查核人員對以房地產為舞弊工具之了解程度

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(1)國立政治大學會計學系碩士班論文. 指導教授：馬秀如博士. 治. 政查核人員對以房地產為舞弊工具之了解程度大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：卞柏琪撰. 中華民國一百年七月.

(2) 謝辭本論文得以完成，首先要感謝指導教授馬秀如老師這一年來的指導。老師願意指導這種完全開拓全新領域的論文，學生真的不勝感激，每每在論文寫作過程中遇到瓶頸時，老師總是能利用她的邏輯與推理，指引出正確的方向。在討論論文之餘，老師更能像是個朋友一般，關懷著我的日常生活、與我天南地北地聊；在言談之間，更能體會到老師對於社會、人生的看法，那些灑脫而獨特的見解，讓我始終印象深刻，也打從心底佩服老師。跟著老師的日子，學的不只是學問、邏輯、思考，還有更多為人處事的道理。感謝老師的用心與辛勞，謹在此致上無限的祝福之意。. 立. 政治大. 除了感謝馬老師的指導外，還要感謝許多老師的協助。論文口試時，承蒙李. ‧ 國. 學. 書行院長與吳容明老師之指導，對論文提出許多寶貴的建議，使得本論文能更加. ‧. 完善，並感謝兩位老師對本論文方向之肯定。在此還要感謝我在政大的啟蒙恩師，. sit. y. Nat. 法律系教授黃立老師。我很幸運地在大一修習了老師的民法總則課程，課堂中對. io. er. 於老師堅持學問要能應用在現實生活上的想法非常欽佩，更萌生出雙修法律系與會計系的想法。後來更有幸能在暑假期間幫老師整理判決，培養了快速閱讀判決. al. n. v i n Ch 的能力，這在寫作本論文時幫助非常之大。本論文之題目來源也需要感謝老師， engchi U 因為在跟老師聊天的內容中，使我知悉當前房地產市場之情，這個題目才得以誕生。另外，要特別感謝在問卷發放的過程中給予協助的老師們：政大會計系諶家蘭主任、陳錦烽老師，政大地政系陳奉瑤老師，台北大會計系黃桂松老師，台北大不動產與城鄉環境學系馮君君老師、黃金聰老師、曾明遜老師、彭建文老師、彭序文老師；謝謝以上老師們出借珍貴的上課時間，讓我在課堂上發放問卷。除此之外，要感謝一路以來始終相挺到底的同學，翊中與衛翎；也感謝協助我發放台北大會計系問卷的秀敏，甫口試完隔一天就來幫忙我口試的冠華，還有.

(3) 方婷跟菀瑜的悉心問候，學姐桂蘭不時的開導，學姐子珈、筱婷、玉燕與珮琪的關懷跟打氣。謝謝你們的陪伴，你們是我堅持下去的力量。最後，特別感謝我生命中最重要的人－我的母親。您生我、養我，又為我擔心了一輩子。謝謝你總是包容我的一切，支持我做任何我想做的事情，讓我能具有向新事物挑戰的勇氣。如果沒有您，就沒有我在政大七年的日子、三個學歷，更沒有這本論文。謝謝您為我所做的任何事情。卞柏琪. 立. 政治大政治大學會計研究所碩士班中華民國. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 謹誌于. Ch. engchi. i n U. v. 一百年. 七月.

(4) 論文摘要 2007 年，力霸集團掏空案轟動社會，其中，舞弊者掏空友聯產險將近 48 億元，其所採用之手法即利用房地產評價困難之特性。近二年來，台灣部分地區房地產價格飆漲，情況嚴重。聯想二事，有心人趁此時機再利用房地產進行舞弊可能性不低，不禁令人憂慮。好在查核人員可能可以防堵該舞弊之發生，而其學識背景可能不同。本研究彙總相關之個案，試圖探討該種舞弊手段，並企圖瞭解對此種手段之. 政治大替查核人員，所探討之二種不同學識背景為會計與地政；本研究透過問卷測量立了解程度，包括不同學識背景之查核人員了解程度是否不同。本研究以學生代. 會計科系出身之查核人員對房地產評價與以房地產為工具之舞弊了解程度，是. ‧ 國. 學. 否與地政背景之查核人員存在差異。. ‧. 本研究透過個案研析，找出 14 項舞弊風險因子，並將其分為四類。在實證. Nat. sit. y. 結果部分則發現，會計背景之查核人員在以房地產為工具之舞弊風險因子的了解. n. al. er. io. 程度上，不如地政背景之查核人員。不過，只有當情境高度涉及地政相關專業時，. i n U. v. 二種背景之查核人員所評估之該種舞弊風險差異才顯著，一般情境下，二者評估. Ch. engchi. 之能力沒有明顯差異。因此，本研究建議會計背景之查核人員應該多了解以房地產為工具之舞弊個案。另外，出於會計背景之查核人員在以房地產為工具之舞弊風險因子的了解程度上，仍有部分較佳；故本研究亦建議實務上如遇處理涉及房地產之案件或查核時，應同時指派地政背景與會計背景之查核人員。. 關鍵字：房地產、舞弊、查核人員.

(5) Abstract The case of Rebar Group in 2007 was a serious case in Taiwan. As one part of the case, the fraud in Union Insurance Co. was committed by using real estate as tools, because real estate is difficult in evaluation. In recent two years, there has been a situation that the real estate’s price goes very high in some areas of Taiwan. If we associate these two things, there may be a chance for someone to commit the fraud by using real estate as tools. Fortunately, auditors could prevent the occurrence of this kind of fraud; auditors might have different major. This research summarized all the cases related, discussed about the tricks of this. 治政 fields on these tricks are different or not. Trough the poll(which 大 is aimed at students 立 departments), the research measured auditors’ level of accounting and land economics kind of fraud, and tried to know whether the levels of the auditors in different major. ‧ 國. 學. of comprehending the fraud by using real estate as tools, and tried to find out whether the levels are different or not between auditors majoring in accounting and in land. ‧. economics.. y. Nat. Trough the cases, this research found 14 fraud risk factors, and classified them. sit. into 4 categories. On the other hand, the empirical results show auditors majoring in. al. er. io. accounting are not as good as auditors majoring in land economics on comprehending. n. v i n C h difference between this kind of fraud, there is no significant e n g c h i U auditors major in. this kind of fraud’s risk factors. Nevertheless, about the ability to evaluate the risk of. accounting and in land economics but in the situation highly involved the specialty of land economics. Thus, this research suggests auditors majoring in accounting should get more comprehending on the fraud cases committed by using real estate as tools. Additionally, due to auditors majoring in accounting perform better than whom majoring in land economics on some part of comprehending this kind of fraud’s risk factors, this research also suggests the one who dealing with the cases related to real estate should appoint auditors majoring in land economics and in accounting at the same time.. Key words: real estate, fraud, auditors.

(6) 目錄第一章緒論.................................................................................................................. 1 第一節研究動機與目的...................................................................................... 1 第二節研究問題.................................................................................................. 2 第三節研究過程.................................................................................................. 2 第二章文獻探討.......................................................................................................... 4 第一節房地產之意義與範圍.............................................................................. 4. 政治大. 第二節房地產特性與房地產評價相關規範...................................................... 5. 立. 第三節舞弊概述................................................................................................ 13. ‧ 國. 學. 第三章個案研析........................................................................................................ 20. ‧. 第一節萬有紙業案............................................................................................ 21. sit. y. Nat. 第二節國豐興業案............................................................................................ 26. io. n. al. er. 第三節立大農畜案............................................................................................ 30. v. 第四節宏福建設案............................................................................................ 32. Ch. engchi. i n U. 第五節友聯產險案............................................................................................ 37 第六節台鳳公司案............................................................................................ 43 第七節中信買樓風波........................................................................................ 46 第八節小說－灰色的孤單................................................................................ 49 第九節小說－心機............................................................................................ 51 第十節以房地產為舞弊工具之舞弊風險因子................................................ 54. i.

(7) 第四章研究方法........................................................................................................ 61 第一節研究假說................................................................................................ 61 第二節問卷設計................................................................................................ 63 第三節研究對象................................................................................................ 66 第四節問卷之發放與回收................................................................................ 67 第五節實證變數的操作定義與模型建立........................................................ 69 第六節資料分析方法........................................................................................ 71 第五章研究結果........................................................................................................ 73. 治政大第一節敘述統計................................................................................................ 73 立 ‧ 國. 學. 第二節變異數分析與迴歸分析........................................................................ 76 第三節假說檢定之結果.................................................................................... 81. ‧. 第六章結論與建議.................................................................................................... 83. Nat. sit. y. 第一節研究結論與建議.................................................................................... 83. n. al. er. io. 第二節研究限制................................................................................................ 85. Ch. i n U. v. 第三節後續研究建議........................................................................................ 87. engchi. 參考文獻...................................................................................................................... 89 附錄：問卷.................................................................................................................. 91. ii.

