第二章 理論文獻回顧
2.3 物業需求相關文獻
2.3.4 物業服務
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（（一一一）一））物業服務）物業服務物業服務的功能物業服務的功能的功能 的功能
先進國家的物業服務服務，可以增加建物的價值，並使生活環境 更加舒適（林錫勳，2002）。
台灣不動產業者引進日本不動產第三級產業物業服務（第一級為 不動產開發、第二級為仲介服務）後，不僅創造大量就業機會，並提 供社區的安全與生活的舒適，以及建物與設備設施妥善的維護。
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（二二二）二））物業服務）物業服務物業服務的範疇物業服務的範疇的範疇 的範疇
物業服務服務的範疇可分為投資管理與建物管理。投資管理的目 的是提高物業之附加價值，替所有權人創造最大利益。
建物管理的目的是對物業之設施進行有效維護及監督，讓使用者 擁有高品質之建物使用環境，為所有權人維持及保有建物之最高價 值。整理如圖 2-7：
圖 圖圖
圖 2 – 7 物業服務物業服務物業服務物業服務範疇圖範疇圖範疇圖範疇圖 資料來源：林錫勳（2002）
2.3.5 各國各國各國物業服務各國物業服務物業服務物業服務簡介簡介簡介簡介
相較於歐、美、日等先進國家及鄰近的香港，台灣的物業服務起 步較晚，國外在物業服務方面發展較我國成熟，應有許多值得我們參 考之處，以下分別介紹：
物 物物 物 業 業業 業 服 服服 服 務務務 務
投資管理投資管理投資管理 投資管理
建物管理建物管理建物管理 建物管理
○物業投資開發可行性評估
○物業使用規劃及代理執行
○租賃管理及仲介銷售
○安全管理
○設備管理
○衛生管理
○行政及財務管理
○代理及生活服務
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（一一一）一））英國）英國英國的英國的的物業服務的物業服務物業服務 物業服務
英國物業始於 1860 年代，土地所有權為國有，建物所有權為私人 所有。其住宅多屬老舊建物，政府充分發揮民間力量，由民間投資興 建與並由民間組織管理，物業服務模式為自治鬆散式管理，物業服務 主要處理房屋出租行業與代理人。
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（二二二）二））美國）美國美國的美國的的物業服務的物業服務物業服務 物業服務
海洋法係源於日耳曼，盛行於英、美等國，特點係以習慣法作為 準繩，較不重視成文法。以美國為例，建築物區分所有權是以各州制 訂法為基礎所形成之制度。美國的公寓法源起於 1961 年「聯邦住宅法 案」，1962 年美國為適應建築物（公寓）區分所有權之發展，一些州 在既有基礎上，經美國聯邦住宅局制定「公寓大廈所有權創設型態法」
之標準規範供各州立法之參考，迄今各州的法條名稱或許不一，然各 州均有各州的建築物區分所有權法。
美國與歐洲的物業服務方向是一致的，都是運用現代化管理法與 工具，以保護與提高區分所有權人房屋價值、增加區分所有權人的收 入為目標。美國物業服務的特色：在建築物規劃階段就導入物業服務 相關配套與設施。
而美國物業服務業者經營方針為資產管理與投資經營，重點項目 有租賃、營運及管理，其目標就是將資產的利潤達到最大化。
物業管理業者主要營業項目有：1.住宅、社區之日常作業及社區 服務。2.辦公大樓設施管理，包括設備維護、清潔，結構維護、租戶 關係之管理及其他辦公室商業活動之支援。3.資產管理（營運監督與 管理）。4.資訊科技運用於資產營運。5.市場研究分析，以提供充足資 訊滿足業主需求。6.工程之規劃、設計、營建管理。
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（（三三三）三））日本）日本日本的日本的的物業服務的物業服務物業服務 物業服務
大陸法系源於羅馬，盛行於歐陸之德、法、義、瑞、西等國及亞 洲的日本與我國，其特點為成文法典大量採用。日本物業服務法律基 礎完備，1962 年頒布「建築之劃分所有等有關法律」條文計三十七條，
依規定不論縱切、橫切或混合切之區分所有皆適用。
日本現行「物業管理」制度之法令，為 200 年 12 月公佈之「大樓 管理適正法」，係社會進步環境變遷，以本法來規範大樓管理業者，確 保大樓良好之居住環境，以助於國民生活提昇及國民經濟健全發展。
該制度創設「大樓管理士」及「大樓管理業」將大樓管理業務分為事 務管理、管理員業務、清掃業務、設備管理業務等四大項。
綜合而言，日本的物業服務基本概念係區分所有權法，由於民眾 積極參與物業服務，且服務水準品質高標準整齊，因此住戶願意付費 接受高品質的物業管理服務。
物業管理業者的經營項目，不動產金融管理；辦公室管理包括契 約、設施管理與緊急事務處理；與公寓大廈設施管理等三類。
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（四四四）四））香港）香港香港的香港的的物業服務的物業服務物業服務 物業服務
香港 1970 年制定「多層大廈立案法團條例」（建築物管理條例前 身），技職教育體系完整。物業服務的特色是由前期不動產開發規劃、
