研究限制及建議

最後將本研究的限制與建議整理出來，作為後續相關進行都市更新相關 研究的參考：

一、 都市更新大致上可分為公辦都更與民間自辦都更，本研究限縮在民 間自辦都更部分。研究分析方面，因時間及人力資源有限，選定某特定 區之都更案件做為研究對象，以都更完成及造成停緩狀態的案例進行深 度探討。受訪者之選定因未能實際地對於各利害關係人進行全面性的訪 談，達成比較完整深度訪談的工作，在透過訪談土地開發及都市更新領 域具有資深經歷及實務的相關人員，亦了解其他的都更案件是否存在同 樣的課題。

二、 地主對於都更流程不孰悉或是對建商不信任，可透過尋找都更代理 實施者，運用外部的第三人作為都更的中介平台進行都更，政府可善用 代理實施者的功能並盡快制訂代理實施者相關管理法案，以保障想要都 更民眾的權益。資訊不對等也是地主的弱勢，設立多樣化的諮詢管道，

成為輔助都更的推手。

三、 都市更新是馬總統愛台十二項建設之一，都更相關法規不斷因應時 代有所調整，在 2012 年三月仍發生社會大眾矚目的｢士林文林苑都市更 新爭議｣，此社會事件的發生，傳播媒體大幅報導，社會團體的加入，

更是加劇此事件的變化，不僅造成政府部門、實施者建商及地主的三輸 局面，也使大眾對建商加深負面印象，導致政府在都更政策上有所改 變，讓都更的推動更加困難。後續研究者可持續關注此事件的進行，對 於都市更新的推動成效有何影響。

附錄 1 研究訪談同意書

敬啟者：

您好！這是一份學術性的訪談研究同意書，本研究係針對都市更新案件 之利害關係人在都更過程中所抱持的立場及態度進行探討。目的是了解都更 案件中之利害關係人對於衝突的產生及管理﹔利害關係人之間產生的信任 度與知覺公平與否來歸納分析，以作為推動都更實務上之參考。您的寶貴意 見，將是本研究成功的最大關鍵。

研究者在訪談整理資料過程中，將遵守以下原則：

一、 訪談過程採全程錄音，雙方所談論的內容做為本研究之用，不另作 其他用途。

二、 訪談過程中，受訪者有權拒絕回答任何問題以及隨時中斷訪談，此 舉不會損害受訪者的任何權益。

三、 有關受訪者的個別資料，研究者會將之匿名並遵守保密原則。

四、 訪談視研究需要進行 1-2 次會談，每次時間估計為 1-2 小時。

感謝您百忙之中撥空接受本次訪談，您的支持與協助將使本研究更客 觀、正確。 謝謝！

敬祝 身體健康 萬事如意

東吳大學國際經營與貿易學系碩士在職專班 指導教授：陳惠芳 博士 研究生：李育頷

連絡電話：0952-223-319 電子信箱：[email protected]

若您同意參與此研究，請您於下方簽名，衷心感謝 您的分享！

受訪者簽名：

中華民國 年 月 日

訪談大綱

對於都市更新案例之探討：

1、都更案例中利害關係人的分析及評估為何？

2、案例中都更協商期間所發生的相關事件衝突主要因素為何？衝突發生後 如何消除各利害關係人彼此之歧見，其機制與做法採取哪些措施?

3、都更案例中利害關係人彼此之信任度如何建立？

4、都更案例中利害關係人心中對公平的認知為何？

5、都更案例中利害關係人心中所關注的事項為何?

6、推動都更案例其中的關鍵因素為何？

註：

利害關係人：在一個組織中會影響組織目標或被組織目標影響的團體或個 人。

衝突：兩個以上的角色因意識、目標、利益的不一致，所引起的思想矛盾、

語文攻訐、權力爭奪及行為鬥爭。

信任：對其夥伴具有信心，並認為其夥伴是可以依賴且有長期的利益。

知覺公平：社會交易理論中認為人是自利、以自我中心的，會以「成本－利 潤」來考量交換行為，在交換關係中取得分配公平。

附錄 2 節錄訪談內容

地政士 張先生

1、都更案例中利害關係人的分析及評估為何？

六大類:實施者、地主贊成戶、地主意見戶、政府官員、社會團體、傳播媒 體

2、案例中都更協商期間所發生的相關事件衝突主要因素為何？衝突發生後 如何消除各利害關係人彼此之歧見，其機制與做法採取哪些措施?

