第三章 示範區選定原則及基本資料蒐集分析
第三節 示範區發展現況分析
蘆洲區地理位置屬新北市內西北方，位於淡水河下游西岸，四周未有山，
水道卻曾經四面環繞。本區行政區範圍，東北隔淡水河與臺北市士林區相望，
西為二重疏洪道堤防所圍繞，疏洪道的另一側為五股鄉，東南則以鴨母港溝與 三重市相鄰（如圖3-3 所示）。東北角的經度為東經 121°29＇28＂，緯度為北 緯 25°05＇41＂；西北角的經度為東經 121°27＇45＂，緯度為北緯 25°06＇
10＂；東南角的經度為東經 121°28＇26＂，緯度為北緯 25°04＇21＂；西南方 與五股鄉之間的邊界呈圓弧形，若大略取二重疏洪道橋下環堤大道的引道口為 端點，則其經度為東經121°27＇19＂，緯度為北緯 25°05＇01＂。四個端點間 形成的邊界，以直線距離計算，北界長 3 公里，東界長 3 公里，南界長 2.16 公里，西界長2.27 公里，全區面積面積甚為狹小，僅約 8.2 平方公里（不含堤 外行水區，實際總面積 6.96 平方公里），占新北市總面積約 0.4%，於新北市 29 個鄉鎮市中，僅略大於永和市，居倒數第 2 位。
貳、鄰里概況 1. 發展沿革
蘆洲市誌（蘆洲區公所，2009）指出「蘆洲」和「鷺洲」為本市最近一百 多年來使用最多的兩個地名，即源自於河畔沙洲上大片的蘆葦及成群的白鷺
鷥。淡水河畔蘆葦茂生，每當秋季蘆花盛開之際，成群的白鷺鷥穿梭在蘆花叢 間，構成一幅悠閒的水岸風光，這片景象一直留存在蘆洲住民的共同記憶之 中，蘆葦及白鷺鷥於是成為了蘆洲的象徵。
蘆洲為淡水河下游的沖積沙洲，地形平坦，基地完整，且地沃土肥，農產 豐饒，足以容納眾多人口於此建立聚落，如此優越的自然條件，是蘆洲得以發 展為集村聚落的基礎，使其自清以來即為農業重鎮。而民國70 年代淡水河堤 防、二重疏洪道等防洪措施陸續興建，吸引大量中南部移民入居，蘆洲市區不 斷興建高樓，農業才因而萎靡不振，蘆洲自此逐漸轉型為今日之工商業城市。
水源取得的便利性奠定蘆洲早期聚落的發展基礎，但早年蘆洲因地勢低平 且缺乏 防洪設施，易受到 淡水河的 潮汐影響，淹水問題相當棘手；每逢大雨 颱風 道路時常積水及膝，嚴重時甚至以 郵輪才能出入，河畔水患頻仍的災難 環境，促使了蘆洲聚落向南轉進至地勢最高的店仔口，後此區成為蘆洲清末至 日治時期的聚落中心，此外蘆洲三條主要的聯外道路，亦建於蘆洲三道較高地 帶之上，聚落則呈帶狀林立於道路兩旁。擇高而居，是蘆洲人為趨避水災侵擾 最主要的適應之道。直到 二重疏洪道及相關防洪設施完工後，蘆洲才脫離淹 水的惡夢。
2. 行政區域
民國9 年（西元 1920 年），日本人在此設立「鷺洲庄」，直到台灣光復後 才改名為「鷺洲鄉」，當年轄區涵蓋現今的三重一帶，民國36 年實施分治，政 府也正式將本地命名為「蘆洲鄉」，隨著社會變遷與人口遽增，民國 86 年 10 月 6 日改制為「蘆洲市」，成為臺北縣第八個縣轄市，而民國 99 年 12 月 25 日，因台北縣升格為新北市，改制為「蘆洲區」。
現今蘆洲區境內共分為38 里，包含九芎里、仁義里、水河里、永德里、
民和里、延平里、保佑里、恆德里、渓墘里、仁復里、中原里、水湳里、永樂 里、光明里、長安里、保和里、信義里、復興里、仁愛里、中路里、永安里、
正義里、光華里、忠孝里、保新里、得仁里、福安里、仁德里、中華里、永康 里、玉清里、成功里、忠義里、南港里、得勝里、鷺江里及樓厝里，其分布圖
如圖3-4 所示。
參、蘆洲都市計畫區與行政區之關係
蘆洲區之行政區界與都市計畫範圍於北側略有差異（如圖 3-5 所示），其 乃因蘆洲東北側隔淡水河與臺北市士林區相望，兩者之行政區劃分以淡水河中 心線為界，因此行政區包含部分河道範圍，而都市計畫區則以淡水河下游西岸 為界。本研究將以蘆洲都市計畫區為檢討範圍，提出防減洪相關策略，納入該 地區通盤檢討項目。
肆、土地使用與公共設施
本計畫茲依據變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書，將蘆洲區 土地使用與公共設施使用現況及現行計畫整理如下：
1. 土地使用
(1) 土地利用現況
