景氣波動循環理論

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第二節 景氣波動循環理論

本節旨在說明景氣的波動理論，「景氣」指一國在某一時間經濟活動的頻率，

亦即當時一般經濟活動及企業經營盛衰的狀況。在經濟發展過程中，存在者交 互變動的循環現象稱之景氣循環，在這變動過程中，景氣由好至過熱達到顛峰，

形成擴張時期，然後成長速度緩慢下來，進入收縮時期，不景氣將達到谷底，

且周而復始的運行擴張-收縮的循環，形成復甦、繁榮、衰退、蕭條四個時期，

而房地產市場波動也存在如此的景氣循環。而關於景氣為何波動，市場景氣波 動的成因，綜合過去研究的說法，應有下列兩個主要理論構成：

一、 蛛網理論：

蛛網理論基礎是建立在靜態的預期上，當市場需求或供給發生變動時，從 舊均衡點轉向新均衡點變動的動態過程。由於房屋有生產週期較長，建築業獲 知房地產景氣變動而作決策，至產品的供應約有一年至三年不等的時間落後，

因此房地產無法於短期間作彈性的調整，故有循環的現象。這種內發理論基礎 在於市場資訊不全，釀成錯誤預期的運作，在景氣大好時，因為樂觀的錯誤預 期，使得投資意願驟增，強化「上升」擺動的力道；而一旦經濟現實與預期嚴 重背離，投資者心理轉成悲觀的錯誤，投資意願驟減，反而加速經濟「向下擺 動」的趨勢。

二、 門檻需求理論：

房地產流行「七年房地產景氣一循環」的說法，乃認為儲蓄到一定年限，

始有能力籌足購屋自備款而跨越買房子的「門檻」而來，但在政府鼓勵購屋的 政策及貸款低利率的條件下，擁屋並非難事，一旦跨過購屋門檻，家戶並不會 同時考慮租或買，而是直接選擇購屋，租屋相對僅為短期決策或不加考慮。因 此長期會留在住宅租屋市場的租屋者可能大部分所得或負擔能力均較低，僅能 以租屋方式滿足居住需求，無法跨過購屋的門檻，房東亦可能因承租者的質與 量不佳，不願提供好的住宅服務，租金水準無法提升，因此用門檻理論可能無 法完全解釋住宅租屋市場熱絡蕭條的循環現象。

三、 景氣循環預測基礎

由於經濟發展型態不同，有關景氣循環的預測發展出兩種概念，古典循環，

(classical cycle)與成長循環(growth cycle)。古典循環係以總體經濟活動水 準值方向之改變，作為衡量經濟波動的標準，大致包含擴張、衰退、收縮及復 甦四個過程。

古 典 不 動 產 市 場 循 環 反 映 出 一 種 自 我 修 正 的 模 式 (self-correctting pattern)。從擴張、緩慢、蕭條、調節、復甦而再次擴張，下圖 2-1 的粗黑實 線描繪出經濟體系如何透過擴張、穩定、衰退、蕭條、穩定、復甦、擴張等形 式運作，同時亦可看出不同經濟情況下對不動產市場的影響。但此並不能描述 經濟活動和不動產市場的時間關係，在有數周到數年的時間落差下，經濟活動

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的結果和不動產並不必然存在密切的連結。Roulac(1996)提到 1990 年中期後的 經濟活動較以往更為矛盾，使得空間使用型態及不動產經濟與以往經濟活動循 概念，由學者明茲(Mintz,Ilse)提出。成長循環圖形如圖 2-2 所示，成長循環 的測定方式有兩種，離差循環(deviation cycles)與階梯循環(step cycles)。

兩者的不同在於成長率的求取，離差循環之成長率係以數列本身的長期循環趨

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由於國內的房地產為成長型經濟，因此宜以成長循環的概念來測定房地產 的景氣，國內對於房地產景氣預測是離差循環測定方式，故本次研究房地產中 的住宅租屋市場，也是以成長循環的概念，分析其景氣波動情形，找出租屋市 場合理的長期趨勢。

資料來源：蕭峯雄、洪慧燕(1992)

圖 2-2、成長循環圖 向下轉折點

向下轉折點

向上轉折點

向上轉折點

長期趨勢 低成長率階段

(低盪期)

高成長率階段 (高盪期)

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