資料說明

第四章實證結果

4.1 資料說明

本文旨在研究台灣不動產市場的價量關係，實證的空間範圍以台灣主要都市為研究對象，除台灣全區外，同時將資料區分為台北市、新北市、桃竹地區、台中市、台南市以及高雄市等六大都會區一起進行探討。

在價格指數方面，本文使用「國泰可能成交價指數」為代表變數，該指數以二樓以上平均單價為價格資訊的基礎，採價格特徵模型評估橫斷面資訊，接著藉由拉式加權公式將參數價格還原成標準房價指數所編製而成，為第一個針對預售屋及新屋編制的價格指數，調查範圍包含市場上所有的新推建案，為國內相當具有代表性之指數。此外，經由價格特徵模型可降低異常資料所產生的誤差，提升模型之解釋力，且經過標準化的房價指數具有一致性及時間互換性，任二期指數均可互相比較，亦可針對各都市的成長率差異進行討論。在交易量指數方面則以

「國泰 30 天成交量指數」為代表變數，該變數以 30 天之季平均銷售率乘以當季推案量總額，經個案規模權重調整後編製而成。為方便研究進行，部分圖表將以下列代號簡化各指數名稱：

表三變數代號

PTW 台灣全區成交價指數 VTW 台灣全區成交量指數 PTP 台北市成交價指數 VTP 台北市成交量指數 PNTP 新北市成交價指數 VNTP 新北市成交量指數

PTS 桃園新竹地區成交價指數 VTS 桃園新竹地區成交量指數 PTC 台中市成交價指數 VTC 台中市成交量指數

PTN 台南市成交價指數 VTN 台南市成交量指數 PKS 高雄市成交價指數 VKS 高雄市成交量指數

價格指數與交易量指數資料來源均取自國泰建設公司與國立政治大學合作成立的房地產研究中心，該中心自 1992 年起每季推出地產指數季報，資料完整度穩定，其中各項指數均以 2010 年為基期(100)。本文研究期間為 2000 年第 1 季至 2014 年第 4 季，各都價量均有 60 筆季資料，共計 840 個觀察值。表五為各都原始序列資料之敘述統計。

從表五的統計結果可以得知，就成交價指數而言，台中市的成交價指數平均值最高，其次為台南市，兩者的偏態係數以及峰態係數也較高，代表資料分配較不對稱，平均值可能受到極端值影響，另一方面，平均值最小的為台北市與新北市，但其波動幅度也較其他地區高，兩者的偏態係數以及峰態係數相較其他地區而言明顯較低，屬於低闊峰，極端值較少。就成交量指數來看，台中市平均值最高，台南市次之，與成交價指數結果相同，但台中市與台南市的波動幅度在成交量指數中明顯高於其他地區，而平均值較小的台北市與新北市波動幅度亦較低。

各地區不動產市場的成交價量相對走勢圖可由圖三 A 至圖三 G 觀察之。由以下圖形可以發現，2000 年由於網路泡沫衝擊，房地產市場景氣低靡，至 2003 年受 SARS 影響跌至谷底，各地區價量指數在這段期間均處於低點，2003 年後大部分地區均有復甦情形，除中南部在 2003 年至 2004 年間成交量波動較劇烈之外，各地區成交量逐漸攀升，但價格漲幅不明顯，此外，各地區的交易量在 2007 年開始不約而同呈現了反轉下跌的趨勢，且均在 2009 年第 1 季達到近十年來的最低點，此時間點與美國 2007 年至 2009 年間的次級房貸風暴吻合，但價格指數卻自 2007 年起逐漸攀升，尤以北部地區較為明顯，顯示台灣不動產市場在美國次級房貸風暴中雖受到波及，導致投資人信心不足而有交易量下滑的情況，但並未對房價造成明顯衝擊，推測可能原因除不動產本身具有較高的抗跌性之外，事後來看可能受惠於我國推動相關政策，對中國大陸趨向開放以及 2008 年總統大選等預期心理的影響，推動了價格指數的成長。2010 年脫離金融風暴衝擊，整

