第二章 理論文獻回顧
2.2 交易成本理論
2.2.5 產生交易成本的原因
張薰尹（2001）指出，「Williamson 在 1975 年提出六項導致交易 困難的因素」，分別說明如下：
（
（
（
（一一一）一））人性因素）人性因素人性因素 人性因素
（1）有限理性（Bounded Rationality）
指交易進行參與的人，因為身心、智慧、情緒等因素，及環境 的不確定性與複雜性，以致交易時無足夠能力去處理所有資 訊，而使理性行為受到限制。因此交易過程中的行為，並非最 理性的結果，交易雙方此種不理性的行為，增加了交易的困難 度，而為了促成交易，雙方必須進行協商談判，因此增加成本。
（2）投機主義（Opportunism）
指參與交易進行的各方，為尋求自我利益的最大而產生了彼此 不信任與懷疑的態度，此時擁有較多資訊的一方會利用對方資 訊教少的缺點加以欺騙，因而使交易過程中的監督及談判成本 大增，導致降低經濟上的效率。
（（
（（二二二）二））環境）環境環境因素環境因素因素 因素
（1）不確定性與複雜性（Uncertainty and Complexity）
由於未來環境充滿不可預期的各種變化，使交易雙方在交易過 程中，對未來的認知與預期無法一致，形成協商與談判更加困 難的情形，同時也限制雙方的理性與決策能力，使得契約訂定 不夠完美，而造成事後適應不良成本及協商談判成本。
（2）少數交易（Small Numbers）
在交易過程中某些交易過程過於專屬性（Proprietary），若與交 易相關之知識具有異質性（Idiosyncratic），資訊便不易完全流 通，故市場上參與交易的人往往只有少數。當參與交易之人數 不多時，雙方討價還價的過程將會很漫長，市場運作失靈，交 易成本就會相當高。
（3）信息不對稱（Information Asymmetric）
參與交易過程中的雙方，由於投機心理及環境的變化，使交易 雙方握有之資訊完整程度有所差異。市場的先占者（First Mover）
擁有資訊較多的一方，可能不願以公平的方式進行交易，故會 增加許多監督成本。
衍生二種外部效果：道德危機（Moral hazard）與逆向選擇
（Adverse selection）。
道德危機－指擁有較多資訊的一方會欺騙另一方的圖利行為。
逆向選擇－交易的一方不清楚另一方擁有資訊的實況，只好以 一般情況來衡量，容易造成「劣幣逐良幣」的情形。
（4）氣氛（Atmosphere）
指交易雙方若是楚瑜對立的立場，整個交易充滿不信任與猜 忌，交易雙方在協商談判過程中，會耗費許多成本防範對方詐 欺的行為；以致交易過程非常重重形式而不注重實質，增加許 多交易成本。
以上六點假設，前二點是對人性所作的假設，後四點則是對環境 因素之假設，二者有互動的效果，Williamson 認為這些因素並非獨立 存在，而是一錯綜複雜的關係互相影響。在這樣的相互影響下，買買 雙方在交易的過程產生了交易成本，Williamson 因而再提出以最適統 治機制（Governance Structure）來降低交易成本觀念。
2.2.6 影響交易成本的影響交易成本的影響交易成本的因素影響交易成本的因素因素因素
張薰尹（2001）指出，Williamson 在 1985 年針對交易成本的發生 原因，找出影響交易本成本的三項因素」
（一）交易商品或資產的專屬性（asset specificity）
交易所投資的資產本身不具市場流通性，或者契約一旦終止，投 資於資產上的成本難以回收或轉換使用用途，稱之為資產的專屬性。
（二）交易不確定性（uncertainty）
指交易過程中各種風險的發生機率。由於人類有限理性的限制使 得面對未來的情況時，人們無法完全事先預測。加上交易過程買賣雙 方常發生交易資訊不對稱的情形下。交易雙方因此透過契約來保障自 身的利益。因此，交易不確定性的升高會伴隨著監督成本、議價成本 的提升，使交易成本增加。
（三）交易的頻率（frequency of transaction）
交易的頻率越高，相對的管理成本與議價成本也升高。交易頻率 的升高，使得企業會將該交易的經濟活動的內部化以節省企業的交易 成本。
市場導向經濟的基礎在於消費者有知的權利與無限的選擇（謝文 雀，2001）。但實務上若社區對公共事物議題沒有共識，或選項過多時，
將產導致意見分歧的結果，因此物業服務需求研究，要能產出物業需 求模型供社區快速類比，以加速凝聚共識。
本住宅物業服務需求研究，援用 North（1990）在其所著之《制 度、制度的變遷與經濟成效》（ Institutions,Institutional Change and
Economic Performance）一書中指出，不確定性是妨礙人類合作的一大
障礙，而不確定性的產生乃由於缺乏資訊所致，所以一套制度是否有 效端視其能否使個人有效地處理相關資訊及解決問題而定。取得資訊 需要付出代價，此即「交易成本」（Transaction Costs）之論述作為交 易成本之觀點。2.3 物業物業物業物業需求需求需求相關文獻需求相關文獻相關文獻 相關文獻 2.3.1 物業物業物業 物業
