選址理論

車精品百貨店相對持有不信任的態度。

3.機會 Opportunities:

據統計每名車主每年花費在汽車保修大概八千至一萬元，全台大 概有七百萬台汽車，市場估計六到七百億元。傳統產業青黃不接，許 多年青人「寧願失業，不做黑手」，自營之汽車維修廠面臨無人接手 的困境。

4.威脅 Threats:

在連鎖經營的優勢下，傳統汽修場可說毫無招架之力，但相對業，

真便宜較晚進入市場，許多消費者已養成習慣到固定場所消費。

第五節 選址理論

零售業區位理論將影響零售業店址之區位因素分成基地環境及 基地本身兩大類，基地環境包括周邊土地使用的考量、消費者特性 與社經背景及競爭因素等因素。而基地本身包括立地條件及經營管 理因素兩因素。其內容分述如下：

(1)在周邊土地使用的考量之內容為：在店址周邊環境的非人口特 性，可以數值尺度或類別尺度衡量。

(2)在消費者特性與社經背景之內容為：商店的服務範圍或需求範圍 內，消費者潛在的需求水準，通常是以普查資料為準。

(3)競爭條件之內容為：說明與特定基地的競爭性。

(4)立地條件之內容為：以數字或類別尺度，描述基地本身及其建築 物改良物的相對吸引力。

(5)經營管理因素之內容為：同一家品牌下，現有商店的經營管理特 性。

而不同行業對於店址選擇之區位條件各有不同之考量，且依據 之理論或原則不同，選取之因素指標即有差異，歸納相關因素如 下。(顏雅雯，2001)

表 2-6 區位選擇與影響因素

區位選擇面向 區位選擇之因素 交通因素 交通動線、交通流量、交通便利性 市場因素 競爭店數、原料供應運輸、產品接受度 店址內部因素 店面寬度、營業面積、店面可見性 財務因素 租金及租期、預估投資報酬率 環境因素 土地使用分區、未來發展潛力

商圈因素 當地交易量、服務半徑、家戶成長率、人口特性、消費者習 性、人口密度、生活所得水準、同質、異質產業之競合關係

Nelson(1958)提出零售店在選擇設點位址時，首先需評估商圈購 買的潛力，推算出商圈內的人口數及對特定商品之消費金額，有多少 金額會用於預設商店之購買，且評估預設店需要的生產力及成本之關

係，選擇增值快、生產力高的地區。

Applebaum(1960)提出瞭解商圈內的競爭情形是預設店應注意的 事項，所謂競爭情形是指分佔市場潛能之所有零售設施的總和，即是 指競爭商店的規模、競爭者之經營政策。而 Nelson(1958)也強調預設 商店對於投資的經營者會有壓力存在，這股壓力是指競爭商店是否會 有攔截作用，所謂攔截作用是指，若競爭商店位於居民平常所行經的 地區，可使顧客捨遠就近，選擇到競爭商店購買，所以預設店應考慮 商圈內的顧客在到達至店址的途中，是否有競爭性的商店將顧客攔截 造成顧客流失。而近便性也是商店的設置地點的重要考量因素，即是 選擇讓消費者容易的在短時間內到商店購買，Nelson(1958)指出衡量 商店對顧客是否有近便性，可從商店本身創造的顧客、鄰近商店所創 造顧客及順道經過的顧客這三種顧客去考量。

K. Compo et al (2000)指出競爭商店是否具有吸引力，也是設店 需考量的關鍵因素，Bell(1999)指出商店的吸引力包含商品的價格、

品質，商店的能見度、方便性，以及商店的服務。此外，許多學者 指出商店的位置選擇也需配合居住條件、人口密度、所得水準、交 通情形、地價、法規限制等因素來考慮。

由文獻資料所介紹的商店選擇地點的基本原則及評估條件，可以 知道商店設置地點的好壞會影響其銷售情形，尤其在競爭的環境中，

本身商店需具有獨特的吸引力及近便性、交通方便性等才能吸引顧客 前來，尤其是吸引力及距離的部分，是立地選擇的重要因子。(紀惠茜，

2001)

本研究依上述的區位理論，調查並分析高雄市各行政區之人口統 計、潛在消費需求與該產業競爭情況。並透過專家訪談法加入考量政 府法規之限制，最後運用 AHP 層級分析法來探討高雄市行政區設立 據點之最佳區位。