不同意利益分配比例之達成，你怎麼分給我，郝市長所提一坪換一坪，

這個計畫的目的是要讓目標對象的四五層老舊公寓可以達到一坪換一坪。所 謂「一坪換一坪」是指「現有的室內坪數可以換到更新後同樣大小的室內坪 數，條件好的話，還有機會多一個位車位。」建商因為地主提出郝市長拍胸 補保證會有一坪換一坪的說法，談不下去而大傷腦筋，因為建商要獲利，實 在無法算出一坪換一坪外加停車位的條件給地主。

也有地主提出我跟你們都更後，使用面積變小，價值變高是沒錯，但是 我的房子沒要賣，只有這間房子我要住，你要我賣掉去買偏遠的便宜房子，

那我不要跟你都更。

不同意的意見戶會在公聽會上發表意見，不同意規劃方向，不同意分配 比例，政府官員在公聽會上了解意見戶的反應意見，就意見部分會要求建商 答覆、改善及回應，只要有意見戶的聲音，政府都很小心處理，怕有媒體發 聲準備修理政府。現在建商都更送件雖然通過法定比例，如果沒有百分百地 主同意就先冰著(暫停審查程序)，現在政府都要地主百分之百同意後，才會

個利給地主。建商會去做這樣的考量，畢竟投入這麼多時間人力成本，前面

沒有所謂公不公平，滿足地主的需求，有比較就沒有公平，每個地主都 不一樣，就不要讓大家知道自己的條件。塑造假象公平，與眾多地主的會議 中，都會說條件要公開透明化，私底下卻跟建商談條件，所以不會有公平這 件事。有的地主會說某地主已簽好合約，條件怎比我好，建商會說他亂講膨 風，一語帶過﹔或是我的條件怎會這麼差，建商會真的拿別的地主合約給他 看。

5、都更案例中利害關係人心中所關注的事項為何?

同意戶的地主最關心的是分配利益，像是分回坪數、租金及何時可以蓋 好，住新房子。地主意見戶有不同的需求，建商無法提供跟現在相同的使用 面積給地主，我現在住的也滿舒適的，分回來沒現在大，那為何要都更﹔地 主在觀望中，當釘子戶可以利益最大化，有文林苑做榜樣﹔有的住戶就真的 不都更，祖先留下的祖產，可能就得等下一代。

建商所關注的是都更要能成功推動，才有利潤可圖。

6、推動都更案例其中的關鍵因素為何？

機緣，各式各樣的地主都有，個性背景想法都不一樣，基地條件也不同，

所發生的狀況也都不會一樣，問題發生後需要各個解決去突破，能談成都更 需要機緣。

7、政府可以朝哪些方向努力？

靠政府不如靠自己，以前合建案也沒靠到政府，政府可以提供更多的容 積獎勵或是租稅優惠，可以讓建商有更多的籌碼去推動都更。

懷生段地主龐先生 :

1、都更案例中利害關係人的分析及評估為何？

六大類:實施者、地主贊成戶、地主意見戶、政府官員、社會團體、傳 播媒體

2、案例中都更協商期間所發生的相關事件衝突主要因素為何？衝突發生後 如何消除各利害關係人彼此之歧見，其機制與做法採取哪些措施?

之前都更公司跟我們開會，每次提的條件都不一樣，一次比一次少，會 說這次的條件跟上次不一樣是因為法令的關係，獎勵變少，條件才會變少。

建商跟地主發生衝突的地方是利益分配不均，分配的條件面向馬路或是面向 中庭，樓層高低，車位多寡。建商要去處理這個部分。

3、都更案例中利害關係人彼此之信任度如何建立？

建商的有無業績或是品牌形象或是給社會大眾的評價，之前有都更公司 來談，每次所提給地主的條件不一樣，會產生不信任感。你們公司每次給的 條件都前後一致，計算的基準能說服地主不會反覆，給人可以信任的感覺。

在都更階段將土地信託在銀行，對雙方都有保障。建商要給地主安全感。

4、都更案例中利害關係人心中對公平的認知為何？

現在資訊透明，附近都有更都案進行，可以問到分配條件的行情，地主 也會算，地主分的少，建商賺太多，就談不下去﹔地主拿太多，建商不願蓋，

就無法都更。同一棟房屋地主之間，給的條件都要一樣才行，住戶才願意跟 建商都更，不然給的條件前後左右不一致，住戶就會要建商說明清楚，當然 一樓跟頂樓的部分，條件都不會一樣，都各別跟建商談條件，頂樓有違建加 蓋的空間，一樓有商業價值的店面，以這些現有的使用條件來跟建商要更多 坪數或回饋金。

5、都更案例中利害關係人心中所關注的事項為何?

規劃部分，生活空間與使用機能。對自己居住房屋的價值，都是住在裡 面，並沒有要賣，可以有比較大的使用空間。

蓋的品質與建材，建商答應給地主的建材就要做到。

6、推動都更案例其中的關鍵因素為何？

滿足每個地主的需求。

公司歷年來的實績及品牌形象。

人多是一個問題，每個人想法都不一樣。

都更公司辜副總

5、都更案例中利害關係人心中所關注的事項為何?

地主想要多一點利頭，建商想要完成都更，才會有利可圖，政府有希望都更 可以推動，對市容、環境都好，

6、推動都更案例其中的關鍵因素為何？

6、推動都更案例其中的關鍵因素為何？