高齡住宅相關法規及設立標準

我國高齡住宅相關法規分為獎勵興建老人住宅、申請設置與營 運管理以及實質空間與環境設計等 3 大類，涉及獎勵興建者有「促 進民間參與公共建設法」、「促進民間參與老人住宅建設推動方 案」，涉及申請設置與營運管理方面有「老人福利法」、「老人福 利法施行細則」、「老人住宅綜合管理要點」，涉及實質空間與居 住環境設計方面有「建築技術規則」建築設計施工編老人住宅專章 及「老人住宅基本設施及設備規劃設計規範」等。

此外，「住宅法」中對於高齡者住宅相關規範，65 歲以上之老 人歸類於住宅法第 4 條具特殊情形或身分，可承租社會住宅。

一、獎勵興建

行政院曾於 2004 年核定「促進民間參與老人住宅建設推動方 案」，依據「老人福利法」第 15 條第 1 項第 2、3 款規定，鼓勵民 間興建老人住宅，採綜合服務管理方式，專供高齡者租賃，並利用 促進民間參與公共建設的方式，帶動高齡者住宅之興建與投資，有 效促進高齡者住宅產業的發展，並將高齡者住宅納入公共建設之社 會福利設施項目，利用容積及投資獎勵鼓勵民間參與投資。但因不 具推動的可行性及必要性，於 2008 年停止適用，後續老人住宅興建 回歸一般建築法規，並依「老人福利法」等相關法令設計興建，獎 勵條例則以「建築技術規則建築設計施工編」第 16 章老人住宅專章 第 296 條規定，依設計規範設計得增加容積(陳震宇，2020)。

二、興建設置與營運管理

老人住宅的申請設置主要依據「老人福利法」及「老人福利法 施行細則」。「老人福利法」係為維護老人尊嚴與健康、延緩失能、

安定生活、保障權益、增進福利而制定，在第 16 條明確指出老人照 顧服務應依全人照顧、在地老化、健康促進、延緩失能、社會參與 及多元連續服務原則規劃辦理，並維持高齡者獨立生活能力、增進 生活品質、改善居家環境、協助修繕或提供租屋補助，並於第 33 條 明定住宅主管機關應推動社會住宅，排除老人租屋障礙。

復於「老人福利法施行細則」第 8 條說明上述適合老人安居之 住宅，其設計應符合之規定：

（一）提供老人寧靜、安全、舒適、衛生、通風採光良好之環 境與完善設備及設施。

（二）建築物之設計、構造與設備及設施，應符合建築法及其 有關法令規定，並應具無障礙環境。

（三）消防安全設備、防火管理、防焰物品等消防安全事項，

應符合消防法及其有關法令規定。

在興建設置方面，依「老人住宅綜合管理要點」興建老人住宅 應符合區域計畫法、都市計畫法及其他相關法令規定，其建築基地 面積應符合下列規定：

（一）在實施都市計畫地區達 500 平方公尺以上，且依都市計 畫規定容積核算 總樓地板面積達 600 平方公尺以上。

（二）在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達 500 平方 公尺以上。

（三）在丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達 1,000

而依「建築技術規則」建築設計施工編第 16 章定義老人住宅適 用範圍為：

（一）依老人福利法或其他法令規定興建，專供老人居住使用 之建築物。

（二）建築物之一部分專供作老人居住使用者，其臥室及服務 空間應依本章規定。該建築物不同用途之部分以無開口 之防火牆、防火樓板區劃分隔且有獨立出入口者，不適 用本章規定。

