四、設備資產的登錄 1.資產來源與建立清冊
(1)建設公司、營造商及各協力廠商提供建築及機電、消防、供水排水…等設施設 備的名稱、廠牌、規格、數量及文件資料，所提供的表單清冊且完成點交權責簽 認。
(2)隨著建築物持續運作使用，陸續增加各類設施設備的固定資產，均須造冊列管。
(表 3-7)
(3)每次管理組織(管委會)改組或管理服務人變更時，一併造冊列入移交作業。
2.保存建檔文件依據與分類
(1)固定資產於新置取得後，管理人應填財產卡並以書面記錄於管制表內。
(2)依財產分類原則予以分類編號，並將財產編號樣籤貼黏。
(3)若有增減設備，經權責委員核決後始可作業；如故障送修、定期維護、出售、
報廢等。
(4)固定資產盤點原則上定期(如每半年)實地盤點乙次。
(5)原保管人異動時，依程序將資產清冊辦理交接。
(6)若保管人異動未辦理移交，原保管人應負損害賠償及行政責任。
表 3-7（○○大樓～設備固定資產明細表(清冊範例)）
序號 購入日期 財產編號 品 名 規 格 數 量 單 位 採 購 人 保 管 人 異動情形
五、設備資產的檔案管理
檔案建立與管理，運用電腦系統進行管理，通過檔案的集中化、有序化、資訊 化的科學管理方式，透過資料檢索軟體，便於相關管理單位的工作檢查和監督，並 可逹到資源分享，有效利用的目的；檔案管理運作機制如下：
1.資料的收集
(1)設立檔案室，採取系統化、科學化、電腦化的方式，建立相應的規章制度，對 所有檔案資料進行嚴格管理。
(2)資料的收集以內容確實完整的原則，根據資料的內容，從規劃設計到工程竣工 的全部工程技術維修資料。
2.資料分類管理
收集後的所有資訊統一由檔案專責單位集中整理，必需條理清晰分類合理的目 的。
3.資料歸檔管理
(1)歸檔就是按照資料屬性進行科學的分類與保管。
(2)檔案的建檔與外借均要配合用管度的規定和管控，檔案管理人員需及時收回在 外的文件，嚴防文件的流失，及時補充相關的技術資料歸檔保存。
(3)檔案的管理環境必須做到，防火、防潮、防變質及便於存取、查閱、管理。
4.檔案的運用
建立電腦建檔系統，充分發揮檔案的儲存和使用價值。檔案管理為設備資產管 理的關鍵工作，長期且持續性的建立完整設施設備相關文件檔案及擬訂管理使用辦 法，是做好設施設備管理維護的必要條件，列管的文件檔案應包括下列項目：
（1）設備明細項目表
（2）設備配(位)置圖
（3）設備廠商資料表
（4）設備保固(証)書
（5）設備規格書、說明書或操作手冊
（6）設備維修保養合約書
（7）設備維修保養記錄
（8）設備備用配件或耗材庫存記錄
（9）各項設施設備使用管理辦法
六、設備的報廢
設備的報廢，僅包括在採購時已登錄於財產帳內，而經一定使用時限折舊的資 產，但不包括房舍、建物、土地上定著物，以及未經財產帳登錄的消耗品類物件。
設備如經正常使用，其使用時間已達原財產登錄時所訂定的年限，且已至不堪使用 狀況(圖3-11)，或使用上有安全顧慮時，即應依授權辦理報廢。如設備未達使用年 限，而經正常使用確已不堪使用或修復時，亦應辦理報廢，但因人為不當使用或管 理的疏失而致設備毀損滅失者，必須查明原因並追究賠償責任。已報廢的設備應評
估有否移轉使用或保留部分零件充作備用品的價值，以決定是否庫存、或以拍賣、
或廢棄方式處理。
圖 3-11（設備報廢註銷作業）
（資料來源：本研究整理）
貳 、 設 施 設 備 運 作 管 理 計 畫
建築物的環境狀態，依賴建築設施設備的有效運作來維持。環境狀態的因子包 括聲、光、熱、空氣及水等，而環境的狀態有氣候、體感、日照、採光、音響、噪 音、色彩、斷熱、防濕…等。建築設備係經定量評估環境負荷後，利用機械手段控 制環境因子或現象，使室內環境維持設置目的用途的最佳狀態。
