敏感性分析

在進行計畫之財務評估時，由於許多重要參數係經由假設或估計而得，故具有相當 的不確定性存在，而這些參數的設定攸關計畫的投資效益，若未來的情況發生變化，或 估計有誤差，將影響整體計畫案的進行；因此敏感性分析之目的在於針對影響計畫的重 大參數進行敏感性分析，以了解參數變動對計畫效益的影響程度，並藉由評估這些變動 擬定風險控管計畫。

壹、 敏感性分析步驟

敏感性分析的進行步驟如下：

(一) 設定重要參數

敏感性分析中的重要參數可依專業判斷或過去經驗設定之，例如建設成本變動、 營 運收益變動、折現率動變、工期延宕等。

(二) 設定參數影響方向及變動程度

設定好重要參數後，將參數上下變動某一適當比率，並繪製敏感性分析表，以表列 的方式估算其對財務評估指標的影響方向及程度。

(三) 擬定風險控管計畫

經由敏感性分析，找出影響計畫投資效益之最敏感變數，並針對此項目做適當的控 管及應變。

(四) 進行雙變數分析

找出影響計畫投資效益最敏感變數後，若該變數有 2 個以上，為使敏感性分析更 貼近市場的真實變動狀況，應就最敏感變數兩務評估指標的影響方向及程度。

貳、 不考慮土地成本下敏感性分析

本案例之敏感性分析初步以興建成本、營運收入及營運成本費用三項主要不確定因 子進行敏感性分析，不考慮土地取得成本下進行敏感度分析，變動比率則以 30%、20%、

10%、0%、-10%、-20%範圍內，進行敏感性分析，相關分析結果如表 4‐18所示。自償能 力(SLR)分析圖、淨現值(NPV)分析圖、內部報酬率(IRR)分析圖、折現後回收年限(DPB) 分析圖如圖 4‐8、圖 4‐9、圖 4‐10、圖 4‐11所示。

表 4-18 大龍峒公營住宅案例財務敏感性分析 興建成本

變動比率 -20% -10% 0% 10% 20% 30%

SLR 6.08% 5.38% 4.81% 4.32% 3.90% 3.53%

NPV(元) 277,601,583 232,636,228 187,670,873 142,705,518 97,740,163 52,774,808 IRR 177.17% 157.49% 141.74% 128.85% 118.11% 109.03%

DPB(年) 24 28 33 39 45 52

營運成本

變動比率 -20% -10% 0% 10% 20% 30%

SLR 5.52% 5.17% 4.81% 4.44% 4.07% 3.68%

NPV(元) 274,495,781 231,083,327 187,670,873 144,258,418 100,845,964 57,433,510 IRR 161.05% 151.39% 141.74% 132.08% 122.43% 112.77%

DPB(年) 28 30 33 37 42 48

營運收入

變動比率 -20% -10% 0% 10% 20% 30%

SLR 2.90% 3.89% 4.81% 5.67% 6.50% 7.30%

NPV(元) -26,618,921 80,525,976 187,670,873 294,815,769 400,695,920 507,735,421 IRR 94.08% 117.91% 141.74% 165.57% 189.11% 212.92%

DPB(年) 無法回收 45 33 27 23 19

(資料來源：本研究整理) 

圖 4-9 SLR 敏感性分析圖   (資料來源：本研究整理) 

圖 4-10 NPV 敏感性分析圖 (資料來源：本研究整理)

圖 4-11 IRR 敏感性分析圖   (資料來源：本研究整理) 

圖 4-12 DPB 敏感性分析圖 (資料來源：本研究整理)

參、 敏感性分析結果

由於本案例初步財務分析具財務可行性，在敏感性分析以營運收入減少 20%時，案 例自償能力為93.53%，使案例評估結束無法回收。

(一) 由興建成本面檢視

在興建成本方面，由前述評估結果可知，當考慮土地取得成本時，大龍峒公營住宅 將無法達到自償能力，在如不考慮土地取得成本時，當興建成本增加20％左右，自償 能力仍可達到115.87%，若以開放式建築理念做評估，開放式建築興建成本約增加三成，

將興建成本增加至30%時，自償能力尚可達 106.96%，顯示在現行大龍峒公營住宅的財 務機制下具可行性。

(二) 由營運成本面檢視

在營運成本費用方面，變動比率對大龍峒公營住宅影響不大，當營運成本增加 20%

時，自償能力仍可達到121.34%。

(三) 由營運收入面檢視

本案例營業收入來看，以租金收入為主要的收入來源，佔 66%，為影響收入的主要 項目。營運收入的變動對大龍峒公營住宅影響最大，因此租貸率必須維持穩定才能維持 大龍峒公營住宅的財務效益。

總結來說，興建成本要能達到自償能力的財務模式至少有二個關鍵，其一是土地取 得成本的部分，由上述大龍峒公營住宅案例評估可得知，依據現行規定，公用土地需依 土地公告現值採有償撥用，這將讓公有土地興辦公營住宅之總成本居高不下，導致自償 性財務機制無法操作，結果是，公營住宅興辦陷入政府財政負擔加劇、民間參與意願低 落、住戶租金負擔過高等連鎖性困局，因此必須讓土地成本維持在較低的水準；第二需 有穩定的長期低利貸款來源，就大龍峒公營住宅案例評估可得知，變動比率情況下內部 報酬率可以在3.91%~5.48%之間，故穩定的長期低利貸款將可有效達成自辦或獎勵民間 大量興辦社會住宅之目的。

第五節 小結

由案例財務評估結果來看，若在有考慮土地成本情況下，公營出租住宅興辦建構在 一個具有自償能力之財務模式上是相當不可能的；若以不考慮土地成本而言，最低可以 以市場租金價格 6 折( 530 元/坪．月)供給。假設現在將一半 55 戶大龍峒公營住宅以 現行租金公式為市場租金價格8 折( 706 元/坪．月)承租給一般所得家戶，則獲得的利 潤提供給另一半 55 戶經濟社會弱勢承租家戶，經濟社會弱勢承租家戶將獲得更多租金 補貼，如果損益平衡能於營運結束時 60 年回收成本時，最低 55 戶可以以市場租金價 格4 折( 353 元/坪．月)供給出租予經濟社會弱勢承租戶。

由敏感性分析可知，就大龍峒公營住宅而言，營運收入的變動對投資效益影響最 大，其次則為興建成本變動的影響，整體而言，重要參數變動時，大龍峒公營住宅仍具 高度財務可行性，而本文前述案例財務評估是建立在 100%的租貸率上，所以維持營運 收入的穩定，將是大龍峒公營住宅之重要課題。

依據前述案例財務評估結果，公營出租住宅興辦是可能建構在一個具有自償能力之 財務模式上。據此，政府於推動公營住宅財務規劃時，取得之公有土地依據現行規定，

公用土地需依土地公告現值採有償撥用，如於興辦公營住宅不採有償撥用，而另構想其 它配套措施，使公營住宅永續財務模式得以落實，於公營住宅興辦部分透過政策落實財 務自償之辦理模式。