建築物設施管理維護
關鍵績效指標之研究
內 政 部 建 築 研 究 所 委 託 研 究 報 告
PG9530-G1023
095301070000G1023
建築物設施管理維護
關鍵績效指標之研究
受委託者：財團法人臺灣營建研究院
研究主持人：溫琇玲
協同主持人：鄭瑞濱
研 究 員：黃國書、徐源德、林錫勳、顏世禮
研 究 助 理 ：林致佑
內 政 部 建 築 研 究 所 委 託 研 究 報 告
中華民國 95 年 12 月
ARCHITECTURE AND BUILDING RESEARCH INSTITUTE
MINISTRY OF THE INTERIOR
RESEARCH PROJECT REPORT
Study on Key Performance Indices
for Building Facilities Management
BY
SHOW LING WEN RUEY BIN CHENG KUO SHU HUANG
SHIH LI YEN HSI HSUN LIN YUAN TE HSU CHIH YU LIN December 31, 2006
目次
表次‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧Ⅲ
圖次‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧Ⅵ
摘要‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧Ⅸ
第一章 緒論‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧1
第一節 研究緣起與目的‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧‧1
第二節 研究範圍‧‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧‧‧‧3
第三節 研究方法與內容‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧‧5
第 二 章 文 獻 回 顧 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 9
第一節 物業前期規劃‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧‧‧9
第二節 長期修繕計畫‧‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧15
第三節 使用管理計畫‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧‧‧17
第四節 設備維護計畫‧‧‧
‧‧‧‧‧
‧‧‧‧23
第三章 建築物設施管理維護標準作業流程‧‧‧‧‧27
第一節 前期規劃標準作業流程‧
‧‧‧‧‧
‧‧27
第二節 使用管理標準作業流程‧
‧‧‧‧‧
‧‧37
第三節 建築設備維護管理標準作業流程‧‧‧‧‧83
第四節 長期修繕標準作業流程‧‧‧‧‧‧‧‧‧121
第四章 建築物設施管理現況調查計畫及分析‧‧‧‧127
第一節 調查計畫‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧127
第二節 問卷設計‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧132
第三節 分析方法‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧142
第四節 問卷分析結果‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧152
第五章 建築物設施管理維護關鍵績效指標之擬定 ‧167
第一節 前期規劃關鍵績效指標之擬定‧‧‧‧‧167
第二節 使用管理關鍵績效指標之擬定‧‧‧‧‧188
第三節 建築設備維護管理關鍵績效指標之擬定‧195
第四節 長期修繕關鍵績效指標之擬定‧‧‧‧‧204
第六章 結論與建議‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧209
第一節 結論‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧209
第二節 建議‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧215
附錄一 專家學者座談會問卷‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧219
附錄二 審查會議紀錄與意見處理‧‧‧‧‧‧‧‧235
附錄三 工作會議記錄‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧243
附錄四 專家學者座談會會議記錄‧‧‧‧‧‧‧‧‧285
參考書目‧‧‧‧‧･‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧289
表次
表 2-1 建築各類設備維護分類表‧‧‧‧‧‧‧‧‧25
表 3-1 設施設備驗收記錄表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧43
表 3-2 建築物設施設備以機能分類之主要內容‧‧‧46
表 3-3 房屋及建築設備分類表‧‧‧‧‧‧‧‧‧47
表 3-4 房屋建築及設備分類明細表‧‧‧‧‧‧‧48
表 3-5 什項設備分類明細表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧48
表 3-6 消耗用品分類明細表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧49
表 3-7 大樓設備固定資產明細表(清冊)‧‧‧‧‧‧50
表 3-8 設施設備的管理需求及規範分析‧‧‧‧‧‧53
表 3-9 設備管理維護方式與重點‧‧‧‧‧‧‧‧‧55
表 3-10 設備定期檢查及保養周期結構表‧‧‧‧‧55
表 3-11 設備更新改造計劃表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧56
表 3-12 設備保養維修年度計劃‧‧‧‧‧‧‧‧‧56
表 3-13 年度定期保養計劃表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧57
表 3-14 公共設施使用管理作業‧‧‧‧‧‧‧‧‧62
表 3-15 各項公共設施管理辦法明細‧‧‧‧‧‧‧63
表 3-16 大樓公共設施一覽表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧63
表 3-17 大樓公共設施設備使用申請表‧‧‧‧‧‧64
表 3-18 大樓公共設施設備使用登記表‧‧‧‧‧‧65
表 3-19 大樓公共設施預約使用登記表‧‧‧‧‧‧66
表 3-20 設備故障請修通知單‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧67
表 3-21 設備委外維修申請單‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧68
表 3-22 維修作業派工單‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧68
表 3-23 設備故障維修作業紀錄表‧‧‧‧‧‧‧‧69
表 3-24 維修人員日派工匯總登記表‧‧‧‧‧‧‧69
表 3-25 設備故障紀錄表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧70
表 3-26 設備維修保養費用紀錄表‧‧‧‧‧‧‧‧70
表 3-27 設備設備檢查紀錄表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧71
表 3 - 2 8 機 電 巡 檢 紀 錄 表 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 7 2
表 3 - 2 9 設 施 設 備 管 理 統 計 類 別 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 7 8
表 3-30 年 月份設備各類時統計表‧‧‧‧‧78
表 3 - 3 1 月 份 設 備 維 修 保 養 費 用 統 計 表 ‧ ‧ ‧ ‧ 7 9
表 3 - 3 2 公 共 設 施 使 用 統 計 表 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 8 0