延續至後期的租售仲介服務。包括房屋之銷售服務，政府所擁有之住 宅社區及社區中心（商業）均交由物業服務公司經營，由於物業服務 公司具有獨特的優越條件可與其職員、業者，共同執行環保計劃，成 立「環保物業服務公司」。
物業管理業者的經營重點：1.資產管理。2.資產投資顧問。3.設施 管理，4.策略諮詢顧問，資產之經營管理與相關之商業活動支援。
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（（五五五）五））中國的）中國的中國的物業服務中國的物業服務物業服務 物業服務
中國以香港的作法為基礎，再融合台灣與日本作法，於 2003 年公 佈「物業管理條例」，雖較台灣晚起步，但是先行完成立法。
物業管理業者的經營重點，係對房屋及設備設施和周邊環境進行 維修、養護、及管理。其服務之強制力與彈性均較台灣為大。
綜合以上各國的物業服務而言，各國的物業管理都以滿足業主需 求為主，並追求業主資產的最大利潤，創造建物的最高價值與保值。
其中滿足業主需求之部份係本研究之動機，而希望深入探討研究物業 服務需求。
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（（六六六）六））台灣的物業管理）台灣的物業管理台灣的物業管理 台灣的物業管理
台灣於 1995 年 6 月 28 日公佈「公寓大廈管理條例」，對於有關「區 分所有」、「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部 分」等名詞始有明確法令定義，同時對於「管理組織」之構成、運作 及住戶之權利義務，才有完善法令條文規定。
卷查 1987 年 5 月陳俊樵君即撰文指出「區分所有建築物管理之重 要性」，直至 1995 年 2 月 15 日於台中市中港路衛爾康西餐廳發生大火 造成 64 人死亡，才催生「公寓大廈管理條例」的公佈，可說該條例係 以防災為主要目的。
社會進步發展至今，台灣的物業管理將朝向「整合性」、「全方位」
資料來源：營建署（1998）、高永坤等（1999）、陳瑞榮（2001），本研究整理
綜合以上產、官、學三個範本或研究論文，並考量管理維護公司
2.4 研究方法研究方法研究方法研究方法
本研究在統計計量方面運用因素分析法、集群分析法，以下分別 加以介紹。
2.4.1 因素分析法因素分析法因素分析法 因素分析法
黃俊英（2007）指出，因素分析（Factor Analysis）是二十世紀初 期心理學領域所發展出來的一種多變量統計技術，最初應用的範圍偏 重於有關人類行為之研究，以後逐漸擴及於社會學、氣象學、政治學、
藥學、地理學及管理學的領域。
因素分析是一種互依分析技術，是一種技術的統稱，它包含許多 縮減空間（或構面）的技術，主要目的在以較少的維數（Number of
Dimensions,即構面的數目）來表示原先的資料結構，而又能保存住原
有資料結構所提供的大部分資訊。本研究使用 SPSS 10.0 for Windows 統計輔助軟體，目的是要進行 因素分析與集群分析，並針對問卷資料進行相關統計分析。
本研究所探討的物業服務需求屬性，共計四類構面四十九個問 項，故利用因素分析萃取出物業服務需求的主要因素構面。
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（（一一一）一））因素分析法的）因素分析法的因素分析法的用途因素分析法的用途用途 用途
張芳全（2009）指出，「研究者在檢定問卷效度時，常見方法是以 因素分析法為主。問卷設計出來的題目要掌握社會複雜現象，研究者 期待將複雜的變相進行簡化。例如，運用一份研究問卷來了解某一研 究構念或研究變項的構念效度，因為研究構念愈多，問卷的題目數也 會比較多，研究者無法在短時間內掌握這些題目究竟是否真的可以有 效的解釋構念，此時研究者可運用因素分析法，來對這份問卷的題目 數進行刪減，因素分析所咬掌握的就是問卷的構度概念」。
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（（二二二）二））因素分析法的原理）因素分析法的原理因素分析法的原理 因素分析法的原理
張芳全（2009）指出，「因素分析是數學中一種精簡變項的做法，
它能夠將為數眾多的變數，濃縮成為較少的幾個精簡變數，即抽出共 同因素。簡言之，它從 M 個觀察變數萃取出 N 個重要的因素（M＞N）， 這些重要的因素就是共同因素。因素分析是假定個體在變數之得分，
由三個部份組成，即共同因素（Common Factor）、特殊因素（Unique
Factor）
、和誤差因素。簡言之，因素分析的基本假定是任何一組變項所形成的觀察值，一部分是由『共同因素』所組成，另一部份由『特 殊因素』與『誤差因素』所組成，也就是：
所有數值＝共同因素＋特殊因素＋誤差因素……….（2-1）
因素分析法在因素抽取完成後的結果通常都不容易解釋，經常會 出現一個變項在數個因素上有高的負荷量之情形。因此，因素抽取完
因素分析法在因素抽取完成後的結果通常都不容易解釋，經常會 出現一個變項在數個因素上有高的負荷量之情形。因此，因素抽取完