，見諸 報章者主要有：
1、2005 年 3 月 23 日 違規擴大營 業，因噪音、油煙影響鄰居，管委會訴請強制遷離。
2 5 年 6 月 1 16 樓住戶因裝修不 3、2005 年 8 月 16 日，台北市港漧路江南宴翡翠區大廈一位住戶將冷氣主 機懸掛在外牆，其他住戶認為破壞整體美觀，管委會以違反住戶公約，妨 害逃生緩降機操作為由訴請拆除。
」社區大樓電梯損害，因 住戶不肯負擔電梯維修費而未維修，結果造成一名女童摔落電梯坑道死
「 ，將
大樓內 39 戶所有權人依過失致死罪嫌提起公訴4。
由上述案例可知，住在同一屋簷下之公寓大廈住戶，由於居家之緊密結合，
此間唇齒相依，休戚與共，只要有一脫序行為發生，輕者造成生活不便、
全機制來規範住戶間的互動關係，維護彼此間之生活秩序，才能達到公共 安居、公共安寧、公共安全等「三安」目標5。
戶生活秩序之維護，其機制有二：一為自律性的維護機制，
遇到車禍怎麼辦？勞工安全等問題。
最近一年，在台灣，因公寓大廈住戶行為脫序而涉訟者，不勝枚舉
，台北市安和路知名江浙菜館「榮榮園」
2、 00 6 日，台北市名宅「敦南富邑」大樓，
慎，引發火災，造成 3 死 8 傷，管委會及受災戶訴請賠償損害。
4、2005 年 8 月 29 日，桃園縣楊梅鎮「富豪名宮
亡，桃園地檢署認為這起 電梯殺童」事件，所有住戶均須承擔責任
彼
影響生活品質，重者釀成災害造成財產損失、人員傷亡，因此須有一套健
有關公寓大廈住
蘋果日報，2005 年 8 月 30 日，A1 版。
5 立法院秘書室編印，《公寓大廈管理條例》法律案專輯第 184 輯（下冊），頁 653，洪冬
4
桂委員發言。
即公寓大廈住戶透過本身之管理組織所作之維護。一為他律性的維護機 制，即政府主管機關基於警察權（police power）作用所作之維護。在分 析這兩個維護機制之內容前，為便於理論之鋪陳，對公寓大廈住戶之權利 義務有先予闡明之必要。
一、住戶之權利義務
依《公寓大廈管理條例》第二條第八款規定，住戶係指公寓大廈之區分所 區分所有權人之範圍有別，
，區分所有權人自己實際使用專有部分，固為住戶，
住戶與區分所有 主，
區分所有權人住戶之權利有三：（1）對專有部分之權利。（2）對共用 部分之權利。（3）構成員權，茲說明如下：
1、對專有部分之權利
依《公寓大廈管理條例》第四條第一項規定：「區分所有權人除法律另 有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」
是知區分所有權人在其專有部分行使權利與一般所有權之內容無異（民 765），一方面享有使用、收益、處分等對物作用之積極權能，他方面具有 排除他人干涉等對人作用之消極權能。不過其使用、收益、處分等權能應 在法令之限制範圍內始得為之。茲依《公寓大廈管理條例》之規定，說明 其限制內容如次：
（1）專有部分之利用不得違反共同利益：如眾所知，各區分所有權人 之專有部分猶如火柴盒一樣，緊密地堆砌在同一棟建築物上，因而各區分 所有權人對整棟公寓大廈之安全與維護具有共同利害關係。區分所有權人 所為有害建築物正常使用之行為或違反區分所有權人共同利益之行為，縱 然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許6。《公寓 大廈管理條例》第五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用不得有妨害 建築物之正常使用及區分所有權共同利益之行為。」即在明揭斯旨。
惟區分所有權人所為之行為達到何種程度，始足於認為違反共同利 益，因共同利益與權利濫用、誠信原則等不確定法律概念一樣，頗難明示 有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或經取 得停車空間建築物所有權者。依此規定，住戶與
住戶指實際占有專有部分而為使用之人，區分所有權人則指對專有部分享 有所有權之人。因此
若將專有部分出租或借予他人使用，則非住戶。此時，僅該他人（承租人、
借用人等專有部分之直接占有人）才是住戶。由此可知，
權人之範圍，不盡相同，不可不辨。住戶因其屬性不同而有不同之權利義 務，茲以其常態--有區分所有權且實際使用區分所有建築物之住戶為 說明其內容如下：
（一）住戶之權利
6 鈴木祿彌，物權法議義，創文社，昭和 58 年版，頁 22。
其一般的抽象的判斷基準，因此，其判斷應就各個具體事件依社會一般觀 念決之。亦即應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所 有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量7。一 般而言，下述行為係屬違反共同利益：
建築物之不當毀損行為：區分所有權人於自己之專有部分上增建或 改建而須拆除其內部樑柱或牆壁之全部或一部時，該樑柱或牆壁縱為屬其 專有部分之範圍，若因而危及整棟建築物之基礎結構或影響整棟建築物之 外觀時，即屬違反共同利益。
