研究內容與流程

壹、研究內容

租賃行為隨著社會的多元化與背景因素愈形複雜，以臺灣地區租賃市場而論，租賃 住宅的區位分佈乃以都市化地區為主。因此，本研究擬以臺北地區(包括臺北市與新北 市之鄉鎮)的租賃住宅市場為研究範圍，而公營出租住宅採開放式建築理念做整體規劃 設計模擬部份則採「短期居住型導向住宅系統之開發研究」一案所欲參考之”臺北市大 龍峒公營住宅”規劃設計，並初步決定開放式支架體原型之標準層面積為 500m²/層（150 坪/層），作為操作對象與範圍。在公營出租行為與分析部分，本計畫擬依據現行住宅政 策及出租住宅辦法，參考 100 年內政部統計處之「社會住宅需求調查報告」、89 年內 政部建築研究所委託「台灣地區出租住宅市場之研究」之調查資料及 100 年「RFID 技 術在開放式住宅整建系統之應用研究」成果，來作為實證研究之資料來源，探討公營出 租住宅之現況執行問題、目前臺北市出租住宅執行現況來進行公營出租住宅問題的觀察 彙整，及評估開放式建築理念套用於出租住宅施行之可行性，藉以了解台北地區租賃住 宅需求之特性，再從整體規劃設計著手，來模擬相關開放式建築之系統化工法，以利降 低出租住宅之成本，並達成環保、永續經營之目標。

本研究計畫「公營出租住宅採開放式建築理念整體規劃設計案例模擬與可行性研 究」按其工作內容項目(如圖 1‐1所示)，可分為：

(一) 公營出租住宅使用行為現況調查與分析：

依據 100 年內政部統計處之「社會住宅需求調查報告」、89 年 內政部建築研究所 委託之「台灣地區出租住宅市場之研究」報告與「社會指標統計」等之各項資料、社會 住宅推動聯盟網站、各出租住宅網站之搜尋及民間出租住宅業者調查，瞭解租賃住宅市 場現行動態。

並針對現行住宅政策進行檢討，回顧我國住宅補貼制度之相關研究、台北市現行制 度實施出租住宅現況，藉以檢討其現況困境及執行住宅出租之相關限制議題。

(二) 公營出租住宅於生命週期管理之財務評估：

為了使出租住宅發揮最大功用，而不會造成過度依賴等資源不公現象，在入住制度 設計上，絕對不是齊頭式、靜態式的福利資源分配，而會因應不同弱勢對象的居住需求、

特性，設定不同的條件與管理方式（如租金、租期等），使其能分別滿足短中長期與臨 時性等多樣弱勢居住之真實需求。對於如災民、失業勞工等階段性弱勢對象，對應的是 臨時性或是短週期的出租住宅服務；而對於如智能障礙、貧困獨居老人..等絕對弱勢對 象，提供的就應是長期、甚至是配合其生命週期的出租住宅照顧。因此，本研究將透過 案例財務評估的方式，檢討公營出租住宅從規劃、設計、施工到使用管理的可行性。

(三) 公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計案例模擬與可行性評估：

為了評估開放式建築理念能否適用於公營出租住宅之居住情況，本研究初擬配合採 用「短期居住型導向住宅系統之開發研究」所欲發展之開放式公營住宅供給原型研究成 果當做示範應用案例之探討，並透過整體規劃設計之觀點，輔以建築資訊模型(BIM)之 應用及工程數量計算(Quantity Takeoff-QTO)來模擬公營住宅之室內裝修、空間變更，並 經過構件數量計算及成本估計後，與一定坪數下之出租租金＋管理費等相關費用做收支 比較，以提出導入開放式建築理念之可行性建議，最後評估公營出租住宅之經濟效益。

1. 住宅空間方面：劃分集中管理的公共服務空間(支架體)與彈性使用的私人空間(填 充體），以滿足出租住宅多樣、多變的居住需求。

2. 結構系統方面：提供涵容性較高的空間結構系統(包括主結構與次結構系統)，同樣 滿足出租住宅多樣、多變的居住需求。

3. 設備管線方面：提供系統化垂直及水平設備管線，以方便住宅使用過程中設備管線 的維修與更新。

研究綱要 公營出租住宅工作項目 開放式建築工作項目

1. 藉由檢討公營出租住宅之現況困境及執行國民住宅餘屋出租之限制，將可進一步了 解台北地區租賃住宅需求之特性。

2. 針對開放式建築物之特性導入公營出租住宅並結合規劃出之管理模式，可增加空間 使用彈性及便於管理，達成永續發展的理念。

3. 藉由建築資訊模型 BIM 之導入，並以開放式建築理念為主軸進行整合，以利整體 之規劃及施工介面管理。

4. 透過案例財務評估的方式，可檢討公營出租住宅從規劃、設計、施工到使用管理的 可行性及建議適當合宜的價格，以有效提升居住品質，破除「出租住宅為低品質住 宅」之迷思。

