第三章 公營出租住宅使用行為現況調查與分析
第二節 租賃現象觀察
依行政院主計處「家庭收支調查報告」統計結果，台灣地區押租住宅總數占住宅總 量的 8.50﹪，即約有 666,478 戶仍維持租賃關係，住宅自有率則高達 84.89%（都市及 區域發展統計，2011），顯見長期以來台灣地區住宅相關建設，以提高宅自有率為目標 的成效顯著，且現行租賃住宅的市場供給皆以民間為主體。
壹、 台北市租貸住宅現況
由表3‐7中可以發現，台灣地區從民國 92至 95年，租貸住宅戶數在整體住宅市場 的佔有率逐年減少，民國 96年以後又逐步上升，民國 92年時的租賃住宅戶數佔有率為 8.52%，至民國 99年増為 8.5%，顯示國內出租住宅市場長期以來即為相對較小之規模，
台北市租貸率長期以來起伏不定，不過幾年下來的租貸率都超過台灣地區的比例，顯示 租貸住宅在台北市仍屬於必需品。
表3-7 台灣地區與台北市住宅權屬分析
自有率(%) 租賃率(%)
年度
台灣地區 台北市 台灣地區 台北市
92 85.11 77.94 8.52 12.03
93 86.80 80.49 8.08 11.43
94 87.33 80.86 7.77 10.89
95 87.83 81.02 7.26 9.99
96 88.14 82.58 7.89 11.17
97 87.36 82.34 8.37 9.99
98 87.89 81.79 7.85 10.18
99 84.89 81.42 8.50 9.91
備註 住宅權屬除自有及租賃外，尚有「配住」及「其他」
(資料來源：本研究整理)
租賃住宅之發展固然與國民所得、住宅消費水準及產業型態等因素息息相關，但因 為都市化地區由於人口成長迅速及人口移入頻率較高，仍相對於非都市化地區自有率較 低而押租率偏高。以台北市人口變遷來看，民國 89年底為 2,624,257 人，民國 99年底 增加為 2,655,570 人，在此十年間共增加 31,313 人，其增加率為 1.2﹪，戶數則由 827,538 戶增加至 917,553 戶，增加率為 10.9﹪，戶量則由 3.3人減少至 3.0人。若以 台北市民國 92年戶數為基準年，各年自有住宅及租貸住宅成長率統計如表4-1-2。經統 計結果顯示，台北市 92年租賃住宅戶數為 109,494 戶， 99年租賃住宅戶數為 96,519 戶，台北市自 92年以來租貸住宅戶數隨著住宅戶數的增加，租貸住宅戶數仍較 92年減 少了 12,975 戶。若進一步與全國租押住宅戶數成長率比較，自民國 92年起台北市租 賃住宅成長率即小於全國平均成長率，如圖3‐1所示。
圖3-1 台灣地區與台北市租貸住宅率 (資料來源：本研究整理)
貳、 租賃不動產市場分析 壹、 租金水準
本研究依據台北市民國 100年崔媽媽基金會之數據資料加以彙整，分十二個行政區 結果，如表3‐8所示。另外，針對租金水準較高的前五個行政區做簡單的闡述，大安區 因交通便利，且有大型公園、完善的公共設施及優質學區，無論中古屋、新成屋房價均 居高不下，大安區整層住宅租金平均價格約在 25,423 元/戶之間、套房租金平均約在 16,519 元/間、分租雅房租金約在 6,046 元/間；松山區因受到松山機場與上海虹橋機 場、東京羽田機場直航效益影響，帶動鄰近商業活動，南京東路百貨公司、餐旅業林立，
而松山區整層住宅租金價格平均約為 23,724 元/戶、套房租金平均約在 12,850 元/間、
分租雅房租金平均約在 5,973 元/間；中山區鄰近學區，捷運新莊線市區段通車後，商 業活動更為熱絡，加上數家建商在此區新推建案，中山區整層住宅租金價格平均約為 22,278 元/戶、套房租金平均約在 12,667 元/間、分租雅房租金平均約在 5,370 元/
間；中正區屬臺北車站商圈一帶，為本市交通之樞紐，商業活動熱絡，數據顯示中正區 整層住宅租金價格平均約在 214,123 元/戶、套房租金平均約在 13,896 元/間、分租雅 房租金約在 5,566 元/間；信義區因有交通便利的利多支撐，信義商圈百貨公司林立，
