我國都市更新法規的變動

都市發展是一個有機的成長過程，會有各種成長、波動、衰退、復甦或是 沒落的週期性發展，其歷程大致上可分為四個階段：成長期、成熟期、衰退期、

沒落期，當都市發展到一定程度時，必然出現建物老化、公共設施不足、交通擁 擠等現象，為了改善生活品質、重新振興都市的活力、發展地區經濟、強化都市 機能此即都市更新所扮演的角色但是推動都市更新的背後主要動機是什麼呢？

都市更新以「公共利益」作為號召，但是對於不願配合的住戶，卻只提供

「以權利變換方式參加」、「徵收補償」、「拆遷補償」三種選項。在此情形下，

不是選擇拿錢走人，就是得加入都更。換言之，多數的人也只能「同意」都更。

如果都更案是採取權利變換方式進行（多半都是如此），只要建商收集到 75％

更新範圍內地主同意，就等同到達更新提案門檻，剩下 25％地主就算不同意，

在上述三種選項中的「拆遷補償」，依照台北市都市更新條例 36 條規定，實施 者（通常是建商）可以公告要求住戶在 30 天內「自行拆除」，如果不從的話，

建商可以申請拆遷執照拆掉房子。住戶打算死守家園的話，因為條例規定政府有

「義務」代為拆除或遷移，所以最有可能的下場，就是被警察強制驅離，然後房 子被拆掉。簡言之，不顯參與都市更新者，政府可以介入強制徵收、代為拆遷。

依都市更新條例第 30 條規定，「共同負擔」包含工程費用、權利變換費用、

貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用 等。「共同負擔」簡單的說就是都市更新的成本，事實上實施者（建商）不是真

的拿出一大筆錢來蓋房子，而是在確定要更新之後，拿地主的土地抵押給銀行，

再拿貸款來的經費去進行更新。實施者（建商）做的就是去協助、管理，讓更新 案順利完成。

都更條例中並沒有規定協議價購的標準，僅有在內政部部90年5月18日台 (90)內地字第9072972號函，以「應以不低於徵收補償費之價格協議辦理之」，

土地徵收價格是按照公告現值計算，但是一般而言土地的公告現值偏低，離市價 太遠，如果只以公告現值做為標準，住戶當然吃虧。

都市更新條例自1998年制定實施至今已13年。2003年起修法頻繁，平均1年 修訂1次。過去修法以「加速都市更新辦理」為由，對於都市更新的門檻不斷放 寬鬆綁，管制規定逐年放鬆、而新法不溯及既往，造成時間上的管制不一致。但 是，一般民眾對於都市更新條例並不了解，特別是法規逐年修改，在實施者與民 眾雙方資訊不對稱的前提下，已經影響到憲法所保障的人民處分財產的自主權。

因此，都市更新管制政策內容與的運作，實有重新檢討之必要。

都市更新事業的推動最主要是將都市窳陋及防災功能不足的老舊建築加速 改建，並對於重大建設（如快速道路、大型公園及捷運站等）附近景觀和機能尚 待改善地區，加強推動更新，以期達到改善居住環境空間品質及城市景觀風貌。

而推動都市更新的經濟活動，意思上可以粗略的概括為公部門（政府）與私部門

（開發建設公司、投資者、地主）進行一連串交易的過程。公部門（政府或國家）

所關注的是如何透過土地使用規劃與管制來引導都市土地開發，以符合發展方 向。同時，開發商、地主、建商、融資業主或投資者等私部門的利害關係人，則 關注於如何透過市場運作興建、投資並銷售不動產，以求獲得地產開發的利益。

（Maclaran,2003，轉引自藍逸之、賴世剛、薛明生、蔡銘裕，2008：34）

台灣地狹人稠，城鄉發展長期處在不均衡的狀態，人口大量集中在特定發 展區域內。近幾年，「都市更新」從一般民眾很陌生的新名詞，一躍而成為的熱 門話題。五都市長選舉和上一屆立法委員的選舉，候選人無不以「推動都市更新」

為號召，都市更新似乎成了都會區的全民運動。

以臺北市而言，日據時代的城市規劃僅僅規劃成約50萬人居住的規模，如今 每天在台北市活動的人數卻超過300萬。都市的發展乃是有機的成長過程，發展 到一定程度必然產生實質環境老化。加上市區土地資源稀少，市中心精華區裡的 衰老社區浮現出老舊敗落氣息，這些早期開發的舊社區建築物老舊低矮、公共設 施不足，就像是蒙塵的鑽石原石，經過都市更新的琢磨，能夠將土地的價值充分 的開發利用，台北市由於都市發展程度高，最早開始有都市更新的需求。

一、1959-1997年

台北市有都市更新法令至今有二十多年，中央具體法令公布則是近十年的 事情。台北市政府於 1959 年實施第一個都市更新計畫「中華商場」，以及後來 1972 年在萬華、大龍峒一帶實施的「萬大計畫」皆為政府以公權力主動推動的 都市更新政策。早期的都市更新，多以擴展都市計畫用地的市地重劃方式進行，