(8) 表目錄表 3-1 個案情形彙總表 ............................................................................................. 54 表 3-2 各房地產個案手法細節 (單位：房地產筆數)............................................. 57 表 3-3 個案之型態：集團、產業(單位：個案數)................................................... 58 表 4-1 研究假說 vs.研究問題 .................................................................................... 63 表 4-2 問卷第一部分：所包含之風險因子 ............................................................. 65 表 4-3 本研究問卷發放情形彙整 ............................................................................. 68. 政治大. 表 4-4 有效問卷回收狀況 ......................................................................................... 68. 立. 表 5-1 問卷第一部分答題狀況統計 ......................................................................... 74. ‧ 國. 學. 表 5-2 問卷第二部分答題狀況統計 ......................................................................... 75. ‧. 表 5-3 問卷第二部分答題排名 ................................................................................. 76 表 5-4 問卷第一部分二組受測者差異是否顯著之單因子變異數分析表 ............. 77. sit. y. Nat. io. al. er. 表 5-5 情境一風險因子二組受測者差異是否顯著之單因子變異數分析表 ......... 78. n. 表 5-6 模型一迴歸結果 ............................................................................................. 80. Ch. engchi. i n U. v. 表 5-7 模型二迴歸結果 ............................................................................................. 81. iii.

(9) 圖目錄圖 1-1 本研究之過程 ................................................................................................... 3 圖 2-1 因區位導致異質性－A 址的視覺傳達力比 B 址高 ....................................... 7 圖 2-2 舞弊三角論概念 ............................................................................................. 16 圖 3-1 萬有紙業案：舞弊手法概念一 ..................................................................... 22 圖 3-2 萬有紙業案：舞弊手法概念二 ..................................................................... 24 圖 3-3 國豐興業案：舞弊手法概念 ......................................................................... 28. 政治大圖 3-5 宏福建設：舞弊手法概念一 ......................................................................... 34 立圖 3-4 立大農畜案：舞弊手法概念 ......................................................................... 31. ‧ 國. 學. 圖 3-6 宏福建設：舞弊手法概念二 ......................................................................... 35 圖 3-7 友聯產險案：舞弊手法概念一 ..................................................................... 39. ‧. 圖 3-8 友聯產險案：舞弊手法概念二 ..................................................................... 40. y. Nat. io. sit. 圖 3-9 友聯產險案：舞弊手法概念三 ..................................................................... 42. er. 圖 3-10 台鳳公司案：舞弊手法概念 ....................................................................... 44. al. n. v i n 圖 3-11 中信買樓風波：時間 C ................................................................................... 47 hengchi U 圖 3-12 灰色的孤單：舞弊手法概念 ....................................................................... 50 圖 3-13 心機：香港九龍城花園計畫概念 ............................................................... 52 圖 3-14 心機：何春挪用省國信第二筆資金手法示意 ........................................... 53 圖 6-1 以房地產為工具舞弊之 14 項舞弊風險因子 ............................................... 84. iv.

(10) 第一章緒論 1. 第一節研究動機與目的近二年來，台灣部分地區房地產價格飆漲。位於台北市仁愛路之帝寶豪宅之價格變動即為一例，2001 年其以每坪約 100 萬元之價格開始預售；2003 年，降至每坪 75 萬元；2006 年，帝寶交屋，價格再度回到每坪 100 萬元，同年，信義聯勤土地也以天價 2標出。2007 與 2008 年油價屢創新高，帝寶之價格也隨之漲到 150 萬元。惟 2008 年 9 月雷曼兄弟破產，全球金融海嘯，台灣第四季GDP也. 政治大. 衰退達 8.36%，帝寶之價格再度跌回每坪 100 萬元。2009 與 2010 年景氣復甦之. 立. 速度近乎不可思議，帝寶價格上升速度亦同，竟升至每坪近 200 萬元，換算帝寶. ‧ 國. 學. 總價值至少約 500 億！ 3. ‧. 台灣目前房地產價格飛漲的情形十分嚴重，政府自 2009 年年末至 2010 年 9. sit. y. Nat. 月推出多項「打房」政策，包括：暫停釋出國有地、緊縮授信條件、加強金檢、. io. n. al. er. 列名單清查、公設分開計價、徵豪宅稅、與設房貸成數資料庫等。. i n U. v. 2007 年，力霸集團掏空案轟動社會，不法所得高達 427.8 億，其中，掏空友. Ch. engchi. 聯產險將近 48 億，其手法，有超額授信及虛偽不動產買賣等，授信能超額，不動產買賣可以不合營業常規，甚至不實，即是利用房地產評價困難之特性。近二. 1. 「特種貨物與勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）訂於民國 100 年 6 月 1 日施行，本研究未考慮其效應，主要係因該條例僅影響到少數投機客，且台灣綜合研究院－金融證券投資諮詢委員會於 100 年 3 月 23 日財金/產經論壇「台灣房地產市場前景混沌不明？」研討會，認為奢侈稅條例固將使台灣房地產市場下修，然其期間短、幅度小，預期未來台灣房地產市場仍屬多頭走勢。. 2. 2006 年國產局標售北市信義聯勤俱樂部土地，新光人壽以每坪新台幣 275 萬元得標。. 3. 有關數據係參考王榮章、蕭勝鴻，2010，我如何炒高房價？政府打房無效，5 路人馬共犯結構大破解，商業周刊，第 1178 期。 1.

(11) 年來房、地價膨脹，若有人趁此時機再利用房地產來進行舞弊，將致債權人、投資大眾、該公司員工受害，使社會間接負擔龐大的間接成本，不禁讓人憂慮。本研究即試圖就該種舞弊手段進行探討，以整理個案、歸納此類型弊案的操作模式，並藉問卷企圖瞭解最有可能防堵舞弊發生之查核人員對此種手段之了解程度。而查核人員之學識背景可能不同，本研究主要針對會計與地政二種背景之查核人員進行探討。本研究除了瞭解目前查核人員對以房地產為舞弊手段之了解程度外，並藉此提醒相關人員注意此種舞弊發生之可能，進而防治之，也希望能對往後類似議題. 政治大. 的其他研究有所助益。另外，本研究彙總並分析目前為止所有可搜尋到之相關個. 立. 案，可供作查核人員在了解以房地產為工具之舞弊的參考依據。. ‧. ‧ 國. 學第二節研究問題. y. Nat. n. er. io. al. sit. 本研究所欲探討之問題，為：. i n U. v. 1.會計背景之查核人員對以房地產為工具之舞弊個案了解程度，與地政背景. Ch. 之查核人員有無顯著差異？. engchi. 2.會計背景之查核人員對以房地產為工具之舞弊風險機率之評估能力，與地政背景之查核人員有無顯著差異？. 第三節研究過程本研究乃先透過相關文獻之探討及對有關以房地產為舞弊手段之個案進行研析，來對該種舞弊之特徵進行辨識。找出可能屬於該種舞弊之舞弊風險因子後， 2.

(12) 再運用該些因子設計出問卷，藉以評估查核人員對以房地產為舞弊手段的了解程度。本研究之過程如下圖所示：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 圖 1-1 本研究之過程. 3. v.

(13) 第二章文獻探討. 本研究係針對查核人員對以房地產為舞弊工具本單一舞弊類型的了解程度進行研究。由於直接相關之文獻甚微，因此本章僅就間接相關之歷史文獻進行整理。本章第一節先確認房地產之意義與範圍，以利後續論敘；第二節簡介房地產的特性與相關法令規範，以了解房地產有何會被利用成為舞弊工具之可能；第三. 政治大將文獻中所稱「不動產舞弊」加以描述。立. 學第一節房地產之意義與範圍. ‧. ‧ 國. 節概述舞弊的觀念與查核人員對舞弊的責任，並為與本研究探討主題加以區別而. Nat. sit. y. 根據張金鶚(2003)，「房地產」為一般大眾及民間業者對房屋和土地二種財. n. al. er. io. 產的合稱，其中包括三個內涵：1.「房」－房屋建築物，2.「地」－土地，3.「產」. i n U. v. －財產權屬。有關房屋建築物又包括了「成屋」(已興建完成可以使用之房屋)及. Ch. engchi. 「預售屋」(未興建或興建完成之房屋)二大類。至於不動產之定義，不動產經紀業管理條例第 4 條將其定義為：「指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋其可移轉之權利」。該條另外將成屋定義為：「領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物」；而預售屋定義為：「領有建照執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。因此，「房地產」與「不動產」在觀念上與本質內涵上其實係相同，兩者常相互使用。另外，不論是房地產或不動產，英文大多使用 Real Estate(美式用法)或 Property(英式用法)二字，. 4.

