第二章 文獻探討
第二節 房地產特性與房地產評價相關規範
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其定義為：「Land and improvements in a physical sense as well as the rights to own or use them」。
林左裕(2008a)認為，「房地產」係民間慣稱之用語，其在法律上之名詞則為
「不動產」，指土地及開發後附著於土地上的各種結構物及設施，如建築物、道 路、停車場、水電、瓦斯設施及庭園植栽等。
梁仁旭、陳奉瑤(2009)亦指出房地產即為不動產之俗稱，為房屋及土地兩種 財產之合稱。房屋習慣上指住宅，偶有擴及辦公大樓、商場、廠房等，但加油站 等習慣上不稱房屋。
關於本研究中房地產之定義，主要採取張金鶚(2003)之定義方式，亦即包含：
1.「房」－房屋建築物，2.「地」－土地，3.「產」－財產權屬。該定義中，「房」
的部分除成屋外，尚包含預售屋。惟，本研究認為所謂「預售屋」應僅為一債權 債務關係，並沒有實體資產存在，故應不屬於房地產之一部。但由於在個案地尋 找上，本研究並沒有遇到涉及預售屋之相關舞弊，因此此一爭議與本研究無關。
第二節 房地產特性與房地產評價相關規範
本節主要目的乃藉由簡介房地產以了解房地產有何會被利用成為舞弊工具 之可能，因此先從房地產的特性出發，其次討論不動產估價技術規則與土地使用 管制等法令規範。從中即可窺視房地產估價的複雜度與困難性，亦可體認到房地 產確有作為一種舞弊工具的可能性。
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一、房地產之特性 (一)、本身之特性
根據陳奉瑤、章倩儀(2006)，房地產本身具有下列特性：
1.不可移動性
房地產即為不動產，顧名思義，就是其為不可移動的財產。因為其 無法因應市場的需求而移動，所以房地產投資者相當重視區位因素，這 也是影響房地產價值的最重要因素之一；而此一特徵也是其與一般商品 最大不同之處。不過須留意的是，雖然位置具有不可移動性，但由於社 會經濟條件的可變，因此，不動產之經濟位置是可變的。例如，位於都 市中大圳旁的房地產，本來價值較為低廉，但因都市發展需求而將大圳 覆蓋成大馬路後，該房地產的身價將暴增。
2.稀少性
土地並不能像其他商品一樣被生產，也就因為區位優良的土地稀少，
因而造成土地價值差異相當大。雖然各國有填土與海爭地的案例，但數 量上畢竟相對較少。建築物雖可以被製造，但其興建亦非一朝一夕可成，
會有時間落差，因此在短時間內，尤其需求很大時，也很難馬上釋出供 給。此外，土地面積難以隨地價之起伏而增減，但土地需求卻隨人口數 量增加、所得上升及產業發展等而不斷增強；在供給不變而需求不斷增 加的情況下，地價將上漲。
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3.異質性
因為使用管制、區位條件、建築形式、鄰里環境、樓層位置等各個 因素都可能不同，故房地產無法像其他商品一樣達到均質性，產出完全 相同產品，因此其市場價格之變動並非必然。林左裕(2008a)就舉一區位 差異的例子來說明此一特性。若下圖的 A、B 為十字路口上兩塊已開發 待售或待租的土地，二地隔著一小街道，均面臨大馬路，則對便利商店 的業者而言，其在開店選址的策略上會選擇 A 址，因為 A 址具較佳的 視覺傳達力(Visibility)，可即時吸引大量經過大馬路上有意購買便利商 店的人潮及車潮。當開車或騎車者看到 A 店的看板時，經反應(Reaction) 後到停車為止可能需要數十秒，此時仍可停在 A 店附近；但 B 店則可 能來不及反應而錯過。
圖 2-1 因區位導致異質性－A 址的視覺傳達力比 B 址高 (資料來源：林左裕，2008a，不動產投資管理，p.3)
4.昂貴性
與一般商品不同，所涉金額往往相當龐大，經常是許多人一生中購 買或投資最昂貴的商品，且並非人人所能投資或購買。傳統上，「有土
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斯有財」的觀念，促成置產保值的心態，且由於土地之稀少性，因此，
土地具有保值增值之投資功能。
5.長久性
房地產不易損壞，生命週期很長，一般房屋如無地震、土石流、颶 風等天災襲擊，約有五、六十年的壽命；如管理維護得當，則使用壽命 將更為延長。而土地的收益期限更是幾乎無限。
6.不可分割性
房地產不可能像黃金、股票般分割購買，一旦購買某房地產，買入 者不但買入該房地產本身，也同時購買了其周圍環境、公共設施、鄰里 關係等。
7.投資與消費雙重性
房地產不像黃金、股票只有投資性，它同時也可以居住、使用。
8.所有權、使用權及經營權可分離
由於房地產所有權與使用權及經營權可以分離，而使得房地產市場 更加多元。例如：需用土地者可以選擇購買或租用土地使用。
(二)、市場面特性
梁仁旭、陳奉瑤(2009)指出房地產市場具有下列特徵：
