第四章 公營出租住宅於生命週期管理之財務評估
第二節 財務計畫評估
有鑑於公共建設財務可行性評估、財務規劃及財務計畫之審查，攸關計畫執行成 敗。故本節將針對大龍峒公營住宅財務效益評估所需之基本參數假設、成本與收益、財 務效益分析方式進行介紹，以做為下一節財務效益評估之依據。
財務計畫評估參考流程步驟如下圖4-4所示
圖 4-4 財務計畫評估流程圖 (資料來源：參考自[54])
壹、 基本假設與參數設定 (一) 計畫基期與營運年期 (1) 評估年期
本計畫之評估年期參考「臺北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」，耐用年數 60 年，故假設自 101 年起至 160 年為止，共計營運60 年。
(2) 評估基期
各項財務評估均以 101 年為基期，每年並依預估物價上漲率調整。
(3) 通貨膨漲率
或稱「物價上漲率」，主要以消費者物價指數年增率為其估計值，參考行政院主 計處歷年物價指數變動年增率，本研究平均最近6 年（民國 95 至 100 年）主計處公 佈之物價指數資料，求得平均之通貨膨脹率為1.37%。
(4) 折現率
財務評估需考量資金之時間價值，故應將各年之現金流量換算為評估基期之幣值 以進行分析，如此始得在同一基準下詳實評估財務效益；而選擇能適當反映投資機會 成本之折現率在財務分析過程中至關重要。實務上常以中央政府的長期公債利率充當 社會 貼現率之替代變數，是因考量公共投資由政府推動，投資資金亦由政府籌措，
社會成員願意購買公債，表示社會成員接受以公債利率充當資源移至公共部門使用的 社會貼現率；再者，公共建設之投資時間點與發揮效益之時差期間相當長，採用長期 公債籌措資金比短期公債相對較為允當，故公共經濟學界常以中央政府長期公債利率 充當公共建設投資之社會貼現率。如前文所述，本研究將引用「金融統計月報」公佈 之10 年期以上中央政府公債次級市場利率，及證劵櫃檯買賣中心公佈之長期公債殖 利率曲線圖作為折現率，約1.76%。
貳、 成本與收益 (一) 興建成本
(1) 間接成本與直接成本
依據政府電子採購網所公告之台北市都市更新處招標文件，「大龍峒公車調度 站基地興建工程」各項決標費用金額合計，內容參見表4‐1所示。
表4-1 大龍峒公營住宅專案成本
項目 金額(元) 百分比(%) 規劃設計（含鑽探及試驗）費 7,560,000 1.68 委託監造費 10,550,000 2.35 水電、太陽能發電示範工程費 76,653,550 17.04 建築、裝修、植栽及電梯費 354,890,000 78.93
總成本 449,653,550 100
(資料來源：本研究整理) (2) 取得土地成本
土地取得方式依土地權屬區分，私有土地原則以徵收方式取得，公有土地原則以 撥用方式取得，並依「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」區 分有償撥用及無償撥用。土地權屬為臺北市政府交通局之土地，共計約1,970.00m2。 依「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」第一項第二款之規 定，由「臺北市政府交通局」有償撥予都市發展局都市更新處，土地總價400,962,950 元，分6年攤還。
(二) 營運成本 (1) 管理維護費用
管理維護費用包含人事費用與建物維護整修費用兩項目，人事費用為清潔人 員、管理人員等之薪資費用，實務上常依一定比例之租金費收入加以估算，建物維護 整修費用一般說來，此費用依屋齡不同，佔興建成本之比例亦不同。本研究依據台北
市政府都市發展局招標文件「大龍峒公營住宅委託管理維護案」，決標金額 5,865,000 元計算。此外，考慮通貨膨脹率每年進行調整，調幅以當時之物價指數為準。
(2) 水電雜項支出
大龍峒公營住宅案之營運規劃是由住戶自行負擔水電費，此處的水電雜項支出是 指公共部分，由於住宅大樓規模之大小不同，所應支出之公共水電費亦不同，本研究 參考大龍峒公營住宅物管單位提供之資料，以每年租金收入的1%進行計算。此外考 慮通貨膨脹率每年進行調整，調幅以當時之物價指數為準[55]。
(三) 其他成本 (1) 稅負
依據土地稅減免規則第7條，供公共使用、各級政府及所屬機關用地、污水處理 廠用地、水利設施、公路等用地免徵地價稅，房屋稅因公營出租住宅免稅。
(2) 殘值
本研究假設各項固定資產於營運期終止時，因評估年限相當長，且所殘餘之價值 難以移作其他用途使用，故財務評估中殘值不予估算。
(3) 折舊費用
折舊是固定資產之損耗，固定實體資產依時間使用所產生的價值減少，其並非實 際的現金流出，但具有稅盾的功能，所以於財務規劃時亦將其列入影響因子。本案在 營運時折舊的項目有建築物及設備，所得稅法第五十一條中規定固定資產之折舊方 法，以採用平均法、定率遞減法或工作時間法為準則。本研究採一般最常用的直線法