(14) 其定義為：「Land and improvements in a physical sense as well as the rights to own or use them」。林左裕(2008a)認為，「房地產」係民間慣稱之用語，其在法律上之名詞則為「不動產」，指土地及開發後附著於土地上的各種結構物及設施，如建築物、道路、停車場、水電、瓦斯設施及庭園植栽等。梁仁旭、陳奉瑤(2009)亦指出房地產即為不動產之俗稱，為房屋及土地兩種財產之合稱。房屋習慣上指住宅，偶有擴及辦公大樓、商場、廠房等，但加油站等習慣上不稱房屋。. 政治大關於本研究中房地產之定義，主要採取張金鶚(2003)之定義方式，亦即包含：立. ‧ 國. 學. 1.「房」－房屋建築物，2.「地」－土地，3.「產」－財產權屬。該定義中，「房」的部分除成屋外，尚包含預售屋。惟，本研究認為所謂「預售屋」應僅為一債權. ‧. 債務關係，並沒有實體資產存在，故應不屬於房地產之一部。但由於在個案地尋. er. io. sit. y. Nat. 找上，本研究並沒有遇到涉及預售屋之相關舞弊，因此此一爭議與本研究無關。. al. n. v i n Ch 房地產特性與房地產評價相關規範 engchi U. 第二節. 本節主要目的乃藉由簡介房地產以了解房地產有何會被利用成為舞弊工具之可能，因此先從房地產的特性出發，其次討論不動產估價技術規則與土地使用管制等法令規範。從中即可窺視房地產估價的複雜度與困難性，亦可體認到房地產確有作為一種舞弊工具的可能性。. 5.

(15) 一、房地產之特性 (一)、本身之特性根據陳奉瑤、章倩儀(2006)，房地產本身具有下列特性： 1.不可移動性房地產即為不動產，顧名思義，就是其為不可移動的財產。因為其無法因應市場的需求而移動，所以房地產投資者相當重視區位因素，這也是影響房地產價值的最重要因素之一；而此一特徵也是其與一般商品. 政治大會經濟條件的可變，因此，不動產之經濟位置是可變的。例如，位於都立最大不同之處。不過須留意的是，雖然位置具有不可移動性，但由於社. ‧ 國. 覆蓋成大馬路後，該房地產的身價將暴增。. 學. 市中大圳旁的房地產，本來價值較為低廉，但因都市發展需求而將大圳. ‧. 2.稀少性. sit. y. Nat. io. er. 土地並不能像其他商品一樣被生產，也就因為區位優良的土地稀少，因而造成土地價值差異相當大。雖然各國有填土與海爭地的案例，但數. al. n. v i n Ch 量上畢竟相對較少。建築物雖可以被製造 e n g c h i ，U但其興建亦非一朝一夕可成，會有時間落差，因此在短時間內，尤其需求很大時，也很難馬上釋出供. 給。此外，土地面積難以隨地價之起伏而增減，但土地需求卻隨人口數量增加、所得上升及產業發展等而不斷增強；在供給不變而需求不斷增加的情況下，地價將上漲。. 6.

(16) 3.異質性因為使用管制、區位條件、建築形式、鄰里環境、樓層位置等各個因素都可能不同，故房地產無法像其他商品一樣達到均質性，產出完全相同產品，因此其市場價格之變動並非必然。林左裕(2008a)就舉一區位差異的例子來說明此一特性。若下圖的 A、B 為十字路口上兩塊已開發待售或待租的土地，二地隔著一小街道，均面臨大馬路，則對便利商店的業者而言，其在開店選址的策略上會選擇 A 址，因為 A 址具較佳的視覺傳達力(Visibility)，可即時吸引大量經過大馬路上有意購買便利商. 政治大後到停車為止可能需要數十秒，此時仍可停在 A 店附近；但 B 店則可立. 店的人潮及車潮。當開車或騎車者看到 A 店的看板時，經反應(Reaction). ‧. ‧ 國. 學. 能來不及反應而錯過。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-1 因區位導致異質性－A 址的視覺傳達力比 B 址高 (資料來源：林左裕，2008a，不動產投資管理，p.3). 4.昂貴性與一般商品不同，所涉金額往往相當龐大，經常是許多人一生中購買或投資最昂貴的商品，且並非人人所能投資或購買。傳統上，「有土. 7.

(17) 斯有財」的觀念，促成置產保值的心態，且由於土地之稀少性，因此，土地具有保值增值之投資功能。 5.長久性房地產不易損壞，生命週期很長，一般房屋如無地震、土石流、颶風等天災襲擊，約有五、六十年的壽命；如管理維護得當，則使用壽命將更為延長。而土地的收益期限更是幾乎無限。 6.不可分割性. 政治大. 房地產不可能像黃金、股票般分割購買，一旦購買某房地產，買入. 立. 者不但買入該房地產本身，也同時購買了其周圍環境、公共設施、鄰里. ‧ 國. 學. 關係等。. ‧. 7.投資與消費雙重性. al. er. io. 8.所有權、使用權及經營權可分離. sit. y. Nat. 房地產不像黃金、股票只有投資性，它同時也可以居住、使用。. n. v i n 由於房地產所有權與使用權及經營權可以分離，而使得房地產市場 Ch engchi U 更加多元。例如：需用土地者可以選擇購買或租用土地使用。 (二)、市場面特性梁仁旭、陳奉瑤(2009)指出房地產市場具有下列特徵： 1.賣方獨占由於土地異質性存在，世界上不可能有完全相同的兩塊地，因此土地所有權人便取得獨占地位，此現象在高度商業地、特殊性質土地特別 8.

(18) 明顯。房地產生產需要一段時間，不能即時對於供需進行調整，因而雖降低了獨占的可能，但寡占影響價格的情形依然存在。 2.產品異質房地產與一般商品最大的差異，在沒有任一房地產是完全相同的，緊鄰的二宗土地可能因高低差而有價值差異，結構完全相同而樓層不同的房屋，可能帶給使用人不同的效用，而產生價值落差。 3.市場資訊不完全. 政治大. 完全競爭市場的要件之一便是資訊的流通，然而由於土地市場交易. 立. 次數稀少、缺乏公開流通的資訊管道等原因，買賣雙方對於資訊的取得. ‧ 國. 學. 較一般財貨困難，因而常常造成成交價格偏離市場價值的情形。. ‧. 4.資訊非充分流通. sit. y. Nat. 房地產交易資金龐大，動輒數百、上千萬新台幣，並非任何人可以. io. er. 隨意進出這個市場，可說進入不易、離開也難。通常一般人一生交易次. al. 數稀少，市場機能難以有效顯現。再者，生產者籌集資金不易，生產速. n. v i n Ch 度也較緩慢，因此房地產市場的不活絡，間接造成資訊不流通等問題。 engchi U 5.人為干預多房地產市場由於交易金額龐大，加上房地產景氣循環的上下波動，常使投資者有獲利的空間，因而常造成需求暴增或暴減的現象，政府為了促進土地利用、解決市場失靈等目的，常對房地產市場進行經濟面或政策面的管制，這些人為的干預使得房地產市場更加偏離了完全競爭市場的軌道。. 9.

(19) 此外，林左裕(2008a)尚認為房地產市場有「短期供給較無彈性」之特徵。此乃因土地供給有限，且建物之興建至完工期間至少需要半年以上，相對地，其生產所需時間就比其他產品長。因此在需求突然增加下，短期的供給變化並不明顯，亦即短期的供給曲線較為陡峭。正因為如此，在需求遽增下，不動產市場的漲幅通常也較大。. 二、不動產估價技術規則不動產估價技術規則，係於 2001 年，依不動產估價師法第 19 條第 1 項 4規定訂定，並於 2006 年修訂，共分總則、估價作業程序、估價方法、宗地估價、. 政治大. 房地估價、土地改良物估價、權利估價、租金估價、附則等九章，合計 134 條。. 立. ‧ 國. 學. 關於估價方法，該規則中規定共有比較法(第 18 至 27 條)、收益法(第 28 至 47 條)與成本法(第 48 至 82 條)三種；根據該法第 14 條，不動產估價師應兼採二. ‧. 種以上估價方法來推算勘估標的之價格。. Nat. sit. y. 比較法，依據不動產估價技術規則第 18 條，指以比較標的價格為基礎，經. n. al. er. io. 比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，依此法所求得之價格為比較. i n U. v. 價格。細部之操作有百分率法、差額法與計量模型分析法三種。郭厚村(2006)指. Ch. engchi. 出，百分率法係將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法，其公式可表示為：P勘估標的 = P比較標的 ×. (情況調整5) 100. ×. (價格日期調整6) 100. ×. (區域因素調整7) 100. ×. 4. 該項規定：「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。」. 5. 比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的. 價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 6. 比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之. 變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 10.

