房屋仲介業現況

一、房屋仲介業 (一)、房屋仲介之定義

房屋仲介業乃是在房屋仲介市場上扮演傳遞房屋買賣雙方之間有關房屋交 易的訊息，並媒合雙方達成交易行為的角色，亦即以周旋說合房地產買賣雙方，

以協議完成交易的營業行為者。

依內政部於民國八十八年二月三日所公佈之「不動產經紀業管理條例」第四 條第五款之規定，仲介業務所指為從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理。

尌目前不動產市場觀之，房屋仲介業所銷售之標的物主要為土地、成屋(包括新 成屋、中古屋）與極少數的預售屋。

(二)、房屋仲介業之演進

房屋仲介業的演進，依研究單位之差異，而有不同的發展時期劃分。

中華民國管科會將房仲業之發展分成四個時期，分別是：傳統時期、零星戶 代銷公司時期、房屋仲介公司時期、以及不動產販賣時期；中華民國連鎖店協會 將房仲業之發展區分成五個時期：醞釀時期、掮客時期、萌芽時期、成長時期、

以及大型不動產販賣時期；經濟日報社更將其細分為九個階段，依序是：傳統時 期、仲介雛形期、零星戶時期、第一波革新仲介公司時期、第二波革新全面服務 時期、第三波革新薪獎改變時期、第四期革新同業聯盟時期、第五波革新消費安 全時期、以及第六波革新網路促銷時期。(經濟日報社編印，1998)

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(三)、房屋仲介業組織型態

仲介公司自民國七十四年發展至今可將組織型態分為四種，分別為團體大型 化、直營連鎖化、加盟連鎖化、半直營細胞分裂連鎖化，這四種類型之組織型態 在營運上的優點如下(蔣神國，2001):

1. 團體大型化的組織型態

大部份設在辦公大樓內一樓或二樓，佔地面積約一百坪至三百坪左右。人員 組織有總經理、執行副總、單位經理、襄理、副理、主任、組長、開發專員、行 銷專員等，每單位約八至十二個人，約設有十單位至三十單位不等。其營運型態 主要由高級幹部共同制定營運策，總經理決定及統籌管理，交由副總執行。

2. 直營連鎖化組織型態

設有總公司、直營店或分公司，一樓對外營業接待用，二樓辦公或會議用，

三樓為人員訓練及活動用。在人員組織，有高階主管在總公司，直營店或分公司 設店長、副店長、經紀人、開發人員、銷售人員等。每店約十至二十名不等。而 營運型態以業務政策、教育訓練、公關、企劃、研究、廣告、促銷由總公司統一 規劃制訂，直營店負責該店營運及業務推展與執行、開發案源、銷售、客戶服務。

3. 加盟連鎖化組織型態

設一處加盟店管理總部，廣招各區域人才加盟，設立加盟店。人員有店東、

店長、店助、主任、會計、開發、銷售，共計十至二十名不等。營運型態以管理 總部負責人員訓練、公關、企劃、研究、廣告、促銷等軟體的提供與經營輔導，

各加盟店採電腦連線買賣物件交流，聯賣制度。

4. 半直營細胞分裂連鎖化組織型態

在辦公場地、人員組織、營運型態、運作方式上，採直營與加盟兩樣折衷方 式，與直營、加盟方式大約相同。「細胞分裂」與「企業內人員創業」相同，指

甄選公司或與公司有關之優秀人才，經審核通過後輔導開業創業。公司提供百分 之五十的創業股份資金，其餘百分之五十的資金由創業人員自行負擔，共同開店 創業。公司提供原有的軟體設備與輔導，其餘營運作業與加盟方式相同。

(四)、房屋仲介業之經營特

綜觀台灣房屋仲介業之經營特性，王中仁(1998)則認為有以下幾點：

1.中古屋市場成交金額穩定成長，較不受房地產景氣循環所影響：房地產景氣循 環對中上游影響較大，對於下游的仲介業影響較小。

2.市場仍有待開發且產業的集中度低由於目前台灣法律並無規定房地產的買賣 必頇透過房屋仲介業者，再加上消費者對房屋仲介公司的不信任，所以，根據資 料顯示，至今單一業者所佔的市場比率仍不到市場總金額的 10﹪。

3.產業的進入障礙與退出障礙低，且策略行為較易被模仿，不易差異化：由於房 屋仲介業屬於人力與資訊密集的產業，再加上房地產具有不動性、獨特性與地域 性等特性，只要能掌握上述產業特性與資訊來源，便可以在.該產業求得生存，

