高雄市房地產市場現況分析

2013 2014 2015 2016 2017

平

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表 3-2 高雄市大樓新案各區成交行情

類型 行政區 每坪成交單價

蛋黃區 鼓山區、新興區、前金區、苓雅區 22~25 萬元 蛋白區 鹽埕區、左營區、三民區、前鎮區 19~22 萬元 市郊 楠梓區、小港區、仁武區、鳳山區、大寮區 14~18 萬元 資料來源：高雄市房屋市場調查協會，本研究整理

根據高雄市政府地政局統計，縣市合併後高雄房市交易成交量年年上揚，從 2011 年當年 3 萬 7469 戶，一路提升至 2013 年 4 萬 3755 戶創下歷史新高，爾後 年年出現下滑，2016 年 3 萬 1279 戶為縣市合併後成交量新低點，去年 2017 年 房市出現反彈，建物買賣移轉棟數為 3 萬 3975 戶。然而從內住部住宅統計可發 現，縣市合併後不分住宅類型，民眾購屋單價從每坪 13.11 萬元一路上揚，至 2016 年來到新高每坪 17.5 萬元，即便 2017 年房價出現下修，每坪成交均價仍 站上 17 萬元，屬歷史次高房價。而從購屋平均面積分析，高雄縣市合併後民眾 購買坪數呈現下滑趨勢，從 2011 年購屋平均面積 38.57 坪，下滑至 2017 年 33.84 坪，減少約 4.7 坪等同 1 個套房空間。從購屋平均總價分析，民眾有能力負擔購 屋總價金額，縣市合併後房價介於 505~605 萬元間，從數據分析當房價年年上揚，

從 2011 年每坪 13.11 萬元，成長至 2107 年每坪 17.06 萬元，民眾實質購屋能力 並未顯著提升，因此僅能透過控制購屋坪數，將總價限制在 500~600 萬元購屋總 價範圍。

分析 2011 年至 2017 年高雄房市買氣發現，高雄民眾購屋總價介於 500~600 萬元，然而隨著房價逐年提升，民眾受限於總價負擔下，能購買坪數出現下滑。

而根據高雄市房屋市場調查協會統計，坪數低於 40 坪類型產品多屬首次購屋與 首次換屋 2~3 房客層，由此可見首購與首換類型住家，是目前高雄房市交易主 力。

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表 3-3 高雄市歷年建物買賣移轉棟數

資料來源：高雄市政府地政局，本研究整理

表 3-4 高雄市購屋平均面積與單價

資料來源：內政部營建署、高雄市政府地政局，本研究整理

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

棟數(戶) 37469 39625 43755 38815 34845 31279 33975 0

5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

高雄市歷年建物買賣移轉棟

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

購屋平均面積(坪) 38.57 37.74 38.12 35.70 35.84 33.72 33.84 購屋平均單價(萬元) 13.11 14.50 15.65 16.87 16.89 17.50 17.06 購屋平均總價(萬元) 505.60 547.20 596.50 602.20 605.30 596.10 577.30

0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00

高雄市購屋平均面積與單價

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分析高雄市縣市合併後過去 7 年大樓申報開工統計，2011~2015 年 4 房與 4 房以上產品申報開工數均逾 1800 戶，在 2012~2013 年 4 房與 4 房以上產品供給 量更超過其他各類型產品，但隨著房市景氣受售各類打房政策影響，從 2016 年 起市場供給主力轉往 2~3 房小宅。然而選購 2~3 房小宅群眾，根據高雄市房屋市 場調查協會統計，有超過 7 成屬於年齡層介於 25~45 歲購屋客層，而依據國家發 展委員會歷年數位機會(落差)調查報告，21~40 歲民眾網路使用率從 2011 年起 每年均突破 9 成，對行動通訊如智慧型手機與平板電腦依賴性比重增加。因此可 推估小宅推案興起對於多數選購小宅客層，若透過智慧型手機採用房地產行動廣 告，具備宣傳效益。

表 3-5 高雄市大樓申報開工戶型

資料來源：高雄市不動產開發商業同業公會，本研究整理

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

1~2房 1254 1751 2222 1652 3095 2481 2190

3房 2480 2714 3432 2978 2763 1814 2287

4房以上 2855 3558 3345 1802 2302 770 351

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

高雄市大樓申報開工戶型 單位：戶

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2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

電視 94.4% 93.4% 91.1% 91.1% 89.4% 88.3% 88.4% 86.6%