蘆洲區的建築物使用現況較為複雜，混合使用及違規使用的比例極 高；在中正路、民族路、中山一路、中山二路、復興路及信義路兩側以及 市中心的湧蓮寺周邊地區，均屬於蘆洲都市計畫區內較早發展之地區或街 道，沿街面的建築物大多為住商混合使用的公寓。在北側及南側農業區，
已少有實際農業耕作行為，取而代之的是小型加工廠或是製造業。總體而 言，區內主要可分為住宅使用、住商混合使用、商業使用、工業使用、住 工混合使用、文教使用(詳圖 3-6)：
A. 住宅使用：蘆洲都市計畫分區多劃設為住宅區，早期建築多為 4~5 層樓公寓，近十年之住宅多為7 層樓以上，位於重劃地區部分則高達 12 層樓以上。
B. 住商混合使用：既有住宅區內一樓多為商業使用，多半為依「都市計 畫法臺灣省施行細則」第15 條規定之使用，二樓以上則為辦公室或 是住宅使用，屬住商混合使用型態。
C. 商業使用：主要商業區位市公所南側，東鄰中山路、南迄中正路、西
至忠孝路、北鄰三民路，本區為蘆洲早期發展區，現今亦為蘆洲民眾 活動主要區域；其餘則有三處屬鄰里性之商業區，分別位於長榮路二 側並由光明路及光復路所包圍之街廓、鷺江國中北側鄰三民路、仁愛 國小南側及鷺江國小東北側，部分開闢作為商業使用。
D. 工業使用：除高速公路南側劃設工業區並依工業使用外，本計畫區內 之農業區亦多為違章工廠使用，多為小型加工廠。
E. 住工混合使用：位於北側農業區與住宅區交界處，一樓為工業使用，
二樓上以則為住宅使用，屬住工混合使用型態。
F. 文教使用：除都市計畫區所劃設文小用地、文中用地及文教區依計畫 已興闢使用外，餘部分私立學校位於住宅區(徐匯中學)，並有部分公 園用地、廣場用地以「都市計畫多目標使用辦法」作為活動中心及圖 書館等公共空間使用。
(2) 建物現況分析
A. 建築屋齡：蘆洲建築物屋齡現況大致上與全區整體發展脈絡有密切關 聯，區公所周邊地區、中山一路、中山二路、中正路、三民路及民族 路之建築物屬早期都市發展區，約有30 年以上之屋齡，在灰磘重劃 地區及蘆洲捷運站周邊建築物多數為11-30 年屋齡，近年發展地區如 南港子重劃地區、重陽重劃區以10 年內屋齡之建築物為主流，屋齡 分布現況詳圖3-7。
B. 建築樓層高度：計畫區北側及南側農業區內建築物多屬 1 層鐵皮建築 物，大致均作為工業廠房使用，鮮少有2 層樓以上建築物；在民族路、
信義路、中正路及中山一路及中山二路等舊市區部分，沿街以連棟的 4 樓至 5 樓無電梯公寓佔大宗，部分近年新建成集合住商混使用的大 廈高度則在7-15 樓之間，而部分較偏僻或緊臨農業區的地區，例如：
信義路 30 巷及 34 巷，現況則分布許多低樓層(1-3 樓)連棟建築。南 港子重劃區內沿長榮路、長興路及捷運站周邊則大都屬於7 樓以上的 電梯大廈與集合住宅，樓層高度分佈現況詳圖3-8。
圖 3-3 蘆洲區位置圖
（資料來源：本計畫繪製）
圖 3-4 蘆洲區行政區域圖
（資料來源：本計畫繪製）
圖 3-5 蘆洲區都市計畫範圍與行政區界關係圖
（資料來源：本研究繪製）
圖 3-6 蘆洲區土地利用現況圖
（資料來源：變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書）
圖 3-7 蘆洲區屋齡現況分布圖
（資料來源：變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書）
圖 3-8 蘆洲區樓層現況分布圖
（資料來源：變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書）
(3) 土地使用計畫
蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)土地使用計畫茲如下所述，如圖 3-9 及表3-5：
A. 住宅區：由於主要計畫與細部計畫拆離及蘆洲北側暨南側農業區整體 規劃，該次通盤檢討後，住宅區面積增加為 368.6466 公頃，佔都市 發展用地面積之58.87%、計畫總面積之 54.20%。