商業活動蓬勃，信義區整層住宅租金價格平均約為 20,899 元/戶、套房租金平均約在 14,857 元/間、分租雅房租金平均約在 6,104 元/間。
表3-8 台北市房屋租金單價（2011）
租金單價(每坪元) 區位
雅房 套房 整層住宅
中正區 1410 1346 850
大同區 1332 1189 727
中山區 1340 1210 870
松山區 1377 1398 853
大安區 1485 1496 898
萬華區 1318 968 585
信義區 1470 1335 779
士林區 1173 1312 709
北投區 1322 1539 655
內湖區 1284 1267 711
南港區 1380 － 636
文山區 1364 1180 676
(資料來源：參考自[32]) 貳、 租金指數
依據行政院主計處所公開之「物價指數」，透過消費者物價指數中房屋租金指數之 數據，可以得知住宅租金相對變動情形，茲彙整出下表3‐9，而資料以民國 95年為基期。
民國 92年至 95年此期間台灣地區租金價格指數，台灣地區之租金價格指數大於台北市 之租金價格指數，自民國 96年台北市之租金價格指數成長率不但高於台灣地區，與台 灣地區租金價格指數成長幅度比較中亦為較大。
表3-9 台灣地區租金價格指數（基期：民國九十五年）
項目 92 93 94 95 96 97 98 99 100
台灣地區 100.50 99.85 99.80 100.00 100.20 100.82 100.58 100.61 100.98 台北市 100.85 99.67 99.69 100.00 100.21 101.43 101.18 101.25 101.64 (資料來源：本研究整理)
如圖3‐2顯示，台灣地區與台北市之租金價格指數之成長率。在民國 93年至 95年 間台灣地區之成長率大於台北市，而於 95年後台北市成長率則開始大於台灣地區。於 97年後台北市之租金價格指數則呈現明顯的上漲趨勢，並遠超過台灣地區租金價格指數 成長率。
99.00 99.50 100.00 100.50 101.00 101.50 102.00
92 93 94 95 96 97 98 99 100
台灣地 區 租金指數
年
圖3-2 台灣地區與台北市租金價格指數比較圖 (資料來源：本研究整理)
參、 租金與地價
(一) 地價指數
依據內政部地政司全球資訊網公開之「都市地區地價指數」，可彙整出下表3‐10。
可得知民國 81 年至民國84 年間台北與台南兩地區地價微幅上揚，同期新竹地區地價 則緩步下滑，顯示84 年之前新竹地區房地產呈現下跌的走勢。但84 年至85年間台北與 台南地價呈下滑趨勢的同時，新竹地區地價開始反彈，至85 年後台北地區之房地產開 始恢復上升，台南地區地價則逐步下跌，新竹地區則在86 年上半年後呈盤整態勢，如 圖3‐3所示。
表3-10 台灣地區與台北地價指數（基期：民國97年3月31日=100）
期別 92 93 94 95 96 97 98 99 100
台灣地區 91.43 93.34 94.69 96.38 98.92 100.51 100.38 105.93 112.04 台北市 82.56 87.53 89.99 92.44 97.42 101.29 102.06 111.26 118.68 (資料來源：本研究整理)
70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125
92/9/30 93/9/30 94/9/30 95/9/30 96/9/30 97/9/30 98/9/30 99/9/30 100/9/30 台灣地區 台北市 地價指數
圖3-3 台灣地區與台北地價指數比較圖 資料來源：本研究整理
(二) 地價與租金之關係
一般而言地價屬於不動產主要成本之一，租金價格的決定主要即考量其不動產成 本，因地價對不動產價格的影響甚大[13]。所以地價的高低可視為房屋租金的指標之一。
