第二章 相關理論與文獻回顧
第四節 預警系統之理論基礎與相關研究
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明確 警情
分析 警源
篩選和確定 警情指標
確定 警限
核算綜合 預警指數
劃分 警級
預報 警度 單指標預警
統計資訊系統 預警預報系統
提供前期的基本 資料與數據
第四節 預警系統之理論基礎與相關研究
預警基本概念是預測加警報，對在現有巿場訊息基礎上，經由總體經濟的 角度，運用科學理論與歷史經驗，採定性、定量方法，能及時性建立一套系統 化的指標體系，根據這些指標反應當前市場運行是否存在潛在問題，達到對系 統預先控制的目的，並能夠預測未來該市場是否持續良好發展，從而提早建立 決策依據與施行策略之目標。
一、 預警系統基本運行流程
住宅租屋市場預警系統研究之文獻相當缺乏，本次參考陳彥光(2009)的房 地產預警系統研究所整理出房地產巿場預警系統基本之運行流程 (圖 2-3)。預 警系統主要分成統計資訊系統與預警預報系統，統計資訊系統為提供前期的基 本資料與數據基礎，預警預報系統主要工作步驟為分析警情來源，進行指標的 定性或定量分析以選取代表之警情指標，計算各項指標權重與確定預警警戒，
並核算各單指標及綜合預警指數，劃分當前房地產所處的警情狀態，以提供正 確的預警訊息。
圖 2-3、預警系統基本運行流程(陳彥光，2009)
製定預警系統時包括警報狀況(condition)，警報來源(origin)，警告要素 (element)，警告標誌(sign)，警告門檻(limit)和警級程度(degree)，預警變 數指標是預警過程中需要檢查或預測的內容。在房地產預警方面，預警變數指 標是指因市場供大於求或供不應求而導致市場不平衡的指標。警報來源是指用 來預警的變數指標來源，包括內部和外部兩種來源。內部來源是房地產業內部 因素如投資規模，結構，成本和需求規模的變化。外部來源是影響房地產業的 外部因素，如總體經濟因素、政策，性質和環境。預警指標可能是單一或多元 指標。警告標誌是根據因素的方法選擇的一組最重要預警指標分析。警告門檻 可以通過兩種方式來定義：一種是警告標誌的值範圍，另一種是多個警告標誌 組合值的值範圍。警級程度是預警指標的分級程度，警級程度是根據警告標誌 的值計算的(Fulai Huang, Feng Wang,2005)。
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factors affecting office rental values in Southeast Asian cities: the case of Singapore, Hong Kong, Taipei, Kuala Lumpur and Bangkok Wang, F.(2005)A system for early-warning and forecasting of real estate development
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Berlemann, M.,Freese, J.(2010)
Monetary policy and real estate prices: A disaggregated analysis for Switzerland T. Schmidt (2011)
Forecasting house prices in Germany Vatansever, M.
(2011)
Forecasting Future Trends in Dubai Housing Market by Using Box-Jenkins Autoregressive Integrated Moving Average
用住宅物業價格 立於 2004 年。Zillow 的租金指數（ZRI）估計基礎，為一個地理區域的每 月平均租金，利用層級式時間序列分析，將數以千計的地區分成六個地區：
郵政編碼，城市，縣，大都市區，州和國家。編製過程第一步使用基線預 測，將基線預測調整為在所有地理層面“一致”，第二步的目的是確保較 小區域（例如州）的預測與較小區域組成的較大區域（例如國家）的預測 一致。而基線預測是透過對於每個地理區域的每個地區選擇一個最合適的
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ARIMA 模型以進行基線預測。Zillow 亦考慮在該模型中包括其他變量如庫 存、Zillow 房屋價值指數（ZHVI）、家庭收入中位數、失業率和申請許可數 量等，然而包括其他變量的模型並沒有提高原模型的準確性。接著將分層 時間序列的預測進行最優組合，使基線預測在六個地理層面上一致。
為了檢驗預測的準確性，使用 12-35 個月的數據對 MAPE 進行平均預測。
為了調整季節性並減少預測中的噪音，應用兩個平滑級別：每個地區預測 的 3 個月移動平均值，以及應用季節和趨勢分解。為減少 12 個月預測的噪 音並保持與 ZRI 的一致性，將目前的 12 個月經季節性調整的預測與前兩個 月經季節性調整的 12 個月預測進行平均之處理。透過上述預測方法，Zillow 每年底會發布對來年 ZRI 的預測，而所使用的是單一指標。(資料來源：
Zillow 官網) 2. StreetEasy；
StreetEasy 是專注於紐約市場的在線房地産公司，創建於 2006 年，2013 年被 Zillow 收購，以加強其在美國最有利可圖的房地産市場之一的立足點。
