都市更新申辦成功個案說明

一、 計畫範圍

本更新單元位於「中山區建國北路、長春路東南側更新地區」內，屬台

北市政府於 2000 年 6 月 26 日劃定之更新地區；中山區建國北路二段 19 巷 6 弄以東、長春路 258 巷 2 弄以西、建國北路二段 19 巷以南、南京東路三 段 89 巷 27 弄以北所圍地區。範圍包括中山區長春段二小段 559-5、559-10、

559-11、635、653、665、665-2、667、671-1、672、673、673-2、673-3、

673-5、702、636、637、638、639、640、641‘42、643、644、644-1、645、

646、647、648、648-1、649、649-1、649-2、650、650-1、651、651-1、

652、654、655、656、657、658、659、660、661、662、663、664、665-1、

666、668、669、670、671、671-2、672-1、673-1、673-4、674、675、676、

677、678、679、680、681、681-1、681-2、681-4、681-5、681-6、681-9、

681-10、681-11、697-1、701、703、703-2、704、705、706、706-1 地號 等 83 筆土地，土地面積 4,359.61 平方公尺。(如圖 4-1)

二、 發展現況

(一) 都市計畫情形

本更新單元範圍屬民國 74 年 3 月 6 日府工二字第 07392 號公 告實施之「修訂民生東路、敦化路、縱貫鐵路、復興路、南京東 路、松江路、長春路、建國北路所圍地區細部計畫(第二次通盤 檢討)暨配合修訂主要計畫案」。更新單元範圍內土地使用區分為 第三種住宅區及道路用地，並於民國 89 年 6 月 26 日公告「劃定 臺北市都市更新地區案」內劃為「更新單元」（南京東路 3 段 89 巷、長春路 258 巷 2 弄、建國北路 2 段 19 巷及南京東路 3 段 89 巷 27 弄所圍地區）之一部分。(如圖 4-2)

圖 4-2 都市計畫現況示意圖

為改善更新單元地區之整體環境品質，更新單元內計畫範圍現況為未徵收

圖 4-3 變更臺北市中山區長春段二小段 559-5 地號等道路用地、第三種住宅區 為第三種住宅區及綠地計畫案示意圖

(二)土地及建築物使用現況

本更新單元分為南北兩個街廓包含中間未開闢的 6 米計畫道路，南側基

地之土地權屬除少部分為私有土地外，約八成部分為公有土地及都更實施者 所持有(原地主台灣土地銀行公開標售由建設公司取得)。北側基地上之地上 物多數為長期佔用他人土地之老舊違章建築物，以致形成公私土地夾雜權利 複雜之地區。

更新前更新單元內建物老舊且多數違建(如圖 4-4，4-5)，使社區整體 環境窳陋街廓內巷道狹窄曲折，產生消防與治安等公共安全，建物密集缺乏 良好通風採光，產生公共衛生問題。

圖 4-5 更新前基地現況，巷道狹窄

(三)土地及建築物權屬

本案更新單元內原先最大地主為台灣土地銀行，經公開標售由華固建設

取得。總土地面積共計 4,359.61 ㎡，共計 83 筆土地，所有權人人數 35 人，

其中公有土地 664 ㎡（所佔比例 15.23％），私有土地 3,695.61 ㎡（所佔 比例 84.77％）。本更新單元內合法建築物共 3 筆，全為私人之建築物，建 物面積共計 660.08 ㎡，合法建物所有權人人數 3 人。本更新單元內佔有他 人土地之違章建戶眾多，共計 46 戶，總樓地板面積約 4,552.88 ㎡。(表 4-3)

表 4-3 更新單元土地及建築物權屬統計表

項目 權屬 面積(平方公尺) 比例(%) 土地 公有 664 15.23%

私有 3,512.61 84.77%

合計 4359.61 100%

建築物 公有(違建占用) 4,552.88 87.33%

私有 660.08 12.66%

合計 5,212.96 100%

(四)面臨更新之議題

1.妥善協助舊違章建築戶搬遷

本案更新面臨最大問題極為數量龐大之舊違章建戶，總計應拆遷 補償戶別為 46 戶，設籍人數為 118 人。經與住戶溝通結果，本案 舊違章建戶採「自行安置」，拆遷安置費用以優於台北市公共工程 拆遷處理辦法補償，於本案公告核定前即取得全數違章建戶同意 配合本案拆遷計畫。

