第四章 住宅租屋市場警情指標之建立
第一節 警情指標的選取
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四章 住宅租屋市場警情指標之建立
本研究透過主成分分析決定指標權重，並編製 5 種綜合指標，與住宅租金 指數此單一指標進行比較。利用 3 種產生警戒門檻值的方式編製預警燈號，觀 察並選出最適合之警戒門檻值方法與穩定呈現警情的指標，將選出的指標進行 預測模型測試，預測出接下來二季的預測值，本章節將逐一呈現以上實證研究 的結果。
第一節 警情指標的選取
根據前述研究設計流程，在蒐集足夠統計資料與數據後，首要進行的工作 的就是指標的選擇，而選擇指標會面臨到的三個問題就是：(一)該找多少個指 標作代表?(二)選擇哪些指標?(三)若選擇多項指標則各項指標權重如何決定?
蕭峯雄、洪慧燕(1992)在《景氣分析與對策》中提到，篩選指標優先考慮指標 的「經濟重要性」及「統計充足性」。若資料由普查產生，則資料期間長，統計 誤差小，則該指標優先考慮。由於國內租金市場的資料完整度明顯落房地產市 場，因此有關房地產景氣循環、景氣預警相關文獻國內學者研究相當豐富，唯 獨與缺少租金市場之預測或預警之相關文獻，因此本章主要呈現本研究從房地 產景氣與租金市場研究相關文獻，整理出與租金有關之預選指標。而根據前述，
以普查性指標具備誤差小，完整度高者為優先考慮。首先蒐集住宅租屋巿場的 預選指標變數之時間序列資料，納入住宅租屋巿場預警預報系統模型中，後續 進行各項指標的定性或定量分析選取代表住宅租屋重要性的警情指標，期能提 供正確的住宅金市場預警訊息。
初步篩選與住宅租屋市場有關之指標，選出對住宅租屋市場影響力大、代 表性高，預測住宅租屋市場變化的指標，並進一步了解指標變動之原因。
由於住宅租屋市場除了受到住宅本身租金及房地場市場條件與趨勢影響外，
也受到所得、利率等指標之影響，如何從預選指標的變化，輔助解讀住宅租金 指數，也是相當重要的一環，在觀察住宅租屋市場時，初步篩選與住宅租屋市 場有關之預選指標，選出對住宅租屋市場影響力大、代表性高，預測住宅租屋 市場變化的指標進一步了解指數變動原因。
從文獻可知租屋市場受到供給與需求影響甚鉅，故從影響租屋市場的需求 面與供給面預選指標；而消費者心理預期的景氣亦會影響住宅租屋市場的熱絡 與否，我們也從一般消費者如何判斷未來預期景氣的角度，來篩選關於景氣面 的指標，例如利率漲跌、物價指數等，而不動產買賣的交易熱絡與否亦會影響 住宅租屋市場熱絡與否，故從購置住宅貸款餘額與購置住宅貸款核准金額來判 斷目前住宅買賣市場的熱絡程度，因此本研究將預選指標分類為需求面、供給 面與景氣面，並從中挑選較適合且具代表性變數與互動影響因素作為警情指標，
選取因素如表 4-1，預選指標項目與資料來源如表 4-2 所示：
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4-1、本研究預選指標
分析層面 選取理由 預選指標與預期反應
需求面 租賃市場是一種消費需求，需求 者可能是年輕人、單身族、沒有 小孩的夫妻、獨居老人，無力買 屋者、租賃市場的產品多為坪數 小、屋齡老，所得低可能選擇租 屋。
每人經常性薪資所得(-)、
結婚對數(-)、
出生人口數(-)、
遷入人口數(+)、
遷出人口數(+) 65 歲老齡人口(+)、
房屋稅籍住宅類平均屋齡(+) 家戶數(+)
供給面 房價、地價、租金價格都會影響 供給；新建房屋及一般中古住家 存量過多時也會釋放到租屋市 場。而建商資金壓力過大，餘屋 無法出售也可能釋出到租金市 場。
住宅房價指數(+)、
地價指數(+)、
住宅租金指數(+)
房屋稅籍住宅類數量 (+)、
使照核發面積(+)、
買賣移轉棟數(-) 住宅建築貸款餘額(+) 住宅建築貸款核准金額(+) 景氣面 消費者預期的景氣變動也會影
響購屋與租賃市場的選擇，當利 率低可能選擇購屋，利率高可能 選擇租屋；購屋貸款為購屋來源 資金取得，當貸款負擔重也可能 選擇租屋。
五大銀行基準利率(-)、
貸款負擔率(+)、
房價所得比(+)、
物價指數(+)、
購置住宅貸款餘額(+) 購置住宅貸款核准金額(+)
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4-2、預選指標項目與資料來源
類別 代號 資料項目 單位 期間 資料來源
需求面
X1 每人經常性薪資所得 元/季 2009~2016 主計處 X2 結婚對數 對/季 2009~2016 主計處 X3 出生人口數 人/季 2009~2016 內政部 X4 遷入人口數 人/季 2009~2016 內政部 X5 遷出人口數 人/季 2009~2016 內政部 X6 65 歲以上老齡人口數 人/季 2009~2016 內政部 X7 房屋稅籍住宅類平均屋齡 年/季 2009~2016 主計處 X8 家戶數 戶/季 2009~2016 內政部
供給面
X9 住宅房價指數 季 2009~2016 營建署專案計畫1 X10 地價指數2 季 2009~2016 內政部 X11 住宅租金指數 季 2009~2016 營建署專案計畫 X12 房屋稅籍住宅類數量 棟/季 2009~2016 財政部 X13 使照核發面積 m²/季 2009~2016 內政部 X14 買賣移轉棟數 棟/季 2009~2016 內政部 X15 本季末住宅建築貸款餘額 元/季 2009~2016 內政部 X16 本季住宅建築貸款核准金額 元/季 2009~2016 內政部
景氣面
