綠建築維護管理與費用合理性之研究
內政部建築研究所委託研究報告
中華民國
107 年 12 月
PG10701-0555 107301070000G0013
綠建築維護管理與費用合理性之研究
受 委 託 者 ：國立成功大學
研 究 主 持 人 ：林子平
共 同 主 持 人 ：蔡耀賢
研
究 助 理 ：林奉怡、羅子雯、陳思元
研
究 期 程 ：中華民國 107 年 3 月至 107 年 12 月
研
究 經 費 ：新台幣 119 萬元
內政部建築研究所委託研究報告
中華民國
107 年 12 月
（本報告內容及建議，純屬研究小組意見，不代表本機關意見）目次
目次 ... I
表次 ... III
圖次 ... V
摘要 ... VII
ABSTRACT ... XI
第一章
緒論 ... 1
第一節
研究緣起與背景 ... 1
第二節
研究方法與流程 ... 3
第二章
各國綠建築維護管理之標準 ... 5
第一節
LEED ... 5
第二節
BREEAM ... 11
第三節
GREEN MARK ... 17
第四節
CASBEE ... 22
第五節
小結 ... 27
第三章
EEWH 營運版手冊建置評估 ... 29
第一節
手冊建置之必要性... 29
第二節
手冊建置之方式... 31
第四章
維護管理費用合理性評估 ... 35
第一節
既有規定與專家意見 ... 35
第二節
維護費用估算方式... 37
第三節
維護費用繳納程序之阻礙 ... 40
第五章
提高標章續用率方案 ... 43
第一節
方案建議 ... 44
第二節
其他配套措施 ... 48
第六章
結論與建議 ... 51
第一節
結論 ... 51
第二節
建議 ... 51
II
附錄一
期初審查意見及廠商回應一覽表 ... 55
附錄二
第一次專家學者會議紀錄 ... 59
附錄三
期中審查意見及廠商回應一覽表 ... 63
附錄四
第二次專家學者會議紀錄 ... 68
附錄五
臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法 ... 71
附錄六
期末審查意見及廠商回應一覽表 ... 73
參考書目 ... 78
表次
表
1-1 103.1.1-107.8.31 綠建築標章續用案件比例 ... 2
表
2-1 LEED 新建及既有建築的評估方式比較 ... 7
表
2-2 LEED BD+C 對於維護管理的要求 ... 8
表
2-3 LEED O+M 對於維護管理的要求 ... 10
表
2-4 BREEAM 新建及既有建築的評估方式比較... 13
表
2-5 新建建築通過等級必要指標 ... 14
表
2-6 BREEAM 在新建建築版本中的管理指標 ... 15
表
2-7 使用中建築第三部分通過等級必要指標 ... 16
表
2-8 Green Mark 新建及既存建築之比較 ... 19
表
2-9 Green Mark 新建建築版本對於維護管理的要求 ... 20
表
2-10 Green Mark 既存非住宅版本對於維護管理的要求 ... 21
表
2-11 CASBEE 新建及既存建築之比較 ... 25
表
2-12 CASBEE 對維護管理要求 ... 26
表
3-1 各國綠建築新建建築及使用中建築的標章年限 ... 30
表
3-2 營運使用版手冊評估類別 ... 33
表
3-3 能源評估項目示意 ... 34
表
4-1 臺北市綠建築保證金及維護費用 ... 35
表
4-2 建築營運方式 ... 37
表
4-3 公寓大廈公共基金級距 ... 39
表
5-1 美國稅率減免 ... 45
圖次
圖
1-1 EEWH 評估家族系統 ... 1
圖
1-2 歷年取得綠建築標章案件數 ... 2
圖
1-3 研究流程與架構 ... 4
圖
2-1 LEED 家族系統 ... 5
圖
2-2 LEED 指標 ... 6
圖
2-3 LEED O+M 建立與性能的概念 ... 9
圖
2-4 BREEAM 指標系統 ... 11
圖
2-5 BREEAM 評估指標 ... 12
圖
2-6 Green Mark 評估指標 ... 18
圖
2-7 CASBEE 評估指標 ... 23
圖
2-8 建築生命週期與各階段對應之 CASBEE 手冊 ... 24
圖
3-1 建築的生命週期 ... 30
圖
3-2 各階段使用類別 ... 33
圖
4-1 建築維護項目費用計算方式示意圖 ... 38
圖
5-1 私部門提升續用強致規範基金保留方案流程圖 ... 45
圖
5-2 西班牙多個省份綠色建築的財產稅減免 ... 45
圖
5-3 公部門提升續用補助經費方案流程圖 ... 47
圖
5-4 私部門提升續用強致規範基金保留方案流程圖 ... 48
摘要
一、研究緣起
各級政府為進一步提升建築物的節能減碳成效，紛紛於都市更新、環境影響評估、都市 設計審議及自治條例等相關政策，提出取得綠建築標章可給予相關容積獎勵，以此鼓勵申請 綠建築標章。隨著評估類型及適用對象的擴大，申請及取得綠建築的數量隨之增加。但是， 綠建築除了在新建時應符合生態、健康、節能、減廢等四大原則外，在營運使用階段也應確 保建築的性能以及使用過程是符合綠建築的精神。國際間的綠建築評估系統，如 LEED、 BREEAM、CASBEE 及 Green Mark 等評估系統已針對營運使用階段制定相關規範進行評估。 目前EEWH 是以追蹤查核及申請續用之時機來控管其綠建築維護狀況。然而，追蹤查核僅是 抽查，申請續用也僅有少數案例。這導致評定機構對於取得綠建築認證之建築，其後續營運 維護階段是否保有原有設定的性能是無從得知的。除此之外，為使這些綠建築能持續維護並 保有原來的效能，建築所有權人必需編列經費進行維護。台灣目前僅臺北市將取得綠建築容 積獎勵之建案，要求起造人應提列綠建築維護費用，並撥入公寓大廈公共基金，作為綠建築 標章後續之維護管理、淘汰及申請延續認可之用。 因此，本研究首先蒐集各國綠建築評估體系對於維護管理之方式，以了解國際目前的評 估趨勢。接下來，針對國內既有之維護管理費用法規以及目前的執行方式進行分析，並透過 專家學者會議以及一對一訪談等方式，蒐集相關人士之意見，以此提出我國取得綠建築標章 案件之維護管理策略與費用的可能方案，並研議其可行性。二、研究方法與過程
本研究首先分析臺灣在取得綠建築標章後，綠建築維護管理的現況及問題。並從兩個面 向進行探討：制度與費用。制度面的部份本研究蒐集國外綠建築體系針對後續維護管理之規 範，包含美國LEED v4、英國 BREEAM、新加坡的 Green Mark 及日本的 CASBEE，參考他 國對綠建築維護管理辦法，了解其評分方式，從中提取未來臺灣綠建築改善之方向。費用面 的部份本研究將國內目前相關法規包含「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」以及「公 寓大廈管理條例施行細則」，檢視目前法規對於維護管理的要求。並且透過以下方式作出討論 與統整各方意見：VIII 二、私下訪談業界情形 經過各方向之探討與專家學者之集思廣益，對於費用與制度提出相關建議。
三、主要建議事項