1.賣方獨占
由於土地異質性存在，世界上不可能有完全相同的兩塊地，因此土 地所有權人便取得獨占地位，此現象在高度商業地、特殊性質土地特別
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明顯。房地產生產需要一段時間，不能即時對於供需進行調整，因而雖 降低了獨占的可能，但寡占影響價格的情形依然存在。
2.產品異質
房地產與一般商品最大的差異，在沒有任一房地產是完全相同的，
緊鄰的二宗土地可能因高低差而有價值差異，結構完全相同而樓層不同 的房屋，可能帶給使用人不同的效用，而產生價值落差。
3.市場資訊不完全
完全競爭市場的要件之一便是資訊的流通，然而由於土地市場交易 次數稀少、缺乏公開流通的資訊管道等原因，買賣雙方對於資訊的取得 較一般財貨困難，因而常常造成成交價格偏離市場價值的情形。
4.資訊非充分流通
房地產交易資金龐大，動輒數百、上千萬新台幣，並非任何人可以 隨意進出這個市場，可說進入不易、離開也難。通常一般人一生交易次 數稀少，市場機能難以有效顯現。再者，生產者籌集資金不易，生產速 度也較緩慢，因此房地產市場的不活絡，間接造成資訊不流通等問題。
5.人為干預多
房地產市場由於交易金額龐大，加上房地產景氣循環的上下波動，
常使投資者有獲利的空間，因而常造成需求暴增或暴減的現象，政府為 了促進土地利用、解決市場失靈等目的，常對房地產市場進行經濟面或 政策面的管制，這些人為的干預使得房地產市場更加偏離了完全競爭市 場的軌道。
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表示為：P房地價格 = P土地價格+ P建物重建�重置�價值− 減價折舊修正額；其中 P房地價格指房地之成本價格，P土地價格則為以比較法、收益法、土地開發分析法9
三、土地使用之管制
或
其他方法推求之土地價格。至於該公式中之P建物重建�重置�價值，係指使用與勘估標 的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築 所需之成本(重建成本)；或指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設 計及配置，於價格日期建築所需之成本(重置成本)而言。
土地法第 81 條規定：「直轄市或縣(市)地政機關得就管轄區內之土地，依 國家經濟政策、地方需要情形及土地所能供使用之性質，分別商同有關機關，編 為各種使用地。」並在第 82 條規定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他 用途之使用。但經該管直轄市或縣(市)地政機關核准，得為他種使用者，不在此 限。」而其特別法，都市計畫法第 26 條第 1 項更進一步規定：「都市計畫經發 布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤 檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設 施用地，應變更其使用。」
陳奉瑤、章倩儀(2006)即指出，我國是採取土地使用分區管制(Zoning)的機 制，將土地分「都市土地」與「非都市土地」管理其使用。
9 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估 算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開 發前或建築前土地開發分析價格。關於該法之細部操作，詳參不動產估價技術規則第 70 條至第 81 條，此處限於篇幅，不予詳述。
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我國實施都市計畫，制定都市計畫法，將「都市土地」劃分為住宅區、商業 區、工業區、行政區、文教區、保存區、風景區、農業區、保護區與特定專用區，
並劃設道路、公園、學校等公共設施，且各區之使用強度與容許使用項目不同。
「非都市土地」則依據區域計畫法與非都市土地使用管制規則，劃定特定農 業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公 園區、河川區與其他使用區或特定使用區等 10 種分區，並依各分區之性質，編 定 18 種用地，包括：甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築 用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通 用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳 墓用地與特定目的事業用地等。同樣的，亦規範使用強度與容許使用項目。再者，
如果非都市土地欲開發使用，除依原編定之容許使用項目使用外，須辦理變更使 用。