第四章 訪談分析
第二節 訪談結果彙整
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證）的差不多」。由於土地為集體所有，早期無法將使用權出讓（流轉）給私 人，因此業者取得此種土地僅是與村委會的契約關係，缺乏權證保障，不僅無 法釐清土地權利，往後若是政府興辦建設需徵收土地時，承租人所能得到的補 償便相當少；甚至集體組織可能片面解除租約，將費用退還即可要求業者搬離，
土地使用上較缺乏保障。同時，由於未取得土地權利，將無法利用廠房的土地 作為擔保向金融機構貸款融資。
在融資擔保上，因進入投資初期的資金往往是自境外匯入（多在香港集資 或融資），較無在當地融資的需求，且尚不確定在當地發展前景，可能因此較 不在意土地使用權證的問題，而選擇先以承租的方式開始生產。另外以三來一 補方式進入者，由於名義上該企業為當地的內資企業，外商僅是出資與其進行 契約合作的代工生產，並非該企業所有者，在中國並不具有法人地位，自然無 法取得土地權利。
K 公司 K 董事長：
「我 92 進去，93 年買，170 塊一平方米，到後來 我們才知道這塊土地上有三個人的名字。……後來我們也學乖了，一拿先 辦國土證，有國土證就有保障。如果說是只有使用權（指承租土地使用）， 沒有國土證的話，比較沒有保障。」T 公司 S 董事長：
「那時候他們都跟你說拿集體證跟國土證一樣啦，臺商就這樣被害死了啊。事實上不一樣，那差異很大，你後來要貸款都貸 不出來。因為集體證要貸款的話，要村委會同意，那村委會怎麼會同意呢？」
W 公司 C3 財務經理：
「我這樣講，如果你有國土證，當然如果你被 徵收的話，那個價錢是比較高的。……還有銀行貸款，設定抵押也不一樣。比如說我今天幫公司買的財產，那麼我如果跟銀行貸款，設定抵押的時候，
那個對你的 cash flow 是比較方便的，你可以拿去當做信用擔保嘛。雖然 我不見得要跟你貸款，但可以做個保證什麼的。」
由於承租集體土地在使用上的保障相對較不足，隨著中國整體發展與前往 投資的事業步上軌道，業者可能希望透過程序取得土地使用權證保障，或以「取 得國土證」為條件取得建設新廠所需土地。當東莞市與前往投資的業者發展步
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另一鎮區業者表示當地政府鮮少釋放指標，辦得權證可說相當困難。於人治色 彩濃厚的中國，此一過程中不僅「關係」扮演相當重要的角色，政府亦可能透 過土地權利與用途為手段，控制當地產業發展。此外，一位曾任臺商協會幹部 的受訪者，則在訪談中表示協會幹部的身分，曾幫助其辦得土地權證。
F 公司 L 董事長：
「我到現在還是用租的啊。因為我在這個地方，這 邊的土地基本上就沒有拿到什麼指標。我們現在附近這些廠房全都沒有指 標的。那這些事，不能是我們幹的，只有本地人能幹。那你要買可能要買 到別的地方去啦。」某幹部：「我這塊地雖然是 20 畝的，過程裡面是因為這些局長都在幫 我，普通一個小老百姓怎麼會辦得出來？ …他跟我說，那這樣，我幫你 變，一變就要等，等到整個往上報，有這些 quota。等政府簽名，把這個
quota 給你，才會有（權證）的。」
雖然在1990 年代，透過「補辦國土證」取得土地權證的保障相對容易，
但並非所有企業皆有意願。在當時的法令架構下，徵收集體所有土地在一定面 積內，由東莞市國土局核批即可14，不受到上級政府的指標控管15，因此申辦 起來手續較為簡便，較容易申辦成功。然而申辦需負擔相應的費用，有些業者 並不願意支付，而選擇持續以承租的方式經營。亦有企業考慮到經營許可期限，
或是未來前景不確定的問題，而缺乏辦理國土證的動機。
CC 公司 H 財務經理：
「看你經營啦，有些是經營期限啦，因為外資 企業在這邊經營最短是 12 年嘛。如果經營期限只有 12 年，那你想你會拿12 年去跟他賭 50 年的國土證嗎？萬一我 12 年到了，他不讓我經營了，
那我國土證又不能賣，直接收回去？所以要看經營期限，拿國土證跟拿營 業執照兩件事會一起考慮，如果營業執照登記期限長一點，那我一定要拿 國土證；相對的，我拿了國土證，就一定會把經營期限拉長。」
CY 公司 C4 董事長也表示：
「以長遠來講，大家不同的眼光來講，香 港人不一定很多人買地，因為他比較短視，他是覺得九七（香港回歸）以‧
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地區。此一情形不僅發生在有權證保障的業者，至今仍租用土地者也可能同樣 有此考量。
本研究於訪談過程中，有特別針對目前仍租用集體土地的業者詢問，瞭解 此類型業者留下的考量，以從中瞭解土地權利對於廠商經營的角色與重要性。