本研究在彙整各方意見及分析各國維護管理方式後，列出下列建議事項，分別為立即可 行建議及中長期建議列舉如下： (建議事項)建議一 立即可行之建議：建立綠建築標章續用之簡易評估表 主辦機關：行政院內政部建築研究所 協辦機關：財團法人台灣建築中心 為減少一般民眾對於綠建築標章的不了解，將申請標章之行政程序簡化為一項立即可行 之辦法。簡化程序以減少申請者冗贅的申請負擔，達到便民同時提升申請效率。 (建議事項)建議二 立即可行之建議：擴大舉辦綠建築表揚大會 主辦機關：行政院內政部建築研究所 協辦機關：財團法人台灣建築中心 在世界各地愈來愈注重環境議題之背景下，企業取得之綠建築標章有助於提升企業的形 象。獲獎案例由中央政府出面舉辦表彰，並代為發新聞稿。不僅增加綠建築的影響力，還提 高企業名聲。 (建議事項)建議三 中長期之建議：編訂營運使用版評估手冊 主辦機關：行政院內政部建築研究所 協辦機關：財團法人台灣建築中心 建築會隨著使用而有些為變更，這導致部份綠建築不符合續用條件，也不願重新申請認 證。建議編輯簡易的綠建築「營運使用版」評估手冊，減少不必要的評估項目，並放寬評估 方式。同時，透過手冊協助建議良好的建築維護管理機制。 (建議事項)建議四 中長期之建議：私部門強制規範基金預留，並修正公共基金管理辦法 主辦機關：行政院內政部建築研究所協辦機關：財團法人台灣建築中心、營建署 公寓大廈類為多位所有權人，維護費用需經管委會召開區分所有權人會議始得動支，導 致經費運用困難，且無法保證使用在綠建築維護管理上。建議以第三方信託代管起造人繳納 的維護費用，確保每個階段皆有足夠的維護費用及申請續用之費用。但是，需先修訂「公寓 大廈管理條例」對公共基金之管理辦法，建立第三方信託代管機制，以便未來依法執行。 (建議事項)建議五 中長期之建議：擬定續用獎懲辦法 主辦機關：行政院內政部建築研究所 協辦機關：財團法人台灣建築中心、營建署 民眾未再續用之因素除了申請續用的相關費用(規費及代算費用)高及維護費用不足外， 並無誘因讓民眾願意自主申請。建議藉由政策明定獎勵或懲罰措施，提高續用率，建議方案 如下： 1. 稅賦減免或增加：針對有續用之案件可減免房屋稅、地價稅或契稅等。或是取得容 積獎勵之案件未申請續用得調高稅率。 2. 水費、電費優惠：有申請續用之案件可在一年內或有效期限內，每度水電費調降 0.5 或1 元。 3. 法令強制要求：參照綠建築容積獎例之辦法，協調地方政府在自治條例、環評、都 更、都審等相關法令，增加續用申請之規定。 4. 補助經費試辦計畫：取得續用之案例可給予部分經費補助，以鼓勵案件申請。 5. 公文強制要求：公部門可由建研所/營建署發公文強制單位申請續用。 關鍵字：綠建築、EEWH、維護管理、維護費用
ABSTRACT
To further improve the effectiveness of building energy-saving and carbon-reduction, governments have successively applied policies to the urban renewal, environmental impact assessment, urban design review and autonomy regulations. Proposed to obtain EEWH to give relevant volume rewards to encourage green applications. As the type and scope of application are expanded, the number of applications have increased. However, in addition to the four major principles of ecology, health, energy conservation, and waste reduction, the green building should also ensure that the performance and use of the building are in line with the spirit of green building. International green building assessment systems, such as LEED, BREEAM, CASBEE and Green Mark, have been evaluated for the operational use phase. At present, EEWH is responsible for the control of its green building maintenance status at the timing of follow-up inspection and application renewal. However, follow-up inspections are only spot checks and there are only a few cases of renewal applications. This results in that the assessment agency has no way of knowing whether or not the building that acquired the green building certification has retained its original set performance in the subsequent operation and maintenance phase. In order for these green buildings to continue to maintain their original performance, building owners must make provisions for maintenance. Currently in Taiwan, only Taipei City obtain a green building volume award for the construction of the case, require the builder should mention the green building maintenance costs, and transferred to the public funds of the apartment building, as a follow-up maintenance management of green building marks, elimination and application for continued recognition use.
Therefore, this study first collected the methods of maintenance and management for each country's green building evaluation system in order to understand the current international assessment trends. Next, to analyze the existing domestic regulations for maintenance and management costs and the current implementation methods. collecting views of relevant person through experts and scholars’ meetings as well as one-on-one interviews. In this way, we propose a possible plan for the maintenance management strategy and cost for the case of Taiwan Green Building Marks and discuss its feasibility.
第一章
緒論
第一節
研究緣起與背景
壹、研究緣起
台灣綠建築評估系統是1995 年由台灣節能設計法規發展而來，以「生態(Ecology)、節能 (Energy Conservation)、減廢(Waste Reduction)、健康(Health)」為宗旨，故稱 EEWH 系統，是 第一個以亞熱帶地區建築特色來發展的綠建築評估系統。1999 年由內政部建築研究所公佈第 一版的綠建築評估手冊起，台灣正式邁入綠建築之領域。2003 年由原本的七大指標系統變成 九大指標系統；2004 年改用五等級的分級評估制度，並建立「綠建材標章」認證制度；2011 年發展出五大類型的評估體制，建立了包含基本型(BC)、社區類(EC)、廠房類(GF)、住宿類 (RS)和舊建築改善類(RN)等綠建築家族評估系統，圖 1-1 為 2015 年版之各版本手冊封面。
圖
1-1 EEWH 評估家族系統
(資料來源：內政部建築研究所)