(20) (個別因素調整8). 。差額法，則指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個. 100. 別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法，其公式可表示為：P勘估標的 = P比較標的 +. (情況調整). (個別因素調整) 100. 100. +. (價格日期調整) 100. +. (區域因素調整) 100. +. 。至於計量模型分析法，係蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過. 計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。收益法，依據不動產估價技術規則第 28 條，其得採直接資本化法、折現現. 政治大估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率立. 金流量分析等方法，依此法所求得之價格為收益價格。所謂直接資本化法，指勘. ‧ 國. 學. 推算勘估標的價格之方法，公式可以表示為：收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。至於折現現金流量分析法，則係指勘估標的. ‧. 未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總 n'. y. Nat. k n’ 推算勘估標的價格之方法；其公式可以表示為：P＝ ∑ CFk/(1＋Y) ＋Pｎ’/(1＋Y) ，. sit. k =1. n. al. er. io. 其中 P 代表收益價格，CFk 代表各期淨收益，Y 代表折現率，n’代表折現現金流量分析期間，k 代表各年期，Pｎ’則為期末價值。. Ch. engchi. i n U. v. 成本法，依據不動產估價技術規則第 48 條，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法，依此法所求得之價格為成本價格。郭厚村(2006)指出，該法之公式可. 7. 所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的. 同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 8. 以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 11.

(21) 表示為：P房地價格 = P土地價格 + P建物重建�重置�價值 − 減價折舊修正額；其中. P房地價格指房地之成本價格，P土地價格則為以比較法、收益法、土地開發分析法 9或. 其他方法推求之土地價格。至於該公式中之P建物重建�重置�價值，係指使用與勘估標. 的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本(重建成本)；或指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本(重置成本)而言。. 三、土地使用之管制. 政治大. 土地法第 81 條規定：「直轄市或縣(市)地政機關得就管轄區內之土地，依. 立. 國家經濟政策、地方需要情形及土地所能供使用之性質，分別商同有關機關，編. ‧ 國. 學. 為各種使用地。」並在第 82 條規定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他. ‧. 用途之使用。但經該管直轄市或縣(市)地政機關核准，得為他種使用者，不在此限。」而其特別法，都市計畫法第 26 條第 1 項更進一步規定：「都市計畫經發. y. Nat. io. sit. 布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤. n. al. er. 檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。」. Ch. engchi. i n U. v. 陳奉瑤、章倩儀(2006)即指出，我國是採取土地使用分區管制(Zoning)的機制，將土地分「都市土地」與「非都市土地」管理其使用。. 9. 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估. 算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。關於該法之細部操作，詳參不動產估價技術規則第 70 條至第 81 條，此處限於篇幅，不予詳述。 12.

(22) 我國實施都市計畫，制定都市計畫法，將「都市土地」劃分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、保存區、風景區、農業區、保護區與特定專用區，並劃設道路、公園、學校等公共設施，且各區之使用強度與容許使用項目不同。「非都市土地」則依據區域計畫法與非都市土地使用管制規則，劃定特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區與其他使用區或特定使用區等 10 種分區，並依各分區之性質，編定 18 種用地，包括：甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通. 政治大墓用地與特定目的事業用地等立。同樣的，亦規範使用強度與容許使用項目。再者，. 用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳. ‧. ‧ 國. io. sit. y. Nat. 第三節舞弊概述. n. al. er. 用。. 學. 如果非都市土地欲開發使用，除依原編定之容許使用項目使用外，須辦理變更使. i n U. v. 本節先就舞弊的意涵加以介紹，再言及舞弊有哪些型態；之後定義查核人員. Ch. engchi. 為何人，其查核時應考量之「舞弊風險因子」概念又為何；最後，概述歷史文獻中與本研究主題看似相近、實質相異之「不動產舞弊」。. 一、舞弊之意涵 Elder et al.(2008)認為舞弊(Fraud)可由兩個面向來定義之。就較廣義的法律概念觀之，舞弊係描述任何意圖剝奪他人或團體的權利或財產而故意欺騙的行為 10；. 10. 其原文為：Fraud describes any intentional deceit meant to deprive another person or party of their property or rights. 13.

(23) 然而，從財務報表審計的觀點而言，舞弊則是被定義為一種故意不實表達財務報表的行為 11。審計準則公報第 43 號則在第 6 條定義舞弊為「管理階層、治理單位或員工中之一人或一人以上，故意使用欺騙等方法以獲取不當或非法利益之行為。」該號公報並在第 4、5 條說明，財務報表的不實表達可能出於舞弊或錯誤，兩者的差別在於舞弊係出於「故意」致財務報表表達不實，而錯誤則非出於故意。另外，Golden et al.(2006)指出舞弊行為包含四個基本要素： 1.重大不實之表達；. 立. 政治大. 2.故意－明知該表達為不實，或漠視該事實的存在；. ‧ 國. 學. 3.信賴－受害者合理地接受該表達，且依賴該資訊；. er. io. sit. y. Nat. 二、舞弊之型態. ‧. 4.損害－由於上述情形所造成之財物損失。. 審計準則公報第 43 號區分舞弊之型態為財務報表舞弊與挪用資產兩種，前. al. n. v i n Ch 者係指在財務報表上故意之不實表達，以欺騙財務報表使用者之行為；後者則通 engchi U 常涉及員工或管理階層偷竊企業資產。. 在 ACFE(Association of Certified Fraud Examiners，美國舞弊稽核師協會)所發布之 Report to the Nations on Occupational Fraud and Abuse 中，則將舞弊分為三大類，分別為： 1.挪用資產(Asset Misappropriation)：係指行為人竊取或濫用組織資源。. 11. 其原文為：Fraud is defined as an intentional misstatement of financial statements. 14.

(24) 2.貪腐(Corruption)：舞弊行為人為了自己或他人之利益，而以違背其職責的方式利用自身的影響力影響交易活動。 3.財務報表舞弊(Financial Statement Fraud)：該種舞弊係指行為人故意使組織財務報導的重大資訊，有誤述或遺漏的情形。 Golden et al.(2006)將挪用資產之舞弊型態稱為 Employee Fraud 或 Misappropriation of Assets，並強調此處的 Employee 係包含所有在組織中工作的管理階層與員工。除此之外，其認為貪腐乃一種橫跨挪用資產與財務報表舞弊之舞弊類型，因此只將舞弊區分為挪用資產與財務報表舞弊兩種類型。. 政治大由上述可知，Golden et al.(2006)與我國審計準則公報之區分方法相同，都將立. ‧ 國. 學. 舞弊的型態分為財務報表舞弊與挪用資產二種；Report to the Nations on Occupational Fraud and Abuse 卻將舞弊型態分為三種，主要因其將貪腐列為一種. ‧. 獨立的型態。本研究主要採取 Golden et al.(2006)與我國審計準則公報的說法，認. sit. y. Nat. 為關於舞弊的型態僅有財務報表舞弊與挪用資產二種，因為關於貪腐之舞弊，實. io. 舞弊類型，實無必要將其獨立為第三種舞弊型態。. n. al. 三、查核人員. Ch. engchi. er. 已存於財務報表舞弊與挪用資產二型態之中，亦即以此二型態就可以涵括貪腐之. i n U. v. 馬秀如、俞洪昭、施博文(2003)指出，執行審計工作之人員包含會計師事務所的查核人員、審計部與稅捐稽徵單位內的稽核(查)人員、財政部、中央銀行與中央存款保險公司內的金融檢查人員、企業的內部稽核人員等。其中，執行財務報表審計的人，常為會計師事務所的查核人員。於本研究所指稱之「查核人員」，並非狹義地單指會計師事務所之查核人員，而係指任何執行審計工作，故有機會發現舞弊存在的人員而言。 15.

(25) 四、舞弊三角論(Fraud Triangle)與舞弊風險因子(Fraud Risk Factors) (一)、舞弊三角論 Elder et al.(2008)依據 SAS 99 指出，舞弊之產生係由誘因或壓力 (incentives/pressures)、機會(opportunities)、態度或自我合理化 (attitudes/rationalization)三要素共同組成，這便是所謂的「舞弊三角論」，其概念如下圖所示。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-2 舞弊三角論概念. (資料來源：Elder et al. 2008. Auditing and Assurance Services an Integrated Approach. p.316). 1.誘因或壓力：係指管理階層或其他員工具有犯下舞弊行為之誘因或壓力。 2.機會：環境中提供管理階層或員工犯下舞弊行為之機會。. 16.

