第五節 工業遺址開發模式與政策工具之回顧 一、國外方案介紹：
(一)、所有權與營運類型：
各國間對於所有權與營運顯示不同的作法，Bianca 依其特徵分成四 種類型，略述如下：
1.西歐國家：擁有以城市為榮的傳統特質，完成的社區管理以及公共財 的概念等特徵導致歷史城市風貌保存較為完整。二次大戰後、現代主
義下都市再發展概念使保存受到威脅，而後透過廣泛的都市保存計畫 來維持平衡。行政機關提供復原的技術、避免都市構造中主要結構物 的改變並且在公部門的干預手段與民間部門間建立互動關係。
2.美加地區：以私有產權為主，導致政府對於地標建物之所有權與經營 管理上較為受限。因此，政府以商業利益與發展作為誘因，透過法令 與管制強制執行歷史保存，同時說服基金會、非營利組織或是所有權 人積極參與其中。
3.共產主義國家：政府為絕大部分土地的所有權人，中央集權的官僚制 度，雖執行相關促進保存的政策，但忽略潛在於社區與個人的權利。
4.穆斯林回教國家：其保存的觀念與上述國家是相當不同的，建築遺產 對其而言非常重要，其因部落的關係以及內嵌的治理機制(自我管制) 形成社會強大的凝聚力，通常沒有正式的市民組織。
(二)、法國推動工業遺址保存與利用的方式：
法國普查局在 1964 年文化部長馬樂侯先生創立，致力於藝術史、
古蹟以及藝術資產的「普查」、「研究」及「推廣」的三項工作，1983 年 加入了工業遺址的領域，目前大概有四萬個古蹟，累積的保存與利用知 識，足資我國參考。本研究彙整法國工業遺址的保存與再利用文獻資料，
有關開發制度性方面，略以如下：
1.在法國，除登記列管或列級保護仍屬中央政府依據最高古蹟委員會意 見來決策，文化部並不是工業遺址改建計畫的主導者，通常是鄉鎮市 政府、省政府和私人企業所主導，亦即由下而上的開發計畫執行。。
2.工業遺址的資產與傳統的歷史文化資產不同，解決的辦法就是必須與 都市發展相結合。
3.依據 1913 年的古蹟法，所有在古蹟周圍 500 公尺半徑內，從古蹟可以
看到的所有建築物都在保存的範圍內，即該範圍內建築物在沒有建築 師的許可下，不能進行任何拆除、興建、砍樹或是任何會影響到外觀 的改建。
4.行政程序的民主化、簡單化。凡是對法國建物建築師(ABF)的決定不服 的，可以上訴到省政府。
5.溝通協調機制的建立，以達成一致的平衡點。
(三)英國對於文化資產保護的政策工具略述如下：
1.稅賦優惠措施：
(1)遺產稅減免：傑出的歷史或具有建築特色的建築物，提供公共使用 者。
(2)稅賦減免：提升建築物的價值者。
2.經費補助：英格蘭遺產(English Heritage,"EH")為遺產保護的官方顧 問，接受政府超過 80%的補助。該組織提出幾點補助與相關 財務資助，符合規定者，即予申請補助，取代以往固定比例 的補助方式。地方執行機關的調查工作，EH 也會給予財務上 之協助。提供援救考古學、等級Ⅰ與Ⅱ列管建物與教堂，後 者亦與遺產樂透基金結合。
3.民間組織協助：例如英國國民信託(歷史場所及自然名勝國家信託會)，
以持有豐富古建物和文物保存的慈善機構，接受信託保 護並開放經營歷史建築，其經費來源主要由會員之會 費、捐獻與資產所組成，並運用商業活動之規劃，做為 收入款項。
(四)美國對於文化資產保護的政策工具略述如下：
1.稅賦減免措施：允許歷史保存 20%的扣減額度。自 1976 年公佈稅賦改制 法(Tax Reform Act)，超過 27000 處歷史建物進行修 復，完成 180 億元的私人修復計劃。
2.循環基金的運作：一些民間組織透過低價購買空置或是衰微的歷史建 物，修繕後增值再出售，獲取之資金移入周轉性借貸基 金，以收購別處的歷史建物進行修繕，透過這種靈活的 策略，不僅保存大量資產，同時保持稅收來源。
3.保存地役權：地役權為不動產的部分權利，透過信託取得地役權，政府 不需以購買方式達到保護目的，隨後並可於公開市場上出
售給予具有維護熱誠的買者。
特定倉儲轉運專用區：約 305 公頃，配合物流倉儲與加工轉運等產業為主。
特定文化休閒專用區：約 77 公頃，以水岸遊憩、地區商業與文化設施為主。
特定經貿核心專用區：約 205 公頃 以經貿週邊輔助機能為主。引入大型購物中心、
複合辦公大樓、住宅、文教等服務。
區內初估具有劃定工業遺址地點：香蕉棚、高雄港史館、聯勤 205 兵工廠、海中樓、
台鋁舊廠等。
2.推動主要策略方案：
(1)都市計畫變更回饋負擔：
截至 95 年 12 月 1 日止，高雄市都市更新與都市發展基金因高 雄市都市計畫變更(含上開經貿園區)土地所有權人無償回饋負擔可 供建築用地面積(贈與高雄市政府)總計 4.5483 公頃，建築物 3 棟總 面積 31452 平方公尺。