造成市場不易塑造個別公司的獨特性，也使得濫竽充數的小型公司比比皆是，也 加深了消費者對房屋仲介公司的不信任。

4.資訊服務與資訊的不對稱性：房屋仲介業之所以能生存，正是因為掌握了比消 費者更多的資訊，包括了過去的成交紀錄、合理價位，委售者與潛在購買者的客 層分佈與心態，產權與交易流程的進行，房地產產品的瑕疵檢測與評估，這些都 是一般民眾不易取得及掌控的資訊與服務。

5.主要經營成本可分為：資訊尋求成本(尋找潛在買賣客源)、協調成本(內部作業 流程與外部客戶的溝通)、與監控成本(確保交易流程的進行)(王中仁，1998)。

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(五)、仲介交易流程

房屋仲介業的行銷通路，蔡勝華(1980)認為可大致可區分成四種型態：

1.零階通路：屋主－買者，即屋主欲出售房屋時，不透過中間機構或人員，而直 接經由刊登報紙、張貼紅紙條與親友介紹等方式，將房屋售與消費者。

2.一階通路：屋主－仲介經紀人員，賣方屋主將房屋的銷售交予經紀人員，包括 專職與兼職人員，例如代書或親友等，買賣之促成是由中間人員的努力才得以完 成。

3.二階通路：屋主－仲介公司－經紀人員，消費者經由專業之仲介場所，但這一 階段的仲介公司場地，不見得在一樓店面，往往是在租金較為便宜的樓上為主。

4.三階通路：屋主－仲介總公司－仲介店－經紀人員，業者擴張店面，並散佈各 區密集佈點，並成立總公司，以總公司居間促成交易的組成，是為三階通路。

(六)、收費狀況

駱志豪(1996)認為房屋仲介業的服務報酬之收費方式，大致可分為只收不賺 超價與賺超價二種類型，其中，不賺超價現行較為普遍的方式為固定費率，有兩 種方式：

1.依買賣成交總價向賣方收取百分之四，向買方收取百分之一報酬。如太平洋房 屋直營店系統。

2.依買賣成交總價向賣方收取百分之三，向買方收取百分之二報酬(駱志豪，1996) 如各加盟店系統與單店經營業者。

依照不動產經紀業管理條例規定，仲介完成交易所收取服務報酬以不超過成

交總金額之百分之六為最高上限，買賣雙方收取標準大抵都以賣方收取百分之四

，而向買方收取百分之二為基準。

周兒坤(1998)認為賺超價有三種方式表示：

(1)固定費率，超價由賣方與業者均分。

(2)不收佣金，完全賺取超價。

(3)固定費率，超價歸仲介者。

不過目前因已訂定相關法律來限制業者不得收取超價，否則舉証屬實主管機 關即得以處罰業者。合理的收費應是來自於替消費者完成交易任務後，所獲得的 服務酬金，也尌是依照固定費率來收費，所以，目前賺超價的方式已經難被消費 者所接受甚至也以立法通過限制業者收取超價。

二、不動產經紀人員

房屋仲介業歷經十多年動盪後，終於在民國八十八年一月三讀通過「不動產 經紀業管理條例」，並於同年二月由總統公佈實施，「房仲業」及「房仲人員」正 式定名為「不動產經紀業」與「不動產經紀人員」，賦予國家證照與法律約束，

也提升了經紀業的體質及經紀人員的專業素質與服務品質，也代表不動產市場正 式邁入法制化的新紀元。

「不動產經紀業管理條例」第四條用辭有明確定義如下：

(一)、不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預 售屋及其可移轉之權利。

(二)、成屋：指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。

(三)、預售屋：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的 之物。

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(四)、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

(五)、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

(六)、代銷業務：指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業 務。

(七)、經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；

紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。經紀營業員之職務為協助經 紀人執行仲介或代銷業務。

(八)、加盟經營者：經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、

商標或服務標章等，並受其規範或監督。

(九)、差 價 ：係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。

(十)、營業處所：指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定 場所。

房屋仲介人員在「不動產經紀業管理條例」第十三條有明確定義如下：

中華民國國民經不動產經紀人考詴及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得 充不動產經紀人。

經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不 動產經紀人考詴及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經 紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。

前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時，其證明有效期限為四年，期滿 時，經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件，向中央主管機關指 定之機構、團體重新辦理登錄。

房屋仲介業在「不動產經紀業管理條例」第十七條更為規定:經紀業不得僱 用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。