(26) 3.態度或自我合理化：係指某種態度、人格或價值觀的存在，而允許管理階層或員工做出不誠實的行為；或者，管理階層或員工存在於強大的壓力下，造成他們會對自己做出不誠實行為的舉動進行合理化。 (二)、舞弊風險因子 Elder et al.(2008)指出，當查核人員在評估查核標的之舞弊風險時，應該要考慮一些會提高舞弊風險的因素，包括了可能導致舞弊之誘因或壓力、機會、態度或自我合理化等因素，這些因素即為舞弊風險因子。. 政治大依據我國審計準則公報第 43 號，存有舞弊風險因子，不必然表示立. ‧ 國. 學. 舞弊存在，但若舞弊已存在，舞弊風險因子通常存在。舞弊風險因子若存在，將會影響查核人員對重大不實表達風險之評估。而查核人員對受. ‧. 查者之事業及其內部控制進行瞭解時，應考量所取得之資訊是否存有舞. sit. y. Nat. 弊風險因子。. n. al. er. io. 五、不動產舞弊(Real Estate Fraud). Ch. i n U. v. 由於本研究所探討者為「以房地產為舞弊工具」此一特定類型之舞弊，需與. engchi. Fraud Examiners Manual(ACFE 出版)之「不動產舞弊」加以區別，故將此概念概述如下。該文獻中所稱不動產舞弊，係指除了不動產貸款舞弊(Real Estate Loan Fraud) 外，其他與不動產有關之舞弊，可能的情形包括： (一)、估價舞弊(Appraisal Fraud) 此種舞弊的發生，可能源於故意聘任不適任之估價師；直接與估價師共謀舞弊之行為；以給予高於一般市場價格之報酬，或保證給予估價 17.

(27) 師未來的業績等方式來影響估價師；也可能是給予估價師不正確或錯誤的假設，來舞弊，例如：假設使用分區在未來將會變及更好、更高價值，但實際上並不會改變。 (二)、住宅抵押貸款證券化證券舞弊(Mortgage-Backed Security Fraud) MBS(Mortgage-Backed Security，住宅抵押貸款證券化證券)是一種由商業銀行、借貸款機構、住宅抵押貸款銀行家等金融中介者發行，而以住宅抵押貸款庫(mortgage pool)擔保之證券。用於擔保的住宅抵押貸款庫通常係由政府擔保之住宅抵押貸款，及由發行該證券之中介者所擔. 政治大. 保的住宅抵押貸款共同構成。這些有關的住宅抵押貸款庫，常常就是發. 立. 生舞弊的核心。林左裕(2008b)即指出，在 MBS 創造債權卻不長期持有. ‧ 國. 學. 之特色下，使得金融機構基於管理信用風險及追求資產流動性的考量，會積極地創造債權及移轉風險，並從中賺取報酬；甚至是所謂的「侵略. ‧. Nat. al. n. (三)、自備款撈金(Equity Skimming). Ch. engchi. er. io. sit. 借款者，藉此增加債權以提升 MBS 的發行量。. y. 性放款」(predatory lending)，由金融機構主動尋求具潛在違約可能性之. i n U. v. 此種舞弊，通常先由個人或某一組織先買下一間或數間住宅，然後將其出租。其買賣價金中的八至九成金額都是來自於借款；剩下部分為自備款(equity)，由購買者自付。購買房屋之房屋所有者雖然向房客收取租金，但卻不去支付住宅抵押貸款。固然最後住宅很可能被銀行執行抵押權，不過所有者可以取回他們原始的投資金額加上那些租金收入。除此之外，所有者還可以得到持有期間中州及聯邦政府的租稅優惠。該種舞弊，在無追索權 (non-recourse)的住宅抵押貸款中，格外成功。 18.

(28) (四)、土地翻賣(Land Flips) 這是一種藉由快速的買與賣不動產來達成舞弊的手法，其目的，是要提高賣價。買賣的速度通常會在一天或幾個月中達到數次，每次交易，價格跟著提升。這樣的買賣通常是在關係人間交易。本研究所探討者，乃所有以房地產為工具之舞弊行為，並無將不動產貸款排除或獨立視之的情形，故與上述「不動產舞弊」概念有異。另外，本研究係針對公司組織之舞弊進行探討，因此也與不動產舞弊概念下，可能僅由個人而完全不需經由公司組織就犯下之舞弊行為有所差異。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 19. i n U. v.

(29) 第三章個案研析. 本章針對以房地產為舞弊工具之舞弊個案進行探討研究，以做為後續了解查核人員瞭解程度之問卷設計基礎。本研究個案之選取，主要自財團法人證券投資人及期貨交易人保護中心所受理之所有證券市場不法案件團體訴訟案件(共計 97 件)中進行篩選，搜尋該等案件之判決書，並以台灣高等法院及其分院所為刑事判決中所認定之事實為主 12來. 政治大「宏福建設」、「友聯產險」立（力霸案之一部）與「台鳳公司」等六個實際個案；. 判定是否與本研究相關，最後選定「萬有紙業」、「國豐興業」、「立大農畜」、. ‧. ‧ 國. 之舞弊個案。. 學. 該等個案勘信含括目前公開資訊中，所有已進入司法程序並涉及以房地產為工具. 再者，本研究尚加入「灰色的孤單」與「心機」（「金融厄運」一章）兩部. y. Nat. sit. 故事描述中運用手法亦與以房地產為舞弊工具相關之小說內容。小說雖係以想像. n. al. er. io. 力創造舞弊之情節，但虛擬情節未必不會與現實事件發生相似之巧合，或為人所. i n U. v. 效法而成為現實 13，因此本研究認為小說內容有做為個案研究之價值，故亦納入為個案加以研析。. Ch. engchi. 12. 此乃因我國刑事審判體系中第三審屬法律審，是以刑事訴訟法第 377 條規定：「上訴於第三審法院，非以判決違背法令為理由，不得為之」；另外，同法第 394 條第 1 項本文亦規定：「第三審法院應以第二審判決所確認之事實為判決基礎。」，因此，本研究係採用台灣高等法院及其分院所為刑事判決中所認定之事實為主要依據來進行研析。 13. 日本經濟小說「洗錢」，便是小說變成現實舞弊情節的一例。2002 年，日本作家橘玲出版該. 書，其內容描述為了逃避日本對外國子公司採用之合算稅制(也就是所謂的租稅天堂對策稅制)，主人翁利用巧妙的手法，將轉入資金的法人偽裝成獨立的外國法人，以使得資金的流通途徑切斷。 2003 年 12 月，瑞士金融當局凍結了一個在瑞士信貸銀行(Credit Suisse)的帳戶，該帳戶是由日本山口組一名被稱為「黑金帝王」的老大所有；調查發現，在瑞士信貸銀行香港分行的日本籍行員協助下，有將近一百億日幣的犯罪收入在完全沒有記錄的情況下匯到海外。這個案子中所使用的 20.

(30) 另外，本研究還加入一則新聞所報導之買樓風波，藉由此等個案來共同做為問卷設計之基礎。本章對上述九個個案進行研析，討論其舞弊之手法，以辨識出以房地產為舞弊工具之舞弊有何特徵，得以做為查核人員評估受查者舞弊風險的指標。下述每個個案之討論，將先自人(Who)出發，釐清相關人士之關係並做為判別關係人之用後，再論及所進行舞弊之手法(How and What)。. 政治大. 第一節萬有紙業案 14. 立. 學. ‧ 國. 一、人物. 本案被告共六人，詳如下述：. ‧. er. io. sit. Nat. 自當時起即擔任董事長，迄 87 年 3 月 3 日止。. y. (一)、許老有－民國 52 年創立萬有紙廠股份有限公司（以下稱萬有公司），. (二)、許清俊－係許老有之長子，於 68 年底至 69 年底擔任萬有公司總經理，. al. n. v i n 78 年底至 81 年間擔任萬有公司副董事長，87 年 3 月至 6 月擔任董事長， Ch engchi U 87 年 7 月再轉任副董事長。. (三)、陳世榮－係許老有之大女婿，自 79 年 6 月至 87 年 3 月間擔任該公司總經理，87 年 3 月後擔任董事，並任總監之職。. 洗錢手法與該書中所提到的方法如出一轍，因此，作者橘玲還曾經一度被懷疑是山口組的洗錢顧問。 14. 參考最高法院 97 年度台上字第 1688 號刑事判決、台灣高等法院台南分院 92 年度金上重訴字第 1450 號刑事判決、及台灣雲林地方法院檢察署檢察官起訴書 88 年度偵字第 457 號。 21.

(31) (四)、蘇俊哲－係許老有之二女婿，自 79 年起，即先後擔任財務部經理、協理職務，實際負責萬有公司及許老有個人之財務調度，86 年間並擔任萬有公司董事。 (五)、許玉芬－係許老有之大女兒。 (六)、許玉欣－係許老有之二女兒。. 二、背景 85 年 9 月間萬有公司因經營不善發生鉅額虧損，87 年 3 月萬有公司出現財. 政治大. 務危機，至 87 年 6 月 30 日萬有公司已面臨倒閉之虞。. 立. 三、手法. ‧ 國. 學. (一)、虛偽買賣. ‧. 本案中該手法之運作概念如下圖所示：. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-1 萬有紙業案：舞弊手法概念一 22.

