國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
11
第二章 文獻回顧
本章共分為三節，第一節針對政府管制不動產市場相關研究進行回顧；第二 節、針對經營績效相關論文之評估方法做簡單的歸納與說明；第三節針對房地產 景氣、政府政策與經營策略、模式關聯性之相關文獻說明，第四節綜合本章內容 作小節。
第一節 政府管制相關研究
有關政府管制市場的研究，主要基於市場失靈的觀點探討，市場失靈的原因 包括外部性、公共財提供、資訊不對稱…等，相關研究中主張，政府面對不同原 因之市場失靈時，應運用其公權力制定不同的管制方式，以避免市場參與者的行 為超越市場可接受的範圍，以下本研究將針對房地產市場景氣波動原因、政府管 制之方式與效果兩方面相關文獻進行探討
一、 房地產市場景氣波動的原因
吳森田（1994）認為房價飆漲主因，在於整體金融情勢之失控—貨幣供給之 增加超過總體經濟成長所能吸收的幅度，致使整個銀行體系到處充斥著鉅額可供 貸款的頭寸。為了消化該鉅額頭寸，個別金融機構無不競相爭取購屋大眾為融資 對象，結果乃造成住宅金融部門之失序；另一個原因是人們根據過往經驗形成之 對未來房價與物價的預期心理，過往經驗影響因素有住宅價格、個人所得與儲蓄 水準、房屋融資的條件、平均每人現有之住宅數量、當期物價之變動與對未來物 價之預期等，都是促使台北地區房價之所以飆漲的主要原因。
Barras（1994）指出，房地產景氣的波動並非偶發而是有跡可尋，只有當強 烈的經濟成長、房地產供給短缺、以及銀行信用擴張等特定因素組合下方會產生 投機性的景氣復甦。
彭建文(2000)認為房地產市場出現波動之原因在於國內的房屋市場供需不 平衡，國際油價波動，社會游資過多而相對投資管道有限，加上股票市場蓬勃發
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
12
展，利用 1981 年第一季到 1999 年第一季之資料，來探討總體經濟變數對台北 市或台北縣的預售房屋房價的影響，發現房地產景氣會受總體經濟變數及市場供 需變化所影響。
莊孟翰（2010）指出，市場資金充沛，內資、外資及預期心理是造成房地產 市場波動的主要原因，台北市高房價形成的主要原因可歸納為三點，第一、房屋 持有成本低；第二、利率低；第三、外資流入台灣不動產。
二、 政府管制方式之探討
Zhu(1997)將政府介入不動產市場的手段分為金融措施、財政措施、開發管制 與土地使用管制；而 Bailey(1999)則認為市場中損害已經造成時，政府不應該設 計任何管制性補救措施，因為無法保證政府之介入對整體社會有益，且政府失靈 所造成的傷害可能如同市場失靈一樣致命。
在政府管制市場方式的相關研究方面，陸民仁(2000)認為政府透過兩種途徑 影響市場機能，一是以經濟個體身分直接參與市場活動，另一則是以公權力管制 影響市場運作，以經濟學的角度解釋政府措施的類型可歸納為市場機制措施、誘 因措施、管制措施、非市場供給措施、保險與救助措施。
三、 政府管制市場效果之探討
Bramley(1995)主要以經濟理論分析政府的課稅與補助等管制措施對於住宅 價格的影響，實證結果政府管制措施確實會影響住宅價格的變動。
蔡佳桓（2001）探討 1970 年以來國內不動產市場價格異常高漲過程中，政 府介入不動產市場情形。實證結果發現，政府因推行相關措施介入不動產市場，
對於市場不具有效性，蔡佳桓認為可歸因於政府措施推行延遲、政府管制方法、
管制內容偏誤。為確保政府之房地產政策對於不動產政策具有有效性，應先了解 不動產市場失靈的真正原因，以避免政府最終決策結果導致市場失靈情況更嚴重。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
13
林建甫(2013)針對奢侈稅實施後之影響進行分析，奢侈稅自實施後，不動產 移轉量大幅下降，且實施初期有效抑制房價上漲，惟後續通過不動產實價登錄的 相關法條，以及國內證所稅、二代健保補充保費等重大政策推動，讓更多的資金 投入房地產市場，其交互作用讓奢侈稅的作用難以評估。