2.協助公共設施興闢

本案除基地四周依都市更新獎勵配合設置六米人行步道並基於防 災要求保留一定通道寬度外，本基地西側原未開闢計畫道路上共 有六戶舊違章建築戶，其中五戶因前後任屋主房屋買賣糾紛，長 期以來均針對房屋所有爭論不休，為此開發商配合本案更新以法 院和解方式支付拆遷安置費用，處理舊違章戶問題，以開闢西側 計畫道路，增加週遭人、車通行效率。

成南北兩側基地形狀狹窄，並僅供基地內通行使用未達最大公共 效益，故本案依都市更新條例規定據以修正本案細部計畫，將道 路用地等面積設置綠地供周遭居民共同使用，達到更新基地及周 圍居民效益共享之目標。

(五)更新時程：

本案自 89 年由市府劃定為更新地區後，經與相關權利人及住戶多次溝 通協調，於 91 年 1 月份概要申請送件並於同年 5 月核准。但遲至開發商於 94 年取得土地銀行之土地後方得以加速本案更新時程，並於 96 年完成都市 計畫細部計劃變更及都市更新事業暨權利變換計畫核定公告。本案更新時程 如表 4-4。

表 4-4 本案更新時程

本案更新時程

更新地區劃定 89.06.26

事業概要公聽會 90.12.31

事業概要送件 91.01.28

事業概要核准 91.05.20

事業及權利變換公聽會 94.09.05

申請分配期間 94.08.17 至 94.09.15

事業及權利變換送件 94.10.07

公開展覽 95.02.23

公辦公聽會 95.03.21

第一次幹事會審查 95.05.03

第二次幹事會審查 95.08.14

本案更新時程(續上頁)

更新委員會審議 95.09.25

更新委員會專案小組 95.10.05

事業計畫及權利變換計畫核准公告 96.07.06

建造執造核准 96.07.27

動工興建 97.01.15

申請變更事業計畫及權利變換計畫 97.12.11

變更事業計畫及權利計畫變更公告實施 98.06.15

完工取得使照 98.09.01

申請囑託權利變換登記 98.10.06

更新成果備查完成 99.06.25

（六）都更發展緣起

本更新單元於 89 年市府劃定「中山區建國北路、長春路東南側更新地 區」內本更新單元範圍共有南北兩街廓，內含一條 6 米未開闢計畫道路。本 案基地內地上物多為長期占有他人土地之舊違章建築物，基地內巷道狹小且 地區環境窳陋，有公共安全之虞，基地內其中地主有感環境更新之迫切需 要，遂由地主自行發起更新，找上地方的土地仲人表達更新意願，當時都市 更新對於許多人較為陌生，找到都市更新研究發展基金會擔任更新事業規劃 顧問，推動本都更案。本基地土地權屬公私夾雜，成為許多建設公司與政府 開發部門部門望而卻步的地區。本案最大地主原為台灣土地銀行，該行於 94 年年初辦理標售本更新單元內其行有土地，後由華固建設得標，並擔任 本案實施者。

圖 4-6 舊違章建戶分布圖

本案自 91 年都市更新事業概要送件以來，華固建設即參與本案更新之相 關討論，惟前期基地內最大之所有權人：土地銀行，對於是否以更新方式開 發本案仍有疑慮，經多次協商後本公司於 94 年取得土地銀行標售本基地內 之全部土地後，積極整合本基地內之權利人及舊違章建築戶，並於 94 年 10 月申請本案都市更新事業及權利變換計畫送件，99 年 6 月更新成果備查完 成。

（七）都更前後效益比較

1.都更前

(1)房屋狀況：6 戶合法建物，46 戶違占建物（磚造及木造房屋為 主），均作住宅使用。

(2)戶數：違章建物設籍戶數62 戶，設籍人數118 人 (3)每坪房價：原屬違章建築，當時周邊房價約40-45 萬元

2.都更後

(1)房屋狀況：2 棟地上17 層，地下4 層 (2)戶數：總戶數：126 戶，

(3)汽車停車位263 個，機車停車位399 個 (4)每坪房價：70~80 萬元(商業週刊，2010)。

都市更新為增進公共利益，華固雙橡園為台灣第一個都市更新涉及都市 細部計畫變更完成之案例，基地內建物與綠地等均已完成，華固雙橡園的都 更完成明顯改善當地居住環境，亦影響鄰近老舊社區之更新意願，對於更多 更新案的推動有正面的效果，關於華固雙橡園都更資訊有較多的來源可蒐 集，所以選擇雙橡園更新案例作為研究個案。