2 EEWH 綠建築評估系統在 2017 年加入境外版後，目前已有六類綠建築評估版本，建構 完成我國的「綠建築家族評估體系」。近年來各級政府為進一步提升建築物的節能減碳成效， 紛紛於都市更新、環境影響評估、都市設計審議及自治條例等相關政策，提出取得綠建築標 章可給予相關容積獎勵。隨著評估類型及適用對象的擴大，申請及取得綠建築的數量隨之增 加，自1999 年起取得綠建築標章的案件共有 7068 件，如圖 1-2 所示，這顯示台灣綠建築的 發展相當的普及。但是，這些建築是否有持續維護並保有原來的效能是不清楚的。目前EEWH 以追蹤查核及申請續用之時機來控管其綠建築維護狀況。然而，追蹤查核僅是抽查，無法了 解每棟建築的現況；申請續用也僅約一成案例，自103 年 1 月以來至今年 8 月底，約有 9.7% 的綠建築標章有申請續用(表 1-1)。
圖
1-2 歷年取得綠建築標章案件數
(資料來源：台灣建築中心)
表
1-1 103.1.1-107.8.31 綠建築標章續用案件比例
候選綠建築證書 綠建築標章 總案件數 效用屆期案件數 1472 981 2453 續用案件數 956 95 1051 綠建築標章到期 續用比例 9.68%(資料來源：台灣建築中心)
國外一些研究指出建築在營運階段維護管理的重要性。ASHRAE Greenguide(2006)從設 計階段到最後的營運使用階段提出了不同的守則。在營運使用階段中提到建築性能會隨時間 下降，如何監控並訓練人員維護建築性能是必不可少的，這樣才能達到長期永續的目標。 Gliedt 和 Hoicka(2015)調查了美國有參與 Energy Star 之不同類型建築的所有者或管理者對於 花費維持或提升建築效能之看法。有 45％的人認為財務或 43％的人覺得環境永續性是影響 他們決定是否願意投資維護管理建築效能的重要因素。
貳、研究目的
為了確保綠建築在興建後之性能能夠維持在原有的水準，確實有必要針對其維護管理機 制檢討，甚至於指標計算及標章取得時就有相關規範。除此之外，為了使建築物的所有權人 及使用者在後續有足夠經費進行建築的維護，如何制定合理的費用以便所有權人及使用者使 用是另一個重要問題。 因此，本研究之目的有以下3 點： 1. 蒐集各國綠建築評估體系有關維護管理的文獻並比較分析。 2. 針對取得綠建築標章案件之維護管理策略與費用提出合理性評估。 3. 研議我國綠建築評估體系導入維護管理制度之可行性分析。第二節
研究方法與流程
本研究首先分析台灣的綠建築在取得標章之後，建築維護管理的現況及碰到的問題。並 從制度與費用兩方面進行探討。在制度面將蒐集國外有關維護管理之規範，國外規範包含美 國LEED v4、英國 BREEAM、新加坡的 Green Mark 及日本的 CASBEE，本研究將分析這四 個評估系統對於使用中的綠建築維護管理之列管方法，並解析其評分方式。並提出未來綠建 築可改善的方向。在費用方面，將蒐集國內的相關法規，包含「臺北市綠建築保證金及維護 費用管理辦法」，以及「公寓大廈管理條例施行細則」，檢視目前法規對於維護管理的要求。 同時，透過舉辦二場座談會以及私下訪談等二種方式，邀集各界人士參與討論並收集各方的 意見。最後針對所得資料與意見研議可能的方案。 本研究的流程與架構如下圖：4
制度
國外綠建築規範
LEED BREEAM CASBEE Green Mark
費用 法規 專家學者意見 台灣綠建築維護管理現況分析 會議 私訪 費用合理性 管理機制 綠建築維護管理方法 結論與建議 台灣綠建築發展
圖
1-3 研究流程與架構
(資料來源：本研究繪製)
第二章
各國綠建築維護管理之標準
第一節
LEED
壹、評估系統概述
LEED 是 Leadership in Energy and Environmental Design，即能源和環境設計領導之縮寫。 是由1993 年成立的非營利組織-美國綠建築協會(U.S. Green Building Council ，USGBC)所訂 定。目的是推動建築物具有永續發展的精神。自 1994 年開始起草，2000 年正式發佈這套綠 建築評估系統。是目前國際上最被廣泛使用的評估系統。隨著技術的發展不斷的檢討與更新， 目前最新之版本為2014 年所公佈的 LEED V4。
圖
2-1 LEED 家族系統
(資料來源：USGBC)
LEED V4 的評估家族有五個，如圖 2-1，分別為建築設計與施工版(LEED for Building design and construction, BD+C)，適用於新建建築或大範圍更新之案件；營運和維護版(LEED for Building operations and maintenance, O+M)，適用於正在進行更改的既有建築或小幅度升 級；室內裝修版(LEED for Interior design and construction, ID+C)，適用於內部裝修的案件；住 宅 版(LEED for Homes) ， 適 用 於 除 了 高 層 住 宅 外 的 所 有 住 宅 ； 社 區 開 發 版 (LEED for
6
Neighborhood Development, ND)，適用於土地開發項目，包含新建集合住宅、商業或混合的 案件。
LEED 的評分項目原則上可分成 9 大指標群，如圖 2-2，包含整合過程(Integrative Process)、 選 址 與 交 通(Location and Transportation) 、 永 續 場 址 (Sustainable Site) 、 用 水 效 率 (Water Efficiency)、能源與大氣(Energy and Atosphere)、材料與資源(Materials and Resources)、室內環 境品質(Indoor Environmental Quality)、創新(Innovation)及區域優先(Regional Priority)。依版本 的性質，各版本評估的指標項目以及指標群的總分會有所差別。但計分方式皆採「表單」式， 大部份指標的分數都在1-5 分之間，個別指標分數才會超過 5 分以上。
圖
2-2 LEED 指標
(資料來源：LEED V4 手冊)
貳、新建建築與既有建築評估差異
表2-1 比較了 LEED BD+C 及 LEED O+M 二個版本的差異。二者在分級認證方面是一致 的。但是基於LEED O+M 是針對既有建築的評估，部份在設計規劃階段的指標就不予評估， 並著重在建築的性能提升以及維護。因此評分項目少了整合過程這一項指標，並加重了用水 效率、能源與大氣和室內環境品質這三大指標的得分比例。在標章部份，LEED BD+C 是無
使用期限，即取得就可永久獲得LEED BD+C 的認證。而 LEED O+M 基於建築是不斷維護更 新，故以5 年為使用期限，申請單位需在 5 年內提出續用的申請。
表
2-1 LEED 新建及既有建築的評估方式比較
新建建築(一般版) 使用中建築 版本 LEED BD+C LEED O+M 適用對象 1. 新建的建築或大範圍更新 2. 總建築面積(含)93m2 以上才 可申請 1. 可持續運行，且正在進行更改的既 存建築 2. 小幅度的系統升級 3. 總建築面積(含)93m2以上才可申請 標章分級 認證級：40-49 銀級：50-59 黃金級：60-79 白金級：80 以上 各指標群配分 整合過程：1 選址與交通：16 永續場址：10 用水效率：11 能源與大氣：33 材料與資源：13 室內環境品質：16 創新：6 區域優先：4 選址與交通：15 永續場址：10 用水效率：12 能源與大氣：38 材料與資源：8 室內環境品質：17 創新：6 區域優先：4 標章期限 無期限 5 年 標章可否續用 不用 可，5 年內提出申請
(資料來源：本研究彙整)
參、
LEED BD+C 在維護管理的要求
在 LEED BD+C 的九大指標群中 55 個指標中，僅在用水效率的先決條件：建築整體用 水計量和得分點：用水計量；能源與大氣的先決條件：建築整體能源計量與得分點:高階能源 計量等四個指標中，對於建築有維護管理方面的要求。不論是建築整體用水計量或是建築整 體能源計量二者皆要求自取得認證起的5 年，皆要與 USGBC 分享所得到的能耗、電力及用 水需求資料。更近一步的要求則是在各項用水及用電設施安裝子系統，即分項計量，以便管 理者了解哪些是主要耗水及耗能的項目，並針對這些設施提出改善建議。如表2-2。8
表
2-2 LEED BD+C 對於維護管理的要求
