出人口數有同步關係；住宅房價指數與本季住宅建築 貸款核准金額有同步關係，房屋稅籍住宅類數量與本季末購置住宅貸款餘額有 同步關係，買賣移轉棟數與本季末住宅建築貸款餘額有同步關係。
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對照相關性檢定我們發現遷入人口數與遷出人口數不僅有同步關係，且對 租金市場景氣也有顯著正向變動的關係。遷入人口數與遷出人口數同時對住宅 房價指數與物價指數亦有領先關係，遷入人口數與遷出人口數的正向變動會領 先房價指數與物價指數兩季以上。從這裡我們也可以發現租屋市場的量先價而 動。需求面的家戶數對住宅租金指數也有領先趨勢，家戶數與住宅租金指數對 租屋市場都有正向變動關係，也是量先價而動的情況。
而供給面中買賣移轉棟數領先了房屋稅籍住宅類平均屋齡、住宅房價指數、
住宅租金指數、使照核發面積、物價指數、本季末購置住宅貸款餘額，是領先 最多指標的變數，也可看出供給亦是量先價而動的關係。
景氣面中本季購置住宅貸款核准金額領先經常性薪資、65 歲以上人口數、
家戶數、買賣移轉棟數，達 0.01 的顯著正相關，且相關性系數高達 0.919，顯 示本季購置住宅貸款核准金額的對租屋市場有顯著正向變動影響力，其變動的 時間會領先經常性薪資、65 歲以上人口數、家戶數與買賣移轉棟數兩季以上。
參考指標是我們認為住宅租屋市場的三個層面較具關鍵的指標所編制，由 遷入人口數、住宅租金指數與本季購置住宅貸款核准金額構成。這三個變數對 租屋市場景氣都有正向關係。住宅租金指數有領先房屋稅籍住宅類數量、本季 末住宅建築貸款餘額與房價所得比，從相關性檢定來看房屋稅籍住宅類與租屋 市場有顯著負向變動關係，因此可透過觀察租金指數變動來預測接下來租屋市 場景氣也可能會變動。
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參考指標 預測 107344.5 111734.2 90398.6 110864.2 UCL 139458.6 149184.0 132513.6 157176.7 LCL 75230.4 74284.3 48283.6 64551.62010Q2 2010Q4 2011Q2 2011Q4 2012Q2 2012Q4 2013Q2 2013Q4 2014Q2 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2
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四、 小結
我們對照相關性與 Granger 檢定結果，可以得出住宅租金市場需求，最重 要還是來自於遷徙的變動，隨著遷徙人口數增加，租屋市場越活絡，其影響力 比結婚、生子以及家戶數強烈。而遷徙的租屋需求可能也會帶動房價與物價，
所以有領先趨勢。
對照預測結果與相關係數高的這幾個變數：住宅房價指數、遷入人口數、
遷出人口數、本季住宅建築貸款核准金額與本季購置住宅貸款核准金額，2016 年第三季至 2017 年第二季這些變數確實還在下滑趨勢，而我們所預測的景氣也 是偏冷狀態，住宅租屋市場有供弱需強的現象，因此價漲量縮。
綜合以上結果，我們發現租屋市場也有量先價而動的趨勢，尤其是供給量 的指標，構成警情指標的 15 個變數，供給量的指標權重較大者占多數，表示重 要性與影響力較大，所以在進行警情預測時，應多注意租屋市場供給量的變化。