（平均法）來提列折舊。建築物方面，參考「臺北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」， 耐用年數以60年計；殘值以0計算，大龍峒公營住宅興建之建築物總成本為新台幣 449,653,550元，以直線法計算，每年攤提折舊7,494,225元，在營運時開始攤提折舊。
(4) 保險費用
保險是風險分攤的必要工具之一，各種項目包括火災險、產物險、公共意外責任 保險、人身意外險、信用保險等，一般投保之保險費率約總工程費的0.1%[56]。
(四) 營運收入 (1) 住宅租金收入
依據現行大龍峒公營住宅租金公式計算之。此外考慮維護及物價指數等因素每五 年調漲5%[57]。
(2) 管理費收入
依據現行大龍峒公營住宅公式採月費之方式。
(3) 附屬設施收入
按附屬設施性質之不同，收取的租金亦有差異，大龍峒公營住宅營利性質附屬事 業有：店鋪、停車位，店鋪則根據現行大龍峒公營住宅採全店舖一標方式辦理。此外 店鋪方面考慮維護及物價指數等因素每五年調漲5%[57]。
統整包刮住宅租金收入、管理費收入、附屬設施收入三項目費用，彙整出營運收入 明細表，如表4‐2所示。
表4-2 大龍峒公營住宅營運收入 (單位：元/月)
居戶型 套房型
戶數 80 戶（A 棟 40 戶、B 棟 40 戶） 30 戶（A 棟 10 戶、B 棟 20 戶）
租金 前3 年月租金：19,000
後2 年月租金：20,900 前3 年月租金：10,000 後2 年月租金：11,000
管理費 2,200 1,200
停車位 汽車地下車位89 個：3,840 機車地下車位142 個：100 平面車位66 個：200 店鋪 5 店舖：370,207
(資料來源：台北市政府都市發展局)
(五) 現金流量表
有了完整的現金流量才能有效的計算投資效益，先綜合上一節各基本財務參數假 設，透過成本面及收益面整理如表 4‐3。
表4-3 大龍峒公營住宅成本面與收益面結構表
項目 金額 單位
成本面
(A)興建成本 總成本 449,653,550 元 (B)土地成本 取得土地成本 400,962,950 元 (C)營運成本 (a)管理維護費用 5,865,000 元/年
(b)水電雜項支出 218,400 元/年 (c)折舊費用 7,494,225 元/年 (d)保險費 449,654 元/年 收益面
(D)營運收入 (e)住宅租金收入 22,713,600 元/年 (f)管理費收入 2,544,000 元/年 (g)店鋪收入 4,442,484 元/年 (h)停車位收入 4,429,920 元/年
評估年期 60 年
備註：1.人事費用、建物維護整修費用、水電雜項支出三項目每年 調整一次通貨膨脹率 1.37%。
2.住宅租金收入、附屬設施收入內之店舖租金二項目每 5 年 調漲 5%。
(資料來源：本研究整理)
(1) 分年成本推估分析
大龍峒公營住宅成本面與收益面分年興建成本、土地成本推估分析表如表 4-4所 示，分年營運成本推估分析表如表 4-5所示，分年營運收入推估分析表如表 4-6所示。
表4-4 興建成本、土地成本分析表 Step1.：(A)興建成本 = 總成本
Step2.：(B)土地成本 = 取得土地成本，分 6 年攤還
單位：新台幣元 年期 興建成本
(A)
土地成本 (B) 0 -449,653,550
1 － -66,827,159
2 － -66,827,159
3 － -66,827,159
4 － -66,827,159
5 － -66,827,159
6 － -66,827,155
7 － －
8 － －
9 － －
10 － －
(資料來源：本研究整理)
表4-5 營運成本分析表
1 6,083,400 7,494,225 449,654 14,027,279
2 6,166,650 7,494,225 449,654 14,110,529
3 6,251,040 7,494,225 449,654 14,194,919
4 6,336,585 7,494,225 449,654 14,280,464
5 6,423,300 7,494,225 449,654 14,367,179
6 6,511,202 7,494,225 449,654 14,455,081
7 6,600,307 7,494,225 449,654 14,544,186
8 6,690,631 7,494,225 449,654 14,634,510
9 6,782,192 7,494,225 449,654 14,726,071
10 6,875,005 7,494,225 449,654 14,818,884