表 3 - 3 3 設 備 全 年 維 修 保 養 費 用 綜 合 統 計 表 ‧ ‧ 8 1
表 3 - 3 4 建 築 設 備 維 護 管 理 特 質 分 類 表 ‧ ‧ ‧ ‧ 8 3
表 3 - 3 5 電 氣 設 備 檢 查 項 目 表 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 8 6
表 3 - 3 6 機 電 測 試 標 準 值 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 8 7
表 3 - 3 7 檢 驗 維 護 應 備 工 具 設 備 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 8 8
表 3 - 3 8 建 築 物 公 共 安 全 檢 查 申 報 期 間 及 施 行 日
期‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧89
表 3-39 特殊供電檢查表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧93
表 3-40 緊急電源插座檢查表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧95
表 3-41 飲用水設備水質檢驗及設備維護紀錄表‧‧96
表 3-42 污水處理操作記錄表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧99
表 3-43 消防檢修項目表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧101
表 3-44 消防安全設備自行檢查紀錄表‧‧‧‧‧103
表 3-45 建築物昇降設備設置及檢查管理辦法書、表、
證目錄‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧105
表 3-46「建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法」書、
表 、 證 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 0 7
表 3-47 鍋爐定期檢查結果報告表‧‧‧‧‧‧‧‧111
表 3-48 建築物公共安全檢查空調檢查項目‧‧‧‧113
表 3-49 勞工工作場所換氣標準‧‧‧‧‧‧‧‧‧114
表 3-50 室內空氣品質建議值‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧114
表 3-51 中央監控系統保養維護紀錄表範例‧‧‧‧120
表 3-52 建築物設備使用年限基準表‧‧‧‧‧‧‧124
表 4 - 1 物 業 前 期 規 劃 展 開 之 第 三 階 面 向 與 重 點 因
子‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧129
表 4 - 2 使 用 管 理 計 畫 展 開 之 第 三 階 面 向 與 重 點 因
子‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧130
表 4 - 3 設 備 維 護 計 畫 展 開 之 第 三 階 面 向 與 重 點 因
子‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧130
表 4 - 4 長 期 修 繕 計 畫 展 開 之 第 三 階 面 向 與 重 點 因
子 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 3 1
表 4 - 5 四 大 向 度 間 相 對 重 要 性 問 卷 調 查 表 ‧ ‧ 1 3 3
表 4-6（建築物設施管理維護關鍵績效指標評分調查
表 ） ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 3 7
表 4-7 層級分析法之評比尺度‧‧‧‧‧‧‧‧147
表 4-8 隨機指標表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧151
表 4 - 9 各 階 因 子 權 重 與 排 序 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 6 3
表 5 - 1 物 業 管 理 前 期 規 劃 各 階 段 評 估 關 鍵 績 效 指
標‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧169
表 5-2 物業管理主要因素組合評估關鍵績效指標‧179
表 5-3 維護管理財務評估關鍵績效指標‧‧‧‧‧182
表 5-4 軟硬體品質要求評估關鍵績效指標‧‧‧‧184
表 5-5 設施設備使用管理 KPI 項目表‧‧‧‧‧190
表 5-6
公 寓 大 廈 共 用 部 分 、 約 定 共 用 部 分 與 附 屬 設 施 點 交
表
‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧196
表 5-7 建築物各類圖說文件主管法令現況表‧‧197
表 5-8 法定申報種類及對應之建築物‧‧‧‧‧199
表 5-9 設備維護計畫 KPI 項目一覽表‧‧‧‧‧200
表 5-10 長期修繕計畫導入關鍵績效指標‧‧‧‧‧205
表 5-11 長期修繕財務評估關鍵績效指標‧‧‧‧‧206
表 5-12 長期修繕財務評估關鍵績效指標‧‧‧‧‧207
圖次
圖 1 - 1 研 究 架 構 圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 5
圖 2 - 1 日 本 住 宅 金 融 金 庫 長 期 修 繕 融 資 辦 理 程 序
圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 6
圖 2 - 2 建 築 設 施 管 理 行 為 關 係 人 的 對 象 與 互 動 關 係
圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 8
圖 2 - 3 設 施 設 備 的 層 級 關 係 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 9
圖 2 - 4 設 施 管 理 ( F M ) 生 命 週 期 ( L C C ) 觀 點 架 構 ‧ 2 0
圖 2 - 5 設 備 的 L C C 構 成 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 2 1
圖 2 - 6 建 築 智 慧 化 概 念 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 2 2
圖 3 - 1 維 護 管 理 之 問 題 特 性 要 因 圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 2 8
圖 3 - 2 維 護 管 理 之 對 策 特 性 要 因 圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 2 9
圖 3 - 3 辦 公 大 樓 生 命 週 期 成 本 （ L C C ） 的 概 算 ‧ 3 4
圖 3 - 4 前 期 規 劃 要 因 圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 3 6
圖 3 - 5 智 慧 型 大 樓 的 主 邏 輯 圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 3 8
圖 3 - 6 智 慧 建 築 設 備 管 理 的 總 體 功 能 ‧ ‧ ‧ ‧ 3 9
圖 3 - 7 智 慧 建 築 自 動 化 系 統 監 控 管 理 的 範 圍 ‧ 4 0
圖 3 - 8 智 慧 建 築 自 動 化 系 統 整 合 結 構 ‧ ‧ ‧ ‧ 4 1
圖 3 - 9 設 備 資 產 管 理 的 作 業 流 程 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 4 2
圖 3-10 設施設備購置流程‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧43
圖 3-11 設備報廢註銷作業‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧52
圖 3-12 建築設備保養維修管理作業流程‧‧‧‧54
圖 3-13 消防安全設備檢修申報流程‧‧‧‧‧‧59