指標名稱 評估方法 BUILDING-LEVEL WATER METERING 1. 測量建築和相關場址所用的飲用水總量。儀錶資料必須整理 到月和年；可是人工或自動化讀取。 2. 承諾從接受 LEED 認證或全面入駐（以較早者為准）開始的 5 年內與 USGBC 分享所得到的整個專案的水耗資料。 3. 該承諾必須執行 5 年，或者直至建築變更所有權或承租人。 WATER METERING 1. 用水子系統安裝永久性水錶 BUILDING-LEVEL ENERGY METERING 1. 承諾通過 LEED 認證時起的 5 年內與 USGBC 分享所得 到的能耗資料和電力需求資料（如果已計量）。能耗至少需要 每月跟蹤記錄一次。 2. 該承諾必須執行 5 年，或者直至建築變更所有權或承租人。 ADVANCED ENERGY METERING 1. 需安裝高階能源計量：供整棟建築使用的能源、任何占建築 年度總能耗10%以上的單獨設備 2. 永久性安裝，按照每小時或更短時間的間隔來記錄，並將資 料傳輸到遠端位置。數據收集系統必須使用智慧電網、無線 網路等。並保存至少 36 個月的資料(資料來源：本研究彙整)
肆、
LEED O+M
LEED O+M 每一項指標的評估方法有建立(Establishment)和性能(Performance)二個要求。 「建立」是要求設置符合性能要求的項目。建立的項目主要有二種：一種是建築構件和基礎 設施的設置，另一種是政策和計劃的製定。「性能」要求也分成二類：一種是定期重複的行動， 以提高持續的績效並找出改進的機會。另一種是持續跟踪，即驗證建築系統是否持續維持在 高性能和維護。二者概念如圖2-3 所示。基於本研究旨在探討綠建築在營運階段要如何操作 及維護，在建築設施及設備皆建立完畢，且符合綠建築要求的情況下，本研究在以下 LEED O+M 八大指標群的討論，僅針對有「性能」要求的指標進行探討，以暸解其後續維護營運的 標準以及其操作方式。 「選址與交通」中只有替代交通一項評估指標。替代交通是減少汽車運輸對污染和土地 開發的影響。申請單位每五年進行一次使用者的交通模式調查。在滿足調查後，可以視情況
進一步計算替代率或提出另類交通項目政策，如併車、遠程辦公、優惠停車費……等等方式。 「永續場址」除「降低光汙染」指標外，必要指標：「場址管理章程」要求制定並實施一 項採用最佳管理措施的場地管理政策，減少有害化學品，能源浪費，水浪費，空氣污染，固 體廢物。另5 項指標包含「場址開發 - 保護和恢復棲息地」可以每年向國家或地方認可的土 地信託或環境保護組織提供財政支持；「雨水管理」需建立雨水管理設施的年度檢查計劃，並 在檢查後的60 天內進行必要的維護和維修工作；「降低熱島效應」要求所有高反射率表面至 少每三年清潔一次；「場址管理」則是要求在進行基地維護時，需符合手冊規定；「場址改良 計畫」要求制定一個為期五年的場地改善計劃，每5 年變更一次。上述相關內容整理成表 2-3。
圖
2-3 LEED O+M 建立與性能的概念
(資料來源：USGBC)
10
表
2-3 LEED O+M 對於維護管理的要求
指標群 維護管理主要內容 交通 每五年進行一次使用者的交通模式調查 永續基地 制定場地管理政策；雨水管理年度檢查計劃；每 3 年高反射率表面清潔和植 被維護 用水效率 1. 永久安裝水錶，記錄每月的數據。承諾與 USGBC 分享從該項目接受 LEED 認證之日起的五年期間所產生的全項目耗水量數據。 2. 用水量是否有維持基準或減少 能 源 與 大 氣 1. 永久安裝電錶，記錄每月的數據。承諾與 USGBC 分享從該項目接受 LEED 認證之日起的五年期間所產生的全項目耗能量數據。 2. 制定調試計劃並定期進行性能調試 3. 制定並執行設備更換和基於分析階段的主要修改或升級的五年計劃 材 料 與 資 源 1. 針對設備維護和翻新活動購買的產品和材料製定採購政策，採購成本的 50%購買再生或其它符合環保標準的產品。 2. 減少廢物和回收利用計劃 室 內 環 境 品質 1. 制定一個綠色清潔政策，包含作業程序、人員操作、使用的產品….等。綠 色清潔材料和產品，年度採購總額中至少有成本的75％，設備則有 40%， 需符合LEED 規範。 2. 定期進行 I-BEAM 審核（至少每五年一次），並酌情修改IAQ 管理計劃。 3. 熱舒適監控 4. 每 2 年進行一次使用者舒適度調查；超過 20％的居住者不滿意，制定並 實施糾正計劃(資料來源：本研究彙整)
第二節
BREEAM
壹、評估系統概述
BREEAM 是世界最早分級系統與評估指標，全名為 Building Research Establishment Environmental Assessment Method 即建築研究機構環境評估方法。於 1988 年由英國建築研究 機構(BRE)創建並於 1990 年正式發布。目的為鼓勵設計者、業主及使用者採用永續發展方法 以降低建設開發對環境的影響、汙染及傷害。
圖
2-4 BREEAM 指標系統
(資料來源：BREEAM 官方網站)
BREEAM 指標系統共六類，如圖 2-4，分別為基礎設施(BREEAM Infrastructure) 適用於 新基礎建設計畫案 ; 新建建築(BREEAM International New Construction)適用於國際型新建住 宅 或 非 住宅 類 ; 既有建築(BREEAM In-Use) 適用於使用中非住宅類建物 ; 社區規劃 (BREEAM Communities) 適 用 於 鄰 里 規 模 或 更 大 區 域 發 展 評 估 ; 建 築 翻 修 (BREEAM
12
Refurbishment)適用於英國境內住宅或非住宅建築裝修和翻新。
BREEAM 評估項目可分為 10 大指標，如圖 2-5。分別為能源(Energy)、健康與福祉(Health and Wellbeing)、創新(Innovation)、土地使用(Land Use)、材料(Material)、管理(Management)、 汙染(Pollution)、交通運輸(Transport)、廢棄物(Waste)及水資源(Water)。但因指標類別差異， 評估項目的數量與權重配比會有所不同。
圖
2-5 BREEAM 評估指標
(資料來源：BREEAM 官方網站)
貳、新建建築與使用中建築評估差異
目前BREEAM 新建建築及使用中建築最新版本皆為 2016 年。兩者評估比較如表 2-4。 兩者均著重於「能源」評估項目，但新建建築指標配分較為平均，「健康與福祉」、「管理」項 目均占有一定比例，並多出「創新」項目以刺激新建建築提出永續、創意設計手法。標章分 級部分，使用中建築多出「可接受」等級且分數門檻較新建建築低，以鼓勵及提倡既有建築 提出BREEAM 標章申請。 標章期限比較，新建建築於申請後無標章期限，即申請後永久有效，且後續可進行使用 中建築版本之續用申請。使用中建築版本則需每年提出續用申請，有效期限為一年，若要維 持有效標章則須每年提出申請。表
2-4 BREEAM 新建及既有建築的評估方式比較
新建建築(一般版) 使用中建築 版本 BREEAM New Construction 2016 BREEAM In-Use 2016 適用對象 新建住宅(限國際 性)和非住宅建築 使用中非住宅建築 標章分級 傑出: ≥ 85 優良: ≥ 70 良好: ≥ 55 好: ≥ 45 通過: ≥ 30 未通過: < 30 傑出: ≥ 85 優良: ≥70 to <85 良好: ≥55 to <70 好: ≥40 to <55 通過: ≥25 to <40 可接受: ≥10 to <25 未通過: <10 各 指 標 群 配分 管理:20 健康與福祉:21 有害物:1 能源:34 交通:11 水:9 材料:14 廢棄物:13 土地利用與生態:5 汙染:12 創新:10Part1 性能表現 Part2 建築管理 Part3 使用者管理
管理:0 健康與福祉:33 能源:108 交通:18 水40 材料:26 廢棄物:0 土地利用與生態:6 汙染:22 管理:46 健康與福祉:37 能源:60 交通:0 水26 材料:20 廢棄物:0 土地利用與生態:10 汙染:24 管理:46 健康與福祉:75 能源:64 交通:89 水57 材料:86 廢棄物:79 土地利用與生態:3 汙染:67 標章期限 無期限 1 標 章 可 否 續用 否 可 標 章 續 用 辦法 無 每年皆要提出申請
(資料來源：本研究彙整)
參、
BREEAM 新建建築
在 BREEAM 新建建築中規定，於設計及施工階段需擬定承諾項目，且各項指標皆須提 出規定之證明如設計草圖、現場檢查報告、會議紀錄等相關資訊以取得指標得分。設計階段 評估將在方案設計或詳細設計階段完成並通過認證。14 BREEAM 新建建築共 57 個指標，為維持標章品質與避免申請者追求特定指標項目，其 中 5 個指標為標章「通過」等級之必要指標，如下表 2-5 所列之「責任營造之實行」、「視覺 舒適度」、「室內空氣品質」、「水質」和「建材來源管控」。
