第三章 文獻回顧
第一節 污染土地整治之必要性
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第三章 文獻回顧
第一節 污染土地整治之必要性
污染土地的閒置未整治除了造成污染土地本身地價下跌外，其帶來的負面外 部性更會使週邊的不動產發生價值減損的現象。此外，政府於污染土地無法使用 的期間給予污染土地之相關稅賦減免，以及污染土地因地價下跌造成稅基減少的 情形，將導致政府面臨稅收損失之困境。然而，一旦污染整治完成，不僅能讓上 述的不動產跌價與政府稅收損失等情形降低，更可因污染土地重新開發利用而進 一步帶動當地的產業發展與就業機會…等。以下將對「污染土地的閒置問題」與
「污染土地的整治再利用效益」兩部分進行討論，以突顯污染土地整治的必要 性。
一、污染土地的閒置問題
污染土地閒置未整治所產生的問題主要包括污染土地本身的價值減損，以及 因污染土地負面外部性而造成其週邊住宅的折價效應，還有政府稅收的損失…等，
以下將逐步做細部的討論。
(一)污染土地本身的價值減損
土地受污染後，其價格受影響的程度在國內外研究皆有相關之討論，且大部 分集中在工業不動產上。就國外的研究而言，Page and Rabinowitz (1993)分析六 個分佈於賓州、加州以及威斯康辛州的污染工業及商業土地，結論是這些污染土 地的確存在明顯的價格減損，工業土地因為污染所造成的折價約為 10%-50%。
他們認為法令對於這些污染土地所加諸的整治義務已經反映在交易價格上。而 Patchin(1994)假設污染土地價值等於未受污染時的土地價值扣除清理成本以及 污名影響。如果整治成本全部由賣方或第三方負擔，則污染土地的價值減損可以 全部歸因於污名效果。作者發現於蒐集的個案中，污名造成之價格減損佔未受污 染土地價值的百分比不一，最低為 20.9%，最高甚至達到 93.7%。此外，Guntermann (1995)運用特徵價格法分析，結果為垃圾掩埋場地點的工業不動產價格大約比其 他工業區的工業不動產價格低 51%。而 Bell (1998)用個案研究法分析土壤污染對 工業不動產所造成的銷售價格減損為 10%到 51%。再者，Simons (1999)運用特徵 價格法分析位在石油管道上的住宅房價於管道破裂後下跌 5.5%。
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地價格上。而 Jackson(2002)運用多元迴歸分析法研究南加州地區的工業不動產，結論為未整治的工業不動產價格減損約 27.8%~30.5%。
至於國內的相關研究，李泳龍等人(2002)引用 Bell(1999)污染情境評估模式，
估計台鹼安順廠污染土地的價值。採民國 88 年公告現值代表土地未受污染時之 價值，住宅區土地每平方公尺 7,900 元，農業區土地每平方公尺 2,500 元，而受 污染後之住宅區土地推估為每平方公尺 2,636 元，農業區土地則為-1,660 元，分 別下跌了 67%以及 166%。而李俊錡(2008)採用土地開發分析法、比較法與 Bell(1999)污染情境模型等三種評估方法，估計台鹼安順廠整治場址中住宅區之
「未受污染的正常價格」與「受污染後的特定價格」。其估計「未受污染的正常 價格」為每坪 36,000 元；而「受污染後的特定價格」為每坪 9,341 元，跌價幅度 高達 74%。此外，林子欽和陳振惟（2009）以臺灣美國無線電公司為案例，用未 受污染影響時的土地價值 4,774,800,000 元，扣除污名效果、使用價值減損、以 及整治及監控成本後，推估得出污染土地價格為 1,132,766,336 元，減價達 76%。
以下整理上述國內外污染土地本身價值減損的相關研究成果如表 3-1 所示，
表 3- 1 國內外污染土地本身價值減損之相關研究成果
作者 研究方法 污染原因 價值減損
Page and Rabinowitz (1993)
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Howland (2000) 多元迴歸分析法 土壤和地下水污染 環境污染造成之價 格折損平均為 45%
Jackson(2002) 多元迴歸分析法 土壤和地下水污染 未整治的工業不動 產價格減損約 27.8%~30.5%
李泳龍等人(2002) 污染情境評估模式 操作不當滲漏 住宅區下跌 67%，農 業區下跌 166%
李俊錡(2008) 土地開發分析法、
比較法與污染情境 評估模式
操作不當滲漏 住宅區跌價幅度高 達 74%
林子欽和陳振惟
（2009）
成本法與艾伍德收 益法
操作不當滲漏 污染土地價格減價 達 76%
(二)污染土地週邊住宅之價值減損
由於不動產有位置固定性之特點，故隨著環境污染的出現，不動產將不可避 免地受來自外部環境污染物的污染，進而對不動產價格產生負面影響。污染土地 週邊的住宅往往受污染土地負面外部性影響而產生價值跌損的現象，如
McClelland et al.(1990)運用特徵價格模型，發現垃圾掩埋場造成週遭地區房價每 幢平均下跌 2000 美元。而 Kohlhase (1991) 採用特徵價格模型，結果為距離危險 場址越近，土地價格下跌越顯著。再者，Wise and Pfeifenberger (1994)分析有毒 廢棄物超級基金廠址對週遭住宅價格的影響，結果為一開始房價會下跌 10%。此 外，Simons et al. (1997)利用特徵價格模型，計算出漏油之地下儲油槽週遭的住 宅，房價平均減少 17.5%。且 Simons et al.(1999)再次運用特徵價格模型，結果指 出鄰近漏油之地下儲油槽的住宅，其價格較沒有鄰近漏油之地下儲油槽的類似住 宅低 14.7%。而 Dale et al. (1999)亦運用特徵價格模型，指出在污染整治之前，距 離污染土地愈遠房價愈高。以下整理上述污染土地週邊住宅價值減損的相關研究 成果，如表 3-2 所示，
