房地產資訊來源與研究

一、 不動產實價登錄與查詢

自從內政部不動產交易實價查詢服務網將資料開放供民眾下載之後，許多公 司或個人或學術單位即利用這些實價登錄資料制作加值應用之，學術單位亦時常 使用實價登錄資料作為資料來源做各種研究，如行情趨勢及各種分析探討。而商業 應用最常見的便是各大房仲業者將實價登錄資料結合電子地圖做成房屋成交行情 查詢，對民眾來說這些由政府釋出的資料更具公信力，對業者來說資料取得成本也 得以降低。黃裕隆（2019），CHATBOT 在適地性服務之應用的 Chatbot（聊天機 器人）即為綜合上述所開發，與其他類似產品比較特別針對小區域性房地產價格而 規劃，使用者可藉由 Chatbot 瞭解區域內的最高、平均、最低房價之外，可以得知 人口及工商行號的成長情形、交易量多寡程度，亦可由散佈圖得知區域內成交最熱 絡的房地產類型。不動產實價登錄資料皆取自於內政部的不動產交易實價查詢服 務網，該網站開放資料下載區提供自 2012 年第三季至今之實價登錄資料可供民眾 下載應用。現在輕鬆查實價資訊不單有內政部的不動產交易實價查詢服務網，還有 臺東縣政府也設立臺東縣多目標地理資訊系統，方便臺東縣民登錄查詢臺東地區 不動產的各項資訊。

二、 可查詢實價登錄房價之網站以及 APP：

1. 內政部不動產交易實價查詢服務網

實價資訊輕鬆查：為內政部地政司提供民眾查詢實登錄資料的管道。

看到查詢資料前必需填或選擇條件欄位有縣市區域、房地或土地交易、交 易期間等。

圖 2-6 內政部不動產交易實價查詢服務網 圖片來源：內政部地政司

圖 2-7 內政部不動產交易實價查詢服務網-臺東市地區

圖片來源：擷取自內政部不動產交易實價查詢服務網（2020/04/04 瀏覽）

2.臺東縣多目標地理資訊系統

圖 2-8 臺東縣多目標地理資訊系統 圖片來源：擷取自臺東縣多目標地理資訊系統

圖 2-9 臺東縣多目標地理資訊系統-臺東市地區實價登錄 圖片來源：擷取自臺東縣多目標地理資訊系統（2020/04/04 瀏覽）

3.好房網 HouseFun：

圖 2-10 好房網 House Fun 實境找屋

圖片來源:擷取自好房網 House Fun 實境找屋（2020/04/04 瀏覽）

圖 2-11 好房網 House Fun 實境找屋-臺東市地區

4.Yes319 房屋市集-臺灣 319 鄉—網買進（臺東房屋：臺東買房子：臺東買屋）

圖 2-12 Yes319 房屋市集-臺灣 319 鄉 ㄧ網買進

（臺東房屋：臺東買房子：臺東買屋）

圖片來源：擷取自 Yes319 房屋市集-臺灣 319 鄉 ㄧ網買進（2020/04/04 瀏覽）

由以上各網站及 APP 可以看到縣市區域、道路是必填或選的條件，得到 的資料也都很詳細，確實是給予想要買房、賣屋的民眾很大的參考價值，甚至 還有關於地段行情的趨勢分析及其他資訊交流也是有很好的協助功能。但是 這些網站為了提供給民眾更多房屋資訊，都有又多又細的查詢條件現象，使用 者開啟該網站後，因不熟悉而需要花時間填入少則三～五個或多至七個查詢 條件，對於只是臨時想要觀察區域房價行情的民眾來說就稍嫌麻煩些。

三、 房地產相關研究

大致上都略知不同地區房地產業景氣於否都與經濟景氣有相當的關係，全國 各地區房地產的是場景氣狀況，由於房地產市場具有相當強烈的地域性，反映著房 地產市場不同發展的趨勢，不管在行政區特性、人口數、區域位置以及都市化程 度...等不同的條件，不同地區其房地產市場所供需的條件當然也有所不同的，各 區域在有限的資金分配與預期景氣的作用之下，彼此之間的存在既是競爭關係也 是合作關係。

王中仁（1998）研究指出我國房地產業有以下之特質：

1. 房地產為每一個家庭最重要的資產：臺灣人刻板的資產概念就是存錢買房子。

2. 房地產是大多數人最為普遍的投資工具：對臺灣的投資環境而言具最高價值 的就屬房地產。

3. 不動產的商品類別相當多，所以房仲人員必須備有相當的專業知識，才足以勝 任此工作。

4. 不動產的交易過程相當費時，程序亦相當複雜，需要相當的人力與時間才得以 順利完成，馬虎不得。

5. 不動產交易常滋生爭端，透明化的資訊得以保障消費者的權益，適時採取必要 的手段。

6. 不動產產生其他相關的商機，亦同時帶動其他附屬性產品的消費行為。

7. 不動產商品具有高度的異質性，可依顧客的喜好及需求去變更其原有的物件 特質，所以就會對其價值產生某種程度的影響。

8. 房地產業市場進退的障礙較小，因營業成本低所以房仲公司隨之成立。

9. 對房地產業的市場扮演著相當關鍵的角色的是政府，例如：財政以及貨幣政策，

還有都市計畫立法也會產生相當程度的干預。

Pollakowski, Wachter and Lynford （1992） 研究中舉以單一結構供需關係就不 合適來探討所有的「辦公室市場」，該研究以辦公室市場的大小來替代都會區間結 構性的差異性，發現市場的景氣層級各有不相同之處，譬如在臺東地區，因企業公 司不多自然辦公室市場的需求比率就真的不高。

Voith and Crone（1988）研究也指出他發現不同市場之間的空屋率，不論就其 波動循環的幅度與頻率都不一樣，代表著在不同市場間的內部有相當明顯的差異。

由上述文獻探討總體經濟環境變化之後，以影響房地產市場供需因素的相對變化 而定，由此得知對於不同地區房地產景氣程度就有所影響了。例如：經濟快速成長 將會使所得提高，房地產亦隨需求自然增加，貨幣供給的增加會使銀行提供較為有 利的貸款條件，因此不論是建商或是購屋者均可獲得低成本的資金來源，房地產的 需求與供給就會同時增加，供需的調整過程與調整程度主要以該地區的需求與供 給相互配合調整決定之。臺東地區約 23 萬人口，年輕人口外漂較多，除了公務人 員居多外，就數各種服務業人員最多，但領的薪水並不高，購屋就得從長計議，就 只能侷限在低總價物件。所以臺東地區房地產成交之物件以低總價成屋為最大宗。

表 2-6 房地產相關研究彙整表

年代 作者 房地產相關研究內容

1998 王中仁

我國房地產業的特質：（1）房地產是每一個家庭最重要的資 產。（2）房地產是最為普遍的投資工具。（3）不動產的商品 類別多，房仲人員必備專業知識。（4）不動產的交易過程相 當複雜，人力與時間不得馬虎。（5） 不動產交易常滋生爭 端，透明化的資訊以保障消費者權益。（6）不動產活絡，同 時帶動其他附屬產品之消費行為。（7）不動產商品具有高度 的異質性，可依喜好及需求變更物件特質，其價值即產生影 響。（8）房地產業因成本低，進退市場的障礙較小。（9）政 府對房地產業的市場扮演著相當關鍵的角色。

2019 黃裕隆 CHATBOT 在適地性服務之應用--以 LINE 查詢房地產價格 為例。

資料來源：研究者整理