而比較台灣地區與台北市之地價與租金關係後，可得知雖然地區地價走勢各異，但期間 租金水準則一致呈現上漲的走勢。若以「台灣省國民住宅等候名冊制度與空屋問題之研 究」中之都市層級分類，台北市被歸類為飽和型，但反應在房租上面卻有明顯之不同[48]。 台灣地區與台北市租金與地價之關係短期來看並無一定的比例關係，但長期來看皆 呈現正比關係，可能與市場規模及租賃住宅發達程度相關，在租金水準方面，在同一類 型之房屋中，台北市之租金單價依行政地區不同有明顯之差距，顯示地價之高低將影響 房租之高低，由台灣地區與台北市地價與房屋租金關係看來，台北市地價與房屋租金之 關係較為密切，顯示其不動產價值影響房屋租金價格較無時間落差，由於台北市土地利 用已趨飽和，且各項公共設施及商業環境均佳，根據前述結論可推測，台北市租貸住宅 市場因較大且租屋資訊較為發達，所以其房屋租金價格與地價之關係較密切。
日期
第三節 公營出租住宅市場問卷
面臨高房價之課題、購屋負擔壓力持續增加，台北市政府為確保市民之居住權利，
將運用以租代售方式逐步發展本市住宅租賃市場，進而達成兼顧環境品質、居住權利及 社會公平之目標，台北市政府以市有地先行推動大龍峒公營住宅。
壹、 公營出租住宅市場問卷說明
本問卷參考 100年內政部統計處之「社會住宅需求調查報告」與 89內政部建研所
「台灣地區出租住宅市場之研究」中所調查之相關問題，進行「公營出租住宅市場問卷」
之擬定。由於本研究為公營出租住宅採開放式建築整體規劃設計，故「公營出租住宅市 場問卷」內容編制了公營出租住宅結合開放式建築特性的部分，詳細問卷調查表內容見 附錄三。
在問卷方面，主要以一般租屋相關問題、公營出租住宅政策、公營出租住宅租賃行 為、公營出租住宅使用行為以及公營出租住宅結合開放式建築特性等五部分。承租家戶 的問卷母體，乃是以大龍峒公營住宅承租家戶為問卷調查對象。問卷調查方式採用投置 於大龍峒公營住宅承租家戶信箱內，並請大龍峒公營住宅物管單位代為回收問卷。問卷 調查日期為 2012年 6月 1日至 2012年 6月 22日，問卷發送數為 110份，回收問卷數 共計 56份。
由於此份問卷調查對象為現居於大龍峒公營住宅承租家戶及調查對象年齡層在 20-40 歲之間為其優點，然而調查回收卷數共計 34 份，問卷調查結果是否能代表全體 公營出租住宅承租家戶仍有待觀察。
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(2) 公營出租住宅單元使用方便性
公營出租住宅單元使用上方便性，主要為詢問承租家戶在公營出租住宅下列幾種空 間：客廳、主臥室、臥室、廚房、浴室使用過程中，是否有不方便或困擾的情形產生，
可作為政府日後公營出租住宅設計與政策的參考資料。
在公營出租住宅單元使用上方便性部分，就住宅單元部分以「臥室」有 28.9% 所 佔比率最高，「浴室」有 24.1% 居次，「客廳」有 20.2% 再次之；就不方便或困擾的項 目部分以「無法改變室內裝修」有 47.7% 最高，「無法進行室內隔間變動」者有 32.2%
居次，「水電瓦斯維修、管道漏水維修」有 10.7% 再次之，另外，也有 1.3% 的承租家 戶認為無使用不方便或困擾的情形發生，如表 3‐21所示。
表 3-21 住宅單元使用方便性 (單位：百分比)
客廳 餐廳 臥室 廚房 浴室
無法進行室內隔間(櫥櫃)變動 6.7 2.0 11.4 4.7 7.4
無法改變室內裝修
(牆壁、地板、天花板) 12.8 8.1 11.4 6.7 8.7
建材設備老舊損毀 0.7 - 2.7 1.3 1.3
水電瓦斯維修、管道漏水維修 - - 0.7 4.0 6.0
其他項目 - - 2.7 - 0.7
無不方便或困擾情形 1.3
(資料來源：本研究整理)
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30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
會 可能會 普通 可能不會 不會
(3) 公營出租住宅居住期間隔間能依需求彈性變動
此部分主要是利用開放式建築以透過容易的方式調整系統的特性，或是結構、機能 上的增加或新置，以達到新增加的使用需求。
承租家戶對於「如公營出租住宅居住期間家庭型態改變時，隔間能依需求彈性變
承租家戶對於「如公營出租住宅居住期間家庭型態改變時，隔間能依需求彈性變