表
2-5 新建建築通過等級必要指標
指標名稱 評估方法 RESPONSIBLE CONSTRUCTION PRACTICE 1. 總承包商運營涵蓋其主要業務環境管理系統 （EMS1）。該EMS 必須通過 ISO 14001 / EMAS 或同等標準的第三方認證。 2. 該項目績效目標必須通過 BREEAM 評估人員 對建設後階段評估報告證明。 VISUAL COMFORT 1. 潛在眩光透過眩光控制系統或藉由建物量體及 平面規劃進行改善。 2. 不同緯度之場所需符合規定之平均日光係數。INDOOR AIR QUALITY 1. 制定室內空氣品質計畫，減少施工和使用期間
室內空氣汙染。 2. 設計空間需達到最小換氣及通風量。 3. 不同室內設備所排放之汙染需經過標準測試並 符合國際規定。 4. 施工後空氣品質量測不可超過 100ΜG/M³(以 30 分鐘計量)。 WATER QUALITY 1. 建物內供水系統設計須符合「全國健康與安全 最佳實踐指南」或地區法規，減少微生物汙染風 險，例如退伍軍人症。 2. 提供新鮮飲用水(限非住宅與住宿機構)於有長 期工作人員區域提供衛生便利的飲水設備。 RESPONSIBLE SOURCING OF CONSTRUCTION PRODUCTS 1. 對於未經認證過的建材需有可信來源與相關採 購證明的文件與符合證明程序。 2. 按照BREEA 採購方式購買合理建材時，可獲得 額外積分。
(資料來源：本研究彙整)
BREEAM 在新建建築版本中，有特別針對「管理」進行評估，評估內容如表 2-6。「管理」 評估項目，著重於設計、施工、調動、移交和善後程序等方面採用永續管理之方式。其中「後 續維護」規定須在建築移交業主或使用者後的第1 個月進行建築維護程序，並針對能耗與用水量進行12 個月、各季之數據紀錄，以便調整管理系統與用戶行為。
表
2-6 BREEAM 在新建建築版本中的管理指標
指標名稱 評估方法
PROJECT BRIEF AND DESIGN 1. 完成概念設計前，訂定清楚的永續設計摘要。 2. 對於項目交付利益相關者，舉行會議確認項目
交付各個關鍵階段之職責、責任和貢獻。 3. 已任命一位穩定的負責人，負責實現訂定之目
標。 LIFE CIRCLE COST AND
SERVICE LIFE PLANNING
1. 制定生命週期成本計畫書，內容包含生命週期 與建物設計、系統之配合，使生命週期成本最 小化。 2. 通過BREEAM 評估人員透過評分與回報量 表，報告建築物資金成本。 RESPONSIBLE CONSTRUCTION PRACTICE 1. 總承包商運營涵蓋其主要業務環境管理系統 （EMS1）。該 EMS 必須通過 ISO 14001 / EMAS 或同等標準的第三方認證。
2. 該項目績效目標必須通過BREEAM 評估人員 對建設後階段評估報告證明。
COMMISSIONING AND HAND-OVER 1. 總承包商需在預算下完成測試程序，並於交接 前完成所有測試。 2. 對評估複合型建物系統與服務，業主或承包商 其中一方在設計階段時需指派一位測試負責人 3. 為業主或房舍管理人擬定培訓流程時間表，確 保建物交付時間及交付後正確使用與維護方 式。 AFTERCARE 1. 當建物完成交付開始使用後，始得計算基礎設 施之耗能及整體用水至少12 個月之數據，方 便分析實際與預測性能之差異，適當調整系統 與用戶行為。 2. 建物使用後，其相關季節性測試需在12 個月 內完成。
(資料來源：本研究彙整)
16
伍、
BREEAM 使用中建築
BREEAM 使用中建築為針對非住宅類建物，主要目標為減輕現有建物資產對於環境的 影響。而評分類別分為三個部分: 第一部份-建築性能表現(Asset Performance)，限定非住宅類 型之既有建物，且申請者須為建物所有權人 ; 第二部份-建築管理(Building Management)，限 定非住宅類型之既有建物，針對內部設施及建築管理進行評估 ; 第三部份-使用者管理 (Occupier Management)，適用於辦公建物、零售用建築及照護中心之類型，且申請者為建築 空間使用者。 第一、二部份可獨立評分，第三部份則須結合第二部份進行評估。而第三部份標章「通 過」等級之必要指標如下表2-7，如必要指標未達到，即使獲得足夠額度之積分，也不能獲得 「通過」評級證書。表
2-7 使用中建築第三部分通過等級必要指標
指標名稱 評估方法 ENVIRONMENTAL MANAGEMENT POLICY 環境管理分針必須: 1. 適合解決自然、組織活動規模對環境影響及產 品服務的問題。 2. 承諾持續改善和預防污染 3. 遵守適用法律要求以及與特定環境方面有關之 其他要求 4. 建立一個體系，設定審查環境目標 5. 記錄、執行和維護 6. 傳達給組織內或代表的所有人員 WATER MANAGEMENT ARRANGEMENTS 一水資源管理規範需指出/聲明: 1. 對於相關水資源管理制定，將遵從環境法規。 2. 此組織需致力於降低用水量，作為運作與相關 活動之成果。 3. 此方針需: I. 對於最佳節水表現者，可得到高層管理的支 持，需肩負必要溝通、重要資源、行動規劃和 訓練的相關責任。 II. 對不同位職之員工進行與節水相關的訓練。(資料來源：本研究彙整)
因 BREEAM 評估系統過於複雜，本研究以「能源」與「管理」二大指標項進行說明。 「能源」在第一部分主要是評估改善前後的能耗差距。第二部份針對燃氣使用及二氧化碳排 放量進行評估。第三部份則以建築使用者為主，因此著重於能源管理項目的制定與安排，透 過實際能耗數據收取進行使用者行為管理。其中，以「能源管理安排」項目積分占比最高， 積分內容可分為三大部份:確實監測與紀錄能耗數據(需要三年以上之能源數據作為佐證)、節 能行為教育與設置節能設備。 在「管理」部份，BREEAM 在第一部分針對建築硬體表現，並無「管理」項目制定。第 二部份主要以設立建築管理方針為主要評估項目，如用戶指南的建立、操作與維護手冊等。 第三部分為使用者執行前者管理方針之績效與效率，如要獲得「良好」評級，必須在管理組 織內制定可衡量和監測能源消耗、能源使用效率及能源供應的管理安排，包括減少能耗目標 及廢棄物的管理。
第三節
GREEN MARK
壹、評估系統概述
Green Mark 由新加坡建設局 （Building and Construction Authority）於 2005 年提出，主 要目的為促進建築環境永續發展，並提升建築師、開發商及營造廠的環保意識。新加坡位處 熱帶性氣候，全年高溫，且人口密度極高，都市環境的友善是當局積極努力的方向。近年來， 多數先進國家，如：英、美等國，率先提出綠建築標章，並被推及至世界各國，值得亞洲國 家參考。然而，前述國家多位於溫帶氣候，氣候條件的不同將造成評估指標有所差異，以致 無法適用於熱帶國家，故發展出一套為熱帶國家量身定做之評估標準是必須的。由於新加坡 終年高溫，如何改善空調系統的效能，並達到最佳的效率為熱帶國家綠建築之首要任務。因 此，BCA 於 2013 年再頒布《建築冷房系統定期能源查核條例》，以加強建築物能源使用的 管理，顯示空調能耗改善對於熱帶國家的永續建築環境之重要性。 依據建築物之不同使用功能，Green Mark 的版本包括住宅、非住宅建築（前兩者又分為 新建及既存）、辦公室，區域、公園、基礎建設。2011 年，擴及至餐廳和學校建築。2018 年， 將增加資料中心及實驗室。各版本之評估標準將針對不同功能設定。 Green Mark 的評估指標如圖 2-6 所示。包含能源效益、水資源效率、環境保護、室內環 境品質、進階綠色工作等五大評估項目。每個評估項目皆有3 個指標群，每個指標群內又有
18 2-5 個評估指標。
圖
2-6 Green Mark 評估指標
(資料來源：Green Mark 官方網站)
貳、新建建築與既有建築評估差異
Green Mark 評估指標共分為五大項，分別包含「能源效益」、「水資源效率」、「室內環境 品質」及「進階綠色工作」，其中新建建築及既存建築版本的差異分別是新建建築的「環境保 護」及既存建築版本的「永續經營和管理」如下表2-8。申請標章之建築物需滿足各項目之先 決條件，方能申請Green Mark 標章。最低合格認證分數為 50 分，越高級的認證級距越小標 準亦越高。表
