第一章 緒論
1.1 研究背景與動機
長久以來，價量關係一直是學者用來研究市場波動與資產定價的重要工具，
從經濟學的觀點來看，任何商品或勞務在市場上都有價格與數量的存在，兩者多 寡由供給者和需求者共同決定，若其中一方對市場供需的看法產生變化，都會對 價格與數量造成直接的影響，也就是說，價格與交易量是反映市場運作的重要指 標，為供給需求交互作用產生的均衡結果，在一個開放的自由經濟體中，價量除 了反應供需狀況之外，訊息傳遞在不同結構的市場中亦有不同的反應速度，使價 量之間可能有因果關係存在，兩者之間若具有相互調整的動態關係，則可用來解 釋及預測景氣波動、了解市場運作的特性，因此，「價」、「量」為經濟分析理論 上相當重要的變數。
Ying (1966)認為價格與交易量是市場機能的聯合產物，進行分析時需同時考 量兩者才能反映市場狀況，因此任何只對價格或交易量進行分析的模型，即使模 型本身沒有錯誤，仍無法算是相當完整的模型。Karpoff (1987)則彙整過去文獻，
提出研究金融市場的價量關係有四項重要性：第一，可以瞭解金融市場的結構，
因為當各種模型在對價量關係進行預測時，是根據資訊流入市場的速度、價格反 映資訊的程度等條件而有所不同。第二，結合價量資料進行事件分析(Event studies)研究可增加檢定力，對結果推論將有所助益。第三，可瞭解投機性資產 價格實證分配的關鍵因素。第四，可使學者對期貨與選擇權市場的交易進行更進 一步的分析。然而，以往關於市場價量關係的文獻主要針對金融市場進行研究，
其中又以股票市場的研究為最大宗，採不動產市場做為研究對象的文獻則相對稀 少。
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然而，不動產相較於其他投資工具而言，除同時具備投資與消費雙重性質之 外，亦具有不可移動性、高價值性、高異質性、耐久性、多樣性等特質；一項不 動產計畫的生命週期包括投資、生產、交易、使用等過程，期間具有相當長的時 間落差，因此價格往往無法即時反應出所有資訊的價值，其供需調整所需時間比 一般金融商品市場來得久，景氣波動週期也相對較長且幅度也較為劇烈，不動產 市場的發展亦可能對總體經濟與整體金融環境造成衝擊，故掌握不動產市場的價 量調整關係是必要的。
不動產市場的景氣波動不僅影響其本身的健全發展，劇烈的波動性亦會造成 社會資源的錯誤配置與浪費。台灣不動產市場自 1960 年以來經歷 5 次大規模景 氣波動，且劇烈幅度一波強過一波，週期也越來越長。根據彭建文與張金鶚(2000)、
蔡曜如(2003)與謝明瑞(2013)，一般認為前兩次景氣循環的原因，在於 1970 及 1980 年代台灣不動產市場的房屋供給量較少，但兩次中東戰爭引發的國際石油 危機導致社會大眾在投資與保值的需求上大為提升，形成供不應求的情況。第三 次景氣循環則是由於當時台灣出口開始繁盛，產業及就業人口集中，但都市建地 有限，因此都會區房屋供不應求，加上股票市場蓬勃發展，社會游資過多、通膨 再起，促使房價節節高升。而在第四次的循環中，不動產市場始終沒有明顯的漲 幅出現，原因在於台灣當時逐漸邁向已開發國家、經濟成長趨緩、政府政策方針 轉移至資訊科技產業的發展，再加上政府並未針對房地產市場提供利多政策，導 致過去持續 20 年景氣熱絡的不動產市場在這次循環中盤整了將近 10 年。然而，
過去台灣對於不動產市場景氣循環的分析，大多缺乏理論與實證分析的支持，在 近年經濟與社會結構巨大改變下，可能不足以預測未來不動產市場的景氣發展。
最近一次景氣循環自 2002 年 SARS 危機跌至谷底後便一路走揚，至今已上漲十 三年之久，打破以往「七年一循環」的經驗法則，期間政府雖祭出奢侈稅等打房 政策，仍無法減緩房市飛漲，而近年面臨房市泡沫化的可能性與日俱增，投資台 灣不動產市場的風險性更加提高，針對不動產市場的價量關係進行研究不僅有助
