Granger 因果關係檢定結果

前一節共整合關係檢定的結果可看出所有都會區的成交價指數與成交量指 數均具有長期均衡關係，但尚未得知各都會區的價量指數在短期下是否具有訊息 傳遞的現象，故此節將以 Granger 因果關係來釐清各都會區間的價量指數在短期 下是否具有領先落後關係，以幫助我們判斷各變數間的預測效果。進行 Granger 因果關係檢定前須先確認變數序列符合定態，故對所有變數取一階差分，此外，

在落後期數的選擇上，考量不動產市場價格或數量發生變動時，另一方的反應遞 延時間可能超過一季以上，由於本文使用的資料頻率為季資料，故採落後 4 期為 代表。表十一即為 Granger 因果關係檢定的結果，若結果拒絕虛無假設則代表該 地區的價量指數之間具有領先落後關係，可據以判斷資訊傳遞效果。

表十一 各都會區價量 Granger 因果關係檢定結果

H0：成交價指數不領先成交量指數 H0：成交量指數不領先成交價指數

都會區 F 統計量 P 值 F 統計量 P 值

台灣全區 0.7483 0.5643 3.3492** 0.0173 台北市 0.9146 0.4635 0.3990 0.8083 新北市 0.4682 0.7587 5.9762*** 0.0006 桃園新竹地區 0.1132 0.9773 1.1580 0.3417 台中市 0.3235 0.8608 0.6409 0.6360 台南市 0.5997 0.6647 0.8033 0.5294 高雄市 1.0433 0.3953 0.3855 0.8179

註: 1.所有變數皆取一階差分。

2.落後期數為4期。

3.***代表1%顯著水準，**代表5%顯著水準，*代表10%顯著水準。

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表十一第二與第三欄的虛無假設為「成交價指數不領先成交量指數」，結果 均無法拒絕，代表其假設成立，沒有足夠證據顯示成交價領先成交量，與共整合 分析的結果相符，代表即使在短期下量也不會朝向價進行修正。另一方面，在第 四欄與第五欄虛無假設為「成交量指數不領先成交價指數」的結果中，台灣全區 與新北市分別在5%與1%的顯著水準下拒絕虛無假設，表示台灣全區與新北市的 成交量領先成交價，其餘各都會區的價量指數在短期下則為獨立關係，綜合以上 結果，本文實證結果顯示僅台灣全區與新北市的價量資訊無論在長期或短期下皆 呈現量先價行的結果，支持搜尋模型理論，其餘各都會區在短期下的價量指數雖 不具領先落後關係，但長期下仍具有一穩定均衡關係，且由價向量進行的修正。

此外，本文也針對各都之間的成交價指數與成交量指數進行了Granger因果 關係檢定，結果分別呈現在表十二至表十三；第一欄為X變數，第一列為Y變數，

每個統計量的虛無假設為「X does not Granger Cause Y」，若結果拒絕虛無假設，

則X領先Y，代表X對Y具有預測能力。

就各都不動產市場成交價之間的關係而言，台灣全區的成交價指數領先台中 市及高雄市，台北市則領先台灣全區、桃園新竹地區，新北市的成交價指數對桃 園新竹地區具有預測能力，桃園新竹地區則對高雄市在成交價指數上具有單向領 先關係，台南市也對桃園新竹地區有顯著的領先關係，而高雄市對其他都市的預 測效果則不明顯，此外，在台北市和新北市之間也發現了雙向影響的回饋關係，

皆在5%的顯著水準下拒絕虛無假設，彼此互相領先，而台灣全區與桃園新竹地 區之間的雙向因果關係則呈現不對稱的結果，桃竹地區在5%的顯著水準下領先 台灣全區，顯示桃竹地區對台灣全區的預測力較高。

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另一方面，就各都不動產市場成交量之間的關係而言，可以發現台灣全區領 先台南市、台北市領先高雄市，而新北市的成交量指數則對台灣全區、台北市、