StreetEasy 通過紐約合作房地産公司提供出售和租賃房源、公寓、合作社、
新開發區和豪華房地産相關的信息。隨著房地產價格和租金在 2015 年繼續 創下紐約歷史新高，StreetEasy 開發了一種預測 12 個月價格和租金指數的 方法。利用影響房地產市場的基本因素，時間序列模型創建了年平均變化 範圍的預測指數，已提供一年內市場的樣貌。
StreetEasy 指數預測的目的是為紐約市房地產市場提供一年的展望。
預測是使用集合模型進行的，該集合模型是兩個模型的組合，其中兩個模 型的集合以最小化樣本預測誤差的方式進行。所用的兩個模型是領先指標 經濟模型（LIEM）和時間序列模型（TSM）。
LIEM 模型假設價格隨著影響房地產市場的因素變化而變化，這些因素 包括家庭收入，人口增長和建設成本。在這個預測中，價格指數預測增加 了用戶成本，並且由於紐約市是一級國際城市，因此還增加了主要貨幣的 貿易加權美元指數。SM 是指數平滑狀態空間模型，具有最佳的趨勢衰減和 季節性調整。TSM 模型的用於指數和 LIEM 中使用的因素。鑑於家庭收入中 位數通常比當前日期大約滯後一年，因此使用這裡描述的就業成本指數
（ECI）來創建預測。
集合模型是根據 LIEM 和 TSM 創建的，以便將樣本預測誤差降至最低。
使用的數據是 2015 年 11 月從多個來源收集的。來自 StreetEasy 的租賃物 品為租金指數提供了基礎。2000 年的五個行政區每年的人口數量、每個居 民的平均家庭收入都來自美國人口普查。建築成本來源於國家建築成本指 數。抵押貸款利率使用紐約市網上抵押貸款報價 5/1ARM 可調整利率抵押貸 款報價，所得稅率採用了 NBER 的邊際聯邦所得稅率。紐約市財政部也採用 了 2 類房產稅率。這些數據被被用於生成每個租金和價格指數的預測模型。
隨著曼哈頓和布魯克林的價格指數每年平均上漲 6％左右，預測一直準
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確地在預期的變化之內。對於租金指數而言，曼哈頓平均每年增長 4％，布 魯克林平均每年增長 5％，預測指數分別為 1.3％和 0.7％。從上下文來看，
這些行政區的家庭平均收入年均變化分別為曼哈頓和布魯克林的正負 4.5
％和 3.5％。
StreetEasy 認為隨著這些行政區的價格和租金再創歷史新高，該預測 為紐約市房地產市場明年的 800 萬居民提供了有益的資訊。評估所有行政 區及其次市場指數數據預測的準確性，價格指數預測誤差平均比相應指數 的年平均變化少 15％。租金指數的預測誤差比實際指數的年平均變化少了 50％以上。鑑於預測誤差與少於年平均變化，預測似乎足夠準確，可為未 來一年提供有用的展望，而 StreetEasy 使用的顯然是綜合性指標。(資料 來源：StreetEasy 部落格)
四、 國外的住宅租屋市場政策
預警研究的成果，最後希望能落實到對現有住宅租屋市場政策的幫助。現 今剛出社會的年輕人，單身族以及低收入族群，高房價使這些族群無法負擔的 結果，就是生育動機的降低，社會需面對年輕族群購屋不易造成的的少子化，
或是當老人喪失了收入，壽命較以前更為長壽，社會也該重視老人的居住需求，
但這些需求者在租屋市場上是否都有被滿足?由於現在住宅租屋市場的租金持 續在上升，但租屋市場的量，包含租屋存量與流量，國內並無明確的統計資料，
如果預警的結果是租屋市場熱絡，表示價量齊揚，市場供不應求，供給與需求 的量皆在增強，持續上漲的租金可能會造成低收入族群漸漸無法負擔；如果租 屋市場是偏冷的，表示價漲量縮，可能需求不變或漸少，但供給減少更多，這 時政府都必須提高出租住宅的數量。
當然提高出租住宅數量提供供給與刺激供給兩種手段，也就是建造社會住 宅，或是對私有屋主補貼租金以及減稅誘因。如中國地方政府所掌握可用的公 共租賃住宅的可能來源例如為回收的公共住宅，空置和不受歡迎的商品住宅，
甚至是非法住宅。在北京和上海等房地產市場蓬勃發展的城市，地方政府更直 接要求房地產開發商以其新建商品房的 5％-10％作為公共住宅。地方政府還協 調公共部門和私營部門建設有限數量的公共租賃住宅，公共租賃住宅的產權根 據不同開發商的貢獻分攤，2016 年約 18％的中國農民工住在目的地城市，因此 獲得公共租賃住宅已成為大多數移民獲得當地非農業戶口的重要途徑。但是地 方政府壟斷了公共租賃住宅的分佈，產生移民邊緣化的問題，因為缺乏來自國 家和地方政府的物質投入公共租賃住宅的發展也受到了抑制，公共租賃住宅通 常租金偏高和位於偏遠地區，並且通常具有較差的設施，這也使得使用公共住 宅的移民產生城市居住的不安定心理，導致中國城市移民的生態經濟貢獻和收 益之間失衡，為了確保自己的社會安全，大多數移民過上了生活，但盡量減少 城市社會融合和消費模式，從 2008 年起，中國政府逐步建立了新的城市化計劃，
擴大福利移民的範圍，該計劃目的就是提高移民獲得永久性城市安置的信心，
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擴大基本的城市公共服務，特別是公共租賃住宅，而承認獲得永久性城市定居 的移民將顯著提高其消費力。
歐洲社會住宅(只租不售的出租社會住宅)興建較早，1996 年是歐洲社會住 宅占住宅總量的比率最高的時期，歐洲聯盟國家社會住宅占有率平均是 14%。但
歐洲社會住宅(只租不售的出租社會住宅)興建較早，1996 年是歐洲社會住 宅占住宅總量的比率最高的時期，歐洲聯盟國家社會住宅占有率平均是 14%。但