第四章 個案公司與政府政策說明與分析
第二節 政府房地產政策說明與分析
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第二節 政府房地產政策說明與分析
2008 年末，美國因為次級房貸引起國際金融海嘯，對全球的金融與經濟造 成重大傷害。各國政府紛紛採取擴張性的財政政策與貨幣政策，讓經濟儘快恢復，
在財政擴張方面，美國投入 7000 億美元的財政擴張，台灣投入 825 億新台幣發 放消費券，中國大陸投入約 4 兆人民幣，針對基礎建設提出擴大支出方案。在貨 幣政策方面，美國政府連續採行三次貨幣量化寬鬆政策(QE1、QE2，QE3)，QE3 於 2014 年 10 月正式終止，台灣的貨幣供給增加率(M1b)也提高超過 25%以上，
中國大陸 M1 的增加率最高也超過 35%以上。
台灣對外貿易受到相當大的影響，但是台灣的金融市場受金融監督管理委員 會嚴格管控，國際化並不如歐美國家，因此金融體系在 2008 金融海嘯沒有受到 嚴重影響。同時，由於中國大陸在 2009 年為達成保八目標，因此間接拉動台灣 的復甦力道，同時台灣對全球出口快速上升，再加上 2009 年較低之基期，台灣 經濟在 2010 年出現 10.8%的高成長率。另一方面，台灣在 2009 年初，將遺贈稅 稅率大幅調降至 10%，立即吸引大量的海外台資回流台灣；同時，自金融海嘯後，
央行釋放出大量的貨幣供給，因此在國內流動性極度寬鬆，加上景氣趨勢穩定樂 觀，大量資金湧入台灣的房地產市場。大台北地區的房價出現飆漲的情況，甚至 讓國內一部分的學者擔心台灣的房地產市場是否已經出現泡沫化的現象。此外，
大台北地區房價大漲，使得更多的年輕人買不起房，因此政府開始陸續推出許多 打房政策，希望能抑制房價，達成居住正義〪
由於台灣房地產價格飆漲初期主要在大台北地區，且漲幅不高。因此中央銀 行採取較溫和手段處理房價問題。首先，在 2010 年六月，開始實施「地區性的 選擇性信用管制」。即對已經在大台北地區擁有一棟以上房子的家庭，在台北市 或是新北市的某些地區購買第二棟房子時，貨款的上限為七成，且無寬限期，同 時不得再以其他名義貸款。由於此舉對抑制房價效果有限，於是政府在 2011 年 5 月通過「特種銷售稅」(俗稱「奢侈稅」)。對於持有房屋期間短於一年內者，
必需依實際交易價格課徵 15%的銷售稅；如果持有期間在一到二年之間，則課徵 10%，此舉對於資金不足之短期投機交易客有抑制效果，但是政府面臨針對”實
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價”課徵銷售實務執行上的困難，政府是否能夠監督並課徵高額銷售稅有待疑慮。
因此於 2011 年 8 月內政部推行不動產實價登錄制度，以便能夠課徵奢侈稅。成 屋價格漲幅受到控制，過去資訊不透明情況已得到改善，交易速度變快，在交易 成本降低的情況下，房價有可能會修正。經過兩年實施，大台北地區房價反而因 為實價登錄，價格透明化，刺激建商銷售量，間接推高房價，因此於 2014 年 5 月推行囤房稅，若非自用住宅超過三戶，房屋稅將從 1.5％調高至 3.6％，但是有 能力「囤房」的族群，幾乎是所得稅率 30%以上的高所得族群，因此估計效果不 大〪政府預計實施房地合一課稅，依據實價登錄價格，實施房地合一課稅，未來 如果實施，將會大幅增加房屋買賣之交易成本，預期對於房地產市場及建商帶來 不小的衝擊。
以下茲針對各階段房地產政策詳細說明:
一、 中央銀行地區性不動產信用管制
地區性不動產信用管制分為四階段執行，第一階段、2010 年 6 月，第二階 段、2010 年 12 月，第三階段、2012 年 6 月，第四階段、2014 年 6 月，以下分 別針對四階段地區性不動產信用管制之目標與區域
第一階段
a.
時間: 2010 年 6 月b.
鎖定目標與區域:台北市全區及新北市
10
個行政區住宅，此 10 區分別為板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止。
c.
實施方式已經在大台北地區擁有一棟以上房子的家庭，在台北市或是新北市的特定地 區購買第二棟房子時，貨款的上限為七成，且無寬限期，同時不得再以其他 名義貸款。
d.
實施成效第一波選擇性信用管制對於抑制短期投資客及房價上漲效果有限，2011 年 第 4 季，房價泡沬達到最高點，台北市個案，約 3 個月結案。
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第二階段
a.
時間: 2010 年 12 月b.
鎖定目標與區域增加新北市三區信用管制，此三區分別為三峽、林口、淡水；另外，金 融監督管理委員會針對存款金融機構控管及建商申辦土建融進行管制。
c.
實施方式建商申辦土建融，需具興建計畫，成數最高 6.5 成，其中 1 成需動工後 始能撥款；金管會針對銀行承作不動產列出三大管制標準，第一、房貸餘額 前 10 大銀行，房貸餘額不能超過總放款的 30%，其餘銀行不能超過 40%；
第二、前十大銀行土建融不能超過總放款的 10%，其餘銀行 15%；第三、所 有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的 70%。
d.