圖 3-14 建築物公共安全檢查、簽證、申報流程‧60
圖 3-15 公共設備故障處理流程‧‧‧‧‧‧‧‧67
圖 3-16 浴缸曲線（Bathtub Curve）「設備生命週期曲
線」‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧74
圖 3-17 設備管理組織單位的籌組方式‧‧‧‧‧‧76
圖 3-18 設備劣化趨勢分析預測作業流程‧‧‧‧82
圖 3-19 建築設備維護管理流程圖‧‧‧‧‧‧‧84
圖 3-20 受電設備法定檢查判斷流程圖‧‧‧‧‧85
圖 3-21 避雷設備法定檢查判斷流程圖‧‧‧‧‧89
圖 3-22 緊急電源設備法定檢查判斷流程圖‧‧‧94
圖 3-23 能源管理人員設置管理流程圖‧‧‧‧‧96
圖 3-24 污廢水設備法定檢查判斷流程圖‧‧‧‧98
圖 3-25 消防設備法定檢查判斷流程圖‧‧‧‧‧100
圖 3 - 2 6 消 防 防 火 管 理 人 設 置 判 斷 流 程 圖 ‧ ‧ ‧ 1 0 2
圖 3 - 2 7 弱 電 設 備 維 護 管 理 基 本 作 業 流 程 ‧ ‧ ‧ 1 1 7
圖 3 - 2 8 長 期 修 繕 計 畫 標 準 作 業 流 程 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 2 6
圖 4 - 1 建 築 關 鍵 績 效 指 標 各 街 面 巷 與 因 子 架 構
圖 ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 1 2 8
圖 4-2 AHP 的標準架構‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧144
圖 4-3 AHP 流程圖‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧146
圖 4-4 公開化之 AHP 分析網頁‧‧‧‧‧‧‧‧153
圖 4-5 對偶分析矩陣‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧154
圖 4-6 對偶分析之重要度計算結果‧‧‧‧‧‧155
關鍵詞：智慧建築、設施管理、關鍵績效指標 一、 研究緣起 建築近年來因導入自動化與高科技化設施系統，透過資訊的傳遞與多層次 的系統連動與整合，達到對建築物設施設備與環境的控制，因此在維護管理上需 要有高度的技術以及固定的管理程序以維持建築物系統的可靠性與機能性。由此 可知適當且良好的設施管理體制成為建築營運上的成敗關鍵。建築的優劣關乎兩 項重點，一是系統整合的概念，一是投入產出的經濟效益，而投入產出的經濟效 益與設施管理維護的優劣有著密不可分的關係，因此如何評估建築設施管理維護 的績效，成為推動建築發展的重要議題。有鑑於此，本研究擬採用管理業界行之 多年之關鍵績效指標（KPI），將之應用於建築設施管理維護之投入與產出的經 濟效益評核。研究內容包括以生命週期觀點探討建築之設施管理維護課題，建立 建築設施管理維護之標準作業流程與關鍵績效指標。期望藉由建築設施管理維護 的KPI，吸引投資者提高其建置成本，導入相關高性能之設施，達到建築高機能 性、經濟性、效率性與舒適性之目標。 二、研究方法及過程 計畫之工作項目，含括以生命週期觀點，探討辦公建築之建築物設施管理 維護課題、建立辦公建築物等不同設施管理工作之主要內涵、建立建築物設施管 理維護之標準作業流程與關鍵績效指標，從而研提落實建築物維護管理之建議作 法之研究課題， 三、重要發現 (一)「建築物設施管理維護關鍵績效指標」研究架構的確立 綜合國內外對建築物設施管理維護之項目，確立將本計畫之架構分為前期 規劃、使用維護、設備維護等三大項，其中長期修繕規畫建議納入前期規劃之範 疇中討論。而架構中各項指標及評估項目如下所述。
指標名稱 指標項目 評估項目 前期規劃 (含括長期修繕) 資產管理(文件) 使用管理辦法及 SOP 制訂 保全警戒及維護 環境維護 法令規範申報或定檢 使用管理作業品質穩定性 使用管理 資訊管理 設備運轉管理 設備維護管理 設施管理 維護 建築設備維護 管理 節能管理 (二) 設施管理前期規劃標準作業流程 。 (三) 建築物設施使用管理的內涵 建築物在使用期間的設施設備管理的主要任務如下： 1.維持設施設備的完好備用狀態 2.確保設施設備的運作正常 3.落實計劃維修保養的執行 設施管理前期規劃魚骨圖
而其設備資產管理作業將以分類、編號、登錄、建檔、報廢等五大項目規劃 其執行作業，各作業項目之內涵如下： 1.公共設施設備之分類 公共設施設備之分類可以不同之屬性劃分，分類之目的有助於對應不同屬性 設施，進行適當之實體配置規劃及管理維護工作。 (1)以法規規定分類 A.法定設施設備 B.非法定設施設備 (2)以使用性質分類 A.預防性設施 B.服務性設施 C.加值性設施 (3)以附屬型態分類 A.附於建築體設備： B.非附於建築體設備： (4)以運作機能分類 A.環境設施 B. 救難設施 2.設備資產編號 3.設備資產登錄 (1)資產來源與建立清冊 (2)保存建檔文件依據與分類 4.檔案管理 建立完整之設施設備相關文件檔案及擬訂管理使用辦法，是做好設施設備管 理維護之必要條件，列管之文件檔案應包括下列項目：
（2）設備配(位)置圖 （3）設備廠商資料表 （4）設備保固(証)書 （5）設備規格書、說明書或操作手冊 （6）設備維修保養合約書 （7）設備維修保養記錄 （8）設備備用配件或耗材庫存記錄 （9）各項設施設備使用管理辦法 5.設備資產管理作業流程 四、建議事項 本研究在提出建築物設施設備管理維護關鍵績效指標項目後，也同時對關 鍵績效指標項目的評估意義、評估方法及效益說明三者加以探討，以作為日後建 築開發商及物業管理業者參考之依據；研究結果可歸納為以下幾點結論： 建議一 （建築物設施管理維護關鍵績效指標之採行與應用）：立即可行建議 主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關: 內政部營建署 本研究經由蒐集業界實際使用之建築設施設備維護流程與專家訪談分析結 果，確認建築物設施設備維護管理四大層級之重要面向，包括第二階之物業前期 規劃、使用管理計畫、設備維護計畫及長期修繕計畫等四大構面。第三階次級構 面，在物業前期規劃中含括物業管理前期規劃各階段評估、物業管理主要因素組 設備資產管理作業流程圖
件、維護保養計畫及流程、點檢作業維護保養事項、緊急事故處理；而在長期修 繕計畫中則包括計畫內容、財務內容、修繕內容等，總共十五個不同面向為建築 設施維護的重要意涵。第三階構面，更依據實際維管運作情況，拆分為90個建築 維護管理工作過程可以量化審視的具體作法，可提供建築物設施設備維護導入管 理制度之參考。 建議二 （建立點移交圖說文件之範本）：立即可行建議 主辦機關：內政部營建署 在公寓大廈條例五十七條中雖已規定起造人需交付設施設備使用維護手冊 及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等給 予管理委員會，唯實務上雙方在資料點交上屬於各自表述的狀態，致使原始資料 不全，以致影響後續管理維護正常運作。 建議應參酌公寓大廈管理條例第六十條之模式，由主管機關訂定點交範 本，作為雙方如未協商採用點交範本時，雙方準用之規定文件。 點交範本中可載明應交付之各式圖說、規格書、清冊、廠商資料、竣工檢 查文件等。 建議三 (研訂實施建築物設施設備檢查申報制度)：中長期建議 主辦機關：內政部營建署、直轄(縣)市工務局 協辦機關: 內政部建築研究所 建議由內政部建築研究所研訂建築物設備設備檢查申報制度的內容，整合 現行的相關申報法規，將建築法所規範的法定設施設備訂定必要的定期檢查申 報，一方面監督設施設備的持續正常運作，另一方面作為設施設備管理資料庫的 投入。未來更可與建築物的節能、長期修繕、融資及獎勵等政策結合，使建築物 管理制度更加健全。
（研擬物業前期規劃及長期修繕計畫為主體之相關法規整合策略）：中長期 建議 主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：內政部營建署 物業前期規劃及長期修繕計畫的擬定，對於建築物設施設備管理維護而 言，屬相當重要的兩個環節，若物業前期規劃著眼於建築物之永續發展，則長期 修繕則著眼於建築之永續經營，然而，我國目前的法規體系中，對於建築物物業 前期規劃及長期修繕計畫等相關內容並不完備，雖然產業及學術界積極研擬多項 相關之規劃制度及技術規範，由於並未正式法治化，各家管理公司所遵循的制度 及標準也並無統一標準。因此，建立完整物業前期規劃及長期修繕計畫之相關法 規，不但能令建築物避免年久失修，走向貧民化，更能促進市場獎優汰劣之機制， 有效提升管理品質，其具體建議如下： （一）社區（大樓）於申請相關標章、認證、評選（如智慧建築標章、優良公寓 認證、優良社區評選等）時，將長期修繕計劃列為評核事項。 （二）社區（大樓）於組織報備時，要求檢送長期修繕計劃。 建議五 （建立設施管理正規教育、專業証照、技術培訓等人才培育制度）：中長期 建議 主辦機關：教育部、考試院 協辦機關: 勞委會職訓局