2-8
Green Mark 新建及既存建築之比較
新建建築 既存建築
版本 New buildings Existing buildings 適用對象 新建建築 使用中的既存建築 標章分級 合格認證：50-75 金質認證：75-85 金質+認證：85-90 白金認證：>90 申請條件 - 金質+認證： 綠標章相關機能使用至少2 年 白金認證： 綠標章相關機能使用至少3 年 各指標群配分 (非住宅) 能源效益：116 水資源效率：17 環境保護：42 室內環境品質：8 進階綠色工作：7 (住宅) 能源效益：87 水資源效率：14 環境保護：41 室內環境品質：6 進階綠色工作：7 (非住宅) 能源效益：89 水資源效率：24 永續經營和管理：39 室內環境品質：18 進階綠色工作：10 (住宅) 能源效益：71 水資源效率：18 永續經營和管理：18 社區和福祉：22 進階綠色工作：8 標章期限 5 年 5 年 標章可否續用 可 可，5 年內提出申請 標章續用辦法 沒有實質性的改造工程，改造工 程總建築面積不得超過30％以上 1. 自上次申請標章以來，大樓未經改 造 2. 欲保留原標章之認證通過以下標 章認證: NRB, ENRB, GM-HC
(資料來源：本研究彙整)
20
參、
Green Mark 新建非住宅建築
新建建築版本在各項指標群中便針對日後建築維護管理置入幾項相關項目以達到永續 經營的前置作業，主要動作為監測系統建立且系統可傳送資料，透過持續監測控制環境的品 質，確認能耗量、用水量及室內環境品質符合標準，並隨時找出可改善的項目。需設置監測 系統的指標群如表2-9。表
2-9 Green Mark 新建建築版本對於維護管理的要求
指標群 維護管理主要內容 Climatic Responsive Design 1. BIM 系統建置2. 建立用戶指南、綠色標準和綠色租賃 Resource stewardship 1. 用水監控
2. 使用經認可的本地認證的綠色產品
Smart and healthy building 1. 能源使用有分項計量，可與監控系統連結，具遠端 傳輸能力
2. 在每個樓層或租約處提供顯示面板：顯示溫度、RH 和 CO2濃度
3. 使用後 1 年內，IAQ 達到 SS 554 : 2016 Code of Practice for Indoor Air Quality for
Air-Conditioned Buildings 的標準 4. 公共區域及租賃區域可顯示能耗量 5. 能耗資料輸出需為常用檔案格式
(資料來源：本研究彙整)
肆、
Green Mark 既存非住宅建築
Green Mark 在既存非住宅建築版本中，對於維護管理的要求除了監測系統的建置外，主 要還有專門的綠建築管委會的建立，制定建築的管理政策，並配合專門的使用手冊及教育訓 練或活動，確保該建築營運符合綠建築的精神。細節如表2-10 所示。表
2-10 Green Mark 既存非住宅版本對於維護管理的要求
指標群 維護管理主要內容 Sustainable management 1. 能源、水及廢棄物管理政策及改善或回收計畫 2. 有效的 ISO 14001 或 ISO 50001 認證 3. 綠建築管委會的建立或專業管理人 4. 綠色教育：綠建築使用指南 5. 綠色裝修指南 6. 綠色租賃 7. 舉辦綠建築相關活動 8. 綠色採購政策 9. 景觀管理：通過 NParks 認證 Building energy performance 1. 空調、照明達規定的性能 2. 停車場 CO 監測 Resource stewardship 1. 監測建築物的耗水量：主要用水的私人儀表；具有警報 功能的智能遠程計量系統 2. 綠色產品及材料：使用當地認證機構認證的產品。例： 冰水主機 3. 量化和監測處置/回收的廢棄物 Smart and healthybuilding 1. 用後評估 2. 當室外污染水平處於不健康範圍時，至少為所有 AHU 提 供至少最低效率等級值（MERV）6 或等效過濾器 3. 在每個樓層或租約處提供顯示面板：顯示溫度、RH 和 CO2 濃度 4. 能源分項計量 5. 使用建築管理系統（BMS）
(資料來源：本研究彙整)
伍、
Green Mark 既存建築相關法規
除了前述Green Mark 基本的評估外，依據蘇梓靖在 2018 年的《新加坡綠建築及中央空 調水測系統能效規範制》報告中表明對於綠建築標章的執行層面，新加坡 BCA 有以下三大22 節能管理重點： (1) 綠建築標章 Green Mark 的強制化 (2) 建築空調系統定期能源查核 (3) 建築能源資料申報與揭露 因此，為加強 Green Mark 之執行與管理，新加坡又另訂定「年度強制申報建築資訊與 能耗資料 (Annual Mandatory Submission of Building Information and Energy Consumption Data)」 及《既有建築環境永續措施條例》。規範對象為辦公室、旅館、零售商場及上述混合型建築， 且樓板面積大於15,000 m2 並更換中央空調者，需取得 Green Mark 50 分（認證級）。由業主 委託技師提送申請，BCA 核過後三年內需完工，該技師於完工後一個月內提交。若未達最低 分，業主於改善通過前每天最高罰1,000 元（新幣，下同），上限為 100,000 元；技師罰金之 上限為10,000 元。 強制要求既有辦公、旅館、零售賣場與能源供應商，每年利用網路平台「Bess (Building Energy Submission System)」，填報建築耗能相關資訊，諸如：樓地板面積、空調/照明系統類 型、建築租用情形、建築能源使用資訊等，並針對建築業主，設有未申報者處以新幣 10,000 元以下之罰則。
第四節
CASBEE
壹、評估系統概述
促進人類社會永續發展是當今人類面臨的重要議題。自從20 世紀 80 年代後期人類建築 工業逐漸進入永續發展建築時期，各式各樣的建築環境性能評價方法因應而生。2001 年 4 月， 在國土交通省住宅局的支持下，日本綠色建築委員會（the JapanGreen Build Council (JaGBC)） 和日本永續建築聯合會（Japan Sustainable Building Consortium (JSBC)）及其附屬組織共同合 作，致力於建築物綜合環境性能評價系統（CASBEE）的研究和開發。近幾年日本當地政府 也將CASBEE 引入建築管理，許多日本建築已實行此評價系統。CASBEE 是評價和劃分建築環境性能等級的系統性方法，就節能用途與減輕環境負荷的 資材，以及室內舒適性與景觀等層面來考量。CASBEE 的開發基於以下三個主要概念：
(2) 從建築環境品質（Q）與建築環境負荷（L）兩方面來客觀評價。 (3) 引入建築環境效率指標（BEE）的概念，用於表達建築環境評價所有結果。 這些概念都嘗試將建築環境評價過程中遇到的所有不同的因素進行協調，使評價的原則 相對清晰簡單。 CABSEE 有 5 個不同等級：優秀（S），很好（A），好（B+），比較差（B-），差（C）。 評價的對象包含建築類（住宅建築、一般建築）、都市城鎮類（都市、社區）， CASBEE 體系 如下圖2-7 所示。
圖
2-7 CASBEE 評估指標
(資料來源：CASBEE_EB 2014 手冊)
24
貳、
CASBEE 生命週期
根據建築生命週期，分為企劃、新建、既存、改修四個CASBEE 評價標準。CASBEE 新 建之評價對象為新建建築物，以設計階段採用的設備規格與預測模擬的性能為評分依據。 CASBEE 既存之評價對象則為營運階段既有之建築物，竣工後必須營運至少一年以上，並有 營運紀錄以供評價，其生命週期流程如圖2-8 所示。圖
2-8 建築生命週期與各階段對應之 CASBEE 手冊
(資料來源：CASBEE 官方網站)
參、新建建築與既有建築評估差異