第三節 目前都市更新停緩社區個案說明

一、 計畫範圍

本更新單元位於仁愛路三段24巷以東、建國南路一段304巷以 南、建國南路一段以西及建國南路一段318巷以北之完整街廓內，範 圍包含台北市搭案區懷生段137、138、139、140、141、142、143、

143-1、144、145、146、147、149-1、150、151、152、153、154、

154-1、155、156、157、158、159地號等24筆土地，土地面積5,614 平方公尺。(如圖4-7)

圖 4-7 更新單元位置圖 資料來源：台北市工務局

二、 發展現況

(一)都市計畫情形

本更新單元範圍屬民國 79 年 8 月 29 日府工二字第 79046643 號公告實施之「修訂縱貫鐵路、建國南路、信義路、新生南路

所為地區西部計畫(第二次通盤檢討)案」。更新單元範圍內土 地使用區分為第三種住宅區、第三之二種住宅區及第一種商 區。

(二)土地及建築物使用現況 1.土地使用現況

更新單元內除少數一樓作商業使用，其餘以住宅使用為主。

2.建築物使用現況

更新單元內 19 棟建築物(其中 17 棟為合法建築物)，構造以 加強磚造及鋼筋混凝土構造為主，多數屋齡已超過 30 年，

符合都更環境評估標準之一。

三、 土地及建築物權屬

(一)土地權屬

更新單元內計 24 筆土地，總面積 5,614 平方公尺，其中 8 筆 為公有土地，管理機關為國防部政治作戰局、行政院農業委 員會林務局、財政部國有財產局及外交部，面積 2,102 平方 公尺，站更新單元面積 37.44%。另 16 筆土地為私有土地，

面積 3,512 平方公尺，站更新單元面積 62.56%。(如表 4-5) (二)建築物權屬

為私有建築物，面積為 12,286.47 平方公尺，站更新單元總 面積 92.25%。(如表 4-5)

表 4-5 更新單元土地及合法建築物權屬統計表

項目 權屬 面積(平方公尺) 比例(%) 土地 公有 2,102 37.44%

私有 3,512 62.56%

合計 5,614 100%

建築物 公有 1,032.44 7.75%

私有 12,286.47 92.55%

合計 13,317.91 100%

四、 居民意願

目前更新單元內私有土地及合法建築物所有權人同意參與都市更新 之調查結果。(如表 4-6)

表 4-6 所有權人同意調查結果表

項目 土地 建築物

人數 面積(平方公尺) 人數 面積(平方公尺)

統計數量(A) 119 3,512 119 12,286.47 目前同意數(B) 19 666.31 19 2,023.03 目前同意比例(B/A) 15.97% 18.97% 15.97% 16.46%

五、 面臨更新之議題

(一)、建物老舊，有居住安全上的考量

更新單元內有 19 棟建築物，多數建物屋齡已超過 30 年，耐 能力不足，影響居住安全。建物管路老舊，阻塞不通及漏電 狀況漸漸產生，需汰換才能維持使用的便利性。

(二)、建築物過度密集，開放空間不足

更新單元內建物設置密集，無設置開放空間，有礙建築物之 通風與採光。

(三)、現有停車空間不足，影響周邊交通

更新單元內建物多位設置地下停車空間，路邊停車影響周邊 交通。

(四)、周邊鄰近文教學區，缺乏舒適之人行空間

更新單元內鄰近幸安國小，周邊缺乏人行步道，造成人車爭 道的情形發生，影響學童及居民行的安全。

六、 目前都更發展狀況

此都市更新案於98年申請都更單元劃定核准，初期有部分熱心居民成 立都更自治會，出面聯絡居民並找來P都更公司，洽談此社區都更事宜，邀 請社區居民P都更公司舉辦都更說明會，了解P都更公司對此社區的都更方 案。此社區有19棟建築物，所有權人有119人，一開始參與P都更公司的說明

此都市更新案於98年申請都更單元劃定核准，初期有部分熱心居民成 立都更自治會，出面聯絡居民並找來P都更公司，洽談此社區都更事宜，邀 請社區居民P都更公司舉辦都更說明會，了解P都更公司對此社區的都更方 案。此社區有19棟建築物，所有權人有119人，一開始參與P都更公司的說明