台中市以及高雄市等地區皆具有預測效果，僅不領先台南市成交量指數，為最具 領先資訊的都市；此外，台南市也對高雄市有預測效果，高雄市對桃園新竹地區 的結果則在1%的顯著水準下拒絕虛無假設，有強烈的預測性，以上結果皆為單 向的領先落後關係，在雙向的回饋關係上，此部分實證結果發現台灣全區與高雄 市、以及新北市與桃園新竹地區之間的成交量指數是互相領先的，且後者互相影 響的程度不對稱，新北市在5%顯著水準下領先桃竹地區，預測力較強，兩組雙 向因果關係的結果代表其中一地區的成交量指數發生變化都對另一地區即將到 來的交易活動具有資訊內容，可互相預測。

為了分析各都在價格與數量上的領先落後關係是否有所差異，本文另將各都 在成交價與成交量指數上的領先落後關係彙整進行分析，結果如表十四所示。

表十四 各都價量指數領先落後關係表

成交價指數 成交量指數

台灣全區←→桃園新竹地區 台灣全區←→高雄市

台灣全區→台中市 台灣全區→台南市

台灣全區→高雄市 台北市→高雄市

台北市→台灣全區 新北市→台灣全區

台北市←→新北市 新北市→台北市

台北市→桃園新竹地區 新北市←→桃園新竹地區

新北市→桃園新竹地區 新北市→台中市

桃園新竹地區→高雄市 新北市→高雄市

台南市→桃園新竹地區 桃園新竹地區→台南市

台中市→台南市 台南市→高雄市 高雄市→桃園新竹地區

註：1.箭頭表示領先落後方向，雙向箭頭表兩者互相領先。

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在成交價指數方面本文共發現九組領先落後關係，大致上呈現由北向南傳遞 資訊的結果，台灣全區與台北市的價格資訊最具資訊傳遞效果，而高雄市相較於 各都而言最不具領先資訊，此外，從上表亦可觀察到北部地區擴散至鄰近都會區 的效果較明顯，且台灣全區與桃竹地區、台北市與新北市的成交價指數之間具有 雙向因果關係。就成交量指數而言則發現十二組領先落後關係，除高雄市對桃園 新竹地區具有預測效果外，大致上亦呈現由北向南傳遞的結果，此外，成交量指 數中，由新北市擴散至其他都會區的影響範圍最大，代表其成交量指數最具領先 資訊、可對其他都會區之數量資訊進行預測，與成交價指數的結果略有不同。

在價量都具有領先資訊的分析中本文共發現三項結果，第一，台灣全區的價 量指數對高雄市的價量指數有預測能力。第二，新北市的價量指數亦具有預測台 北市及桃竹地區的價量指數的能力。第三，前述關係中皆有相互回饋的雙向關係 存在，高雄市可預測台灣全區的成交量指數、台北市的成交價指數可預測新北市 的價格指數、桃竹地區的成交量指數亦可預測新北市的價格指數。

較特別的是，本文亦發現兩組價量交互領先的結果，首先為桃竹地區與高雄 市，桃竹地區在成交價指數方面領先高雄市，而高雄市在成交量指數方面領先桃 竹地區，推測可能原因為兩地區都屬近年來重大公共建設工程偏多的城市，例如 桃園航空城、機場捷運、高雄輕軌、自由貿易區與生態港等，易吸引外來開發商 進行買地推案，但高雄市的公設企業尚未全面進駐，就業機會仍不如北台灣，而 桃竹地區因鄰近大台北都會區，相較之下房價便宜，吸引人口遷入，故房價上漲 較為快速，此外，由於桃園市較晚升格，亦可能源自於升格後的公共建設議題增 加，因此帶動成交量擴增。第二組交互領先的地區為台南市與桃竹地區，台南市 在成交價指數方面領先桃竹地區，而桃竹地區在成交量指數方面領先台南市，推 測可能原因在於北台灣房價近年逐漸進入盤整階段，加上實施多項打房政策，多 數投資人轉向觀望態度朝南部進行投資，相較之下台南市為六都中房價較便宜地

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區，故近年房價上漲較快速，一直有明顯補漲的態勢，需注意的是，以往台南市 為六都中房市景氣最晚反應的地區，然而，使用近年價量資料進行研究卻發現台 南市開始具有領先資訊，代表台灣不動產市場的景氣循環可能已來到末升階段，

原因在於台南市的價格補漲快速極可能是靠建商與北部投資客炒作，延續力道恐 有限，其次，若原先落後反應的台南房地產市場從熱絡轉為穩健，就意味北台灣 房市失守，假設南部房市之後亦被棄守，即有可能進入景氣循環的衰退期。

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