Keywords：intelligent building, facilities management, key performance indices To maintain the reliability and functionality of intelligent building (IB), it is necessary to implement high level technology and precise procedures to building facilities management. To do so, many automation and facilities system have been installed in the IB and connected with information network and multi-level integration system to control the indoor environment of IB. So, building facilities management system is crucial to the success of an IB operation. Two key factors affect the success of an IB: integration of facilities and cost/benefit of facilities investment. Since both factors are strongly inter-related, it is important to establish an evaluation method for the performance of building facilities. This research will use the key performance indices (KPI) method to evaluate the cost/benefit of facilities investment and management. It includes the study on IB facilities management in terms of the life cycle of the building and the establishment of standard operation procedure (SOP) and KPI for IB. Having the KPI for the IB established, it can make the investment of IB facilities be more justified and the investors will be willing to invest more on the IB facilities. As a result, the goals of IB (e.g., high functionality, economy, efficiency, and comfort) can be better achieved.
第一章 緒 論
第 一 節
研 究 緣 起 與 目 的
建築物因導入設施系統，透過資訊的傳遞與多層次的系統連動與整合達 到對建築物設施設備與環境的控制，因此在設施維護管理上需要有高度的技 術以及固定的管理程序以維持建築物系統的可靠性與機能性。由此可知適當 且良好的營運管理體制成為建築物營運上的成敗關鍵，而良好的營運管理體 制需藉由成功的企劃與營運計畫來實現，因此建築物的設施管理不僅是興建 完成後的營運管理，更須涵括興建前的營運計畫擬定與規劃設計階段的計劃 參與。 有關設施管理（Facility Management）之定義於國際設施管理協會 （International Facilities Management Association，IFMA）、美國物業 管理協會（International of Real Estate Management，IREM）、英國建築 特許機構（The Chartered Institute of Building），CIOB）、日本 New office 促進協會、日本建築協會 FM 專門委員會等較先進之物業管理組織均有詳細之 定義，於其定義中，除傳統觀念中設施管理之主軸，機電設備管理維護及點 檢實施外，事實上，均包含有前期規劃之概念。 另英國建築特許機構（CIOB）對建築設施管理範圍之建物空間規劃與設 計與有效營運作用，亦有建築物設施管理前期規劃之意涵。在國內及大陸雖 有建築業景氣起伏及宏觀調控等外在環境影響，近年來不論政府或業者對前 期規劃亦有了進一步的認知與因應。 國內，管理服務人證照班課程中之「建築物管理維護技術及企劃」課程， 該課程係由營建署頒布，其中於影響管理維護計畫書的因素之第（六）項建 築物管理維護導入「需求設計」階段，其建議應包含安全、機電、清潔、事 務以及費用等項目，相關內容已然涵括建築物管理維護之全部內容，當然包 括設施管理維護前期規劃。中國大陸自 2003 年 9 月 1 日開始施行其「物業管理條例」，該條例第 三章（自第 21 條至第 31 條）為前期物業管理專章，其主要內容係規範在業 主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位（開發商）應選聘物業管理 公司之相關規範，相較國內的發展而言，為一已法制化的先進作法。 在台跨國物業管理公司，如高力國際、仲量聯行、世邦魏理仕、高緯等， 其業務內容均包括物業前期規劃，而國內較具知名度之建築物及企業總部亦 多委託前述外商公司擔任物業前期規劃顧問，如台北 101 大樓、光寶科技企 業總部等均為知名案例；本土較具規模之物業管理業者，如太平洋、東京都 等亦均提供物業前期規劃服務。 近年來，有關以生命週期（LCC）為導向之建築物管理維護著作頗多， 如田有松 1990 編譯“智慧型大樓設計畫指南”辦公大樓生命週期成本的概 算，鄧慶蘭 2004 論文“以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統”之生命 週期成本經費分配百分比，均已指出設施設備維護管理之重要性。前期規劃 可視之為各設施設備之規格確認，而長期修繕計劃則可視為設施設備永續經 營之概念。相關的具體作法，日本政府著墨頗深，日本為避免其都會區建築 物隨使用時間走向貧民化，特別重視長期修繕計劃之推動，長期修繕計畫的 主要內容包括：藉由定期地進行改良、修繕，可預防建築物、設備等劣化、 具計劃性、效率性地進行修繕，以維持提高資產價值，以及藉由該計畫內容 可把握目標時程、週期，以提前訂定資金等。此外，由國土交通省主導訂定 相關實施基本方針，並由住宅金融公庫提供長期修繕工事的融資制度，另各 地方政府亦均有相對之配合方案全力推動，為至為先進的想法與作法，國內 仍有待努力。 「建築物管理」的目的是對物業之實體設施，作有效機能維持及正常運 作的監督控制，讓使用者擁有高品質的建築物使用環境，並為所有權人維持 且保有建築物的最高價值。隨著高層化、大規模化、混合使用化、科技化之 建築物發展，及人們對建築物附屬設施設備高使用率的依賴，促使設施設備 管理服務水準的需求更趨專業嚴謹，在先進國家早已建立完善的管理制度，
將建築物內不同的設施設備規定須委由不同專業的証照人員負責管理、檢查 及維修，維持設施設備的正常運作已漸成為建築物管理維護的首要任務。 有鑑於此，本研究將建築生命過程區分為前期規劃、長期修繕計畫、使 用管理、設備維護管理等四大主軸拆解量化為關鍵因子，藉以提供建築設施 管理過程之關鍵績效指標（KPI），將之應用於建築物設施管理維護之投入與 產出的經濟效益評核。期望藉由建築物設施管理維護的 KPI，達到建築物高 機能性、經濟性、效率性與舒適性之目標。
第 二 節
研 究 範 圍
設施管理應包括建築物結構體及其附屬設施設備，本研究僅以建築物的 附屬設施設備為範疇；設施設備的使用管理，需要高度依頼管理科學專門技 術的應用，管理的意義是透過規劃、組織、任用、指揮及控制的一套決策與 作業程序，以及事務技巧及行政協調能力，針對建築物及基地、機能、設備、 營業與管制需求，進行一切提升使用品質與作業績效的努力。 維護，指維持和保護，而良好的設備維護絕對是有效提高或延續建築物 價值的有效方法之一。另外如果從建築物所要提供使用者最基本的「安全」 機能來說，隨著設施營運時間，設備逐漸老化，如未能確實進行維護工作， 所帶來的後果將是故障不斷、耗能、以及潛在著不可預知的危險因子。設備 維護的觀念應該是從企劃、設計、營造階段就要思考的問題；設備維護乃是 具體實現建築物功能的實質程序。 就建築設備來說，其指建築技術規則設備編中的八類設備。（電氣、給 排水、燃燒、消防、空調、昇降、受信箱、電信等）唯因建築技術規則乃各 種建築設備最基礎的規範，在各種建築設備日新月益下，各有專門主管機關 或者法令來規範。本次研究範疇乃針對智慧型辦公大樓，所以在建築設備原 有的八類項目外，另外增加了監控、機械停車、飲用水、資訊等四項；合併 為十二項。因此，在設備維護上，又可分為「法定」、「非法定」兩種分類 方式，依照建築物的規模、設備的類別而有所不同，直接與民生有關的事項（用電、用水、空調等）因為事涉使用直接品質，法令規範檢查申報較少。 但雖直接與民生無關事項，但若缺乏有效管理可能造成重大傷害者法令即積 極介入管理規範。