建築物之不當使用行為：區分所有權人得自由使用自己之專有部分，惟 其使用若有不當，如搬入危險物（易燃物、爆炸物或放射物等），或一定噸 數以上之重量物危及建築物安全，或在純住宅之公寓裡，經營卡拉OK店、
色情應召站等有礙居家安寧時，即屬違反共同利益8。
據上所述，區分所有權人之行為有無違反共同利益，不應僅從財產管 理之側面加以考量，更應從共同生活秩序之側面予以權衡。換言之，生活 在同一屋簷下之區分所有權人其所為之行為損及建築物之結構或外觀時，
固不待言，其有害及共同生活秩序者，亦屬茲所謂違反共同利益 。
（2）專有部分不得擅自變更用途：一般建築物之使用執照在其「建築 物概要」欄內載有建築物「各層用途」，住戶應依使用執照所載用途及規約 使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（公寓 15Ⅰ）。所謂不得擅 自變更係指不得任意變更為有礙安全或安寧較重之使用，例如使用執照所 載用途為住宅，不得變更為店鋪使用是。惟若變更為對安全或安寧妨礙較 輕者，例如使用執照所載用途為店鋪，變更為住宅使用，似應不在限制之 列。
（3）專有部分不得與共用部分及基地利用權分離而處分：在我國，土 地與土地上之建築物是各自獨立之不動產，原則上得為分離處分 ，但在 區分所有建築物，為使法律關係單純化，《公寓大廈管理條例》將建築物區 分所有權與基地利用權結合成一體，於第四條第二項規定：「專有部分不得 與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分 分離而為移轉或設定負擔。」此一「房地一體」之規定頗值肯定。然就其
9
10
9尹章華、王惠先、林旺根、張德周、詹文凱、溫豐文，《公寓大廈管理條例》解讀，月旦
與實用 ，民國78年版，頁90。
7 稻本洋之助、鎌野邦樹，コンメンタール・マンシヨン區分所有法，日本評論社，2004 年版，
頁44。
8稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭書，頁45。
出版公司，1997 年版，頁 50（筆者執筆）。
10 施啟陽，《民法總則》，三民書局，民國94年版，頁177。李模，《民法總則之理論
》
內涵言，似僅限於基地利用權之權源為所有權或地上權之場合，始有適用，
鄰關係與因共用部分而成為共有關係外，彼此間尚形成一團體組織而成立
5、不為一定行為之義務
（5）於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯
公寓大廈有一、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
他律性的維護機制係指主管機關基於警察權作用（police power），對
16註8所揭書，頁151、161（王惠光執筆）。
17同前註（王惠光執筆）。
違規住戶加以制裁，以維護住戶生活秩序之機制18。本來，《公寓大廈管理
（8）於防火間隔、防火巷
被
19http://jirs.judicial.g
應予
條例第三章管理組織規定向本所申請報備，本所依台北縣政府 八五北府警保字第 四一八九二四號函之公寓大廈管理組織申請報備處理原則及大公寓大廈管理條例第二章 管理組織規定核准該板橋市名人居公寓大廈管理委員會備查在案。二、原告所提出區分 所有權人出席會議簽到疑義及未接知開會通知乙節，依據內政部 、元、 台（ ）內 營字第八六七二一六四號函會議結論：「按公寓大廈管理條例第三條第二款之規定．．．。
地方主管機關受理公寓大廈管理組織申請報備時，有關其區分所有權人之資格，得依其 所附區分所有標的基本資料表，建物使用執照或建物合法證明文件，全體區分所有權人 名冊等資料認定之，如申請人有偽造文書，侵害他人權利情事，應由申請人依法律負其 責任」及台北縣政 八六北府警保字第一六七五五五號函規定，本所核准報備案並 無不當，綜上所述，原告之訴為無理由，請判決駁回等語。
理 由
按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂 定規約，並向地方主管機關報備。」「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，
應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人 數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：
一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第
一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第