(32) 1.舞弊之發生此處應先予補充說明的是，許老有私人資金平日就存放於萬有公司，由萬有公司支付利息予許老有。許老有並使用萬有公司支票支付其私人款項，再扣除其在萬有公司存款。許老有與萬有公司的資金往來，在萬有公司的會計科目列為「股東往來」。因此，下述所謂轉入許老有的「股東往來」，乃指萬有公司向許老有借款；所謂開立應付票據沖轉股東往來，則係指許老有需要用錢時，即開立萬有公司的支票，再由萬有公司. 政治大. 對許老有的欠款項下（即「股東往來」科目）扣除。. 立. 86 年 12 月間，許老有指示萬有公司法務吳太郎將 17 份買賣契約. ‧ 國. 學. 書(標的物為 39 筆土地)整批寫好，該等買賣之交易對手為陳炎、敏有實業股份有限公司 15、王碧蓉、盧淑芬、盧吳秋桂、李蔡介美、陳秀敏、. ‧. 吳太郎、黃純寶、王月英、許玉欣等人，該等買賣總計價金為 325,140,824. Nat. sit. y. 元。然後，許老有藉口該等不動產交易，使萬有公司在 86 年 12 月 31. n. al. er. io. 日將 72,415,260 元轉入許老有「股東往來」科目，87 年 6 月 19 日又將. i n U. v. 136,065,246 元轉入該科目，87 年 6 月 29 日續轉入 85,000,000 元，其後. Ch. engchi. 再陸續開立應付票據沖轉股東往來。由於 87 年 6 月 30 日許老有「股東往來」科目之期末餘額為 2,074,436 元，故可知此部分截至 87 年 6 月 30 日應共開立了 291,406,070 元之應付票據。另外，在 87 年 5 月間萬有公司還直接開立多筆應付票據共計 33,734,754 元供許老有使用。是以，挪用之金額總計即為 325,140,824 元。. 15. 根據源大未上市股票網站之萬有紙廠相關新聞. (http://www.dearsir.com.tw/StockNews/News_9683.html，最後瀏覽日 2011 年 6 月 12 日)，敏有實業為萬有紙業之法人關係人。 23.

(33) 2.舞弊之掩飾在 86 年 12 月至 87 年 6 月間，萬有公司購入 39 筆土地之虛偽買賣即為此舞弊手法下之掩飾。由於該等買賣契約書係整批寫好，致 17 份買賣契約書多有不完全及疏漏之處(例如：各買賣契約均未記載如何辦理移轉及交付產權文件)。據上所述，推測萬有公司之帳上應有如下之分錄： Dr. 土地. 291,406,070 股東往來. Cr.. Dr. 股東往來. 291,406,070. 政治大. 291,406,070. 立. 應付票據. 291,406,070. 學. ‧ 國. Cr.. 以及：. Dr. 土地. 應付票據. 33,734,754. sit. y. Nat. Cr.. ‧. 33,734,754. io. n. al. 本案中該手法之運作概念如下圖所示：. Ch. engchi. er. (二)、抬高賣價. i n U. v. 圖 3-2 萬有紙業案：舞弊手法概念二 24.

(34) 1.舞弊之發生此部分所涉土地共 3 筆，均是由許老有在 78 年間購入，而後以原價格之 18 倍出售予萬有公司，但因係農業用地，故以許玉欣名義辦理信託登記 16。其中 2 筆許老有向前地主購入之價格，共為 4,953,170 元，後於 85 年 4 月 30 日，許老有以 90,106,334 元之價格出售予萬有公司，並且，訂約當日，萬有公司即以現金 83,609,144 元支付與許老有。另外 1 筆許老有當初購入之價格為 2,173,200 元，86 年 6 月間則以 39,057,000 元之. 政治大惟依據本案中檢察官提出泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑價報告，立. 價格出售予萬有公司。. ‧ 國. 學. 該報告指出前 2 筆土地在 85 年 4 月時市價僅 23,658,828 元，後 1 筆土地在 86 年 6 月時僅 11,478,000 元。. ‧. 2.舞弊之掩飾. sit. y. Nat. io. er. 許老有為掩飾將土地高價賣給萬有公司之實情，尚委託中聯不動產鑑定公司進行鑑價(判決中未載明該鑑價報告之結果，但自判決內文觀. al. n. v i n C h ，並以該鑑價報告做為掩飾舞弊之工具。之，應與交易之價金相差不遠) engchi U 據上所述，推測萬有公司之帳上應有如下之分錄：. 16. 私有農地的買賣，依照舊土地法第 30 條之規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自. 耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」惟土地法第 30 條，對農地承受人資格的限制，已於民國 89 年 1 月 26 日修正公布予以刪除。 25.

(35) Dr. 土地. 90,106,334. Cr. 現金. 83,609,144. 股東往來. 6,497,190. 以及： Dr. 土地 Cr.. 39,057,000 股東往來. 39,057,000. 政治大. 第二節國豐興業案 17. 立. 學. ‧ 國. 一、人物. 本案被告共三人，詳如下述：. ‧. (一)、林學圃－係國豐興業股份有限公司（以下稱國豐公司）、楊鐵工廠股. sit. y. Nat. 份有限公司（以下稱楊鐵公司）、南港輪胎股份有限公司（以下稱南港. n. al. er. io. 公司）之董事長兼總經理。並設有關係企業國翔國際開發股份有限公司. v. （以下稱國翔公司）、國強大科技股份有限公司（以下稱國強大公司）。. Ch. engchi. i n U. (二)、陳正德－為國豐集團之財務長兼南港公司副總經理及楊鐵公司之發言人。 (三)、林維雄－係林學圃之兄長。. 17. 參考最高法院 96 年度台上字 5055 號刑事判決、台灣高等法院 93 年度金上重訴字 4 號刑事判決、及台灣台北地方法院檢察署檢察官起訴書 90 年度偵字第 3396 號。 26.

(36) 二、背景國豐公司之子公司－楊鐵公司認為 88 年第一季稅後虧損為 59,082,609 元，會計師查核數將嚴重影響其股價，88 年 4 月 26 日之第 25 次董監事聯席會議決議將為公司所有之建物 25 筆及土地 32 筆授權董事長林學圃出售。另外，台灣證券交易所股份有限公司因國豐公司長期股權投資淨額，占股東權益比超限，於 88 年 5 月 4 日以台證上第 1222750 號函要求國豐公司 89 年 6 月 30 日前依規定改善完畢. 三、手法. 立. 學. ‧ 國. (一)、內線交易. 政治大. 本案中該手法之運作概念如下圖所示：. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i n U. v.

(37) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 3-3 國豐興業案：舞弊手法概念. Ch. engchi. i n U. v. 1.舞弊之發生林學圃先利用國豐公司長期股權投資淨額，占股東權益比超限一事，將國豐公司及其妻賴秋貴名義之楊鐵股票，於 88 年 5 月 19 日至 21 日間，賣出 548 萬 8 千股，楊鐵公司股價乃至低檔之 23 元。林學圃再利用楊鐵公司董監事聯席會議決議之授權，找上其兄林維雄出資以周彥暢名義購買前述之 57 筆房地，並使楊鐵公司於 88 年 7 月 2 日與周彥暢簽訂買賣契約，買賣總價金為 1,881,295,200 元(該價格是 28.

(38) 否合於市場行情，判決並未加以論述)。該不動產出售，處分利益達 1,182,175,000 元，訊息自屬對楊鐵公司有重大影響其股票價格之利多消息。林學圃與林維雄乃利用內線消息未公布前及股價低檔之時機，開始炒作楊鐵公司股票。即對在證券交易所上市之楊鐵公司股票，意圖抬高集中交易市場之交易價格，於 88 年 5 月 25、26、31 日及 6 月 1、2、4、 5、8、9、10、11、14、23、28 日等 14 個營業日，先後以周君珍、林維雄、柯賴秋月、詹美英等人帳戶，連續大量買進楊鐵公司股票，合計. 政治大行量之 38.33％，使楊鐵公司股價由 5 月 25 日之跌停價 21.9 元，向上立. 買進楊鐵公司股票 3618 萬 1 千股，只賣出 39 萬 4 千股，買超占上市發. 漲至 6 月 28 日之 40 元，漲幅高達 85.38％。林學圃遂於 88 年 7 月 2 日. ‧ 國. 學. 下午 2 時 38 分許，在股市觀測站及媒體公布楊鐵公司出售上述之房屋. ‧. 土地，每股盈餘將逾 10 元之重大利多消息，使楊鐵公司於同月 3、5、. y. Nat. 6 日連續三天均以漲停價收盤，至同月 12 日每股上漲至 62 元；至同月. er. io. sit. 20 日更上漲至每股 73.5 元。計自同年 5 月 20 日之每股漲停價 23.5 元，至同年 7 月 20 日止，每股楊鐵公司股票已追漲至 73.5 元，其漲幅高達. n. al. 二倍多。. Ch. engchi. i n U. v. 2.舞弊之掩飾為了製造高達 1,182,175,000 元處分利益之內線消息，林學圃利用人頭周彥暢與楊鐵公司進行房地產買賣交易；並且為避免證券交易法中關於內線交易之罰則，本案由非屬公司內部人之林維雄及人頭進行股票之買入。據上所述，推測楊鐵公司之帳上應有如下之分錄：. 29.

