物業前期規劃

壹 、 設 施 管 理 前 期 規 劃 標 準 作 業 流 程

有關設施管理（Facility Management）之定義於國際設施管理協會

（International Facilities Management Association，IFMA）、美國物業 管理協會（International of Real Estate Management，IREM）、英國建築 特許機構（The Chartered Institute of Building），CIOB）、日本 New office 促進協會、日本建築協會 FM 專門委員會等較先進之物業管理組織均有詳細之 定義¹，於其定義中，除傳統觀念中設施管理之主軸，機電設備管理維護及點 檢實施外，事實上，均包含有前期規劃之概念。如 IFMA 對設施管理的責任範 圍界定中有關前期規劃項次如下：

（一）遠程及年度設施計劃

（二）設施經費預估

（三）建築物設計及施工計劃

另英國建築特許機構（CIOB）對建築設施管理範圍之建物空間規劃與設 計與有效營運作用，亦有建築物設施管理前期規劃之意涵。

在國內及大陸雖有建築業景氣起伏及宏觀調控等外在環境影響，近年來 不論政府或業者對前期規劃亦有了進一步的認知與因應。

貳 、 設 施 管 理 維 護 前 期 規 劃 有 關 文 獻 與 論 述

（一）管理服務人證照班課程中之「建築物管理維護技術及企劃」²

1溫 琇玲等，智 慧建築 物營 運計畫 與設 施管理 技術 之研討（內 政部建 研所 委託研 究報 告 ，94 年 12 月）頁 31-32。

2內 政部營 建署 頒教材 。

該課程係由營建署頒布，其中於影響管理維護計畫書的因素之第（六）

項建築物管理維護導入階段計分：

1.建築物管理維護「需求設計」階段 2.建築物管理維護「建制導入」階段 3.建築物管理維護「常態運作」階段

其中有關「需求設計」階段內容如下：

1.安全：機能配置、垂直／水平動線、進出口、安全監控設備、作業服務空 間、管制需求等。

2.機電：設備需求及規格、保養及維修方式、技術及週期成本、計費儀錶配 置、作業服務空間配置等。

3.清潔：建材需求及規格、清潔維護方式、技術及週期成本等。

4.事務：規約草約（使用區分、管理組織、費用分攤、管理協約、違約處理 等）。

5.費用：公共基金、管理費用。

其項目涵括建築物管理維護之全部內容，當然包括設施管理維護前期規 劃。

（二）大陸「物業管理條例」之前期物業管理³

中國大陸自2003年9月1日開始施行其「物業管理條例」，該條例第三章

（自第21條至第31條）為前期物業管理專章，其主要內容係規範在業主、業 主大會選聘物業管理企業之前，建設單位（開發商）應選聘物業管理公司之 相關規範，李永然律師於「中國物業管理法規研析」中對前期物業管理曾有 以下之論述：

「前期物業管理」是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同

3李 永然， 中華 民國物 業管 理經理 人協 會第二 屆論 文發表 會（ 92 年 7 月） 。

生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理，因此，建設單位在

「前期物業管理」活動中扮演重要的角色。建設單位應當在銷售物業之前，

制定「業主臨時公約」，建設單位制定的「業主臨時公約」，應當在物業銷 售向物業買受人明示，物業買受人在建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對

「業主臨時公約」予以書面承諾；建設單位應在銷售物業之前，選聘物業管 理企業簽訂「前期物業服務合同」；建設單位應當按照規定在物業管理區域 內提供必要的物業管理空間；建設單位應按照國家規定的保修期間和保修範 圍，承擔物業的保修責任；對於業主依法享有的物業共用部位、共用設備設 施的所有權或者使用權，建設單位不得轉讓給他人。在此一管理還應認識以 下三點：

1.物業管理企業的選聘

建設單位應當在銷售物業之前制定「業主臨時公約」、選聘物業管理企 業，簽訂「前期物業服務合同」，中國大陸鼓勵建設單位依房地產開發與物 業管理相分離的原則，通過招標方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。

2.前期物業管理企業

獲選聘的前期物業管理企業在承接物業時，應當對物業的共用部位、共 用設備設施進行查驗；建設單位與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時，

應當向物業管理企業移交以下資料：A.竣工總平面圖，單體建築、結構、設 備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；B.設備設 施的安裝、使用和維護保養技術資料；C.物業質量保修文件和物業使用說明 文件；D物業管理所必需的其他資料。前期物業管理企業應在前期物業服務 合同終止時將上述資料移交給業主或業主大會。

3.前期物業服務合同

又物業買受人與建設單位簽訂房屋買賣（預售）合同，應當包含「前期 物業服務合同」的內容。「前期物業服務合同」是由房屋買受人與建設單位 或其委託的物業管理企業簽訂，前期物業合同的有效期限至物業區域業主委

員會與物業管理企業簽訂的「物業管理服務合同」生效時終止。前期物業管 理服務內容包括房屋共用部位的維護和管理、房屋共用設施設備及其運行的 維護與管理、環境衛生、保安、交通秩序與車輛停放；前期物業管理服務為 有償服務，物業管理企業向業主收取物業管理服務費用，業主與物業使用人 約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

（三）從物業管理價值創造談物業規劃之早期介入⁴

此主題發表於中華民國物業管理經理人協會九十四年第三屆論文發表 會，其主要內容包括：

1.物業管理面臨之主要問題

（1）空間規劃問題

（2）物業管理軟硬體問題

（3）區域管控機能的問題

（4）設施設備維護問題

（5）財務管理模式問題

（6）安全防護問題 2.物業前期規劃之階段

（1）專案開發階段

（2）規劃設計階段

（3）企劃行銷階段

（4）建築施工階段

（5）竣工交屋階段

（6）物業經營階段

4朱 貴章， 中華 民國物 業管 理經理 人協 會第三 屆論 文發表 會（ 94 年 6 月）

（四）設施管理維護前期規劃現階段之實施狀況：

1.在台跨國物業管理公司：

如高力國際、仲量聯行、世邦魏理仕、高緯等，其業務內容均包括物業 前期規劃，而國內較具知名度之建築物及企業總部亦多委託前述外商公司擔 任物業前期規劃顧問，如台北101大樓、光寶科技企業總部等均為知名案例 2.本土較具規模之物業管理業者：

如太平洋、東京都等亦均提供物業前期規劃服務。

由上述文獻彙整可以了解各國對物業前期規劃所討論的內容大同小 異，而中國大陸之前期物業制度，較著重於銷售物業之前制定「業主臨時公 約」，類似台灣建商交屋之前先行代找管理公司，協助建物的管理，待住戶管 理委員會(簡稱管委會)正式成立後，再交由管委會決定管理公司。但此與先 進各國在規劃設計階段即導入物業前期規劃的理念略有出入，惟近年來，其 物業管理產業進步十分快速，亦逐步擴大前期物業管理的範疇，較可惜者，

其物業管理公司仍多屬開發商體系，可發揮空間或較受限。本研究所指之物 業前期規劃，應屬歐美日各國採用的於建物規劃設計之初即參與共同討論並 成為規劃團隊之一，方能真正落實前期物業規劃的目的與效益。

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