業主和管理方間的衝突

業主和管理方的衝突多半發生在當飯店住房率下滑、房價疲軟、或是飯店經營的收 益不足以補償飯店物業折舊或相關貸款息，尤其經營不善的狀況經過長時間調整還是得 不到改善時。¹⁰¹這時，原先就已存在的差異與不滿就會全攤在桌面上，毫不留情地互削 對方。

而業主和管理公司未能和平分手的新聞更是多有所聞，以 2011 年大陸山西華宇集 團（以下簡稱「華宇」）和合作達6 年的洲際酒店集團（以下簡稱「洲際」）解約為例。

華宇為三亞華宇皇冠假日酒店業主，而洲際為該酒店管理方。2011 年 8 月，華宇向洲際 發出解約通知後，向中國國際經濟貿易仲裁委員會提起仲裁，要求洲際賠償因其未能履 行管理合同義務及某些不誠信行為所造成的經濟損失。2012 年 4 月 20 日，華宇起訴洲 際一事正式立案。而按照華宇的說法，所謂「不誠信的行為」包括了客房賤賣、謊報收

101 同前註 83。

入、纂改經營數據、管理混亂且頻繁更換總經理、採購價格虛高等問題，累計各項損失 心）」。請見其官方網站說明，網址：http://www.cietac-sh.org/（最後瀏覽日期：2013 年 6 月 16 日）。

105Meng, Yanfeng, Intercontinental China's first losing compensation for owners of the Conference 150,000,000, Best News - Finance, available at:

http://www.best-news.us/news-4220444-Intercontinental-China-39s-first-losing-compensation-for-owners-of-the -Conference-150000000.html (last visited: June 16, 2013). 由於仲裁為一審終審制，其「一事不再理」原則 的運用，反成為當下商事仲裁實踐中爭議最大的程序問題。若爭議處理不當將使仲裁高效、便捷的制度

http://big5.cnfol.com/big5/news.cnfol.com/120209/101,1280,11716216,00.shtml（最後瀏覽日期：2013 年 6 月 16 日）。

108 廈門網，廈門索菲特酒店與索菲特品牌分道揚鑣，17U.com，2009 年 5 月 31 日，網址：

http://www.17u.com/news/shownews_190601_0_n.html（最後瀏覽日期：2013 年 6 月 16 日）。

台灣本土的麗緻集團（The Landis Group）也曾在 2007 年 4 月嘗試進軍上海仕格維 麗緻大酒店，¹⁰⁹業主方則是由香港上市公司上海置業有限公司、上海長城投資控股（集 團）有限公司以及上海住宅產業新技術發展股份有限公司所組成。原訂委託經營的七年 合約，卻在一年半後也走上解約一途，麗緻的管理系統鎩羽而歸。據報導指出，是因雙 方許多理念難取得一致，麗緻所派任的總經理與業主溝通不良，經多次溝通協商後提前 終止合約。¹¹⁰

究竟業主和管理方各自的觀點為何？歧異又最常在那些地方發生？本論文以下就 雙方立場分別觀察說明，並歸納出幾個造成衝突的根本原因。

一、業主觀點

（一）業績未達預期標準

飯店業的獲利對業主而言來自兩大部分，一是不動產的增值，一是依靠重複出 售「空間」與「時間」的過程來創造獲利，但這個過程不僅運作成本高，回收期 也拉得很長。¹¹¹業主和管理方簽訂的委託管理契約中均會訂有業績指標，若業績 未達預期標準，業主難免心急或焦慮，因為就不動產的增值看的是長期，但短期 間每年都要得到回報，就得看飯店的營運狀況決定。

（二）員工管理無方，流動性過高

上海浦西洲際酒店業主上海耀達房地產開發有限公司對於洲際所作出的控訴 之一即是管理上的混亂造成數名員工偷盜酒店物品，其中還有7 名員工被處以刑 罰。而耀達表示，該酒店還曾被食品藥品監督部門、工商部門等警告和處以行政 罰。這些和管理團隊頻頻換血實有高度關聯，若管理階層經常人事地震，軍心不 穩的情況下，底層的員工會趁火打劫也不是意料之外的事。

（三）資產管理失當

由於管理契約一般都會約定所有的建設成本、折舊等由業主自行負擔與管理方 無關，此種「輕資產」模式，讓管理方少了儘可能延長固定資產壽命的動機。與

109 現更名為斯格威鉑爾曼大酒店（PULLMAN SHANGHAI SKYWAY HOTEL），Pullman 為法國雅高集團 下飯店品牌。

110 胡明揚，飯店教父出師不利嚴長壽退出上海仕格維麗緻，聯合報，2008 年 4 月 26 日，A21 版。

111 同前註 83。

洲際發生撤牌糾紛的華宇也曾指出，洲際不重視業主的資產，其一套價值300 萬 元的空調設備，在更換冷媒時，管理方用三成價格不到的三無產品（three non-product）¹¹²代替原裝產品，造成空調設備迅速報廢。¹¹³

二、管理方觀點

http://big5.ycwb.com/news/2013-04/07/content_4403174.htm（最後瀏覽日期：2013 年 6 月 16 日）。

114 21 世紀經濟報導，洲際酒店集團東莞發展遇阻，新浪網，2011 年 8 月 4 日，網址：

http://macao.house.sina.com.cn/news/2011-08-04/1902592.shtml（最後瀏覽日期：2013 年 6 月 16 日）。

115 在大陸如為中外合資經營的飯店，更因《中外合資合營企業法》內直接明文規定「中外合營者的一方 擔任董事長的，由他方擔任副董事長。」「正副總經理（或正副廠長）由合營各方分別擔任。」，常讓外 資管理公司不得不接受中方業主推薦的人選。參見《中外合資合營企業法》第六條第一項和第三項。

116 張志軍，合資飯店在中國的經營和管理，中國網，2002 年 11 月 19 日，網址：

http://big5.china.com.cn/chinese/zhuanti/234896.htm（最後瀏覽日期：2013 年 4 月 14 日）。

思經營飯店。¹¹⁷

業主身為投資決策人，但沒有聽從管理方的專業意見，也未按市場需求決策建 設，僅憑主觀想像和意願設立服務項目，在這種情況下，管理方就會顯得消極被 動。¹¹⁸