研究動機與目的

第一節 研究動機與目的

壹、研究動機

自民國76 年以來，台灣地區房價呈現急驟上漲之現象，尤以台北市、高雄市等都 會區更是嚴重，而如此高的房屋價格，已並非一般受薪階級可以負擔，且住宅價格的高 漲導致一般家戶的購屋能力相對降低，因此住宅市場中的出租行為理應愈形重要。然而 由於長久以來，無論是國人的住宅消費觀念或是政府的住宅政策，大多著重在住宅的購 買，但相對於多數先進國家都市地區約40% 的出租住宅比例而言，國內出租住宅市場 確實仍有相當大的發展空間。而出租住宅市場的發展，除了需重新檢視當前住宅政策的 方向，亦需國內出租住宅市場相關研究的完備以相輔相成。如此長期而言，出租市場方 可透過住宅市場供需雙方的選擇與競爭，讓整體住宅市場的運作更加健全。

而為了回應高房價民怨，政府自去年(2010 年)開始陸續拋出各類型的住宅政策。

從優惠房貸放寬，租金補貼加碼，到合宜住宅、現代住宅、公益住宅、社會住宅等各類 型的住宅方案皆已陸續提出，且此種公營方式之住宅型態因其經營管理較具彈性，當考 量利潤與風險因子之關係後，不易產生龐大資產的浪費及無效率現象。但出租住宅對弱 勢者亦可能有所疑慮，因此此種住宅的實施方式，係以「出租」為主，而且，出租的對 象是經濟或社會的弱勢者。因此，公部門的承辦人員，或者非營利部門，對於弱勢者能 否按時支付租金？會不會影響四周住家的生活品質？難免放心不下，而降低其相關工作 的積極性、主動性。再者，若此類住宅以傳統構法建造供給，因大量建造將無法確保各 住戶之個別需求(含平面配置及內裝等)，且此出租住宅之條件設定亦讓住戶無意願於入 住後再自行裝修以符所需，這將造成個人需求難以充分對應，以致居住品質難以提升之 結果。而若能有一套住宅供給系統之規劃設計，可充分解決上述問題，並提供適當合宜 的價格，將有效提升居住品質，破除「出租住宅為低品質住宅」之迷思；而出租住宅之 特性為：使用短期且期間限定、經營主體單一及管理戶數眾多，此特性亦非常適合導入

「開放式建築(Open Building)」之系統概念。

設施規劃等等之限制，仍以非模矩化、非系統化之舊思維模式進行，造成施工期間同樣 容易產生極大之噪音、震動、粉塵與大量廢棄物等環境衝擊。其中，台灣開放式建築理 論之引進可回溯至80 年代，經過內政部建築研究所及中華民國建築學會等相關學術機 構積極推動與發展，至90 年代理論之研究已達鼎盛，而國內對開放式建築之推動，首 見王明衡教授於成功大學之建築教育學程；至此以後，相關研究逐漸由「理論性探討」

走向「實務應用」，企圖加速本土性開發建築產品之研發，惟現階段建築開發仍係重視 外在包裝述求，以吸引購屋人潮，對住戶在空間活用性的考量較欠缺，致購屋後二次施 工情形普遍。因此，希望充分整合從規劃設計、生產製造、營造施工、使用維護及建物 循環再生等階段之工程管理資訊，考量如何在既有的材料機具及設備技術上，研發出一 套系統工法，以便在建築完工後能延伸應用在智能的生活空間裡。所以內政部建築研究 所於歷年陸續執行相關「開放式建築應用」之研究，並已開發出諸如「開放性集合住宅 內裝整建設計系統」等工法，期能在確保彈性以及最小環境衝擊之前題下，進行規劃與 設計，以符合永續營造之理念。而為了延續推廣此一開放式建築，期以整體規劃、通用 化、模矩化、系統化等概念，並依使用維修需求，單獨更換該部位之構件或系統，又可 因應使用者之不同(如：社會弱勢者、經濟弱勢者等之變化)，而有健康、安全、便利需 求，以最節省資源的方式重複再利用原有(或交換)可用構件，變更內部隔間、設備系統 等，而因醞而生一項「公營出租住宅採開放式建築理念整體規劃設計案例模擬與可行性 研究」之研究計畫案，應可延續內政部建築研究所歷年之開放式建築應用研究相關計 畫，期以各項建築、營建管理之研究成果於＂公營出租住宅＂領域之案例模擬與可行性 探討。

