集群因素均值

本集群在因素 7「頂級門禁服務」因素的平均值為 3.4，雖超過全 體平均值的 3.2，但稍低於集群 2 的 4.0，在五個集群中排名次高。

本集群在因素 6「機電專業服務」因素的平均值為 3.6，稍低平均 值 3.7，在五個集群中排名第三。

本集群在因素 3「尊貴物業服務」因素的平均值為 1.9，遠低於全 體的平均值 2.9；因素 4「付費加值安全」因素的平均值為 1.9，遠低 於全體的平均值 3.8，這二項住宅物業服務需求因素的平均值，都是五 個集群排名的最後一名。

綜合而言，集群 1 有三項住宅物業服務需求因素的平均值排名為 第一；有一項住宅物業服務需求因素平均值排名為第二；有一項住宅 物業服務需求因素平均值排名為第三；有二項住宅物業服務需求因素 的平均值排名為最後一名，且二項的平均值都是最低，可說反差非常 大。代表集群 1 對於住宅物業服務有強烈的需求，尤其是人力素質的 要求非常高，因為住戶或社區多有配置專人服務，因此對於加值付費 服務需求不高。四點說明如下：

（1）集群 1 對於因素 1「基本物業服務」、因素 2「管理員專業」、因 素 5「保全員專業」等三項住宅物業服務需求因素平均值都排名 第一，代表本集群的住戶對於這三項物業服務的需求為最高、

表現在嚴格要求現場人員確實做好這三項服務。充分反應集群 1 的住戶對於基本服務與管理人員及安全人員是採用最高的標 準。

（2）集群 1 對於因素 3「尊貴物業服務」、因素 4「付費加值安全」等 二項住宅物業服務需求因素平均值排名第五，充分反應集群 1 的住戶對於尊貴物業服務與付費加值安全的需求為最低。

一般人多以為豪宅住戶收入高、社經地位高，是最有能力負擔 付費的服務，幾乎所有櫃檯服務都針對豪宅住戶，而本研究的 數據卻顯示雲端豪宅住戶不認為「尊貴物業服務」與「付費加 值安全」二項住宅物業服務是必要的，足見付費服務的項目選 擇性高替代性強，這個結果與大眾對於雲端豪宅住戶的認知有 很大的落差，是本研究發現非常有趣的現象。

先分析集群 1 的住戶不需要尊貴物業服務的可能解釋：集群 1 的住戶的經濟條件非常寬裕，且多有專屬佣人，而在理財、法 律方面也有專業顧問提供服務，因此對於加值付費或到府服務 的需求反而不高。

集群 1 的住戶不需要付費加值安全服務的可能解釋：集群 1 的 住戶對於門禁安全管理及人員素質的標準最高，門禁絕對是 24 小時的管理，所以不需要再付費進行加值安全的服務。

（3）集群 1 的住戶對於因素 7「頂級門禁服務」這一項需求的排名為 第二，這是因為該等社區建造時，就已經配備各項最先進的硬 體設備設施，且屋齡在三年內，所以集群 1 的住戶對頂級門禁 服務需求的排名在集群 2 之後。

（4）集群 1 對於因素 6「機電專業服務」這一項需求的排名為第三，

這是因為集群 1 的住戶居住的社區場多配有專業機電人員，另 方面該等住戶也不希望陌生人可輕易進入房舍，所以集群 1 的 住戶對機電專業服務服務的需求排名在集群 2、集群 3 之後。

集群集群集群

集群 1 建議命名為建議命名為建議命名為：建議命名為：：：「「「雲端「雲端雲端高標準雲端高標準高標準需求高標準需求需求型需求型型」型」」。」。。。代表最頂級豪宅的物 業需求，需要保全、清潔、機電、生活等四類物業服務，對於各項管 理人員的素質要求達到最高標準。

表表

表表 4 – 26 物業服務集群物業服務集群物業服務集群 2 的樣本數量物業服務集群 的樣本數量的樣本數量（的樣本數量（（（N=233）））） 樣本樣本

樣本樣本 數量

數量數量

數量 男男男男 女女 女女 百分比百分比（％）百分比百分比（％）（％）（％） 累積百分比累積百分比（％）累積百分比累積百分比（％）（％）（％）

67 49 18 28.75 32.61

資料來源：本研究整理

集群 2 由 67 個樣本組成，其中男性 49 位、女性 18 位，佔整體抽 樣樣本的 28.75％，累積百分比為 32.61％。

集群 2 的成員，年收入超過 100 萬、房價每坪單價約 75 萬、社經 地位高、屋齡在 12 年以內、社區有設置管理委員會、對於管理委員會 運作平均滿意度 8（滿分為 10）。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有四項因素的平均值在 五個集群的排名為最高，分別是因素 3「尊貴物業服務」因素的平均 值為 3.8，超過全體平均值的 2.9；因素 4「付費加值安全」因素的平 均值為 4.3，超過全體平均值的 3.8；因素 6「機電專業服務」因素的 平均值為 4.2，超過全體平均值的 3.7；因素 7「頂級門禁服務」因素 的平均值為 4.0，超過全體平均值的 3.2。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有三項因素的平均值在 五個集群的排名為第二，分別是「因素 1「基本服務」因素的平均值 為 4.2；因素 2「管理員專業」因素的平均值為 4.1；因素 5「保全員專 業」因素的平均值為 4.2。