CASBEE 建築(新建)版本之評估對象，為不包含獨棟住宅之設計施工階段的建築，指標 群有室內環境、服務性能、室外環境、能源、資源材料、敷地外環境等六大項。評估標準以 設計時採用的設備規格以及初步的能耗模擬數據來評價，標章為期三年且不能續用，到期後 若是欲再獲得認證，必須以 CASBEE 建築(既存)最新版本的標準申請。CASBEE 建築(既存) 之評估對象也不包含獨棟住宅，必須是使用中的建築並且要有至少一年以上的營運紀錄以供 評估。指標群與 CASBEE 新建相同，但須按照手冊規範實測營運現況之各種指標數值來評估。標章期限為五年且不可續用，到期後若是欲再獲得認證，也與CASBEE 新建一樣必須以 CASBEE 建築(既存)最新版本的標準申請。二者比較結果如表 2-11。
表
2-11
CASBEE 新建及既存建築之比較
(資料來源：本研究彙整)
肆、
CASBEE 新建及既存建築對維護管理要求
在CASBEE 評估系統中，主要有「溫熱環境」、「空氣品質環境」、「機能性」、「耐用性、 信賴性」及「營運效率」對維護管理方面有要求。特別的是，CASBEE 在新建建築版本的評 估指標中，就加入「營運效率」這一概念，可確保綠建築在後續使用上能夠維持原有的性能 要求。 版本 CASBEE 建築(新築) 2016 版 CASBEE 建築(既存) 2014 版 適用對象 1. 不包含獨棟住宅 2. 設計與施工階段的建築 1. 不包含獨棟住宅 2. 使用中的建築 3. 至少一年以上的營運紀錄 標章分級 S ：BEE 值 3.0 以上，或 Q 值 50 以上 A ：BEE 值 1.5 以上，未滿 3.0 B+ ：BEE 值 1.0 以上，未滿 1.5 B- ：BEE 值 0.5 以上，未滿 1.0 C ：BEE 值未滿 0.5 各 指 標 群 加權 Q1 室內環境：0.4 Q2 服務性能：0.3 Q3 室外環境(敷地內)：0.3 LR1 能源：0.4 LR2 資源材料：0.3 LR3 敷地外環境：0.3 以設計時的設備規格，以及能耗 模擬評價 Q1 室內環境：0.4 Q2 服務性能：0.3 Q3 室外環境(敷地內)：0.3 LR1 能源：0.4 LR2 資源材料：0.3 LR3 敷地外環境：0.3 與新建相同，但須實測營運現況之各 種指標數值 標章期限 3 年 5 年 標 章 可 否 續用 否 竣工後 3 年一律以既存版本申請 否 到期後以既存版本的最新標準申請26 從表2-12 可知，不論是新建建築版本或既存建築版本，對維護管理的要求大致相同。主 要要求有監測系統的設置，如能源與CO2的監控。另一個則是設備管理方式的規定，包含空 調的使用、通風換氣及衛生等方面。需注意的是，在既存建築版本中「耐用性、信賴性」的 評估指標中，比新建建築多了一個設備是否有適當更新之指標。透過該指標確保設備不因老 舊導致效率降低。
表
2-12 CASBEE 對維護管理要求
指標群 維護管理主要內容 溫熱環境 1. 室內空調設備系統之設定 2. 空調使用與維護管理方式 空氣品質環境 1. 室內污染源控制、換氣、設備運用管理 2. CO2監控 機能性 1. 工作與居住舒適度。舒適度並非容易量化的指標，因此以「一人 分配到的單位面積」、「天花板高度」、「電子設備」、「有無放鬆空間」、 「維持管理考量」等替代指標來評價。 2. 環境衛生上之維護管理 耐用性、信賴性 1. 耐震性能、材料構件耐用年數、設備遇到災害時之信賴性。 2. 設備是否有適當更新(只在既存建築版本有) 對應性、更新性 --- 營運效率 1. 能耗監控系統、營運管理體制 2. 因為居住者在集合住宅的生活習慣與設備機器使用方式對能耗 有很大影響，是否有設計針對居住者的設備使用說明手冊也是評價 標準之一。(資料來源：本研究彙整)
第五節
小結
綜合前四節，LEED、BREEAM、CASBEE 和 Green Mark 等四個國際綠建築評估系統， 在探討新建建築版本和既存(使用中)建築版本之內容後，可得知新建建築版本主要評估的是 設計建造該棟建築物時，朝永續、節能、健康等方向進行設計。既存建築版本除了取得綠建 築認證之建築外，舊建築亦可進行評估。既存建築版本主要是強調設備的改善、監控、管理 策略和使用者的感受。特別的是 BREEAM、CASBEE 在新建建築版本中特別增加營運或管 理的指標群，藉此在新建綠建築之初就代入維護管理之概念，以延長建築使用夀命。
第三章
EEWH 營運版手冊建置評估
第一節
手冊建置之必要性
壹、對環境與成本的影響
從營建施工、使用、修繕更新至拆除廢棄等階段來評估一棟建築物的性能時，使用階段 的時間占比是最長的，也是對環境影響最大的階段。聯合國環境規劃署的調查顯示建築使用 階段的總碳排放量佔80-90% [1]。國內住宅診所在使用階段的碳排量佔生命週期的 74%，辦 公大樓佔 63.5%，醫院和餐廳側佔 86.3%和 94.1%[2]。從九大指標的配分占比也可以了解到 日常節能對環境的衝擊最大。除了能源的使用外，建築物若無良好的營運維護時，會直接或 間接對環境產生影響，如資源枯竭、污染和雨水徑流等[3]。這也導致未來需花費更多的成本 來改善問題。除了對環境的影響外，良好的營運維護可提高使用者的滿意度，進而提高工作 效率。不僅可以減少建築硬體設備上的成本，還可以增加生產效益，提高利潤。 在建築物的生命週期平均達60 年的情況下，對環境的衝擊是相當久遠的。如何透過監測 及規範來減少建築物對環境的影響是有其必要性的。並藉由相關的政策或機制，來實現政府 節能減碳的目標。貳、建築性能的衰退
從圖 2-8，CASBEE 各版本對應建築生命週期之評估可以了解建築在不同階段應配合不 同的評估系統，確認建築本體及系統設備的性能。不論是建築物本身的結構軀體或是內部使 用的各項設備，性能會隨著使用過程逐漸退化，如圖3-1 所示。定期的檢核及維護可延長使 用期限，同時可以透過檢核資料評估建築物更新改善的時機。 各國綠建築新建建築及使用中建築的標章年限如表3-1。美國 LEED BD+C 標章為永久有 效，評級系統證明了建築物的設計和建造，因此，只要建築物繼續存在，就可以聲稱它獲得 BD + C 的認證。相比之下，LEED O + M 評級系統證明了現有建築物的持續營運和維護的永 續性，無論是否取得BD+C 的認證，任何想驗證建築是否按照預期運作、性能檢測、積效評 估等皆可申請O+M，故此類認證以 5 年為期。BREEAM 及 CASBEE 從生命週期的角度來決 定使用的版本。BREEAM 及 CASBEE 分別以 5 年和 3 年定義建築性能會開始衰退，標章到 期後一律改用使用中之版本認證。其中，CASBEE 對使用中建築的認證要求更為嚴格，到期 後須以既存版本的最新標準申請。Green Mark 則與 EEWH 類似，新建建築取得標章 5 年內30 可重新續用，但不得有任何變動。續用的檢核標準是參照另外的性能檢核表評估，重新續用 的效期則只有3 年。若是既存未取得過標章之建築，或有更動的建築則申請 ENRB 的認證。
圖
3-1 建築的生命週期
(資料來源：
http://www.msgt.org.tw/index.php
)
表
3-1 各國綠建築新建建築及使用中建築的標章年限
綠建築標章
新建案
營運(使用中) 建築
臺灣 EEWH 版本 EEWH-BC 僅能申請 BC 年限 5 5 美國 LEED 版本 BD+C O+M 年限 永久 5 新加坡 Green Mark 版本 NRB ENRB 年限 5 5 英國 BREEAM版本 New Construction In-use
年限 5 1 日本 CASBEE 版本 新築 既存 年限 3 5
(資料來源：本研究整理)
參、台灣目前的困境
1.沒有營運階段的評估 EEWH 評估系統自 2011 年發展出五大評估體系，對於基本型(BC)、社區類(EC)、廠房類 (GF)、住宿類(RS)和舊建築改善類(RN)等不同類型的建築有完善的評估機制。2017 年建立了 適用其它國家版本的境外版(OS)。然而，目前基本型(BC)、社區類(EC)、廠房類(GF)、住宿 類(RS)是針對設計、營建階段所規劃的評估系統；舊建築改善類(RN)則算是部份設計營建、 部份修繕。對於建築物在長期使用的情況下，其系統及設備的運作狀態；整體用水、耗電及 碳排放量是否維持在申請時的標準，或進一步的減少用水及用電量；使用者的滿意度；以及， 營運者是否有相關維護計畫確保建築能長期保持水準等影響綠建築性能相關問題是無法知 曉。 2.審查方式 目前 EEWH 評估系統對於標章到期並申請續用之案件是採「維持第一次申請標章之現狀」 的審查方式。目前的審查方法優勢在於不必重新計算各項指標性能及得分，可節省人力及物 力的耗費。然而，大多數案件在正式啟用後會因為使用需求而變更原有的設計，或者因設備 老舊需汰換更新。導致與原本申請之狀況不符，需重新計算申請新的標章(非續用原有標章)， 因而降低申請意願。第二節