11 6,969,088 7,494,225 449,654 14,912,967
12 7,064,459 7,494,225 449,654 15,008,338
13 7,161,136 7,494,225 449,654 15,105,015
14 7,259,135 7,494,225 449,654 15,203,014
15 7,358,475 7,494,225 449,654 15,302,354
16 7,459,175 7,494,225 449,654 15,403,054
17 7,561,252 7,494,225 449,654 15,505,131
18 7,664,727 7,494,225 449,654 15,608,606
19 7,769,618 7,494,225 449,654 15,713,497
20 7,875,944 7,494,225 449,654 15,819,823
21 7,983,725 7,494,225 449,654 15,927,604
22 8,092,981 7,494,225 449,654 16,036,860
23 8,203,732 7,494,225 449,654 16,147,611
24 8,315,999 7,494,225 449,654 16,259,878
25 8,429,803 7,494,225 449,654 16,373,682
26 8,545,163 7,494,225 449,654 16,489,042
27 8,662,103 7,494,225 449,654 16,605,982
28 8,780,642 7,494,225 449,654 16,724,521
29 8,900,804 7,494,225 449,654 16,844,683
30 9,022,611 7,494,225 449,654 16,966,490
(資料來源：本研究整理)
表4-5 營運成本分析表(續)
31 9,146,084 7,494,225 449,654 17,089,963
32 9,271,247 7,494,225 449,654 17,215,126
33 9,398,122 7,494,225 449,654 17,342,001
34 9,526,734 7,494,225 449,654 17,470,613
35 9,657,106 7,494,225 449,654 17,600,985
36 9,789,262 7,494,225 449,654 17,733,141
37 9,923,227 7,494,225 449,654 17,867,106
38 10,059,025 7,494,225 449,654 18,002,904 39 10,196,681 7,494,225 449,654 18,140,560 40 10,336,222 7,494,225 449,654 18,280,101 41 10,477,671 7,494,225 449,654 18,421,550 42 10,621,057 7,494,225 449,654 18,564,936 43 10,766,404 7,494,225 449,654 18,710,283 44 10,913,741 7,494,225 449,654 18,857,620 45 11,063,094 7,494,225 449,654 19,006,973 46 11,214,491 7,494,225 449,654 19,158,370 47 11,367,960 7,494,225 449,654 19,311,839 48 11,523,529 7,494,225 449,654 19,467,408 49 11,681,227 7,494,225 449,654 19,625,106 50 11,841,083 7,494,225 449,654 19,784,962 51 12,003,126 7,494,225 449,654 19,947,005 52 12,167,387 7,494,225 449,654 20,111,266 53 12,333,896 7,494,225 449,654 20,277,775 54 12,502,684 7,494,225 449,654 20,446,563 55 12,673,781 7,494,225 449,654 20,617,660 56 12,847,220 7,494,225 449,654 20,791,099 57 13,023,033 7,494,225 449,654 20,966,912 58 13,201,251 7,494,225 449,654 21,145,130 59 13,381,908 7,494,225 449,654 21,325,787 60 13,565,038 7,494,225 449,654 21,508,917 (資料來源：本研究整理)