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於掌握景氣循環的原因，亦可從中獲取更多資訊，據以預測不動產市場未來的變 化趨勢，將有助於政府進行政策擬定，相關業者及購屋大眾在進行投資決策也能 予以參考。另一方面，台灣社會大眾普遍認為不動產屬於火車頭產業，亦即不動 產市場領先景氣循環指標，尤其在地狹人稠的台灣，國人「有土斯有財」的觀念 根深蒂固，圖一為歷年台灣住宅自有率之統計資料，根據行政院主計處的統計資 料顯示，自民國 70 年起，台灣住宅自有率便達 70%以上，近 20 年來穩定居於 80%以上，98 年起由於計算定義有所調整，故有些微的下修，整體來說還是處於 上升趨勢，台灣住宅自有率位居全球第二，僅次於新加坡(約 90%)，仍遠高於歐 美國家(約 50%~70%)，因此不動產投資交易的相關議題對台灣人來說顯得格外 重要，值得重視。
圖一 自有住宅率
蔡明倫(2008)亦認為，就投資的角度來看，資訊的取得對資產配置與投資需 求有直接的影響，瞭解不動產市場的價量調整關係在投資人的投資策略中扮演著 關鍵性的角色，如何在正確時機進出市場、參與運作成為投資決策成功與否的關 鍵因素。過去學者對於兩者之間的關係雖多有著墨，然而因採取不同研究方法、
研究地區不同，產生的結果也不盡相同，由於不動產特性有異於其它金融商品，
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座標軸標題
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故台灣不動產市場的價量關係是否與其它金融投資商品不同？確有進一步探討 的必要。
1.2 研究目的
因此，本文擬以台灣六個主要都市地區的不動產市場為研究對象，經由共整 合、因果關係檢定等實證方法來探討近年來不動產市場成交價與成交量之間的互 動調整關係，瞭解兩者之間是否具有訊息傳遞之功能有助於我們釐清台灣不動產 市場的運作特性，此外，本文也加入各都之間在成交價與成交量上的傳遞效果進 行探討，以填補過去研究在此領域中的不足之處，除提供政府在各地區住宅制定 政策的依據外，亦期望能讓一般民眾乃至於機構投資人在進行不動產投資決策時 做為參考。最後，本文亦將檢視過去文獻中常見的價量模型與理論，探討何者較 適合用於解釋國內不動產市場的價量關係。
本文將就實證研究結果進行分析，以達成以下目的：
(1) 探討台灣各主要都市之不動產市場是否有相互連動的可能性。
(2) 台灣不動產市場的成交價與成交量指數之間是否具有領先落後關係。
(3) 台灣主要都市的不動產市場之間是否具有訊息傳遞之功能。
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1.3 研究範圍
本文旨在研究台灣不動產市場的價量關係，實證的空間範圍以台灣主要都市 為研究對象，除台灣全區外，同時將資料區分為台北市、新北市、桃竹地區、台 中市、台南市以及高雄市等六大都會區一起進行探討。研究期間為 2000 年第 1 季 至 2014 年第 4 季，各都價量均有 60 筆季資料，共計 840 個觀察值。
在變數選取方面，本文使用「國泰可能成交價指數」為價格的代表變數，經 過標準化的房價指數具有一致性及時間互換性，有助於解決各都市場規模大小不 一的問題，標準化後即可針對不同都市的差異進行比較。在交易量指數方面則以
「國泰 30 天成交量指數」為代表變數。資料來源均來自國泰建設公司與國立政 治大學合作成立的房地產研究中心，該中心自 1992 年起定期推出地產指數季報，
各指數均以 2010 年為基期(100)，資料完整度穩定。
1.4 研究架構
本文依序分為以下五個章節，第一章為緒論，首先介紹研究背景，並說明本 研究之動機、目的與架構流程，使讀者能對本文有概略的瞭解，明白研究之重點 為何。第二章為文獻回顧，針對本研究的主要議題概略回顧金融市場的相關文獻，
接著介紹以不動產市場為研究對象的理論基礎及相關文獻，透過文獻瞭解國內外 學者對於此領域的研究成果。第三章為研究方法，針對本研究使用的計量方法與 研究模型進行介紹，分別說明單根檢定、共整合分析與因果關係檢定的理論基礎 與研究方法，亦在此章節說明實證流程與架構。第四章為實證結果分析，此章節 首先對研究範圍、研究期間、使用變數以及資料來源作定義與說明。接著依據前 一章節所述之模型方法逐一進行實證研究，並針對檢定結果加以分析與探討。第 五章為結論，綜合本研究的實證結果進行總和結論。
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