設 施 管 理 （ Facility Management ） ， 依 據 國 際 設 施 管 理 協 會 （International Facilities Management Association, IFMA）和美國國會 圖書館（American Library Congress）的定義：「設施管理以保持業務空間 高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境 進行規劃、整合和維護管理的工作」，並「將物質的工作場所與人和組織的 工作任務結合起來。它結合了工商管理、建築、行為科學和工程技術的基本 原理。」前述之營運計畫與設施管理，說明建築物的智慧化導入，除了時間、 成本與品質外，同時也要滿足營運、資金、資源與永續性的要素，智慧建築 必須透過完善的營運計畫才能對未來的營運管理產生永續性的結果。 就建築物設施管理過程來說，約可分成使用管理計畫、執行計畫、檢查、 診斷、更新計畫、修繕、申請許可以及留存相關紀錄等八個階段，此就建築 物永續發展的層面而言，智慧建物設施管理標準作業流程的發展具前瞻的意 義，建築物設施管理作業流程中關鍵課題，更應進一步確認落實的方法與建 立相關的評估指標。
第 三 節
研 究 方 法 與 內 容
本計畫擬在前述的基礎上，完成包含設施管理之文獻回顧、設施管理維 護標準作業流程、設施管理現況調查分析、設施管理關鍵績效指標之訂定等 內容，研究流程如圖所示，各章節之研究成果說明如後。圖 1-1（研究架構圖）
第二章文獻回顧章節之內容而言，收集整理之相關資料，主要包含前期 規劃、使用管理、建築設備維護管理等三大方向。前期規劃內容中，收集整 理包括營建署管理服務人證照班課程資料、中國大陸「物業管理條例」資料、 在台跨國物業管理公司，如高力國際、仲量聯行、世邦魏理仕、高緯，本土 較具規模之物業管理業者，如太平洋、東京都等，針對物業前期規劃的努力 與成果。前期規劃項下之長期修繕內容，整理日本國土交通省主導訂定相關實施基本方針，並由住宅金融公庫提供長期修繕工事的融資制度地方政府亦 均有相對之配合方案全力推動的作法供給參考。 使用管理部分，研究整理包含《公寓大廈管理服務人管理辦法》之相關 規定，並確立本研究僅以建築物的附屬設施設備為範疇。同時亦發現有關各 行為關係人間權利義務的規範，在建築許可、施工管理及拆除管理等三方面， 目前國內相關法令已有明確的規範，然而在建築使用管理階段的設施設備使 用管理法規，則廣遍佈於都市計劃法、建築法、建築技術規則、及各項專屬 事業法規(如消防、電氣、燃氣)等，但相關法令及制度對建築物設施設備的 用語、定義及分類，仍然存在相當的不一致狀況，導致種種問題叢生，實有 必要進一步檢討改善。在設備管理維護內容中，研究整理包括維護管理的方 式可分為事後維護、預防維護、改良維護、維護預防等。 第三章的內容，則是將前期規劃、使用管理、建築設備維護管理等項目， 展開成標準作業流程，提供前期規劃、使用管理以及建築設備維護管理之標 準作業程序。研究以供給、財務及品質為主要分析構面，歸納出維護管理之 問題特性要因圖及維護管理之對策特性要因圖及物業管理前期規劃各階段評 估要素應包含物業管理組合評估、維護管理財務評估、軟硬體品質要求評估 等要素，流程內之重點因子則包括委託專業人員(公司)進行物業管理前期規 畫等 37 項。 建築物在使用期間的設施設備管理的主要任務包含維持設施設備的完 好備用狀態、確保設施設備的運作正常、落實計劃保養維修的執行以及追求 設施設備最大的經濟效益。本研究中整理出資產管理、運作管理、組織管理、 效能管理等四大內容、16 項重點因子，為使用管理流程的主軸工作。 設備維護管理標準作業流程內容，除就建築設備就維護管理特質整理出 共七類，各類中各有項目共十六項之資料外，更確立設施設備原始文件、流 程訂定、維護保養計畫、維護保養注意事項、緊急事故處理為設備維護管理 標準作業流程的主軸工作，其重點因子包含留存設施設備測試報告等 28 項。 報告第四章的主要內容，係依蒐集各建築設施之維護資料、流程與專業
研究人員之討論，擬定本計畫各階層之影響構面，其中第二階包含四個主要 構面，包括物業前期規劃、使用管理計畫、設備維護計畫及長期修繕計畫等 四大面向。第三階則總共包括十五個不同主要構面之次級構面，在物業前期 規劃中含括物業管理前期規劃各階段評估、物業管理主要因素組合評估、維 護管理財務評估、軟硬體品質要求評估；在使用管理計畫裡包括資產管理、 運作管理、組織管理、效能管理；在設備維護計畫中包括設施設備原始文件、 維護保養計畫及流程、點檢作業維護保養事項、緊急事故處理；而在長期修 繕計畫中則包括計畫內容、財務內容、修繕內容等。此外，第三階構面，更 依據實際維管運作情況，拆分為數個重點因子，提供建築維護管理工作過程 可以量化審視的作法。依上述之層級架構，擬定出本研究案之問卷內容，以 作為各級層構面之權重分析依據。 問卷的執行，係以座談會邀請專家與會並於會中填寫問卷的方式進行。 邀請與會之專家含括產業、官方、學界以及法人單位等。填寫完成後之問卷， 並使用層級程序分析法進行分析。 第五章之內容，乃以關鍵績效指標之訂定為主要工作的重點，透過作業 流程之確認，以符合具體性（Specific）、可測量性（Measurable）、可達 到性（Attainable）、現實性（Realistic）、時效性（Time-based）的原則， 將前期規劃、使用管理、建築設備維護管理以及長期修繕計畫等指標項目， 按指標項目、評估項目、評估意義、KPI、評估方法、效益說明等方式闡明落 實應用的方法。 第六章則為本研究的總結與建議，具體建議事項包括可立即執行之建議 建築物設施管理維護關鍵績效指標之研究、建立設施管理正規教育、專業証 照、技術培訓等人才培育制度以及研擬物業前期規劃及長期修繕計畫為主體 之相關法規整合策略等。
第二章 文獻回顧
第一節 物業前期規劃
壹 、 設 施 管 理 前 期 規 劃 標 準 作 業 流 程
有關設施管理（Facility Management）之定義於國際設施管理協會 （International Facilities Management Association，IFMA）、美國物業 管理協會（International of Real Estate Management，IREM）、英國建築 特許機構（The Chartered Institute of Building），CIOB）、日本 New office 促進協會、日本建築協會 FM 專門委員會等較先進之物業管理組織均有詳細之 定義1 ，於其定義中，除傳統觀念中設施管理之主軸，機電設備管理維護及點 檢實施外，事實上，均包含有前期規劃之概念。如 IFMA 對設施管理的責任範 圍界定中有關前期規劃項次如下： （一）遠程及年度設施計劃 （二）設施經費預估 （三）建築物設計及施工計劃 另英國建築特許機構（CIOB）對建築設施管理範圍之建物空間規劃與設 計與有效營運作用，亦有建築物設施管理前期規劃之意涵。 在國內及大陸雖有建築業景氣起伏及宏觀調控等外在環境影響，近年來 不論政府或業者對前期規劃亦有了進一步的認知與因應。 貳 、 設 施 管 理 維 護 前 期 規 劃 有 關 文 獻 與 論 述 （一）管理服務人證照班課程中之「建築物管理維護技術及企劃」2 1 溫 琇玲等，智 慧建築 物營 運計畫 與設 施管理 技術 之研討（內 政部建 研所 委託研 究報 告 ，94 年 12 月）頁 31-32。 2 內 政部營 建署 頒教材 。
該課程係由營建署頒布，其中於影響管理維護計畫書的因素之第（六） 項建築物管理維護導入階段計分： 1.建築物管理維護「需求設計」階段 2.建築物管理維護「建制導入」階段 3.建築物管理維護「常態運作」階段 其中有關「需求設計」階段內容如下： 1.安全：機能配置、垂直／水平動線、進出口、安全監控設備、作業服務空 間、管制需求等。 2.機電：設備需求及規格、保養及維修方式、技術及週期成本、計費儀錶配 置、作業服務空間配置等。 3.清潔：建材需求及規格、清潔維護方式、技術及週期成本等。 4.事務：規約草約（使用區分、管理組織、費用分攤、管理協約、違約處理 等）。 5.費用：公共基金、管理費用。 其項目涵括建築物管理維護之全部內容，當然包括設施管理維護前期規 劃。 （二）大陸「物業管理條例」之前期物業管理3 中國大陸自2003年9月1日開始施行其「物業管理條例」，該條例第三章 （自第21條至第31條）為前期物業管理專章，其主要內容係規範在業主、業 主大會選聘物業管理企業之前，建設單位（開發商）應選聘物業管理公司之 相關規範，李永然律師於「中國物業管理法規研析」中對前期物業管理曾有 以下之論述： 「前期物業管理」是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同 3李 永然， 中華 民國物 業管 理經理 人協 會第二 屆論 文發表 會（ 92 年 7 月） 。