(39) Dr. 應收帳款. 1,881,295,200. 土地與房屋. Cr.. 699,120,200. 處分利益. 1,182,175,000. 第三節立大農畜案 18 一、人物 (一)、王汝晟－其自 82 年 6 月間起至 88 年 6 月下旬止，擔任立大農畜興業. 治政股份有限公司（下稱立大公司）之總經理；並自大 88 年 6 月 23 日起至立 88 年 9 月 7 日止，擔任立大公司之董事長。 ‧ 國. 學. (二)、王汝添－其自 58 年 7 月起至 88 年 6 月 22 日止，擔任立大公司之董. ‧. 事長。. er. io. sit. y. Nat. 二、背景. 王汝添與王汝晟因個人借貸積欠銀行貸款本息，並有以個人持有之立大公司. al. n. v i n Ch 股票質押貸款後，因該公司股價下跌所產生之差額損失；另外，尚有在證券集中 engchi U 交易市場以融資買入立大公司股票，因操作不慎所產生之差額損失。. 三、手法 (一)、虛偽買賣本案中該手法之運作概念如下圖所示：. 18. 參考最高法院 97 年度台上字第 6559 號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院 96 年度金上重更(二) 字 1 號刑事判決、及台灣高雄地方法院檢察署檢察官起訴書 90 年度偵字第 216 號。 30.

(40) 治政大圖 3-4 立大農畜案：舞弊手法概念立 ‧ 國. 學. 1.舞弊之發生. ‧. 王汝晟在 87 年 12 月 1 日及 3 日，未經董事會或股東會之授權，擅. y. Nat. io. sit. 自指示所屬之財務部副理王溫柔，自立大公司帳戶內，先後提領現金. n. al. er. 49,000,000 元，作為股票交割款花用，而侵占立大公司之財物。而後於. Ch. i n U. v. 88 年 5 月 7 日起至同年 8 月 27 日止，王汝添與王汝晟在未獲董事會或. engchi. 股東會授權下，擅自使用立大公司之公司印章及負責人印章，蓋用於該公司支票及取款條，以侵占立大公司資金 428,056,692 元。以上所述之侵占金額共計 477,056,692 元。 2.舞弊之掩飾為彌補挪用資金一事，王汝添與王汝晟便計畫在未經股東會決議及鑑價之情形下，進行虛假之土地買賣，由王汝添代表立大公司為買受人，在 88 年 5 月 6 日向自己(王汝添)買入 2 筆土地，價金為 39,500,000 元； 31.

(41) 88 年 5 月 14 日向王汝添與王汝昭買入 7 筆土地，價金為 151,700,000 元；88 年 6 月 17 日向王李金葉買入 9 筆土地，價金為 256,207,018 元。該等買賣所涉金額共為 447,407,018 元，惟立大公司實際上因當時土地法限制始終不能取得該等土地。據上所述，推測立大公司之帳上應有如下之分錄： Dr. 土地 Cr.. 447,407,018 現金. 447,407,018. 政治大立第四節宏福建設案 19. ‧. ‧ 國. 學. 一、人物. 本案被告共十一人，在此僅述及與以房地產為工具之舞弊較為相關四人，詳. sit. y. Nat. 如下述：. n. al. er. io. (一)、陳政忠－係宏福機構關係企業之創辦人，宏福機構關係企業包括：宏. i n U. v. 福建設股份有限公司（下稱宏福建設公司）、大業綜合工業股份有限公. Ch. engchi. 司、宏福人壽股份有限公司、宏福證券股份有限公司、宏福票券金融股份有限公司、重慶國際投資股份有限公司、昭明國際投資股份有限公司、金村投資股份有限公司、宜群投資股份有限公司、大業電梯股份有限公司、台力營造股份有限公司（下稱台力營造公司）、財福營造股份有限公司（下稱財福營造公司）、立福營造股份有限公司、立福建設股份有限公司、雙福建設股份有限公司、晉福建設股份有限公司、佑祥建設股. 19. 參考最高法院 98 年度台上字 2659 號刑事判決、臺灣高等法院 95 年度金上重訴字第 5 號刑事判決、及台灣台北地方法院檢察署檢察官起訴書 90 年度偵字第 6590 號。 32.

(42) 份有限公司、宏福育樂股份有限公司及自立晚報社股份有限公司等多家公司。宏福建設公司係於 69 年 9 月 11 日奉准設立登記，陳政忠自 78 年 5 月 21 日起擔任董事長，自 79 年 2 月 20 日起，董事長改由其母陳林盡擔任，陳政忠則自 81 年 5 月 30 日至 83 年 2 月 18 日擔任副董事長。 83 年 2 月 18 日之後，陳政忠未擔任宏福建設公司之董監事，惟常就公司及關係企業之經營、決策、股票買賣之操作、公司股票之維持一定價位，對公司關係企業之員工多所指示、授意，故為實際負責人。. 政治大. (二)、陳政憲－於 83 年 7 月至 11 月擔任宏福建設公司副董事長兼工程部經. 立. 理，其為陳政忠之弟。. ‧ 國. 學. (三)、李財源－其為陳政忠之姊夫，並於 83 年 12 月至 85 年 12 月間，擔任. ‧. 宏福建設公司副董事長。. Nat. sit er. io. 二、背景. y. (四)、陳政輝－陳政忠之弟。. al. n. v i n Ch 因適逢亞洲金融風暴，延伸為本土型金融風暴 e n g c h i ，U陳政忠為避免公司股價下跌，. 造成股票遭質借之金融機構行使質權處分（俗稱斷頭）或追繳擔保品，故為維持該公司股票於一定之價格（每股 31 元），乃圖思製造該公司股票交易活絡假象，並操縱股價在一定價格以上。但前開操作維繫宏福建設公司股票之股價資金吃緊，急需資金使用。. 33.

(43) 三、手法 (一)、虛偽工程承攬契約本案中該手法之運作概念如下圖所示：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-5 宏福建設：舞弊手法概念一. 1.舞弊之發生在 86 年 10 月 30 日至 87 年 11 月 6 日之期間，宏福建設公司經陳政忠授意向金融機構貸款，再與關係人台力、財福營造公司訂立工程承. 34.

(44) 攬契約，然後再以「預付工程款」名義支付款項合計 13.897 億元給陳政忠。 2.舞弊之掩飾於填製宏福建設公司之請款單、轉帳傳票及明細分類帳冊時，陳政忠再上述支出科目不實記載為「股東往來」、「同業往來」、「其他應收款」，以掩飾其等不法之行為。據上所述，宏福建設公司之帳上應有如下之分錄：. 政治 1,389,700,000 大. Dr. 股東往來(/同業往來/其他應收款). 立. 現金. Cr.. ‧ 國. 學. (二)、虛偽買賣. 本案中該手法之運作概念如下圖所示：. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-6 宏福建設：舞弊手法概念二 35. 1,389,700,000.

(45) 1.舞弊之發生於 86 年 6、7 月間，由陳政忠指示辦理宏福建設公司現金增資時，於募集資金之「公開說明書」偽載：「增資計畫用於．．．，另計畫以 37 億元購置台北市信義計劃區位於○○段 3 小段 36 之 2、36 之 5、37 之 1、37 之 2 地號等 4 筆營建用地，且與地主積極洽談中，雙方皆有成交意願，預計於 86 年第 3 季簽訂土地買賣合約，並於辦理過戶後支付購地款，所購營建用地經開發後，可為公司創造 14 億 2025 萬元營業淨利之效益」等語。嗣於同年 7 月 12 日，宏福建設公司經核准辦理現金增. 政治大但增資不久立，即以信義區土地議價未果為由，自行變更原增資計畫，. 資，投資人誤信前景看好，股價升漲可期而予出資認購。. ‧ 國. 學. 分別於 86 年 8、9 月間及 87 年 2 月間，動用增資款總計 20 億 1545 萬元，向關係人申○○（陳政忠之親屬）、陳蔡玉琴購買位於台中水源段、. ‧. 新莊榮富段之土地(判決書與起訴書均未說明有幾筆，推定為 2 筆)，及. sit. y. Nat. 向關係人陳林玉芬(陳政忠之妻)、陳政憲、陳政輝、李財源購買土城大. n. al. er. io. 安寮段尚未經許可開發之山坡地(該 25 筆土地均為山坡地保育區，其中. v. 1 筆暫未編定用地、17 筆為農牧用地、5 筆為林業用地、1 筆為丙種建. Ch. engchi. 築用地、1 筆為水利地)。. i n U. 2.舞弊之掩飾陳政忠使宏福建設公司在 86 年 8、9 月間及 87 年 2 月間向其關係人等購買上述 27 筆土地，顯係為掏空宏福建設公司現金增資而來的資金，所為之掩飾手段。據上所述，推測宏福建設公司之帳上應有如下之分錄：. 36.

