維護費用估算方式

基於公有與私有建築在營運維護的經費來源以及使用方式不同，造成費用的估算方式及 執行程序上會有所不同，如表4-2 所示。公有建築之經費是特殊預算(國家編列)，其經費編列 及給付方式複雜，不在本計畫討論範圍內。但公有建築在綠建築標章續用申請上，可透過如 公文等方式強制執行並要求單位自行編列預算，在執行上較為簡易。私有建築之經費來源可 由建築所有權人的多寡決定。若為單一所有權人，如工廠老闆，建築物的維護經費多寡可由 老闆自行決定。若為公寓大廈這類有多位住戶/所有權人，其建築物的營運經費來源是公共基 金，公共基金則是由建商給付，故需要事先評估維護費用之多寡。

表 4-2 建築營運方式

建築類型 私有 公有

所有權人 多位 單一 國家

營運費用 公共基金 自行編列 特殊預算

續用執行 自願 可強制

(資料來源：本研究彙整)

評估一棟建築物的維護費用方法可自下而上，即逐項指標計算其維護費用；或自上而下，

從大分類估算整體費用，如圖 4-1。基於每棟建築營運狀態、申請的指標項目及標章等級不 同，難以逐項評估維護的費用，故自下而上估算費用的方式較複雜且不具代表性。相反地，

從建築的總樓地板面積去估算整體的維護費用較為單純，且未來管委會在使用上會更加彈性。

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圖 4-1 建築維護項目費用計算方式示意圖

壹、假設案例試算

本研究根據前一節的內容，提出以下3 種綠建築維護管理費用計算方式。在僅考慮私有 公寓大廈類建築之情況下，試以一棟位在高雄，共30 層的 SRC 住宅大樓，一戶 45 坪(135m²)，

每層四戶之假設案例做為說明。以下為本研究試算一棟集合住宅大樓應提撥或編列綠建築後 續營運維護費用之結果：

1. 工程造價預估

本研究依據中華民國105 年 10 月 17 日高市府工建字第 10537619900 號令修正之工程造 價標準表計算預估工程造價。

總樓地板面積預估：135 m²4 戶 1.6(公設比)30 層=25,920 m²。 單位造價：高雄標準30 層鋼構建築為 11,650 元/m²。

工程造價預估：25,92011,650=3.01968 億元。

2. 公共基金預估(依表 4-3 之公共基金級距作金額預估) 公共基金預估：3.01968 億0.5%=150.9840 萬元

每單位面積公共基金：150.984025,920=58.25 元/m²。 3. 綠建築維護管理費用預估

假設方案一：

依「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」規定提撥50%的公共基金做為綠建築維 護費用。150.9840 萬50%=75.492 萬元，即 29.13 元/m²。

假設方案二：

依專家學者意見，提撥 35%的公共基金做為綠建築維護費用。150.9840 萬35%=52.844 萬元，即20.39 元/m²。

假設方案三：

依專家學者意見，提撥 20%的公共基金做為綠建築維護費用。150.9840 萬20%=30.197 萬元，即11.65 元/m²。

表 4-3 公寓大廈公共基金級距

建築工程造價分段金額 一定比例

$  1000 萬 2%

1000 萬 < $  1 億 1.5%

1 億 < $  10 億 0.5%

10 億 < $ 0.3%

（資料來源：公寓大廈管理條例施行細則）

貳、綠建築維護費用初提方案

綜上一段假設案例的試算結果，本研究整理出以下幾個具體可行的非公有綠建築維護費 用需繳納之比例或額度方案，但下列方案不包含申請綠建築標章續用之費用。

方案一，原有公共基金一定比例為維護費用

有別於目前「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」是建商額外另繳50%費用做為 維護費用，方案一是自原有的公共基金中，另外劃分一定比例之金額做為綠建築維護費用。

此方案之優點在於維護費用是從原有公共基金劃分，無需額外提撥，建築售價成本不會增加。

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缺點是無法確認該費用是否用在綠建築維護上。

建議金額如下：

1. 綠建築維護費用，以該建築物依公寓大廈管理條例施行細則第五條規定提列之 公共基金百分之五十計算。

2. 綠建築維護費用，以該建築物依公寓大廈管理條例施行細則第五條規定提列之 公共基金百分之三十五計算。

3. 綠建築維護費用，以該建築物依公寓大廈管理條例施行細則第五條規定提列之 公共基金百分之二十計算。

方案二，用每單位樓地板面積做規定

方案二是依建築每單位樓地板面積計算需提撥之綠建築維護費用。此方案之優點在於維 護費用的多寡可依照建築規模決定，符合建築規模愈大維護成本愈高之原則。除此之外，此 方案提撥的費用可以與公寓大廈公共基金分開計算。建議金額如下：

1. 綠建築維護費用，以該建築物每單位樓地板面積二十九元計算。

2. 綠建築維護費用，以該建築物每單位樓地板面積二十元計算。

3. 綠建築維護費用，以該建築物每單位樓地板面積十二元計算。

此方案缺點有二：一是費用可能會反應到售價成本上，造成使用者需要負擔更多金額；

二是因各建築造價各有差異，按每單位樓地板面積計價易忽略使用金額之需求誤差，實際運 用狀況可能導致不足或過多。

方案三，以公共基金提列固定比例之管理費用

依現有之「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」額外增加提列管理之費用及項目，

此方案為依現有之制度加入附加項目，避免另立規則或重新訂定基準之額外不確定因素，執 行或實施方面較為無礙。此方案同時依各縣市之規定可彈性調整，且由縣市政府自行管理。