實施成效第二波選擇性信用管制針對建商，效果亦有限，但是 2011 年 2 月財政 部宣佈實施奢侈稅，針對短期投機客影響較大，銷售速度變慢，頭前重劃區 房價下跌。國內金融機構的不動產貸款措施，必須符合金管會的規定，包括 貸款對象、貸款額度、貸款利率、貸款年限…等，藉以抑制寬鬆資金介入房 地產市場，不動產投資客資金成本提高，借貸不易，紛紛將資金由房市轉往 股市。
第三階段
a.
時間: 2012 年 06 月b.
鎖定目標與區域針對豪宅信用管制，豪宅定義依據區域不同，雙北市 8000 萬以上，其 它地區 5000 萬以上即視為豪宅。
c.
實施方式依各地區房屋總價定義豪宅，豪宅貨款的上限為六成，且無寬限期，同 時不得再以其他名義貸款。
d.
實施成效次級地段大坪數產品去化速度變慢，短期投機客南下青埔、竹北、台中
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及高雄炒房，致使雙北以外區塊產生補漲效應（外溢效果），部分非管制區 域，五股、泰山房價上漲。
第四階段
a.
時間：2014 年 06 月b.
鎖定目標與區域新增信用管制區域，新北市新增四個區域，五股、泰山、八里及鶯歌。
桃園縣新增四個區域，分別為桃園、蘆竹、中壢，及龜山。同時，政府擴大 管控個人持有 3 戶以上、豪宅，或是法人之房貸成數。
c.
實施方式管制區內第 2 戶房貸成數不超過 6 成，全國不分區第 3 戶房貸最高 5 成；放寬豪宅標準，台北市 7000 萬、新北市 6000 萬、其他地區 4000 萬，
豪宅及法人貸款成數最高 5 成。
d.
實施成效全國各地豪宅銷售速度緩慢，財政部加強稽核查稅，短期投機客幾乎完 全退場，自住客、換屋客、長期置產客出籠，六都中，只有台南市房價上升，
為此波房市補漲最後一站。
二、 特種銷售稅
實施時間: 2011 年 5 月 4 日 實施辦法:
持有 2 年內非自用住宅，所有權移轉時，如果持有時間在一年以內，依銷售 價格課徵 15%銷售稅；如果持有時間在 2 年以內，課徵 10%銷售稅。
實施成效
奢侈稅對房地產交易產生嚇阻作用，對稅收貢獻無顯著成效，原因起始於奢 侈稅法漏洞多，例如:人頭戶、先租後售，及預售屋買賣不列入課徵範圍…等等，
由於預收屋買賣不在奢侈稅的課徵範圍，建商先墊高地價，由投機客轉手，間接 墊高房價，導致真正有購房需求的住戶無法負擔高房價。
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因此提高土地公告地價與房屋公告現值，達到貼近市場行情價值水準，土地 房屋稅稅基調高，房地產持有成本增加，置產投機、投資需求減少，空屋也會釋 出，為達成此一目標，需要房地產相關業者於房屋銷售時登錄實價，政府依據土 地與房屋實價課徵，才能有效健全房地場市場之交易機制。
三、 不動產實價登錄制度
實施時間: 2012 年 8 月 1 日 實施辦法:
房仲、代銷、代書、與土地買賣雙方都有登錄義務、登錄量約為全體交易量 的 8 至 9 成、所有資料都登錄、區段開放查詢。
3. 實施成效
實價登錄制度的實施對於一般房地產短期可能帶來衝擊，但長期來看，對於 擁有特殊性區位的房地產影響相對有限。
房地產實價登錄正式實施以後，在前半個月的交易日中，成屋買賣市場變化 不大，但透過仲介租屋的租賃市場則出現委託量大幅減少的情形，主要是因為屋 主擔心透過房仲成交的租案需要實價登錄，會讓租金收入全部曝光，在避稅考量 下，讓租案委託量大幅下滑，全台整體委租案縮減了五成以上。
由於捷運不動產的生活機能佳，且區位難以移轉，其房價漲多跌少，或無下 滑的空間，其近五年的漲幅都在八成以上，無論房市是否景氣，政府的房地產政 策是否利空，對捷運不動產的價位影響十分有限，在不動產市場中，「區位」本 是一個無法替代的因素，即使是在實價登錄以後，其價格亦難有下調的空間。
同樣以”運動中心”(或綠地運動公園)此區位為中心點，周圍 1000 公尺以 內的中古屋行情，除大安區、中山區、萬華區等三區其周圍房價較各行政區的房 屋均價為低，其餘各行政區的運動區周圍房價均有相對較高的行情，即使實價登 錄後，價格亦難下調。
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整體而言，實價登錄以實際的交易價為考量，將房價交易透明化，是一種無 法規避的資訊公佈，讓交易雙方更能瞭解房市的價量變化。奢侈稅可以抑低不當 需求，而實價登錄可以讓交易量價透明化，二者加以配合，可能可以減少市場的 投機現象，降低高漲的不合理房價，讓都會地區不合理的房價高漲現象暫時消失。
四、 囤房稅
實施時間: 2014 年 5 月 實施辦法:
非自用住宅超過三戶，房屋稅稅基從 1.5％調高至 3.6％；房屋稅屬地方稅，
地方政府配合實施。
實施成效
全台有屋族共 746.6 萬人，其中，539.4 萬人擁有一屋，占 72%，擁有四戶 以上民眾，共 27.8 萬人佔 1.26%，2011 年總繳稅人口總計 566.3 萬戶，其中，所 得稅率在 40%以上者佔 0.78%（所得淨額在 423 萬以上；平均每戶繳 346 萬），
所得稅率在 30%以上者佔 1.78%。因此，從擁有四戶以上的不動產民眾對照台灣
所得稅率在 30%以上者佔 1.78%。因此，從擁有四戶以上的不動產民眾對照台灣