體推案量與成交量明顯擴大，房價漲勢明顯。

觀察近五年的市場狀況，2011 年初五都升格，新北市房市最熱，價量俱增，

第 2 季後奢侈稅公布實施，從結果來看該政策抑制房價的效果有限，反而還造成了交易量萎縮。2012 年開始推動「實價登錄」，過去猶如黑盒子的房價交易資訊得以透明化，有助於促進交易進行，但「文林苑事件」也對所有正在進行中的都更案造成衝擊，加上後半年持續受到奢侈稅影響，交易量緊縮，另有豪宅限貸以及金管會針對商用不動產提出的管制命令也讓市場處於一片看空氣氛，造成交易量下滑，全年呈現價漲量縮的盤整情形。2013 年雖有經濟衰退、政策持續壓抑，

但奢侈稅兩年期滿加上重劃區開發等議題持續推升行情，整體呈現價漲量增的情形。2014 年受九合一選舉、房地合一稅議題與海外投資風氣盛行，影響房市交易量，其中高雄市受七月氣爆影響重挫房市，整體而言台灣地區呈現價漲量縮的趨勢。

表四各都價量指數相關係數期數台灣全區台北市新北市桃園新竹

地區台中市台南市高雄市同期 0.7927 0.4522 0.7589 0.7373 0.3234 0.3790 0.6288 價領先量1期 0.7500 0.4167 0.7308 0.7052 0.3070 0.3846 0.6244 量領先價1期 0.8008 0.5024 0.7727 0.7627 0.3477 0.4252 0.6232

另一方面，就各都價量原始資料的相關係數來看，台灣整體為 0.7927，新北市為 0.7589，桃園新竹地區為 0.7373，顯示就這三個地區而言，價格與數量的關聯性頗高，而台中市的相關性相對來說最低，僅 0.3234，價量關聯性並不明顯。

同時，本文也加入了價領先量 1 期與量領先價 1 期的相關係數做討論，從價領先量 1 期的結果來看，各地區的相關係數均下降，顯示在價先量行的假設下價量相

關性是降低的，而就量領先價 1 期的結果而言，除高雄市之外，各地區的相關係數皆有上升，代表在量先行價的假設下價量相關性是有提升的，然而各都會區的實際領先落後關係仍需視因果關係檢定結果進行推論。相關係數的數據雖顯示各都不動產市場之間的價量關係應具有某些程度的關聯，但在進行共整合分析與因果關係檢定前我們尚無法完全斷定兩者之間是否具有長期或短期的連動關係。

圖四至圖五為六都之間的價量指數相關圖。從圖四可以觀察到，六都的成交價除台中市在 2012 年第 4 季推案量多帶動成交價走高之外，其餘時間各都走勢一致且相關性高，皆自 2007 年起逐漸攀升。而從圖五各都成交量指數的關係來看，

台中市、台南市與高雄市的波動幅度大於其他都市，代表中南部的成交量較不穩定，近年來各都成交量起伏劇烈。

表五敘述統計表

變數平均值中位數最大值最小值標準差偏態係數峰態係數樣本數成交價指數

台灣全區 90.1153 84.5300 136.7700 64.9500 22.4047 0.7469 2.2735 60 台北市 84.1497 81.0450 139.6100 45.7500 28.4986 0.4503 1.7948 60 新北市 85.5552 79.0700 140.8300 48.3700 29.5030 0.6169 1.9004 60 桃園新竹地區 92.7652 86.9900 139.6900 61.7500 20.9715 0.7955 2.5574 60 台中市 102.8563 95.6150 185.9800 70.0800 23.0897 1.5353 5.1116 60 台南市 95.8207 90.7100 144.6200 74.0200 18.0719 1.2287 3.7161 60 高雄市 93.9383 87.3200 144.6600 63.3800 19.5789 0.9628 3.2561 60

成交量指數

台灣全區 71.8858 65.2550 191.8200 8.2800 45.9807 0.9017 3.2991 60 台北市 49.9727 41.5100 135.8900 1.4000 34.5255 0.5627 2.3291 60 新北市 61.1242 52.2900 230.0300 1.8300 52.4429 1.3269 4.3358 60 桃園新竹地區 73.9347 47.6050 428.0700 4.3200 78.7315 2.2504 9.0360 60 台中市 194.6578 158.8000 514.3200 32.3000 114.1735 0.8433 3.0062 60 台南市 147.6740 119.6450 646.1600 14.8600 108.5926 2.0788 9.0365 60 高雄市 96.2537 61.2050 313.1600 3.0500 78.7764 1.1141 3.0938 60