(46) Dr. 土地 Cr.. 2,015,450,000 應付帳款(/現金). 2,015,450,000. 第五節友聯產險案 20 一、人物本案被告多達 133 人，在此僅述及與以房地產為工具之舞弊較為相關九人，詳如下述：. 政治大 (一)、王又曾－係力霸集團創辦人，亦係友聯產險等力霸集團旗下公司及無立. ‧ 國. 學. 實際營運之連恆公司、連南公司、菁達公司、程星公司、仁湖公司、英湘公司、連湘公司、棟信公司、棟宏公司、匯聯公司，長森公司、金東. ‧. 公司，益金公司、日安公司、冠東公司、德台公司、樹嘉公司、力森公. sit. y. Nat. 司、勇禾公司、瑞高公司、輝東公司等小公司之實際負責人。. er. io. (二)、王金世英－王又曾之妻，係力霸、嘉食化公司董事長。. al. n. v i n (三)、金水和－係王金世英之父，自 79 年 7 月 1 日起至 92 年 7 月 1 日擔任 Ch engchi U 友聯產險董事長。. (四)、陳佩芳－係王又曾之前妻，即係王令一、王令麟之母，即係郭琦玲、蔡雪卿之婆婆，其自 92 年 8 月 1 日起迄案發時擔任友聯產險董事長，對內為股東會、董事會主席，參與重要契約或授信案件之審核及決議，對外代表友聯產險. 20. 本案即為力霸集團案之一部，本節之內容係參考台灣台北地方法院 96 年度矚重訴第 2 號、96 年度矚重訴第 3 號、97 年度金重訴第 2 號、97 年度金訴第 1 號刑事判決中友聯產險部分。 37.

(47) (五)、王令一－係王又曾之次子，自 84 年起迄案發時擔任友聯產險副董事長、嘉食化公司副董事長兼總經理、力霸公司董事，負責參與友聯產險、嘉食化公司、力霸公司重大契約或授信、融資案件之審核及決策。 (六)、王事展－為王又曾之弟，自 77 年 7 月 1 日起迄今擔任係友聯產險董事並擔任總經理（且為力霸公司董事），職奉董事長之命，執行董事會會議之決議，並綜理友聯產險保險、放款、投資、人事及其他相關業務。 (七)、蔡雪卿－係王令麟之妻，自 85 年至 94 年 6 月 3 日止擔任友聯產險董事。. 政治大 (八)、郭琦玲－為王令一之妻，自 78 年 7 月 30 日起迄案發時均擔任友聯產立. ‧ 國. 學. 險董事，均負責參與友聯產險重大經營或授信案件之董事會決議。 (九)、王令僑－為王又曾之子，自 94 年 6 月 3 日起迄案發時，接替蔡雪卿. ‧. 擔任友聯產險董事，負責參與友聯公司重大經營或授信案件之董事會決. sit er. io. 二、背景. y. Nat. 議。. al. n. v i n Ch 87、88 年間，力霸集團所屬之力霸、嘉食化公司因經營績效不佳出現鉅額 engchi U. 虧損，財務吃緊資金調度困難，集團公司之股價更大幅挫低。三、手法 (一)、虛偽買賣本案中該手法之運作概念如下圖所示：. 38.

(48) 圖 3-7 友聯產險案：舞弊手法概念一. 1.舞弊之發生. 治政王又曾為彌補力霸公司及嘉食化公司之資金缺口，自 88 年 1 月間大立起至 89 年 7 月及 90 年 3 月間在友聯公司完全未評估之情況下，將力霸、 ‧ 國. 學. 嘉食化及 11 家人頭公司(仁湖、英湘、連南、棟宏、棟信、匯聯國際、. ‧. 長森、連恆、聯湘、程星、益金等)之乏人問津、有安全疑慮或與訂戶間存有產權糾紛之不動產，出售予友聯產險；且簽約時友聯產險即支付. y. Nat. io. sit. 6 至 8 成之價金。此部分所涉房地為 294 筆，藉此間接掏空友聯產險. n. al. er. 1,250,819,000 元。 2.舞弊之掩飾. Ch. engchi. i n U. v. 力霸、嘉食化及 11 家人頭公司將乏人問津、有安全疑慮或與訂戶間存有產權糾紛之不動產，出售給友聯產險，顯係為掏空友聯產險之資金，所為之掩飾手段。據上所述，推測宏福建設公司之帳上應有如下之分錄：. 39.

(49) Dr. 土地與房屋 Cr.. 1,250,819,000. 現金. XXX. 應付帳款. XXX. (二)、藉不動產抵押方式貸放款項給人頭公司本案中該手法之運作概念如下圖所示：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-8 友聯產險案：舞弊手法概念二. 40.

(50) 1.舞弊之發生仁湖、英湘、連南、棟宏、棟信、匯聯國際、日安、金東、冠東國際、德台國際、力森國際、勇禾、益金、樹嘉等 14 家人頭公司，並無實際營運。王又曾卻在 88 年 10 月至 95 年 7 月之期間，指示友聯產險之內部人員製作虛偽不實的董事會會議紀錄，另又接洽不動產估價公司以取得高於市價甚多不合情理且不實之不動產鑑價報告，藉由 152 筆房地之抵押(其中多筆土地為特定農業區與山坡地保育區)，使友聯產險貸與前述 14 家人頭公司達 2,845,152,500 元。 2.舞弊之掩飾. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 王又曾藉由製作虛偽不實的友聯產險董事會會議紀錄，以及提出不實之不動產鑑價報告，來掩飾其掏空友聯產險資金 2,845,152,500 元之. ‧. 行為。. (三)、虛偽租賃. al. n. Cr.. 2,845,152,500. 現金. Ch. er. io. Dr. 放款. sit. y. Nat. 據上所述，推測友聯產險之帳上應有如下之分錄：. i n U. v. 2,845,152,500. engchi. 本案中該手法之運作概念如下圖所示：. 41.

(51) 圖 3-9 友聯產險案：舞弊手法概念三. 1.舞弊之發生. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 為彌補力霸公司愈來愈大的資金缺口，經王又曾指示力霸公司將坐落臺北市○○區○○段 6 小段 176 地號土地（應有部分）及其上建物門牌. ‧. 同上區○○○路四段 221 號 12 樓（面積 209.32 坪），出租予友聯產險 2. Nat. sit. y. 年（自 89 年 8 月 1 日至 91 年 7 月 31 日），並於房屋押租契約書上載. n. al. er. io. 明，友聯產險應於訂立契約時支付予力霸公司 9,600 萬元押租金，而不. i n U. v. 再另付租金予力霸公司。惟該房地早由力霸公司向合作金庫借得鉅款使. Ch. engchi. 用，並設定高額抵押權予該行庫，殘值已微乎其微。其後又在 91 年 8 月 2 日及 93 年 6 月 2 日訂立續約，故租期應為 89 年 8 月 1 日起至 95 年 7 月 31 日止。而至本案爆發為止，力霸公司沒有且無法返還該等押租金。 2.舞弊之掩飾為掏空友聯產險 9,600 萬元之押租金，王又曾指示力霸公司與友聯產險多次簽訂虛偽之租賃契約，以做為掩飾之手段。 42.

(52) 據上所述，推測友聯產險之帳上應有如下之分錄： Dr. 租賃資產 Cr.. 96,000,000. 現金. 96,000,000. 第六節台鳳公司案 21 一、人物. 政治大宏，其為台鳳股份有限公司（下稱台鳳公司）之董事暨副董事長，另擔任以投資立本案被告共十人，在此僅述及與以房地產為工具之舞弊最為相關之人。黃宗. ‧ 國. 學. 股票及土地開發為營業項目之台鳳公司轉投資之鳳華股份有限公司（下稱鳳華公司）、鳳翔股份有限公司（下稱鳳翔公司）及以其個人名義投資之宏信投資股份. ‧. 有限公司、宏誠投資股份有限公司、宏陽建設開發股份有限公司、宏銓股份有限. sit. y. Nat. 公司、帝門藝術事業股份有限公司（下稱帝門公司）、愛華股份有限公司（下稱. io. n. al. er. 愛華公司）之負責人。. 二、背景. Ch. engchi. i n U. v. 86 年 9 月間，黃宗宏對外宣稱台鳳公司與駿達建設股份有限公司（下稱駿達公司）達成策略聯盟。. 21. 參考臺灣高等法院 95 年度金上重更(一)字 2 號刑事判決、及台灣台北地方法院檢察署檢察官起訴書 88 年度偵字第 21761 號。 43.