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McClelland et al.(1990)
特徵價格模型 垃圾掩埋場 週遭地區房價每幢
平均下跌 2000 美元
Kohlhase (1991) 特徵價格模型 超級基金場址 (Superfund sites)
距離危險場址越 近，土地價格下跌 越顯著
Wise and
Pfeifenberger (1994)
特徵價格模型 有毒廢棄物超級基
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地價稅。
中石化安順廠位在台南市安南區，毗鄰鹿耳門溪及台南科技工業區，主要隸 屬鹿耳里社區，佔地廣大。中石化安順廠自 1942 年日本殖民政府設廠，至戰後 我國政府接收，皆在生產燒鹼、五氯酚。但上述產品的製程中會產生汞、五氯酚，
以及排出「世紀之毒」戴奧辛，使中石化安順廠的土地及河川遭受嚴重的污染。
臺南市政府於民國 91 年公告中石化安順廠為污染控制場址，93 年公告為污染整 治場址，並推動各項污染整治計畫。以下運用中石化安順場址的例子，以其場址 地號的公告地價乘以面積求取地價稅稅基總額，再以土地稅法第 16 條規定之地 價稅基本稅率 10‰計算，試算每年中石化安順廠因整治期間地價稅免徵而導致 政府稅收的減少總額共 1,230,021 元，為數可觀。
二、污染土地的整治再利用效益
污染土地整治完成除了能使污染土地本身和週邊不動產的價格回升，也連帶 提高政府之稅收，更會因污染土地重新開發利用而進一步帶動當地的產業活動與 就業機會，以下將逐步做細部的討論。
(一)污染土地本身與週邊不動產之價格回升
芝加哥都會區規劃委員會(Chicago Metropolitan Agency for Planning)曾委託 顧問公司(S.B. Friedman & Company 2009)分析污染土地整治的效益，該報告以六 種類型、大小、區位不同的污染土地為例，分別比較污染土地及週邊土地整治前 後的價格變化，以代表污染土地的整治效益。報告發現污染土地整治後，地價上 漲約 1.3 到 8.3 倍，週邊土地價格則上漲 1.06 至 2.52 倍。污染土地整治，似乎促 使了土地價格的全面上升。
有些研究指出，污染土地對週邊住宅價格之負面影響是個短期現象，可以經 整治而恢復。如 Kohlhase (1991) 採用特徵價格模型，結果為距離危險場址越近，
土地價格下跌越顯著。但隨著場址的完成整治或距離的增加，價格下跌的影響會 降低或消失，因此認為該污染的影響是暫時性的。同樣地，Wise and Pfeifenberger (1994)分析有毒廢棄物超級基金廠址對週遭住宅價格的影響，結果為一開始房價 會下跌 10%，但此影響隨整治的完成而減少。Dale et al. (1999)運用特徵價格模型，
指出在污染整治之前，距離污染土地愈遠房價愈高。但整治之後，鄰近污染土地 的房價有回升的現象。Kiel and McClain (1996)則研究計畫興建的焚化爐對週邊住 宅價格的影響，發現在焚化爐計畫撤銷後，房價就有所回升。
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(cash flow) 的折現 (discounted) 來表示。污染土地一旦整治完成，政府因而增加 的稅收可分為兩大部分。一種是政府可對污染土地重新課稅；另一種為不動產價Regional Analytics Inc. (2002) 利用投入產出分析模型 (input-output analysis)，
評估土地污染整治對於加拿大的整體經濟效益。當土地開發商(developer)投入污 染土地整治以便重新利用時，必須雇用其它專業服務。例如環境工程、都市規劃、
甚至銀行融資，這些都會增加其它產業的額外人力需求，創造工作機會。因此獲 得工作的從業人員也會在當地消費，進一步帶動其他產業(如飲食、娛樂、住宅 等)需求增加，而產生所謂的外溢效果(ripple effects)。此外，由加州環境保護署 委託，對 Milpitas 原福特汽車裝配廠的土地再開發案(great mall of the bay area)所 提出之經濟衝擊評估(Applied Research Center, Sacramento State University 2007)，
運用投入產出分析法來分析此土地重新開發為購物中心的經濟效益。此效益評估 分為兩部分：第一部分是污染土地整治以及開發為購物中心的效益，包括整治過 程所投入的成本、雇用的勞動與服務等，也就是土地整治以及開發所產生的一次 性效益(one-time remediation and development impacts)；除此之外，購物中心開始 營運後，每年也會對當地經濟帶來效益(ongoing economic impacts from mall operations)。只要購物中心順利營運，對於當地經濟將有穩定且長期效益。這份
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含污染土地本身與週邊不動產之價格回升、政府稅收之增加以及帶動當地產業活 動與就業機會等。如果污染土地持續閒置且不整治重新利用，則不僅導致污染土 地所造成的問題無法解決，也使污染土地因整治而帶來的效益無從實現。因此，
污染土地整治之推動有其必要性。然而，目前我國污染場址之整治正面臨嚴重的
污染土地整治之推動有其必要性。然而，目前我國污染場址之整治正面臨嚴重的