表4-6 營運收入分析表 Step1.：(e)住宅租金收入+ (g)店鋪收入，考慮每5年調漲5%
Step2.：(e)住宅租金收入+(f)管理費收入+(g)店鋪收入+(h)停車位收入 1 27,156,084 2,544,000 4,429,920 34,130,004 2 27,156,084 2,544,000 4,429,920 34,130,004 3 27,156,084 2,544,000 4,429,920 34,130,004 4 27,156,084 2,544,000 4,429,920 34,130,004 5 27,156,084 2,544,000 4,429,920 34,130,004 6 28,513,888 2,544,000 4,429,920 35,487,808 7 28,513,888 2,544,000 4,429,920 35,487,808 8 28,513,888 2,544,000 4,429,920 35,487,808 9 28,513,888 2,544,000 4,429,920 35,487,808 10 28,513,888 2,544,000 4,429,920 35,487,808 11 29,939,583 2,544,000 4,429,920 36,913,503 12 29,939,583 2,544,000 4,429,920 36,913,503 13 29,939,583 2,544,000 4,429,920 36,913,503 14 29,939,583 2,544,000 4,429,920 36,913,503 15 29,939,583 2,544,000 4,429,920 36,913,503 16 31,436,562 2,544,000 4,429,920 38,410,482 17 31,436,562 2,544,000 4,429,920 38,410,482 18 31,436,562 2,544,000 4,429,920 38,410,482 19 31,436,562 2,544,000 4,429,920 38,410,482 20 31,436,562 2,544,000 4,429,920 38,410,482 21 33,008,390 2,544,000 4,429,920 39,982,310 22 33,008,390 2,544,000 4,429,920 39,982,310 23 33,008,390 2,544,000 4,429,920 39,982,310 24 33,008,390 2,544,000 4,429,920 39,982,310 25 33,008,390 2,544,000 4,429,920 39,982,310 26 34,658,809 2,544,000 4,429,920 41,632,729 27 34,658,809 2,544,000 4,429,920 41,632,729 28 34,658,809 2,544,000 4,429,920 41,632,729 29 34,658,809 2,544,000 4,429,920 41,632,729 30 34,658,809 2,544,000 4,429,920 41,632,729 (資料來源：本研究整理)
表4-6 營運收入分析表(續) 31 36,391,750 2,544,000 4,429,920 43,365,670 32 36,391,750 2,544,000 4,429,920 43,365,670 33 36,391,750 2,544,000 4,429,920 43,365,670 34 36,391,750 2,544,000 4,429,920 43,365,670 35 36,391,750 2,544,000 4,429,920 43,365,670 36 38,211,337 2,544,000 4,429,920 45,185,257 37 38,211,337 2,544,000 4,429,920 45,185,257 38 38,211,337 2,544,000 4,429,920 45,185,257 39 38,211,337 2,544,000 4,429,920 45,185,257 40 38,211,337 2,544,000 4,429,920 