有關設施設備運作管理，應先了解各項設施設備的管理需求及規範，然後依設 備保養維修種類及周期結構安排工作計畫，並於工作計畫執行期間，對設備使用管 理及維護管理所產生的各項作業及設備運轉資料作詳實的記錄，透過預算制度研提 籌措經費的來源。
(一)各項設施設備的管理需求及規範分析
建築物的設施設備的設置因種類、規模、規格、技術等多元組合,，形成管理 維護需求上的差異化，要擬訂各項設備的管理維護計畫，必需對構成建築物的設備 作通盤的檢討，分析各項設備管理需求及規範，然後據以訂定檢查、保養及維修的 期間(如年度)作業時程、技術人力資源的編制、財務預算的編列及籌措等分項計畫。
各項設備管理需求及規範可從設備的生命週期與相關規範事項兩個構面檢討分 析，設備的生命週期構面是階段性的，可分為設置(包括新購置或更新購置)、檢查 保養(含計劃性維修)、維修(非計劃性)、報廢、申報及使用管理等；而規範事項構面 是維持設備有效運作的支援項目，包括法規規範、作業週期、費用預算、耗材明細、
設備報廢與註銷
設備不堪使用的原因：
1.設備正常使用巳達訂定的年限 2.設備正常使用未達訂定的年限 3.設備因人為不當使用或管理疏失
呈核
技術規範、人資需求、証照項目、管理辦法、標準作業流程流等。此兩構面所構成 的矩陣式分析表(表3-8)，以提供了解對各種單元設備管理需求及規範，並彙總擬訂 保養維修、人員組織、財務預算、物料庫存、使用管制等計劃。
因應建築物設備的種類繁多，分類的層級系統的複雜性，但分折彙整各項設備 管理需求及規範，為研擬設備管理維護計劃的必要程序，為減少分析彙整作業的工 作負荷，可參考下列原則進行效率化處理：
1.在原始設置時即完整建立記錄各項設備的基本及屐歷資料，以分散作業負荷。
2.應用電腦資訊化管理系統協助建檔、記錄及計量等作業。
3.以相對重要性高的設備為分析，判別要項可以強制(如法規規範)、排序(如費用 或頻率)或高使用依頼(如高層電梯或通訊)等的相對權重，作為選取設備優先管 理分析的依據。
表 3-8（設備管理需求及規範分析表～○○○類）
法規規範 作業週期 費用預算 耗材明細 技術規範 人資需求 証照項目 管理辦法 ＳＯＰ
設置 檢查(A) 保養(B) 維修 更新 報廢 申報(C) 使用管 理
（資料來源：本研究整理）
(二)設備保養維修種類及周期結構排程計畫
針對各種設備的使用管理(圖 3-12)，分析其日常、定期、臨時等管理維護方式 與重點旳內容(表 3-9)，按各種建築物設施設備定期檢查保養的種類及時程需求，制 訂作業周期結構排程計畫(表 3-10)、更新改造(表 3-11)及各種保養維修年度計畫 (表 3-12,13)，以提供工作執行的依據。
圖 3-12（建築設備保養維修管理作業流程）
（資料來源:：頼榮平,自動化辦公建築設備管理維護及更新準則之研 究,1992）
使用管理計劃
運 作
法定檢查 依相關法令規定實施之檢查。
日常檢查 以感官感覺檢查為主，檢查日 常運作正常與否。
定期檢查 週期性檢查各項設備的磨損、
老化現象。
細部檢查 分解設備機器以檢查內部狀態
，或災害後之安全檢查。
判 斷
保 養
維 修
記 錄
進行調整、加油、清掃等物理性、機能性的 小修理。
以預防故障及恢復性能為目的，單靠保養無 法達到之處置。
記錄所有的維修活動，作為日後計劃、改善 及檢查之參考。
建 築 設 備 日 常 使 用 管 理
檢 查
擬定運轉及檢查計劃並編列預算。
監視設備之運作情形。
判斷檢查之結果，決定處理的方法。