B. 商業區：該次通盤檢討新增蘆北地區次核心商業區、園道用地二側暨 公園兼運動場用地周邊商業區及蘆南地區鄰中山一路捷運環狀線 Y20 站預定地周邊商業區，商業區共計 44.7178 公頃，佔都市發展用 地面積之7.14％、計畫總面積之 6.57％。
C. 乙種工業區：配合主要及細部計畫之拆離，部分道路用地併入乙種工 業區，因此該次通盤檢討後乙種工業區面積為20.7656 公頃，佔都市 發展用地面積之3.32％、計畫總面積之 3.05％。
D. 古蹟保存區：為蘆洲李宅範圍內，已指定為國家三級古蹟，計畫面積 為 0.8706 公頃，佔都市發展用地面積之 0.14％、計畫總面積之 0.13
％。
E. 宗教專用區：為忠義廟範圍內，面積為 0.0725 公頃，佔都市發展用 地面積之0.01％、計畫總面積之 0.01％。
F. 電信專用區：計畫面積為 0.2866 公頃，佔都市發展用地面積之 0.05
％、計畫總面積之0.04％。
G. 加油站專用區：計畫面積為 0.2218 公頃，佔都市發展用地面積之 0.04
％、計畫總面積之0.03％。
H. 批發市場專用區：劃設面積為 1.7956 公頃，佔都市發展用地面積之 0.29％、計畫總面積之 0.26％。
I. 河川區：鑒於經濟部民國 99 年 4 月 16 日經授水字第 09920203820 號 公告變更淡水河系淡水河、二重疏洪道、大漢溪、新店溪、景美溪之 河川區域，計畫區西側及北側涉及上開淡水河及二重疏洪道之河川區
域，爰依據「河川管理辦法」第7 條規定，於該次通盤檢討劃設為河 川區，計畫面積為53.7593 公頃，佔計畫總面積之 7.90％。
J. 農業區：除涉及經濟部所公告之河川區域外，為改善北側暨南側農業 區廢耕及違章工廠設置現象，提升都市環境品質，爰將此區域計畫以 區段徵收方式辦理整體開發，該次通盤檢討後計畫面積減為 0.1640 公頃，佔計畫總面積0.02％。
圖 3-9 變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)土地使用計畫圖
（資料來源：變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書）
表 3- 5 變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案土地使用計畫面積表
項 目
項 目
項 目 編 號 二 通 計 畫
項 目 編 號 二 通 計 畫
項 目 編 號 二 通 計 畫 面 積 (公 頃 )
已 開 闢
(公 頃 )
開 闢 率 備 註捷 七 2.7997 2.7997 100.00%
捷 八 1.6574 1.6574 100.00%
捷 九 15.6214 15.6214 100.00% 蘆 洲 機 廠 小 計 23.5105 23.5105 100.00%
捷 運 系 統 用 地 兼 供 人 行 步 道
使 用 0.0024 0.0024 100.00%
捷 運 系 統 用 地 兼 供 停 車 場 使
用 0.1221 0.1221 100.00%
綠 地 用 地 0.1248 0.1248 100.00%
排 水 溝 用 地 8.5224 8.5224 100.00%
排 水 溝 用 地 兼 道 路 使 用 0.1081 0.1248 100.00%
綠 化 步 道 用 地 0.6974 0.6974 100.00%
道 路 廣 場 用 地 79.9864 59.9885 75.00%
高 速 公 路 用 地 5.9292 5.9292 100.00%
高 速 公 路 用 地 兼 供 道 路 使 用 0.2708 0.2708 100.00%
(資料來源：變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫書。)
(2) 公共設施計畫蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)公共設施計畫茲如下所述，如表 3-7：
蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)公共設施計畫茲如下所述，如表 3-7：