從多功能經貿園區開發之過程，目前已有陸續開發之案例，例 如：統一夢時代購物中心、中鋼企業總部、國際會議展覽中心、台糖 物流中心、家樂福購物中心、IKEA 傢俱等。由於該工業區高牆阻絕 了當地文史團體及機關對於工業遺址的調查，以致在開發過程中，許 多早期工業發展設施及遺址也一倂遭到拆除，目前高雄市政府已試圖 就台鋁舊廠房、海中樓等設施如何再利用，正進行規劃中，期待在都 市發展過程當中，能留下一些當地的共同記憶與工業發展的遺構。
(2)都市更新範圍劃定：
本多功能經貿園區經由高雄市政府劃定優先辦理都市更新區域，
對於區域內各更新單元劃定原則，依據高雄市都市更新自治條例第 2 條規定，「高雄市(以下簡稱本市)實施都市更新事業之單元除都市更 新計畫範圍內，依該除都市更新計畫中另有之劃定更新單元 範圍或 另定訂單元基準外，劃定基準如下：…三、經政府認定為古蹟或歷史 建築之街區，以整建或維護方式實施都市更新，其土地面積應在一千 平方公尺以上。…」。
(3)對於文化歷史建築之補助：
依高雄市都市更新自治條例第 4 條規定：「為維護、整建本府已登 錄之歷史街區、形象商店街區（或商圈）或具有公共文化藝術特性之
閒置建築物，於實施都市更新事業時，得依附表二標準向本府都市發
工業遺址：
三、開發的四大策略：
自 1982 年我國訂文化資產保存法之後，高雄市被勘選列為古蹟共達 21 處之多，加上近年對於文化古蹟保存的重視，可預期的將來在古蹟數量上勢 必有增無減，目前政府為投注各項公共工程建設所投入之經費，勢將排擠古 蹟維護整建之各項費用，又為因應政府預算赤字及缺乏古蹟營運再利用之專 業知識情形下，如何運用現行法規制度來進行開發經營，是為首要課題，謹 提四大策略：
(一)、將開發有獲益的項目與獲益的整建維護項目聯結在一起獎勵民間投 資：
整建維護大部分的案子都是獲益較低甚至賠錢的文化性消費，因此在 都市更新的開發策略上，可以把鄰近地區一些重要可獲利的開發項目 與該賠錢項目一起開發。最有名的案子就是上海「新天地」計畫及聖 地牙哥的「琥騰廣場」(Horron Plaza)。在港商瑞安集團所投資的新 天地計畫中，首先投資石庫門舊建築群的建築物維護，然後在後期大 量的商業性開發中獲得利益回收。
這類的案子必須細心計算獲益高的項目，所得的利益，是否在支付了 賠錢的整建維護計畫後，仍有相當高的獲益吸引民間投資。
(二)、政府取得產權委託民間經營開發：
在公有土地上或政府價購、徵收這些有重要歷史意義的產權，然後再 委託民間開發商及經營者負責做整建維護。最著名的案例就是波士頓 的法尼爾廳市集廣場，或者丹佛市的賴瑞瑪廣場。
(三)、補助私人自辦整建維護：
只要私人地主願意依照政府所定出的整建維護方式來做，就可以獲得 現金的補助、低利貸款或各種稅賦的減免。不過公部門在沒有充沛的 財政資源的情況下，不容易做到。
(四)、容積移轉：
只有在像紐約這種不動產市場開發利益非常高的城市才有成功的可 能，對於其他不動產市場疲弱的地區較不可行。
四、都市更新的操作工具：
都市更新的操作工具，有許多可行的方式，目前較為常見的方式計有下列：
(一)權利變換 (二)市地重劃 (三)區段徵收
(四)徵收 (五)合建 (六)土地信託 (七)設定地上權 (八)土地及建物租賃
第七節 對工業遺址之永續利用影響
文 建 會 (2002) 推 動 閒 置 空 間 再 利 用 相 關 法 令 之 探 討 與 研 擬 之 研 究 中， 對 如何 再利 用舊建 物 暨 經營提出 由公私部 門合營的機 制。就目 前國 內之環境 條 件 來 看，工 業 遺 址再利用 之 經營管理 策略， 可由 三個面向 來 探討：
一 、 公 辦 公 營
經營 機構 的 軟 體與硬 體 資源，從 規劃設計到 使用管 理維護之過 程，
皆由公部門一手包辦，缺乏 民間主動參與之作為，如美術館、文物館 等 。
二 、 公 辦 民 營
1.由公部 門進行公有工業遺 址、 土地硬體設施 修建，再以契約委 託民間 團體進行軟體開發與 經營。
2.由公部 門針 對某一特 定或 合適之公 有工業遺址、土地，擬定藝文發展 方向， 然 後公 開甄選 民 間經營團 隊所提 出之 整體工業 遺址 軟、硬 體規 劃構 想 ，並 經公 部門 審 議 通過， 再 由公部門 出資以 契約委託民 間團隊 進行工業遺址之規劃 設計與營運，並定期接受公部門監督與考核。
三 、 公 產 民 營
1.公部門 提供特定之公有工 業遺址、土地，並 擬定藝文發展方向 ，以有
1.公部門 提供特定之公有工 業遺址、土地，並 擬定藝文發展方向 ，以有