45,185,257 41 40,121,904 2,544,000 4,429,920 47,095,824 42 40,121,904 2,544,000 4,429,920 47,095,824 43 40,121,904 2,544,000 4,429,920 47,095,824 44 40,121,904 2,544,000 4,429,920 47,095,824 45 40,121,904 2,544,000 4,429,920 47,095,824 46 42,127,999 2,544,000 4,429,920 49,101,919 47 42,127,999 2,544,000 4,429,920 49,101,919 48 42,127,999 2,544,000 4,429,920 49,101,919 49 42,127,999 2,544,000 4,429,920 49,101,919 50 42,127,999 2,544,000 4,429,920 49,101,919 51 44,234,399 2,544,000 4,429,920 51,208,319 52 44,234,399 2,544,000 4,429,920 51,208,319 53 44,234,399 2,544,000 4,429,920 51,208,319 54 44,234,399 2,544,000 4,429,920 51,208,319 55 44,234,399 2,544,000 4,429,920 51,208,319 56 46,446,119 2,544,000 4,429,920 53,420,039 57 46,446,119 2,544,000 4,429,920 53,420,039 58 46,446,119 2,544,000 4,429,920 53,420,039 59 46,446,119 2,544,000 4,429,920 53,420,039 60 46,446,119 2,544,000 4,429,920 53,420,039 (資料來源：本研究整理)
參、 財務計劃分析
(一) 財務評估概述
民國87年預算法修正後第34條規定「重要公共工程建設及重大施政計畫，應先行製 作選擇方案及替代方案之成本效益分析報告，並提供財源籌措及資金運用之說明，始得 編列概算及預算案，並送立法院備查」，當中提到的成本效益分析係指依一般財務分析 理論，在計畫成立前試算，將實施計畫後所產生之各種效益進行分析，其分析成果作為 政府資源分配之決策依據。考量政府公共建設投資特性，通常是為了促進社會資源的最 佳化配置與效率化使用，並因基礎建設之投資支出龐大，實質效益不易短期顯現，且非 私人部門足以負荷，故多由政府出資挹注。又因政府投資建設所衍生之外溢效(Spill-over Effect)較高，且由社會全體享受，而非直接以特定團體營利為目的，故將成本效益分析 又分為「經濟效益評估」與「財務計劃分析」兩部份，經濟效益評估之分析範圍涵蓋整 個社會，則是考量整體社會在某個計畫執行時所有的效益與成本，包含任何有形無形的 福祉與損害。而財務計畫則在估算整個計劃執行過程間之收入及支出金額是否可達到預 期獲利目標。本研究試算不同租金條件下政府是否可財務自償性，亦即投資是否可回收。
(二) 財務評估工具 (1) 定義
財務評估首先乃透過現金流量(Cash Flow)，為一公共建設計畫在其投資年限中，
為從事營運活動、投資活動而產生的現金流入與流出，其內容為現金及約當現金（Cash Equivalent），先轉化成貨幣價值，再以單一貨幣價值基礎去求取其「現值」，而採 用之轉化比例則稱為「折現率」，其概念是，今日一元現金的價值將大於未來一元之 價值，原因是投資者可將今日一元用於投資並獲取相當報酬，而其報酬率則為估算之 折現率。就政府自辦的公共建設而言，因投資之資金來源為國家稅收，通常是以中央 政府之長期公債利率充當折現率，經建會建議引用「金融統計月報」公佈之十年以上 期中央政府公債次級市場利率，及證劵櫃檯買賣中心公佈之長期公債殖利率曲線圖作
為從事營運活動、投資活動而產生的現金流入與流出，其內容為現金及約當現金（Cash Equivalent），先轉化成貨幣價值，再以單一貨幣價值基礎去求取其「現值」，而採 用之轉化比例則稱為「折現率」，其概念是，今日一元現金的價值將大於未來一元之 價值，原因是投資者可將今日一元用於投資並獲取相當報酬，而其報酬率則為估算之 折現率。就政府自辦的公共建設而言，因投資之資金來源為國家稅收，通常是以中央 政府之長期公債利率充當折現率，經建會建議引用「金融統計月報」公佈之十年以上 期中央政府公債次級市場利率，及證劵櫃檯買賣中心公佈之長期公債殖利率曲線圖作