5. 針對公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計，進行可行性評估，以利提高公營出 租住宅之經濟效益。

參、國內外有關本計畫之研究情況

租賃住宅市場一直以來未被列為住宅政策推動之重點，然而基於滿足不同家戶住宅 需求的目的，租賃住宅市場之發展仍有其發展契機與存在必要性。本階段將針對有關公 營出租住宅相關議題、開放式建築理念，以及建築資訊模型與QTO 等之國內外相關文 獻與理論進行歸納與整理。首先，回顧國內外出租住宅市場之運作及使用現況文獻，以 了解租賃住宅市場需求與政策方向，做為本研究可行性評估的一項佐證，亦可做為案例 模擬時判定需求面是否合理的另一種評估標準。

其次，為深入了解開放式住宅概念於國內外營建工程相關領域之應用，在進行導入 公營出租住宅之需求及可行性探討時，必須將需求面與供給面區隔出來，使得整體開放 式建築之應用屬性可以對出租住宅市場需求呈現較一致之情形，以獲得較合理之評估。

透過回顧過去開放式建築應用之文獻，可做為本研究逕行公營出租住宅市場之應用參 考。

最後，將針對國內外有關建築資訊模型(BIM)與構件數量計算(QTO)之文獻進行歸 納整理，一方面可了解如何建置案例之BIM 3D模型，另一方面亦可瞭解如何利用QTO 來對本研究之案例進行數量計算與成本估算功能，以做為出租住宅財務評估之參考依

據。

肆、研究流程

茲將本研究計畫之主要工作項目及背景共分為七項階段內容進行規劃與探討如下 述，其研究流程圖詳如圖 1‐2所示：

圖 1-2 研究流程圖 (資料來源：本研究整理)

第一階段：確立研究動機與目的

首先將對研究目標進行初步瞭解與釐清，並針對主要問題點提出改善或解決之構 想，據以擬定本研究之主要研究方向。

第二階段： 確立研究方法與流程

依據本研究所規劃之研究方向，擬定出欲採用之研究方法與研究流程。

第三階段：文獻蒐集與彙整

文獻探討與資料蒐集階段主要的工作項目如下所述：

(A) 剖析國內公營出租住宅之發展現況與使用行為。

(B) 蒐集出租住宅之租貸內容相關資訊與評估方式。

(C) 瞭解目前國、內外開放式建築發展現況及應用實例。

(D) 瞭解 BIM 建築資訊型於建築工程之應用方式。

(E) 瞭解 QTO 於建築工程估價之應用概況與分析內容。

第四階段：公營出租住宅使用行為現況調查與分析

本階段將依據歷年出租住宅之相關研究報告與調查結果各項資料、社會住宅推動聯 盟網站、各出租住宅網站之搜尋及民間出租住宅業者調查，瞭解租賃住宅市場現行動 態。並針對現行住宅政策進行檢討，了解我國住宅補貼制度之相關研究成果、以台北市 現行制度實施出租住宅現況，藉以分析其現況困境及探討執行住宅出租之相關限制。

第五階段：公營出租住宅於生命週期管理之財務評估

本階段將以「生命週期管理」為基礎，透過案例財務評估的方式及因應不同弱勢對 象的居住需求、特性，設定不同的條件與管理方式，如：租金範圍、租期年限等，使其 能分別滿足短中長期與臨時性等多樣弱勢居住之真實需求，藉以檢討公營出租住宅從規 劃、設計、施工到使用管理的可行性。

第六階段：公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計案例模擬與可行性評估

此階段將採「短期居住型導向住宅系統之開發研究」所欲發展之”開放式公營住宅 供給原型”之階段研究成果以為示範應用案例，並透過整體規劃設計之觀點，導入 BIM

繪圖工具及QTO 估算軟體，於相關設計規範下，建立公營住宅之室內裝修、空間配置 等模擬模型，並經過構件數量計算及成本估計後，提出導入開放式建築理念之可行性建 議。

第七階段：公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計案例模擬經濟效益評估

此階段將配合第五階段公營出租住宅之財務評估項目，對第六階段公營出租住宅採 開放式建築整體規劃設計應用案例進行財務計畫評估，並期望能提高公營出租住宅之經 濟效益。

未來政府相關單位或出租業者亦可參考此階段案例模擬評估，規劃一套適合本土化 之公營出租住宅規模，以期能提高居住之經濟效益。

第八階段：結論與建議

本階段最後將歸納綜整上述各階段之研究成果，作為本研究最終之結論與建議。