生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理，因此，建設單位在 「前期物業管理」活動中扮演重要的角色。建設單位應當在銷售物業之前， 制定「業主臨時公約」，建設單位制定的「業主臨時公約」，應當在物業銷 售向物業買受人明示，物業買受人在建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對 「業主臨時公約」予以書面承諾；建設單位應在銷售物業之前，選聘物業管 理企業簽訂「前期物業服務合同」；建設單位應當按照規定在物業管理區域 內提供必要的物業管理空間；建設單位應按照國家規定的保修期間和保修範 圍，承擔物業的保修責任；對於業主依法享有的物業共用部位、共用設備設 施的所有權或者使用權，建設單位不得轉讓給他人。在此一管理還應認識以 下三點： 1.物業管理企業的選聘 建設單位應當在銷售物業之前制定「業主臨時公約」、選聘物業管理企 業，簽訂「前期物業服務合同」，中國大陸鼓勵建設單位依房地產開發與物 業管理相分離的原則，通過招標方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。 2.前期物業管理企業 獲選聘的前期物業管理企業在承接物業時，應當對物業的共用部位、共 用設備設施進行查驗；建設單位與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時， 應當向物業管理企業移交以下資料：A.竣工總平面圖，單體建築、結構、設 備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；B.設備設 施的安裝、使用和維護保養技術資料；C.物業質量保修文件和物業使用說明 文件；D物業管理所必需的其他資料。前期物業管理企業應在前期物業服務 合同終止時將上述資料移交給業主或業主大會。 3.前期物業服務合同 又物業買受人與建設單位簽訂房屋買賣（預售）合同，應當包含「前期 物業服務合同」的內容。「前期物業服務合同」是由房屋買受人與建設單位 或其委託的物業管理企業簽訂，前期物業合同的有效期限至物業區域業主委
員會與物業管理企業簽訂的「物業管理服務合同」生效時終止。前期物業管 理服務內容包括房屋共用部位的維護和管理、房屋共用設施設備及其運行的 維護與管理、環境衛生、保安、交通秩序與車輛停放；前期物業管理服務為 有償服務，物業管理企業向業主收取物業管理服務費用，業主與物業使用人 約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。 （三）從物業管理價值創造談物業規劃之早期介入4 此主題發表於中華民國物業管理經理人協會九十四年第三屆論文發表 會，其主要內容包括： 1.物業管理面臨之主要問題 （1）空間規劃問題 （2）物業管理軟硬體問題 （3）區域管控機能的問題 （4）設施設備維護問題 （5）財務管理模式問題 （6）安全防護問題 2.物業前期規劃之階段 （1）專案開發階段 （2）規劃設計階段 （3）企劃行銷階段 （4）建築施工階段 （5）竣工交屋階段 （6）物業經營階段 4朱 貴章， 中華 民國物 業管 理經理 人協 會第三 屆論 文發表 會（ 94 年 6 月）
（四）設施管理維護前期規劃現階段之實施狀況： 1.在台跨國物業管理公司： 如高力國際、仲量聯行、世邦魏理仕、高緯等，其業務內容均包括物業 前期規劃，而國內較具知名度之建築物及企業總部亦多委託前述外商公司擔 任物業前期規劃顧問，如台北101大樓、光寶科技企業總部等均為知名案例 2.本土較具規模之物業管理業者： 如太平洋、東京都等亦均提供物業前期規劃服務。 由上述文獻彙整可以了解各國對物業前期規劃所討論的內容大同小 異，而中國大陸之前期物業制度，較著重於銷售物業之前制定「業主臨時公 約」，類似台灣建商交屋之前先行代找管理公司，協助建物的管理，待住戶管 理委員會(簡稱管委會)正式成立後，再交由管委會決定管理公司。但此與先 進各國在規劃設計階段即導入物業前期規劃的理念略有出入，惟近年來，其 物業管理產業進步十分快速，亦逐步擴大前期物業管理的範疇，較可惜者， 其物業管理公司仍多屬開發商體系，可發揮空間或較受限。本研究所指之物 業前期規劃，應屬歐美日各國採用的於建物規劃設計之初即參與共同討論並 成為規劃團隊之一，方能真正落實前期物業規劃的目的與效益。
交 屋 z建築物預定使用情 形 z出入動線 z設備規劃概要 ◎消防安全設備 ◎自動化設備 ◎安全監控管理設 備 ◎給排水衛生設備 ◎資訊設備 ◎防災安全設備 ◎空調舒適設備 ◎地下停車場設備 ◎電力設備 ◎交通運輸設備 ◎服務設備 ◎HA 全般設備 ◎垃圾處理設備 z附加價值服務 z綠化管理 全般性管理計劃 協調諮詢 z業主希望 z現場協調 z相關單位 磋商 管理事務之計劃、費用分析 及章程研擬 z管理費收支評估 z管理委員會之籌設 z全般管理事務諮詢與建議 z管理經費收支辦法草擬 z管理經費催繳辦法草擬 z租賃售屋管理規則草擬 z地下停車場管理辦法草擬 z門禁管理規則草擬 z人員出入管制假設狀況 處置辦法草擬 z公佈欄使用須知 z印信管理辦法 z錄影錄音機管理辦法 z管理委員會組織章程草擬 z住戶公約草擬 z裝潢施工管理辦法草擬 z停車場管理辦法草擬 z管理費收費辦法草擬 z附加價值服務草擬 z垃圾處理系統草擬 z綠化計劃草擬 建築物竣工設備驗收 z會同驗收 □器材檢查 □數量檢查 □外觀檢查 □構造檢查 □性能檢查 □廠牌檢查 □功能檢查 z驗收報告提出 z覆驗 z竣工圖之製作 z竣工報告 □會同政府機關 □會同承裝業者 z移交器具之規範及目 錄表 z預備品之移交 z轉運、操作之移交 z移交管理委員會 z錄影錄音機管理資材 整理列冊 □消防安全設備 □自動化設備 □安全監控管理設備 □給排水衛生設備 □資訊設備 □防災安全設備 □空調舒適設備 □地下停車場設備 訂定委託 管理規劃 交屋事宜 z派駐主管一名 管制裝潢作業 及協調聯繫 z事務管理作業 z成立管理委員 會 z交屋辦法擬定 z設備使用說明 會 先期管理 z加派駐衛警全 天候管制作業 z派遣機電人員 全天候服務 z視住戶承租狀 況派遣清潔人 員 z協助辦理租賃 合約 綜合管理服務 z機電設備之保 養維護 z建築物之外貌 及內部公共區 域清潔維護 z安全執勤服務 z行政事務服務 z文書會計服務 簽定委託 大樓管理 合 約 年 月 日 計 劃 主題規劃檢討 竣 工 先期管理作業．正常運作管理 月 日 月 日 月 日 月 日
第二節 長期修繕計劃
壹 、 長 期 修 繕 計 劃 有 關 文 獻 與 論 述 近年來，有關以生命週期（LCC）為導向之建築物管理維護著作頗多，如田有 松 1990 編譯“智慧型大樓設計畫指南＂辦公大樓生命週期成本的概算，鄧慶蘭 2004 碩士論文“以生命週期為導向之建築物維護資訊管理系統＂之生命週期成本經費 分配百分比，均已指出設施設備維護管理之重要性。前期規劃可視之為各設施設備 之規格確認，而長期修繕計劃則可視為設施設備永續經營之概念。 日本為避免其都會區建築物隨使用時間走向貧民化，特別重視長期修繕計劃之 推動： 一、長期修繕計劃書之必要性 （一）修繕是維持建築物價值不可缺少的一環，藉由具計劃性、效率性地進行修 繕，以維持提高資產價值。 （二）定期地進行改良、修繕，可預防建築物、設備等劣化。 製造長期修繕計劃書，可把握目標時程、週期，以提前訂定資金計劃。 二、長期修繕計劃書之目的 藉由計算出實施建築物、設備相關之修繕、維修時期，以及所需經費（現在時 刻為基準），來建議事前準備必要之經費，以減輕臨時籌措經費做為修繕公基金之 負擔，實際實施工程時，仍需以劣化診斷等調查做最終之判斷。 三、其政府推動之相關措施 由國土交通省主導訂定相關實施基本方針，並由住宅金融公庫提供長期修繕工 事的融資制度，其辦理手續流程如圖2-1，可供參考，另各地方政府亦均有相對之配 合方案，全力推動。圖 2-1（日本住宅金融金庫長期修繕融資辦理程序圖）
（資料來源：本研究整理）
第三節 使用管理計畫