X17 五大銀行基準利率 %/季 2009~2016 中央銀行 X18 貸款負擔率 %/季 2009~2016 內政部 X19 房價所得比 倍/季 2009~2016 內政部 X20 物價指數 %/季 2009~2016 主計處 X21 本季末購置住宅貸款餘額 元/季 2009~2016 內政部 X22 本季購置住宅貸款核准金額 元/季 2009~2016 內政部
註: 每人經常性薪資所得、65 歲以上老齡人口數、家戶數、五大銀行基準利率、物價指數原始月資 料，以 3 月、6 月、9 月、12 月當月資料當作第一季至第四季的季資料；結婚對數、出生人口數、
遷入人口數、遷出人口數、使照核發面積、買賣移轉棟數原始月資料以 1~3 月累計當作第一季，4~6 月累計為第二季，7~9 月累計為第三季，10~12 月累計為第四季資料。
將文獻歸納法選出的 22 個預選指標變數繪製成時間趨勢圖(圖 4-1)，可看 出需求面預選指標長期趨勢向上者為經常性薪資所得、65 歲以上老齡人口數、
房屋稅籍住宅類平均屋齡、家戶數；而長期向下趨勢的指標有遷入人口數與遷 出人口數，結婚對數與出生人口入波動幅度較大較難確認長期趨勢。供給面預 選指標長期向上者有住宅房價指數、地價指數、住宅租金指數、房屋稅籍住宅 類數量與本季末建築貸款餘額(如圖 4-2)，而買賣移轉棟數有反轉向下的趨勢。
1房價指數與租金指數資料來源為”104 年度「編製住宅價格指數並定期發布(IV)」”計畫提供，
內政部營建署委託資訊服務案成果報告，楊宗憲、林沛靜、江穎慧(2016)等合撰。
2地價指數為半年發布一次，本次時間序列為季單位，因此資料拆分處理是以上下半年的地價指 數平均值，當作第二季與第三季資料，上半年資料當作第一季資料，下半年當作第四季資料，
例如上半年地價指數 94，下半年地價指數 100，年平均是 97，因此資料輸入為 94(Q1)、97(Q2)、
97(Q3)、100(Q4)
‧
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
每人經常性薪資所得(元/月)
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國結婚對數
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國出生人數
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國遷入人口數
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國遷出人口數
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國65歲以上人口數
2009… 2009… 2010… 2010… 2010… 2010… 2011… 2011… 2011… 2011… 2012… 2012… 2012… 2012… 2013… 2013… 2013… 2013… 2014… 2014… 2014… 2014… 2015… 2015… 2015… 2015… 2016… 2016…
房屋稅籍住宅類平均屋齡(年)
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國家戶數
‧
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
地價指數
2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
住宅租金指數
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
房屋稅籍住宅類數量(宅)
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國使照核發面積(m²)
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
全國買賣移轉棟數
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
本季末住宅建築貸款餘額
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
本季住宅建築貸款核准金額 (百萬元)
‧
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
五大銀行平均基準利率%
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1
全國貸款負擔率%
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1
全國房價所得比
2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3
物價指數
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
本季末購置住宅貸款餘額
2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
本季購置住宅貸款核准金額 (百萬元)
‧
X10 地價指數 ARIMA(0,1,1)(0,1,1) 季節-去趨勢×3 ARIMA(0,0,0)(0,0,0) X11 住宅租金指數 ARIMA(0,1,0)(0,0,0) 去趨勢×2 ARIMA(0,0,0)(0,0,0) X12 房屋稅籍住宅