謝明瑞(2014)指出在政府接二連三的推出健全房市政策以後，國內房市交易 量普遍不佳，由於目前市場買氣相對低迷，且凡是被央行重新定位為信用管制的 區域，短期區域內的買氣趨勢一般都會轉趨觀望，對於多屋族或置產型的買方而 言，其影響更大，間接影響是過剩資金移往國內非房價管制區；2014 年的管制雖 有增加第三戶以上的房貸控管，但若政府無法有效紓解國內過剩資金問題，這些 閒置性資金轉往新竹以南低價區的情形恐會更加嚴重；再者，資金移往海外房地 產市場，由於國內房價偏高，房地產收益偏低，在海外房地產相對便宜，且又有 較高租金報酬率的吸引下，國內部分市場資金因而被迫移往海外不動產市場；
房地產是否具有經濟景氣火車頭之稱，且不動產佔有其重要地位，對總體經濟的 影響更為可觀。
第二節 經營績效
企業經營績效是指一段經營期間內，企業經營效益及經營者能力。企業經營 效益主要表現在企業的獲利能力、財務結構、償債能力和後續發展能力等方面。
經營者能力主要透過經營者在經營管理企業的過程中對企業經營、成長、發展所 取得的成果和貢獻來衡量。
經營績效分析衡量狹義而言，指在一個確定的時間點透過資產負債表、損益 表、現金流量表和生產銷售狀況表等經營管理數據，加以歸納與彙整，以評斷企 業經營績效之依據；廣義而言，一般大家所公認之企業經營分析，又稱為財務報 表分析，根據財務報表所呈現的現象，分析可能之原因，原因可能來自內部經營 管理也受總體經濟環境或是政策影響，找尋企業經營失靈之原因，有助於一間企 業之經營者調整與改進其經營策略與方向。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
14
傳統企業經營六力分析包括財務結構、償債能力、經營能力、獲利能力、現 金流量及槓桿比率，為企業經營績效之重要參考指標，各研究衡量績效之角度不 盡相同，本研究主要以利潤力為經營績效為評量方式。
利潤力代表企業是否獲得適當之獲利以支持未來營業所需，因此財務績效分 析為最重要的一部分，企業的獲利來源取決於選擇何種策略與其他企業競爭，創 造競爭優勢之策略包括成本導向、作業流程優化、多角化策略、差異化策略…等。
以下介紹與經營績效相關之文獻說明：
朱江(1999)探討上市公司之多角化策略與經營績效之關係，利用 1997 年上 市公司年度財務報告，設計衡量多角化程度和經營業績之相關指標，得出以下幾 個結論：第一、整體而言，多角化程度和其經營業績之間沒有顯著的因果關係 ; 第二、企業多角化經營雖無伴隨高經營利潤，卻能降低經營風險，減少利潤水準 大幅波動。
章定煊(2001)認為土地投資與開發是建設公司的核心業務，部分上市櫃建設 公司以正在進行土地投資或個案開發為經營績效不彰之理由，因此利用資料包絡 法（Data Envelopment Analysis，簡稱 DEA）建構計算台灣上市櫃建設公司相對 經濟效率概念下之績效指標衡量建設公司的土地投資、出售或者不動產開發的進 度，是否會壓抑當期的績效指標，研究結果顯示，建設公司若有能力購入土地進 行策略性等待與進行工程開發是相對有效率的狀態，因此，待售成屋存貨增加意 謂者建設公司開發的個案去化能力不佳，而非策略性等待的結果。
林思瑢(2001)首先找尋財務面與非財務面之衡量指標，並依據這些指標評量 建設公司之經營績效；財務面衡量指標以純益率、股東權益報酬率及每股盈餘為 最具指標性之變數；非財務性指標以房屋銷售率、售後服務優劣及員工產值三項 指標為重要衡量變數；研究結果發現無論是財務面與非財務面指標皆與經營績效 呈正相關。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
15
第三節 小結
從第一節政府管制相關措施開始探討，文獻研究整理歸納出貨幣市場供需不 平衡、房地產市場供需不平衡亦或是過往經驗產生對房價預期心理…等皆是房地 產市場產生波動之原因，市場失靈需要政府介入調控，不同管制方式產生不同的 管制效果，必須辨別市場失靈實際原因為何，且針對原因對症下藥。歷來文獻針 對政府介入市場調控持有正反意見，實施一項政策必帶來一系列連鎖效應，接續 第二節經營績效之探討，因不動產市場向來被視為經濟的火車頭，建商面對政府 介入，如何因應與調控其經營策略與模式以確保穩定之獲利績效為重要議題，本 研究區分財務面與非財務面衡量建商經營績效，財務面以財務報表分析為主，非 財務面採用問卷調查分析法，並結合建商之商業模式歸納整理，最後針對房地產 政策與建商經營模式與策略提供建議，俾供日後業者、與政府之參考。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
16