壹 、 建 築 物 設 施 使 用 管 理 的 內 涵 「建築物管理」的目的是對物業之實體設施，作有效機能維持及正常運作的監 督控制，讓使用者擁有高品質的建築物使用環境，並為所有權人維持且保有建築物 的最高價值。隨著高層化、大規模化、混合使用化、科技化之建築物發展，及人們 對建築物附屬設施設備高使用率的依賴，促使設施設備管理服務水準的需求更趨專 業嚴謹，在先進國家早已建立完善的管理制度，將建築物內不同的設施設備規定須 委由不同專業的証照人員負責管理、檢查及維修，維持設施設備的正常運作已漸成 為建築物管理維護的首要任務。 台灣在《公寓大廈管理服務人管理辦法》明文規定「建築物附屬設施設備的檢 查及修護事項」，乃屬於公寓大廈管理維護公司主要業務之一，並於「管理服務人」 的類別中設置「公寓大廈技術服務人員」，且將公寓大廈技術服務人員分為「防火 避難設施類技術服務人員」及「設備安全類技術服務人員」二類，由此可見，設施 設備管理已被受到政府及社會大眾高度的重視。 一棟建築物從規劃、設計、施工、經使用後到廢棄拆除的所謂生命週期中，有 關建築管理行為大抵可分為「建築許可」、「施工管理」、「使用管理」、「拆除 管理」等四類管理行為。其間涉及的建築管理行為關係人有督導者（主管建築機 關）、（含建築物起造人、設計人、監造人、承造人等）、住戶或使用者、及管理 者（大樓專業管理維護公司）等等(圖2-2)。 (賴榮平,1994)圖 2-2（建築設施管理行為關係人的對象與互動關係圖）
（資料來源：賴榮平,1994）
設施管理應包括建築物結構體及其附屬設施設備，本研究僅以建築物的附屬設 施設備為範疇。有關各行為關係人間權利義務的規範，在建築許可、施工管理及拆 除管理等三方面，目前國內相關法令已有明確的規範，然而在建築使用管理階段的 設施設備使用管理法規，則廣遍佈於都市計劃法、建築法、建築技術規則、及各項 專屬事業法規(如消防、電氣、燃氣)等，但相關法令及制度對建築物設施設備的用 語、定義及分類，仍然存在相當的不一致狀況，導致種種問題叢生，實有必要進一 步檢討改善。(賴榮平,1994、溫琇玲/李明澔等,2005) 一般人對於「設施」與「設備」之詞義常生混淆，其實「設施」是指某項運作 機能的總稱，僅是一種概括性陳述，如消防設施、休閒設施、停車設施……等，而 「設備」則是為達成某項運作機能所需的實體配置，亦即是構成「設施」的具體內 容，如消防設施的運作機能目的是處理有關火災事故，其所需之實體配置包括探測 警報設備、防阻火災設備、撲滅火災設備、避難逃生設備、輔助搶救設備等功能設 備，各功能設備分類又更具體細分為多種設備項目，建立設施設備層級關係的觀念 (圖2-3推動設施設備作有系統管理的基礎,顏世禮,2000) 政府主管機關 建設公司/設計/營造廠督導者
建造者
設施管理
建築物及設備管理者
使用者
大樓管理維護公司 住戶/管理委員會圖 2-3（設施設備的層級關係）
（資料來源：顏世禮,2000）
本研究的設施管理維護範疇，分為前期規劃(包括長期修繕)、使用管理及設備 管理維護三個構面；即從設施管理(FM)的生命週期(LCC)觀點作為研擬的架構(圖 2-4、2-5)，其中使用管理內容偏重以管理技術為主，而設備管理維護內容則偏重以 工程技術，藉此構作三維建構設施管理系統。 設施 設 備 器材/器具/配件/配備/工具 用 品 ／ 耗 材 ／ 材 料圖 2-4（設施管理(FM)生命週期(LCC)觀點架構圖）
（資料來源：The Facility Management Handbook, David G. Cotts
Michael Lee, 1992）
規 劃 計 劃 規 劃 預 算 編 列 租 賃 建 築 概 念 方 案 規 劃 取 得 計 劃 設 計 興 建 取 得 營 運 /使 用 管 理 維 護 /修 繕 營 運 與 管 理 維 護 改 變 評 估 處 置 處 置圖 2-5（設備的 LCC 構成）
（資料來源：潘毅群編著．2003/10，樓宇設備管理，中國建築工業出
版社）
設施設備的使用管理，需要高度依頼管理科學專門技術的應用，管理的意義是 透過規劃、組織、任用、指揮及控制的一套決策與作業程序，以及事務技巧及行政 協調能力，針對建築物及基地、機能、設備、營業與管制需求，進行一切提升使用 品質與作業績效的努力(高永昆,2002)。如組織控制、作業程序、統計分析、人力資 源……等；近年來，隨著科技應用的發展，設施設備使用管理已開始應用資訊管理 系統(鄧慶蘭,2004、劉京翰,2005)及導入建築智慧化(溫琇玲,1990-2005)，以提高設 施設備使用管理的效果及效率。 設計費 設計人工費 設備建置費 複印及其他費用 設備、材料購入費 施工費 人工費 施工管理費 拆除、改修費 拆除設備費 設備更新費 建築補修費 設備、材料購入費 施工費 人工費 施工管理費 電 費 設備運轉費 能耗費 燃料費 水 費 運行管理費 外包保養維護費 保養維護費 消耗品費 保養維護人工費 建設費 空間占用費 建築維護費 空間占用費 設備的LCC (壽命週期費用)「建築智慧化」是建築物內的各項活動或設施設備，應用「電子控制介面」， 透過「網路通訊技術」，將活動或設備運作資料傳輸到由「電腦科技整合」的中央 監控系統，以達到對設施設備功能的控制、監測、紀錄、矯正及告警等自主性作業， 並經由相關資訊的彙總分析，提供管理及決策使用的能力（圖2-6）。(顏世禮,2005)
圖 2-6（建築智慧化概念）
（資料來源：顏世禮,2005）
台灣有關設施使用管理方面的研究，自1990年已有專家學者開始從不同課題進 行研究，相關研究課題可說相當廣範，包括以設施管理公司業務內容及大樓設施管 理內容的管理制度(何友鋒,1992、賴榮平,1994)、設施設備的使用維護(張金鶚,1991、 吳讓治,1995)、建築設備的管理維護及更新準則(賴榮平,1993)、設備管理的規約及 管理費用(張圭廷,1997)、設施設置的適宜性及使用經營管理(陳覺惠,1999/2000、沈 錦吉,2003)、外牆附屬物設置(王順治,2001)、公共設施的規劃特性、管理模式與使 用行為(儲國輝,2003)、以生命週期觀點的設施管理(鄧慶蘭,2004、盧昭伶,2004、劉 京翰,2005)等等，研究對象多以公寓大廈及住宅用途的建築物為主(張金鶚,1991、游 晉程,1997、吳讓治,1995)，雖有以辦公大樓(賴榮平,1993)、智慧建築(溫琇玲/李明澔 等,2005/12)或超高大樓(張文俊,2003/06)為對象，但相對而言仍屬少數。第四節 設備維護計畫
壹 、 維 護 的 定 義 與 目 的 維護，指維持和保護（宋念謙，1997），而良好的設備維護絕對是有效提高或 延續建築物價值的有效方法之一。另外如果從建築物所要提供使用者最基本的「安 全」機能來說，隨著設施營運時間，設備逐漸老化，如未能確實進行維護工作，所 帶來的後果將是故障不斷、耗能、以及潛在著不可預知的危險因子（楊冠雄， 1994） 建築物維護管理的目的為（建築企劃論，日本建築學會，黃志瑞譯）： 一、建物維持管理的強化 二、建築防災、安全化的提升 三、管理體制的組織化，組織營運強化 四、既有建築物的防災設施改修。 貳 、 建 築 設 備 維 護 的 方 式 ： 設備維護的觀念應該是從企劃、設計、營造階段就要思考的問題；設備維護乃 具體實現建築物功能的實質程序。維護管理的方式可分為事後維護、預防維護、改 良維護、維護預防等四類。（鄭達才，2000） （一）事後維護： 乃設備發生故障後所實施的維修作業。屬於無法預期的突發事件，如果事後維 護發生比率太高，顯示整體設備維護品質目標或是達成該目標的各項作為需要改 進。 （二）預防維護： 針對各種設備實施定期的檢測、調整、維護等。其目的是使設備不至發生超出 預期的故障而導致安全、舒適、民生等目的受到影響。 （三）改良維護： 目的是局部或是全部更換某一設備，以期達到故障降低、節能、智慧化或符合 法令的規範。而這種改良維護可能是因為持續不穩定的運轉品質、計畫性的更新、科技進步（例如品質優異的S-VHS錄影系統在沒有到達壽限前因為科技進步被DVR 提早取代） （四）維護預防： 是指在設計或者營造階段，已然將日後維護各種影響因子導入，期望讓維護更 經濟、有效、維護容易、影響最小；甚至無須維護。例如台北市內湖某電信網路中 心大樓，將消防水滅火、給排水都規劃雙管道，目的即是縱然發生管路洩漏，在維 修期間仍能確保消防或者給排水正常運作。 叁 、 建 築 設 備 的 分 類 ： 建築設備，指建築技術規則設備編中的八類設備。（電氣、給排水、燃燒、消 防、空調、昇降、受信箱、電信等）唯因建築技術規則乃各種建築設備最基礎的規 範，在各種建築設備日新月益下，各有專門主管機關或者法令來規範。本次研究範 疇乃針對智慧型辦公大樓，所以在建築設備原有的八類項目外，另外增加了監控、 機械停車、飲用水、資訊等四項；合併為十二項。 肆 、 建 築 物 設 備 維 護 的 內 涵 ： 建築法第七十七條已經揭示：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使 用與其構造及設備安全。直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關對於建築物得隨時派 員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。 供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機 關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。 非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。 前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。第 三項之檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。 在建築設備維護管理上，區分為三個層級； 一、設備維護 二、委託專技人員檢查簽證 三、主管機關行政查核。 在主管機關法令意涵上是朝向建築物的自體管理。