就地重建的案例較為少見。這類案例有台北市的信義計畫區、柳鄉社區、中華路 拓寬等。

民間老舊房屋如果要改建、特別是四五層樓的老公寓，多半依照「公寓大 廈管理條例」。該條例規定房屋重建：原則上須要經過全體區分所有權人的同意

（全體住戶），除非有危害公共安全的可能，才可以經過區分所有權人會議，採 多數決議進行重建。然而，如果有住戶反對，就必須透過三級三審制的民事訴訟 程序，由法院裁判解決。

二、1998迄今

台北市政府更將都市更新列為主要施政重點，因而在都市更新條例公布 後，於 2005 年修正公告實施「台北市都市更新條例」，以加速都市更新的推動。

都市更新條例將推動都市更新的門檻降低，將過去原本由政府主導（1973 年都 市計畫法增訂舊市區專章）的都市更新權限開放，鼓勵民間私部門投資辦理（1993 年台北市都市更新實施辦法增訂獎勵私人團體興辦都市更新建設事業專章），以 及後來實施至今的政府與民間合作辦理都市更新（1998 年公布都市更新條例），

制定的法規一再鬆綁、讓都市更新的推動越來越容易，推動的腳步也越來越快。

現行的「都市更新條例」很不一樣，與先前「公寓大廈管理條例」要求百 分之百同意不同。民間自行辦理都市更新，只需要更新範圍內的多數地主同意，

經過政府核准都市更新事業計畫，即可以合法的取得強制拆除少數不同意地主的 老舊房屋的權力。而就現行都市更新制度來說，都市更新處理方式可以分成「重 建」「整建」「維護」三種方式：

(一)重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更 其土地使用性質或使用密度。

(二)整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分 指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。

(三)維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀 況（都市計畫法第64條）。

前項更新地區之劃定，由直轄市、縣（市）（局）政府依各該地方情況，

及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定（都市計畫法第64條第二項）。

都市更新事務的中央主管機關是行政院內政部，內政部營建署其下設置都 市更新組，專門負責處理都市更新業務，主要職責掌理都市更新政策之研訂，都 市更新法規之研修及解釋，以及優先推動都市更新地區之調查、規劃、協調及配 合事項，另外還有一般民間都市更新案件之輔導、協調執行事項。內政部營建署 主要依照「都市更新條例」做為依法行政的依據，都市更新條例其下衍生的辦法

1、都市更新條例施行細則：建立整體更新制度。

近十年來，台北地區都市發展的速度相當驚人，都市更新是未來台灣都市 發展的重要方向。然由於政府人力、財力上的限制，故鼓勵私部門參與投資更新 事業為近年來推動都市更新的重要手段。目前政府提供許多獎勵措施，以增加開 發業者投資更新事業的意願。其中，被學界及業界視為最有效的措施是建築容積 獎勵。政府提供建築容積獎勵措施的目的在於：希望增加開發業者投資更新事業 利潤的同時，能夠積極推動都是更新的政策，以縮短都市更新的時程。

雖然有關機關頒布實行若干相關法規，但依然發生許多問題，例如：1有住 戶拒簽都更同意書，卻還是硬被劃入擴大後的都更單元。2、少部分住戶還沒同 意、建商就已開賣預售屋。3、部分不肖實施者簽到都更同意書以後，不須與住 戶溝通、也無須住戶同意，可以轉賣都更同意書給其他建商，而且一切合法。4、

原本住戶賴以維生的一樓店面，都更後在沒有被通知情況下被建商直接換到二樓 以上，斬斷一家經濟命脈。

都市更新條例自1998年制定實施至今已12年，從2003年起頻繁修法，平均1 年修訂1次。2003年1月29日修正第25-1條條文，將民間自辦都市更新的門檻從原 本需要100％住戶同意下修至80％住戶同意即可，2006年5月修正第27條，明定公 有地必須配合都市更新，建商則有公有地的優先承購權，不必經過競標程序直接 讓售，讓售價多是公告現值，遠比公開標售或是市價低上許多。2010年5月修正 過後的都更條例更是將門檻降至五分之三以上的地主同意、總樓地板面積均超過 三分之二即可申請實施。加上行政院提出的新版獎勵都市更新機制，強調必要時

都市更新條例自1998年制定實施至今已12年，從2003年起頻繁修法，平均1 年修訂1次。2003年1月29日修正第25-1條條文，將民間自辦都市更新的門檻從原 本需要100％住戶同意下修至80％住戶同意即可，2006年5月修正第27條，明定公 有地必須配合都市更新，建商則有公有地的優先承購權，不必經過競標程序直接 讓售，讓售價多是公告現值，遠比公開標售或是市價低上許多。2010年5月修正 過後的都更條例更是將門檻降至五分之三以上的地主同意、總樓地板面積均超過 三分之二即可申請實施。加上行政院提出的新版獎勵都市更新機制，強調必要時