長期修繕標準作業流程

在以建築物生命週期為導向之設施管理維護課題中，永續經營已為普遍接受之 概念，而設施管理永續經營與長期修繕計畫實為理論與執行之一體兩面，近來探討 者頗多，甚至已有所謂建築醫學（張智元，2006）之論文，而國內建物與設備長期 修繕計畫問題亦有初步之探討（林錫勳，2006），本節擬將長期修繕概分為計畫內 容、財務內容及修繕內容簡述如下：

壹 、 計 畫 內 容 ：

欲推動長期修繕計畫，需有長期修繕計畫為建築物永續經營關鍵之認知，探討 事項包括：

一、政府政策導入：

政府營建主管機關近年來陸續推動各種認證、標章，如綠建築、防震、耐火、

智慧建築等，其成效及受重視程度之有所差別，其主因概在是否具有強制性，若於 法規、技術規則，甚或行政命令有所規範，則當有立竿見影之效，如：

（1）社區（大樓）於申請相關標章、認證（如智慧建築標章、優良公寓認證、優 良社區評選等）時，將長期修繕計劃列為評核事項。

（2）社區（大樓）於組織報備時，要求檢送長期修繕計劃。

二、開發商導入：

建設公司於推出個案時，目前均極注重建材、休閒設施、FTTH、飯店式管理、

英式大管家等等，其精神固值得嘉許，唯若能於個案規畫時，即將長期修繕觀念導 入，並提供長期修繕基金，則更值得肯定與鼓勵。

三、物業管理業者導入：

建築物完成公設點交，管理權移轉後，物業管理業者即擔任最重要的使用管理 工作，負責任的物管業者除提供基本的服務功能外，應具有提出長期修繕計畫的能 力，以創造建物之永恆價值。

四、相關獎勵措施：

徒法不足以自行，除相關規定外，若進而佐以激勵誘因，則效果當更佳。以日 本為例，為鼓勵社區（大樓）編列長期修繕計劃，其即透過國土交通省訂定基本方 針，透過住宅金融公庫，凡製定三十年期長期修繕計劃時，即給予相關優惠措施，

東京都各區及各縣市並均訂有各種配合辦法相呼應。

台灣目前固無立即可行之配合措施，惟各大都會區亦多舉辦優良社區評比（如 台北市、台北縣均實施多年），如能將長期修繕計劃納入評核，並給予實質獎勵，

對於觀念之導入，當有一定之效果。另營建署因應九十三年全國服務業發展會議 中，物業管理服務業之評選優良物件之旗艦計劃，或亦可將此列入參考。

貳 、 財 務 內 容 ：

一、公共基金與修繕基金之釐清 1.公寓大廈管理條例第十八條：

第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

（1）起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定 比例或金額提列。

（2）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

（3）本基金之孳息。

（4）其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應 提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會 或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附 屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或 金額，由中央主管機關定之。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依 區分所有權人會議之決議為之。

第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造 人已取得建造執照者，不適用之。

2.施行細則第六條：

本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基 金，依下列標準計算之：

（1）新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。

（2）逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十 五。

（3）逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。

（4）逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。

（5）政府興建住宅之公共基金，其他法令有特別規定者，依其規定。

3. 條例第十八條第一項第二款:

雖有區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之規定，惟於實務觀之，現有 之公寓（大樓）除管理費之收取，另收取公共基金者，其比例極度偏低，即使有，

亦與修繕基金有所區別；目前之社區（大樓）其公共基金仍以同條第一項第一款及 細則第六條起造人按建物工程造價一定比例或金額提列為主，另部分社區（大樓）

如例行收支有盈餘者，累積一定金額後，亦有轉入公共基金之實例，然寅吃卯糧，

日不敷出者，亦所在多見。

二、週延的財務規劃

眾所皆知，個人財務規劃當量入為出，然社區（大樓）財務規劃卻應反向思考，

量出為入，即將各項營運支出，包括委任（或自聘）的人員費用、各項設施設備維 護、公共用水、用電、消安、公安申報、庶務支出及長期修繕經費預估等均應一併 考量；而台灣目前實際的狀況，新推個案於預估管理費時多採參考週邊案場或區域 行情為主，甚至以代銷業者推案考量為主要參考依據，缺少精算依據。

當然，社區（大樓）管理組織成立後，區權會或管委會經區權會授權可另訂管 理費收費標準，惟多數仍以收支平衡為評估基準

叁 、 修 繕 內 容

修繕內容主題包括以下各項：

（一）修繕工事流程

（二）修繕項目診斷與評鑑

（三）調查報告書之製作

（四）修繕週期與概算金額

（五）長期修繕計畫表

各項主題於先進國家或地區均已有豐富之資料，以日本為例，包括社團法人建 築、設備維持保全推進協會（BELCA）、社團法人高層住宅管理業協會等均有出版 相關書籍及刊物，可供參考。

然於台灣編列長期修繕計畫時，國內之相關資料庫則嚴重不足，亟待解決，其 中大者如建築物設備使用年限基準表，雖可參考相閞資料（如下表3-52為援引 NIHON HOUSING教育訓練資料），惟台灣因氣侯條件、施工品質及設備廠牌不同 等因素，均需加以調整：

表3-52（建築物設備使用年限基準表）

系統名稱 設備名稱 修繕項目 正常使用年限 水泥面 修補 8-10 年

瓷磚 修補 8-10 年

瓷磚粗胚 裝飾 8-10 年 外牆

PC、HPC 防水板 替換 8-10 年 瀝青布 修補 10-12 年

柏油、水泥修補 13-15 年 柏油瀝青防水處理

瀝青修補 8-10 年 屋頂

PC 屋頂防火設施 修補 6-8 年 外圍鐵欄杆 油漆 2-3 年 鐵部 外門 油漆 2-3 年

陽台 防水 改善 6-8 年 主要開關 替換 8-10 年 外部開關 換新 6-8 年 電氣設備

電氣總開關 修補 8-10 年

照明設備 替換 5-7 年 控制盤 修補 8-10 年

翻修 5-8 年 泵浦 替換 10-12 年

室內消防栓設備 替換 15-18 年 消防設備

警報設備 替換 10-12 年 水塔(外表) 粉飾(混凝土) 6-8 年 鐵板製水槽 裝修 3-5 年 全面修理 5-7 年 換新 6-8 年 給水馬達

沉水馬達替換 5-7 年 各戶水錶 替換 5-7 年 外部輸水管 替換 8-10 年 給水衛生

設備

屋內輸水管 替換 10-12 年 翻修 3-4 年 替換 5-7 年 污水馬達

沉水馬達替換 2-3 年 翻修 3-5 年 污水處理機械設備

替換 6-8 年 廚房、浴室排水管 替換 10-12 年 污水設備

廁所水管 替換 10-12 年 電梯主機體 替換 18-20 年 電梯設備

電腦控制主機板 替換 6-8 年

天線 替換 5-7 年

中繼轉播器 換新 6-8 年 共同電視

天線設備

電纜線 換新 10-12 年