在設備維護上，又可分為「法定」、「非法定」兩種分類方式，依照建築物的 規模、設備的類別而有所不同，如下表，從表2-1可以觀察出，直接與民生有關的事 項（用電、用水、空調等）因為事涉使用直接品質，法令規範檢查申報較少。但雖 直接與民生無關事項，但若缺乏有效管理可能造成重大傷害者法令即積極介入管理 規範（高壓電、消防、昇降設備、飲用水、機械停車等）。
表2-1 建築各類設備維護分類表
V：有法定維護檢查規定 O：屬於自行維護檢查，無法定檢查規定（資料來源：本研究整理）
No 設備種類 住辦 商用 備註 1.1 高壓電氣 V V 1.2 低壓電氣 O V（50KW 以上） 2 給排水 O O 3 燃燒 O O 十一樓以上需設立瓦 斯自動遮斷閥 4 消防 V V 5.1 空調 O O 5.2 能源管理人員 O V 空調超過一百馬力 6 昇降 V V 7 受信箱 O O 8 電信 O O 9 監控 O O 10 機械停車 O O 11 飲用水 O V 12 資訊 O O第三章
建築物設施管理維護標準作業流程
第一節
設施管理前期規劃標準作業流程
在探討前期規劃標準作業流程之前，依中華大學營建管理研究所張文俊 於新光站前摩天大樓所撰“超高層建築物使用維護管理方面特性之研究1＂ （2003年鄭紹材博士指導），歸納出維護管理之問題特性要因圖（如圖3-1） 及維護管理之對策特性要因圖（如圖3-2），其影響要因概包括規劃、人員、 材料、機器設備等四大項，其中規劃面向固與本節所述前期規劃息息相關， 其餘材料、機器設備，甚至人員面向亦均與前規劃有密切關係。 1張 文俊，超高 層建築 物使 用維護 管理 方面特 性之 研究－ 以新 光摩天 大樓 為例（中華 大 學營管 所碩 士論文 ，九 十二年 六月 ）頁 105、 111。圖 3-1(維護管理之問題特性要因圖)
人員
維
護
管
理
問
題
規劃
使用者須求 未按時更換 天然災害 操作不良 施工技術不良 無設置專用 吸煙室 未預留設備 增設空間 空調冷卻水 塔散熱不良 安檢規定 規劃設 計不週 進排氣出風 口淹水問題 室內空氣品質 法規規定機器設備
設備設置地 下室淹水 管路更新 設備品質不良 噪音 設備 維護 更新 儲水量不足材料
材料使 用年限 空調冷媒停產 備品儲存問題 材料查驗不確實圖 3-2(維護管理之對策特性要因圖)
維護管理對策
規劃 人員 維護管理成本控 建立維護管理檔案資料 設備防 管理維護 公司參與 規劃設計 規劃專用獨立 吸煙空間 建築師與 電機技師 的契合 預留 設備 增設 建立設備 維護管理 電腦資訊 系統 建立維 護管理 手冊 加強在 職專業 培養專業 維護管理 查驗表格建立 熟讀設備技術手 材料 規劃專用獨立 吸煙空間 設定材料品質 專用備 品空間 規劃 節省 能源 設備 機器設備 建立資 料回饋 品質管 控三級 規劃設 計加大 規劃 設計 設備 規劃設計預留 維修空間 規劃設計噪音建築物施維護管理前期規劃之主要目的係在進行使用需求確認，本節擬以智慧 築設施管理目標三大要素2（2002，陸傳良、諸建華）供給、財務及品質為主要參 考分析構面，將物業前期規畫區分為各階段評估要素、物業管理主要因素組合評估 要素、維護管理財務評估要素及軟硬體品質要求評估要素等四項目，其原論述雖著 重於智慧建築，惟任何型態建築考量之目標要素，仍不脫離其相關範圍。以下即依 物業前期規劃之各評估項目說明如次： 壹 、 供 需 評 估 指 標 一、物業管理前期規劃各階段評估要素： （一）專案開發階段 1.產品定位分析 2.週邊物業管理概況分析 3.營運模式及營運管理成本分析 4.服務模式檢討 5.管理模式檢討 6.公設／俱樂部型態分析 7.區域週邊資源整合 （二）規劃設計階段 1.物業管理經營企劃書編輯 2.物業服務空間需求整合 3.物業服務動線需求整合 4.物業安全防護檢討 5.建築機電基本設計基準書訂定 6.物業管理接點介面整合 7.設施設備及區域控制機能檢討
8.物業管理／服務 CI 規劃 9.專有／共用空間分管協議內容檢討 （三）企劃銷售階段 1.銷售活動企劃 2.銷售合約內容研討 3.售前服務配套方案規劃 4.參與現場銷售解說 5.銷售人員講習 6.確定服務團隊組織架構 7.辦理住戶需求問卷調查 8.樣品屋機能檢討 （四）建築施工階段 1.主要建物設施及管理空間整合 2.物業服務機能需求查核 3.設施機能價值工程檢討 4.物業服務空間施工品質確認 5.重要設備防護措施檢討 （五）竣工交屋階段 1.售後服務配套方案規劃 2.物業服務人員作業標準訂定 3.參與交屋小組前置作業 4.入住裝修管制 5.住戶入住服務規劃 6.專業公設點交 7.第一屆區權會籌辦
8.物業接管計劃編定 9.交屋階段安全防護計畫 （六）物業經營階段 1.永續經營規劃 2.公設點交作業 3.組織報備申辦 4.設備維護標準作業程序訂定 5.長期修繕計畫編定 6.協助後續銷售 7.年度預決算編列 8.年度行事曆編列 二、物業管理主要因素組合評估要素： （一）人員（People）： 探討主題包括，所有權型態（單一業主或區分所有建築）、住用戶型態（所有 權人、承租戶、無權占有）。 （二）物件（Property）： 主要探討主題為建物型態，係屬純辦公大樓、住辦混合、商場、廠辦或綜合使 用建物。 （三）公共政策（Public Policies）： 探討主題包括法令、規約及各種管理辦法。 （四）夥伴關係（Partnership）： 探討主題包括建商、建築師、相關技師、管理公司、管委會及住戶之關係。 （五）流程管理（Process）： 探討主題包括各種作業流程之標準化程度及作為，包括ISO 9000、ISO 10004 及SOP等。
（六）實體證據（Physical Evidence）： 探討主題包括建築外觀特色及各種標章認證（如綠建築、耐震、防火、智慧建 築等）。 貳 、 維 護 管 理 財 務 評 估 要 素 ： 一、收入有關要素： （一）售價：指辦公大樓之出售價格。 （二）租金：指辦公大樓之租金行情。 （三）管理費：指大樓依規約或管理辦法制定之管理費收費標準。 二、費用（或成本）有關要素： （一）設施投資成本：除設施本體外，週邊配合設施、排污費、修繕更新等支出。 （二）設施營運費用：包括設備租借費、能源費、運行服務費，在工程籌建時，需 對這些費用進行權衡以確定設施的方案。在設施已定的情下，則控制能源費與運行 維護費的支出。 （三）生命週期費用（LCC） 對於動輒超過五十年壽命的大樓而言，以生命週期成本而言，除了大樓 建設費用外，還包括修改費、能源費、保養費等，以設施設備而言，除取得成 本外（初期成本），後續之維護費用（運轉成本）、拆除費用等亦需考量，其所 占比例如圖3-33。 3 http://zelda/QADEV05/jsp/KPI/reorts/wortrack
圖 3-3(辦公大樓生命週期成本（LCC）的概算)
（資料來源：田有松，智慧型大樓設計計畫指南，1990）
（四）預決算制度規劃： 為落實財務評估指標，規劃時即應將預決算制度導入，包括編列單位，編 列時間及編列期程等。 （五）長期修繕基金： 本項亦可獨立成為評估項目，為建築物永續經營之最關鍵指標，主要探討 長期修繕計劃編列、設施設備耐用年限預估、通貨膨脹因素及修繕基金籌 措等主題。 參 、 軟 硬 體 品 質 要 求 評 估 要 素 （一）硬體環境： 探討主題為各設施設備系統（含工項、工料）之法規基本要求及超出相關法規要求 事項，另合約承諾事項亦應考量。 50 年間 LCC 初期建設費25.9% 設備更新費 10.0% 能源費 32.3% 維持管理費 31.8%（二）軟體環境：
主要係探討室內環境品質，自從美國國家居住安全與健康研究所（National
Institute for Occupational Safety and Health）提出了室內環境品質的概念後，有 關建築物綜合症（Building Related Illness, BRI）等即日趨受到重視，故對建築物設 施而言，軟體環境之重要性較硬體環境有過之而無不及，主要內容包括室內空氣品 質（Indoor Air Quality, IAQ）、舒適度、噪音、照明及工作背景等。
（三）效能設定（Overall Equipment Effectiveness, OEE）3：
主要係探討建築物中信息、通信、網路等各種設施之整合程度，可操作性及相容性。 （四）可靠度設定3： 探討主題包括優先次序失當致設施管理工作指令（work order）之延展、監督不當 致工作指令延遲、材料誤用、標準緊急作業反應時間、工作指令顯著性及工作指令 之反應等，以上並可由資訊系統加以顯示監控。 （五）環保節能貢獻： 探討主題包括空調系統、太陽能運用、中水系統及其他環保及節能設施。 綜合前述各項物業前期規劃探討主題，可將其繪之如下圖3-4。