綜合而言，集群 2 有四項住宅物業服務需求因素的平均值排名為 第一；有三項住宅物業服務需求因素平均值排名為第二。集群 2 對於 住宅物業服務需求都表現出很強烈的需求意願，並透過加值服務的補 強來享受最高級的服務。二點說明如下：

（1）集群 2 對於因素 3「尊貴物業服務」、因素 4「付費加值安全」、

因素 6「機電專業服務」、因素 7「頂級門禁服務」等四項住宅 物業服務需求因素的平均值排名都是排在第一位。該四項服務 都與付費型的服務顯著相關，可能是因為本集群的住戶對於物 業的要求本身就有一定的標準，卻因為社區硬體設備設施的不 足，或管理組織人力不足等因素，所以透過付費服務來補強現 有物業服務不足的部份，以提升社區居住環境與物業服務品 質。因此集群 2 在這四項住宅物業需求的平均值都大於集群 1，

且排名第一。

（2）集群 2 對於因素 1「基本物業服務」、因素 2「管理員專業」、因 素 5「保全員專業」等三項住宅物業服務需求因素的平均值排名 都排在第二位，代表對這三項住宅物業服務要求標準略低於集 群 1。願意透過付費來補強享受最高級服務。

集群 集群集群

集群 2 建議命名為建議命名為建議命名為：建議命名為：：：「「「頂級綜合「頂級綜合頂級綜合需求頂級綜合需求需求型需求型型」型」」。」。。。代表頂級豪宅的物業服 務需求，需要保全、清潔、機電、生活與加值服務等五類物業服務，

對於各項管理人員的素質要求捯到中高標準即可，其特色是針對某些 物業服務項目，願意透過加值付費的方式提昇服務品質。

表 表表

表 4 - 27 物業服務集群物業服務集群物業服務集群物業服務集群 3 的樣本數量的樣本數量的樣本數量的樣本數量（（（（N=233））） ） 樣本

樣本 樣本樣本 數量

數量數量

數量 男男男男 女女 女女 百分比百分比（％）百分比百分比（％）（％）（％） 累積百分比累積百分比（％）累積百分比累積百分比（％）（％）（％）

99 74 25 42.48 75.09

資料來源：本研究整理

集群 3 由 99 個樣本組成，其中男性 74 位、女性 25 位，佔整體抽 樣樣本的 42.48％，累積百分比為 75.09％。

集群 3 的成員，年收入低於 100 萬、房價每坪單價至少 50 萬、社 經地位中間、屋齡介於 3-18 年之間、社區有設置管理委員會、對於管 理委員會運作平均滿意度 5（滿分為 10）。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有三項因素的平均值在 五個集群的排名為第二，分別是因素 3「尊貴物業服務」因素的平均 值為 2.7，低於全體平均值的 2.9；因素 4「付費加值安全」因素的平 均值為 4.1，超過全體平均值的 3.8；因素 6「機電專業服務」因素的 平均值為 3.8，超過全體平均值的 3.7。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有四項因素的平均值在 五個集群的排名為第三，分別是因素 1「基本物業服務」因素的平均 值為 4.0，超過全體平均值的 3.8；因素 2「管理員專業」因素的平均 值為 3.5，等於全體平均值的 3.5；因素 5「保全員專業」因素的平均 值為 3.8，超過全體平均值的 3.7；因素 7「頂級門禁服務」因素的平 均值為 3.0，低於全體平均值的 3.2。

綜合而言，集群 3 有三項住宅物業服務需求因素的平均值排名為 第二；有四項住宅物業服務需求因素平均值排名為第三。對於住宅物 業服務需求，表現出需求的意願。僅需要基本物業服務。

集群 集群集群

集群 3 建議命名為建議命名為建議命名為：建議命名為：：：「「「基本「基本基本三項基本三項三項需求三項需求需求型需求型型」型」」。」。。。代表一般集合式住宅的 物業服務需求，需要保全、清潔、生活等三類物業服務，對於各項管 理人員的素質要求達到中間標準即可）。

表 表 表

表 4 – 28 物業服務集群物業服務集群物業服務集群 4 的樣本數量物業服務集群 的樣本數量的樣本數量（的樣本數量（（（N=233）））） 樣本

樣本 樣本樣本 數量

數量數量

數量 男男男男 女女 女女 百分比百分比（％）百分比百分比（％）（％）（％） 累積百分比累積百分比（％）累積百分比累積百分比（％）（％）（％）

49 33 16 21.03 96.12

資料來源：本研究整理

集群 4 由 49 個樣本組成，其中男性 33 位、女性 16 位，佔整體抽 樣樣本的 21.03％，累積百分比為 96.12％。

集群 4 的成員，年收入低於 75 萬、房價每坪單價約 30 萬上下、

社經地位中間、屋齡介於 5-20 年之間、社區有設置管理委員會、對於 管理委員會運作平均滿意度 3（滿分為 10）。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有三項因素的平均值在 五個集群的排名為第三，分別是因素 3「尊貴物業服務」因素的平均 值為 2.7，低於全體平均值的 2.9；因素 4「付費加值安全」因素的平 均值為 3.2，低於全體平均值的 3.8；因素 6「機電專業服務」因素的 平均值為 3.1，低於全體平均值的 3.7。

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有四項因素的平均值在

本集群在七項住宅物業服務需求因素中，有四項因素的平均值在