手冊建置之方式
壹、方向與目標 營運使用版手冊面對的是所有已取得或未取得綠建築標章，以及各種類型之建築物。考 量到每棟建築物實際的營運和使用模式不一樣，營運使用版手冊應以通用為原則，以達到規 定標準為主，不限制申請單位達成目標之方式。除此之外，營運使用版是以評價建築性能、 協助建築管理為主，故以能源效率之管控及維護管理為主要評估項目，不必依原有九大指標 架構評估。綜合前述，手冊建置方向如下： 1. 評估方法可應用於所有年齡和類型的使用中的建築類型，且不限於取得綠建築標章 之建築。 2. 評估建築能源管理和運營管理實踐。 3. 允許靈活的評估方式，認可相關機構的認證輸出。32 4. 並非所有項目都需要達成。 5. 評估過程鼓勵定期監控、維護及改進。 貳、優點 營運使用版手冊面對的是所有已取得或未取得綠建築標章，以及各種類型之建築物。考 量到每棟建築物實際的營運和使用模式不一樣，營運使用版手冊應以通用為原則，以達到規 定標準為主，不限制申請單位達成目標之方式。除此之外，營運使用版是以評價建築性能、 協助建築管理為主，故以能源效率之管控及維護管理為主要評估項目，不必依原有九大指標 架構評估。綜合前述，手冊建置方向如下： 1. 環境目標 透過長期監控確認不同季節或活動等對能耗量的影響，並依此調整對策。可以改善因建 築服務和材料故障以及其它因素產生額外的成本，並減少地球資源的消耗。 2. 業主福利 藉由營運使用版手冊的評估項目，評價整體建築的性能及資產的績效。透過性能之間的 直接比較，業主可以快速鑑別出效率不佳的設備或項目，並訂定相關處置政策，包含何時汰 換零件或設備、哪些空間設備需翻新或調整建築營運策略。監控建築能耗量和使用者的管理 程序可以快速擬定簡單且合乎成本效益的措施，以降低營運成本。 3. 企業社會責任 協助企業或業主量化設備性能，方便企業根據企業社會責任改善並維護其環境，有助於 企業以良好的方式運作。評估的過程，可做為企業展示對於環境及使用者的責任。幫助企業 發展永續的業務，留住員工並吸引新客戶以增加利潤。 參、評估對象 根據EEWH 目前的版本及認證形式，本研究整理了從設計、完工、使用至更新等四個階 段適合使用的版本或認證形式。結果如圖 3-2，候選證書是針對所有尚在規劃設計或施工之 案件；完工階段使用基本型(BC)、社區類(EC)、廠房類(GF)、住宿類(RS)及境外類(OS)的標 章認證；更新階段則適用舊建築改善類(RN)的標章認證。對於使用階段則可建立營運使用版 進行評估。
營運使用版是針對所有年齡和類型的使用中的建築類型，且不限於取得綠建築標章之建 築。當建築物無大規模更新，即改善面積未超過舊建築改善類規定之大小，皆適用營運使用 版的評估。
圖
3-2 各階段使用類別
(資料來源：本研究繪製)
肆、評估方法 基於簡單的計分方法及開放多元的評估模式，本研究建議參考 LEED 以及 EEWH 汙水 垃圾指標的評分方式，以「表單」的方式勾選要做或達成的項目。每個評估項目僅規定門檻， 達成門檻方式可依業主的需求及經營管理模式自行決定提交的文件。評估內容以日常能源及 用水管理及營運管理為主，可能評估類別如表3-2。表
3-2 營運使用版手冊評估類別
類別 目的 能源 了解建築物整體的設備系統、控制和管理政策。減少能源的耗用，降低 二氧化碳的排放量。 水 監測用水量數據，確認雨水回收系統的穩定性。34
室內環境品質 衡量室內環境的健康及舒適度。確認溫溼度、空氣品質的紀錄，確保使 用者的滿意度，維持良好的工作生活環境。
(資料來源：本研究製作)
詳細的評估項目及表單樣式如表3-3 所示，本研究以「能源」為例，模擬未來營運使用 版手冊的評估方式。本研究參考LEED、BREEAM 及 ISO 50001 的評估項目，假定 EEWH 營 運使用版手冊「能源」有九項能源評估項目，其中二項為必要項目，七項為得分項目。分數 總分為10 分，取得 4 分以上為合格。
表
3-3 能源評估項目示意
評估項目 是/否 得分 1 建築全年平均能耗量達到規定之最低標準 必要 2 安裝新的或使用現有的能源計量裝置，追蹤至少 1 年以上的記錄 必要 3 每年平均能耗量比標準節能 20%以上 2 4 使用高階能源管理裝置(BEMs)，追蹤至少 1 年以上的記錄 2 5 制定相關節能計畫 1 6 中央空調系統每 5 年進行一次 TAB 測試 2 7 中央空調系統操作人員之定期訓練 1 8 空調系統之服務及維護紀錄 1 9 照明系統之服務及維護紀錄 1(資料來源：本研究製作)
第四章
維護管理費用合理性評估
為使這些綠建築能持續維護並保有原來的效能，建築所有權人或使用者應持續追蹤並定 期檢查或修繕。而這些維護管理過程，需編列經費才能有效執行。本研究將依據我國目前既 有之相關辦法「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」，以及各界相關人士之經驗和建 議，分別從「維護費用估算方式」及「維護費用執行程序」二大方向進行評估。並以假設案 例來說明評估起造人應預先保留多少費用俾以綠建築在後續維護管理上使用。第一節
既有規定與專家意見
壹、既有規定
台灣各縣市目前有相關之維護管理辦法為臺北市在 2017 年 4 月通過的「臺北市綠建築 保證金及維護費用管理辦法」。該辦法是針對非公有且已取得綠建築容積獎勵之建案，要求起 造人應提列綠建築維護費用，並撥入公寓大廈公共基金，作為綠建築標章後續之維護管理、 淘汰及申請延續認可之用。保證金及維護費用的額度以及繳款、取款方式如表4-1。表
4-1 臺北市綠建築保證金及維護費用
保證金 維護費用 額度 工程造價的5% 另繳公寓大廈公共基金的50% 繳款人 起造人 起造人 繳款時間 領取建造執照前繳1/2 領取使用執照前繳1/2 領取使用執照前繳畢 受款人 都發局 都發局 撥付方式 使用執照核發後二年內取得綠建築標 章，並由起造人向都發局申請退還保 證金。逾期不予返還。 由管理委員會或負責人向都發局申請 撥入公寓大廈共基金。 申請人 起造人 管理委員會或負責人 撥入對象 起造人 管理委員會或負責人(資料來源：臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法)
考量到綠建築有容積獎勵之措施，在基於公共利益之原則下，臺北市政府為促使建商/起36 造人依約在領得使用執照兩年內申請綠建築標章，要求起造人領取建造執照及使用執照前皆 要繳納保證金，在確認取得綠建築標章後，起造人才可向都發局申請退還保證金。保證金的 額度為工程造價的5%。同時，為保障使用者後續能持續對建築進行維護，亦要求起造人在領 取使用執照前繳納維護費用，之後由管理委員會或負責人向都發局申請將該筆費用撥入公寓 大廈共基金。維護費用則為公寓大廈公共基金的50%。
貳、訪談結果
本研究透過一對一訪談之方式，收集各界相關人士對於取得標章之綠建築在後續維護管 理之制度以及經費之合理額度的看法。受訪人員包含學者、地方政府人員、建築師、技師及 建設公司經理等共18 位專業人士。從這些意見中，本研究歸納出「評估方式」、「參考費用」、 「制度」等三大類的意見。三類意見整理如下： A. 評估方式 1. 分細項定義綠建築維護費用有哪些項目的方式太過複雜，且與一般非綠建築的 維護項目大多都有重疊，無需另外區分，管理委員會在使用上也會比較容易執 行。 2. 若要鼓勵或強制綠建築提出續用申請，應確保提撥的費用中有含申請費、認證 費等。 3. 大多數綠建築在使用過程中，會有使用者自行增加的項目(如樹木)，這是否算 在綠建築維護費用內?這問題難以控管，且無單位負責確認，不建議細項區分。 4. 建議在評估哪些維護項目需納入時，以主項目(如申請費、硬體設備費)等為方 向進行估算，次項目可由管委會或所有權人自行決定。 B. 參考費用 1. 維護費用應提撥多少，建議可採每單位面積多少金額之方式計算。 2. 維護費用金額比例不建議低於公共基金的10%，以 20-50%較合理。 C. 制度 1. 應提撥多少費用對建商來說問題不大，主要問題再於執行的制度上，如應由誰 管理?如何提撥?....等等。2. 綠建築標章之申請是建商提出，但在建商繳付完公共基金後，後續建築營運管 理是由管委會負責，如何確保管委會提出續用申請，以及確認公共基金的使用 方式才是目前無法推動相關政策之問題。 3. 為鼓勵綠建築申請續用，可透過獎勵制度(如容積獎勵或經費補助)或強制方式 (如公文)，讓已取得標章之案件來申請標章續用，並以此確認其維護效益。