王順治（2004）指出：「從文獻探討華人世界二岸三地有關『物業』
之一語由來，據卷查係源於香港，後沿用於國大陸與台灣地區。香港 地區因地狹人稠，早年受英國殖民統治，遂繼受英國海洋法係傳統，
1970 年香港政府制定了『多層大廈立案法團條例』
，以立法形式確定了多層大廈之管理制度；而雖然該條例實施後，香港政府為求周全，
特於 1993 年更名為『建築物管理條例』，然而在此過程期間，香港已 出現許多冠以『物業管理』、『物業顧問』、『物業開發』等公司，而使
『物業』一詞可視為『建築物』或『房地產』等簡稱，又查該條例內 容係以規範大廈業主有權成立『業主立案法團』，聘請『管理經理人』
或『物業管理公司』執行大廈管理工作。拜香港經驗影響，中國大陸 在 2003 年亦公佈『物業管理條例』，遂使『物業』一詞成為法律專業 用語，並使『物業管理』正式成為一門服務產業。
在英、美等海洋法系國家，早期『物業』之發展，係源於管家幫 佣之需求，為僅作為貴族及富人服務之行業，現代因建築逐漸多元複 雜及家電、建築設備等陸續普及後，為強調安全及支援設施設備之維 護、保養、修繕與更新等使用上之管理需求，遂使現代『物業管理』
發展史有較明確之技術服務定位。
雖然在現代社會，『物業管理』得以有機會透過建築專業技術服務 整合，應用最新科技提供人性化及高效率服務。但另一方面，『物業』
管理服務業之發展亦有延伸至『策略諮詢』、『投資顧問』等經理人方 式之業務型態，甚至是以『整合性』為投資管理之新服務型態。」
2.3.2 管理管理管理 管理
（（
（（一一一）一））管理的定義）管理的定義管理的定義 管理的定義
蘇錦俊等（2008）指出：管理（Management）是利用人與資源達 成組織目標的程序。一位好的管理者可以以有效能而且有效率的方式 完成工作。
（（
（（二二二）二））企業的目的）企業的目的企業的目的 企業的目的
企業是一種組織型態，企業是為了滿足社會、社群及個人的需求 而存在。創造客戶是企業唯一的目的（中野明，2007）。
（
（
（
（三三三）三））企業與管理）企業與管理企業與管理 企業與管理
能夠達成「創造客戶」這項企業目的之機能正是企業管理，引用 彼得-杜拉克的話即是「組成一個組織後，為了展現出此一組織的成 果，而採行的工具、機能與機構」。也就是說，企業的管理具有達成企 業成果的功能，而且能持續滿足社會、社群及個人的需求的機能。
企業的目的在創造客戶，管理的使命在於實現企業創造客戶之目 的。中野明（2007）
由此來看物業服務公司成立的目的，就是為了滿足社會、社群、
及個人的需求，非常符合社會責任的服務公司。
2.3.3 服務服務服務 服務
服務（Service）依據 lovelock & Wirtz（2004）所言：「服務是由 一方提供行動（Act）或績效（Performance）給予另一方。服務過程 中可能會有實體產品，但其本質是無形的，而且任何生產因素並無法 產生所有權。服務是在特定時間、地點針對顧客所提供的一種創造價 值（Value）和提供利益（Benefit）的經濟活動，對於接受服務者能帶 來其所需要之改變」。換言之，服務的本質是無形的，雖然過程中會附 帶某些有形的實體產品，但是，服務強調的是服務業者所提供的行動，
或是服務人員的表現，能夠對接受服務的另外一方（消費者）帶來某 些價值或是利益。
經濟學上最基本的觀念，就是「需求與供應」問題，而服務業者 由於其無法儲存的特性，造成供應平衡更形重要，若供應與需求能達 成平衡，則消費者對於業者服務的滿意度就會提升；若供應大於需求，
對企業而言是產能的浪費；若供應小於需求，消費者一則需要等待企 業的服務，等待線管理的問題隨之浮現，二則不耐久候之顧客會轉而 他去，形成企業顧客的流失，三則企業的商機消失，即無法獲得更多 利潤（鄭紹成，2007）。
而需求可能會發生變動，在需求會變動之情形下，業者必須思考：
需求變動是否為可預測之循環狀況；循環變動影響原因為何；需求水 準會隨機變動等三項因素，而提早提出因應的對策，尋求供應與需求 的平衡。
2.3.4 物業服務物業服務物業服務 物業服務
（（
（（一一一）一））物業服務）物業服務物業服務的功能物業服務的功能的功能 的功能
先進國家的物業服務服務，可以增加建物的價值，並使生活環境 更加舒適（林錫勳，2002）。
台灣不動產業者引進日本不動產第三級產業物業服務（第一級為 不動產開發、第二級為仲介服務）後，不僅創造大量就業機會，並提 供社區的安全與生活的舒適，以及建物與設備設施妥善的維護。
（
（
（
（二二二）二））物業服務）物業服務物業服務的範疇物業服務的範疇的範疇 的範疇
物業服務服務的範疇可分為投資管理與建物管理。投資管理的目 的是提高物業之附加價值，替所有權人創造最大利益。
物業服務服務的範疇可分為投資管理與建物管理。投資管理的目 的是提高物業之附加價值，替所有權人創造最大利益。