除因廠商之間聚集、協作生產的影響外，本身業種的特性、新地區的投資風險 等因素，以及已在當地建立的政商關係無法帶走，皆可能是廠商的選擇留下考 量因素。當中土地雖然未必是廠商優先考量的因素，但仍可看出其受到土地定 著性影響，而寧願留在目前投資的東莞。
X 公司 T 經理：
「因為你設一個廠，不是光土地取得而已。環保啊、國稅、消防、人力資源，當地的人民素養能不能配合上。再來是你的協力 廠商，下游廠商、配合廠商夠不夠堅強，這才是設廠的一個重點。」
F 公司 L 董事長：
「因為我做食品，跟人家不一樣。我所有的食品、包裝，全部都要制版、印刷，上面有地址、電話一大堆，你做下去就是幾 百萬庫存在那邊。那你說搬個廠，剩下這些東西怎麼辦？報廢掉嗎？對我 來講划不來啦，不合適。因為我們做內銷，靠的一定是要打品牌嘛。那你 要打品牌，不外乎就是一定要符合食品法規。所以你這些什麼標示物啊，
什麼這些東西都是死的。除非你心一橫，這些東西全部報廢，就重來。」
G 公司 T 董事長：
「比如說我如果搬遷，搬到別的鎮區去，那我執照 全部都要重來。不要說到別的鎮區，我要搬到同個鎮的其他地方，我們就 要再重新辦。因為它不是用地址，是用管理區，所以如果在管理區裡面動，證件就不用重辦。……像我在 2001 年的時候我也想（前往其他縣市）買
（土地），但是去評估完回來以後，還是….（作罷）。因為我們在這裡已 經習慣了嘛。」
二、 使用：土地使用相關稅費問題
在土地制度變化之下，不僅取得難度與價格提高，使用成本亦有所提昇。
當土地制度變化提高地價的同時，政府亦以土地為標的創造財政收入，使廠商
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在開徵土地使用稅之後，可預期使用國有土地的持有成本將因此提昇；而 另一方面，租用集體土地者由於並非城鎮土地，較不受到新制度影響，持續依 原租約繳交費用予集體組織。
F 公司 L 董事長：
「只要是正確的國土證，你就要繳國土稅啊，每年 都要收，一平米五塊錢。沒證的就不用繳。地稅局只管收你的國土使用稅，你有一百畝他就收你一百畝的錢。沒證就不用繳。」
在土地使用稅的課收上，東莞市政府依照發展情形將各鎮區進行分級，適 用不同稅額標準，如下表4-2。本研究受訪者之廠房土地，多坐落在一級與二 級鎮區，每平方公尺每年分別需繳納5 元、4 元人民幣的土地使用稅。
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表4-2 東莞市土地分級和稅額標準情況表 土地
級別 適用鎮（街）
稅額標準（元/㎡·年）
非工業 工業 一類 二類
一級 城區（包括莞城、東城、萬江、南城）、
虎門、長安、塘廈、常平、松山湖 12 10 5 二級 鳳崗、樟木頭、清溪、黃江、厚街、石
碣、大朗、大嶺山、虎門港 10 8 4
三級 寮步、橋頭、石龍、茶山、橫瀝、高埗、
沙田、道滘 8 6 3.5
四級 謝崗、中堂、東坑、石排、麻涌、企石、
洪梅、望牛墩 6 4 3
五級 欠發達村 4 3 2.5
資料來源：東莞市地方稅務局（2008）
在東莞市採取定額方式課徵土地使用稅的情形下，再進一步計算稅額與實 際市場成交價格之比例，以瞭解2008 年起開始對外商課徵土地使用稅，廠商 所負擔的實質稅率為何。如前章表3-1，東莞市自 2008 年起之國有土地使用權 出讓，多採取招拍掛方式，當中並以掛牌出讓者為最多。在此便以東莞市國土 資源局的土地掛牌出讓成交金額作為市價資料，計算工業用地的實質稅率。如 下表 4-3，在一級鎮區當中，2008 年至 2014 年的平均實質稅率約為 0.84%；
二級鎮區於 2008 年並無成交資料，2009 年至 2014 年的平均實質稅率亦為 0.84%。而根據廠商經營的經驗，土地使用稅的負擔仍在合理範圍內。
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CC 公司 Y 副總經理：
「在這裡，土地使用的費用很高。他可以用地 稅，房產稅、地價稅，還有繳給村裡面的，像是土地協作費、土地管理費、土地升值費，用土地相關的來課徵，要求你繳給村裡面。」
此外，受訪廠商並表示所謂的「管理費」不僅對使用該村集體土地者，亦 可能對使用當地國有土地者收取。即使業者持有的是國有土地，但因土地坐落 在村的範圍內，過去村委會、管理區等組織收取這些費用時，仍可能對當地使 用國有土地的業者收取。過去因政府並未對外商課徵地稅，廠商的繳費意願較 高。但2007 年對外商開徵土地使用稅後，部分管理區可能持續對在當地使用 國有土地的廠商收取管理費用，此時雙重稅費造成業者不滿的情緒日益升高。