因此，本研究將蒐集目前國內外出租住宅與開放式建物之推動及發展現況，並結合 建築資訊模型(Building Information Modeling, BIM)之導入來建構建築模擬模型，以做為 出租住宅之情境模擬，並進行構件數量計算(Quantity Takeoff-QTO)，來產生成本估算 表，以提供本計畫案例財務評估之依據。另外，本研究並將以規劃設計為目標，配合「短 期居住型導向住宅系統之開發研究」一案所發展出之開放式公營住宅供給原型，從整體 規劃設計著手，來模擬並提出有關開放式建築之系統化工法，以利降低出租住宅之成 本，並達成環保、永續經營之目標。

貳、研究目的

出租國民住宅自民國64 年公布「國民住宅條例」後，將國宅擴大為出租與出售二 種方式實施始具有法源依據，唯在政府長期以來未能積極推動及傳統擁有自有住宅的觀 念下，國內住宅自有率均維持在 80% 上下，相對於多數先進國家都市地區約 40% 的 租賃住宅比例而言，再加上租賃政策僅聊備一格而無法成為解決住宅問題之一環，因 此，國內租賃住宅市場確實仍有相當大的發展空間，但就其發展的必要性與潛在機會來 看，卻是健全住宅市場正常運作的重要一環。而租賃住宅市場的發展，除了需重新檢視 當前住宅政策的方向，亦需國內租賃住宅市場相關研究的完備以相輔相成。如此長期而 言，租賃市場方可透過住宅市場供需雙方的選擇與競爭，讓整體住宅市場的運作更加健 全。

然而從過去之研究中指出，國內租賃人數不足並非由於租金相對過高，而係出於租 賃市場之未曾充足發展，某些住宅型態供應根本不存在，使人無法做需求選擇之考慮。

且國內因租賃交易成本過高，導致出租成本超過租金收益，所以房東無出租意願及動 機，造成空餘屋年年增加，但租賃住宅供給卻不見增加，除了從需求面角度切入外，實 有必要針對租賃住宅市場的供給面進行進一步的探討，因此，均衡的市場供給狀態應該 也要能因應需求面，提供符合需求之住宅型態，而此種決策過程中背後的考量因素為 何？亦將是本研究值得討論的問題。

另外，透過開放式建築理念具有高度空間使用彈性、構件模矩化及可拆組再利用等 特性，使得它能有效減少廢棄物，或再利用填充系統構件。以日本大阪的Next 21 實驗 住宅為例，此案例著眼於反應居住者需求改變對於廢棄物減量及長期使用的重要性；其 營建系統將公共的建築結構系統與私用居住空間分離，使居住空間修繕不會影響基本建 築結構，並經由標準化及使用預製之外牆及其他組件，每一組件均以模組化方式設計，

使其得以容易的更換或移動，依據此特性，本研究試圖運用 BIM 之技術來模擬並規劃 出一套適合運用此一開放式建築理念於公營出租住宅之供給系統，並架構在使用者或入 住者經常變動之居住需求前提下，能彈性變更室內隔間，然後透過構件數量計算(QTO) 來求得工程預算表，以作為本研究案例(開放式公營住宅供給原型)財務評估及住宅合宜 價格之參考依據，有效提升居住品質，破除「出租住宅為低品質住宅」之迷思。

綜合上述，將本研究主要目的歸納如下：

1. 搜集整理國內外出租住宅與開放式建物相關之推動及發展現況，並訪談專家知識 與經驗，尋求合理化之應用模式，作為整合出租住宅與開放式建築系統應用之基 礎。

2. 公營出租住宅使用行為調查。

3. 透過案例財務評估的方式，檢討公營出租住宅從規劃、設計、施工到使用管理的 可行性。

4. 針對公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計，進行可行性評估，以利提高公營 出租住宅之經濟效益。