第四章 住宅租屋市場警情指標之建立
第四節 決定綜合指標權重
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第四節 決定綜合指標權重
本次以三個層面共同進行主成分分析(權重 1~權重 4)與供給面、需求面、
景氣面個別進行主成分析的結果(權重 5)進行組合，計算權重。本次選用 5 種不 同組合指標，透過公式 來計算各個組合的權重。權重計算公式為
m
1 i
i
Wi i
，
權重 1 為 22 個指標都加入計算的綜合性指標，權重 2 是選擇βi 大於 0.1 的指 標加入計算的綜合性指標，權重 3 是選擇βi 值最大的前 3 名加入計算的綜合指 標，權重 4 僅選擇βi 值最大的指標加入計算的綜合指標，權重 5 為供給面、需 求面、景氣面個別主成分分析當中，選出βi 值>0.2 來計算權重。
而 5 個綜合指標亦與單一指標「住宅租金指數」(指標 6)也進行比較，測 試是否單一指標就足以解釋整個租金市場。除了綜合指標，我們也將需求面與 供給面指標分別編列綜合指標 7 與綜合指標 8，以個別角度觀察租屋市場的供給 及需求狀態。
本次無轉軸法編制的綜合指標權重結果如表 4-12 所示，轉軸法法編制的 綜合指標權重結果如表 4-13 所呈現，權重 1~權重 8 帶入各季的各個指標數值後 加總計算可得出一個綜合指標值，而這個指標仍需進行模型測試，如形成穩定 的時間序列就能進行警情分析。
除了依主成分結果挑選指標方式之外，由過去文獻與專家經驗，我們從三 個層面當中個挑選一個最能代表租屋市場的指標，因此需求層面挑選遷入人口 數(X4)指標，遷入有可能來自國外與國內人口加入，而遷出可能是國內遷出或 移民，兩個指標意義雖然相近，但遷入人口數會比遷出人口數更適合；供給層 面挑選住宅租金指數(X11)指標，因價格是直接影響屋主釋出空屋出租的意願；
景氣層面挑選了本季購置住宅貸款核准金額(X22)，購置住宅貸款越高表示房地 產景氣熱絡，相對也會影響租屋市場熱絡。故用這三個指標編制綜合指標 9，做 為參考對照指標，從綜合指標 1~5 中選出與參考指標最接近的警情指標進行預 測，警戒門檻值產生結果將於下一章節討論。
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表 4-12、無轉軸法編列指標權重
指標變數 權重1 權重2 權重3 權重4 權重5 權重7 權重8 權重9
需 求 面
經常性薪資 3.73% 4.64% 6.27%
結婚對數 1.11% 7.17%
出生人口數 1.96% 8.33% 19.68%
遷入人口數 7.21% 8.96% 12.38% 6.78% 16.00% 33.33%
遷出人口數 7.24% 8.99% 12.42% 34.46% 6.74% 15.92%
65 歲以上人口數 5.55% 6.89% 10.80%
房屋稅籍住宅類平均屋齡 3.67% 6.62% 15.63%
家戶數 6.07% 7.54% 10.42% 8.53%
供 給 面
住宅房價指數 6.16% 7.65% 10.57% 29.33% 9.13% 19.26%
地價指數 3.04% 7.08%
住宅租金指數 1.27% 7.10% 33.33%
房屋稅籍住宅類數量 4.19% 5.21% 5.53% 11.65%
使照核發面積 5.79% 7.20% 9.94% 5.71% 12.04%
買賣移轉棟數 4.29% 5.33% 7.25% 15.29%
本季末住宅建築貸款餘額 2.46% 7.63% 16.08%
本季住宅建築貸款核准金額 6.10% 7.58% 10.47% 5.45% 11.50%
景 氣 面
五大銀行平均基準利率 6.88% 8.54% 11.80%
貸款負擔率 5.21% 6.47% 8.94% 5.02%
房價所得比 2.41% 7.85%
物價指數 4.47% 5.55% 6.14%
本季末購置住宅貸款餘額 3.59% 5.88%
本季購置住宅貸款核准金額 7.61% 9.45% 13.06% 36.21% 5.94% 33.33%
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表 4-13、轉軸法編列指標權重
指標變數 權重 1 權重 2 權重 3 權重 4 權重 5 權重 7 權重 8
需 求 面
經常性薪資 3.97% 6.80%
結婚對數 2.40% 5.22%
出生人口數 1.18% 13.10%
遷入人口數 6.71% 9.23% 13.07% 8.99% 19.17%
遷出人口數 6.87% 9.45% 13.38% 36.67% 9.04% 19.28%
65 歲以上人口數 3.37% 11.54%
房屋稅籍住宅類平均屋齡 5.04% 6.94% 7.72% 16.47%
家戶數 5.31% 7.31% 10.35% 8.42%
供 給 面
住宅房價指數 4.07% 8.38% 15.41%
地價指數 6.41% 8.83% 12.49% 34.24% 6.32%
住宅租金指數 5.13% 7.07% 11.55%
房屋稅籍住宅類數量 6.38% 8.77% 12.42% 7.40% 13.61%
使照核發面積 4.90% 6.75% 9.64% 17.74%
買賣移轉棟數 5.55% 7.64% 6.74% 12.39%
本季末住宅建築貸款餘額 4.71% 6.48% 8.36%
本季住宅建築貸款核准金額 5.80% 7.98% 11.30% 7.95% 14.62%
景 氣 面
五大銀行平均基準利率 5.45% 7.50% 10.61% 29.09%
貸款負擔率 2.72% 7.71%
房價所得比 2.55% 8.70%
物價指數 3.04%
本季末購置住宅貸款餘額 4.02% 7.83% 8.81%
本季購置住宅貸款核准金額 4.39% 6.04% 8.55% 8.91%