在營運管理方面，直轄市、縣(市)政府專案興建之老人住宅，

得自行或委託老人住宅業經營管理。民間經直轄市、縣(市)政府核 准興建之老人住宅，所有權人得自行設立或委託老人住宅業經營管 理。

老人住宅其經營管理之老人住宅業者，得視老人實際需要，依 相關法令 規定，自行或結合相關服務業或資源提供下列服務：

（一）環境清潔之維護。

（二）房舍及其設備之維護、維修。

（三）門禁安全與緊急呼叫之受信及聯繫。

（四）居家照顧或社區照顧服務。

（五）餐食服務。

（六）)交通服務。

（七）文康休閒服務。

（八）醫療保健服務。

（九）必要之適當轉介服務。

（十）其他必要之住宅管理及生活家事服務。

三、實質空間與居住環境設計

老人住宅之居住單元與居室服務空間規劃，依「老人住宅基本 設施及設備規劃設計規範」為：

（一）居住單元組合方式：老人住宅之居住單元規劃，得視服 務對象及訂定之營運計畫，由單人房或夫妻房等單獨組 合或混合組合。單人房組合得按性別予以適當的分區。

（二）基本簇群規劃原則：居住單元規劃考量老人生活對安 寧、舒適、私密性及日常活動交誼等需求，適當配置生 活簇群，宜以 6 人至 10 人組成基本簇群。

（三）生活簇群配置宜以三個以上基本簇群組成生活簇群，應 設置餐廳，公共廚房，公共洗衣間，並提供一處戶外共 同活動空間。

（四）臥室設置及規劃設計原則臥室擺設之床位應有二面以上 可供上下床。臥室應考慮隔音、容易避難及輪椅使用空 間。

（五）浴室及廁所規劃設計原則浴室及廁所以每一居住單元設 置一處為原則，其寬度及深度均不得小於 1.8 公尺，但 廁所及洗手臺使用部分與沐浴使用之部份以固定隔間或 防水拉門分隔，能確保廁所及洗手臺地坪維持乾燥者，

廁所及洗手臺使用部分之長度及寬度淨尺寸分別不小於 1.6 公尺及 1.5 公尺，其配置應使老人方便到達及考慮 老人與輪椅使用者之容易使用。居住單元未設浴廁者，

與其最近之浴廁距離不得大於 10 公尺。浴廁出入口高低 差應為 2 公分以下，門扇應採外開式推門或橫拉門，並

統，並得考慮設計防震、防火構造，以作為就地避難場 所。

（六）廚房配置及廚具設計原則廚房料理臺應有合理之配置，

並考量身高之不同，物品陳列要能取用方便。必要時得 設可昇降之料理臺。餐桌及餐具存放櫥之空間留設，應 考量老人遲緩行動之便利及輪椅迴轉之空間，其每一處 面積不得小於 4.5 平方公尺。

（七）陽臺及平臺規劃設計原則室內至陽臺、平臺等出入口之 高低差應在 16 公分以下，並考慮輪椅出入，至少每二戶 陽臺間應相連通，陽臺之間應為容易開關之推開門，以 供緊急救援人員得從陽臺進入救援。但依照本規則總則 編第三條規定提具防火性能設計計畫書（包含緊急救援 計畫）及評定書，向中央主管建築機關申請認可者，得 依緊急救援計畫設置救援設施，不受陽臺應相連通之限 制。

老人住宅之外部空間規劃，則包含：

（一）戶外休憩空間除有緊鄰並可供使用之外部開放空間外，

老人住宅應按居住人數每人 1 平方公尺設置戶外休憩空 間，其最小規模不得小於 4 公尺乘以 4 公尺。休憩空間 應設置戶外桌椅等供休憩使用之設施。戶外步行空間之 寬度應有 90 公分以上，其有高低差時，儘可能設置為坡 道。戶外空間包含陽臺、敞廊、平臺等，得考慮防風、

避雨，以及留有足夠讓輪椅迴轉的空間，並達到通行的 便利。

（二）人行道安全措施人行道之路緣高於車道不得超過 20 公 分，人行道至車道之路緣開口斜坡坡度不得超過 1 比 12。戶外地面設置之排水溝格柵方向應和行進方向垂 直，格柵淨孔距不得大於 1.3 公分。

（三）室外引導通路淨寬度應在 1.2 公尺以上，坡度不得大於 1 比 12，坡道長度每九公尺或在轉折處應設置長度 1.5 公 尺以上之平臺，坡度在 1 比 20 以下時，平臺間隔可放寬 至 18 公尺，坡度大於 1 比 20 且高低差大於 60 公分者，

應設置扶手。室外引導通路連接戶外出入口設置之門檻 高度不得大於 2 公分，並應在室內及室外設置深度 1.5 公尺以上之輪椅等候空間。

老人住宅服務空間之規定，則依「建築技術規則」建築設計施 工編第 16 章及「老人住宅基本設施及設備規劃設計規範」為：

（一）公共服務空間

1.老人住宅應設置交誼室、公共餐廳、公共廚房及辦公 室等公共服務空間。交誼室、公共餐廳、廚房等空間 配置應使老人方便到達，並考慮老人及輪椅使用者之 便利性。

2.居室服務空間：居住單元之浴室、廁所、廚房之空 間。

3.共用服務空間：建築物門廳、走廊、樓梯間、昇降機 間、梯廳、共用浴室、廁所及廚房之空間。浴室含廁 所者，每一處之樓地板面積應為 4 平方公尺以上。

4.公共服務空間：公共餐廳、公共廚房、交誼室、服務 管理室之空間。公共服務空間合計樓地板面積應達居 住人數每人 2 平方公尺以上。服務管理室應和居住單 元呼救系統相連線。

5.交誼室得在每一樓層或大廳入口設置，均應採光通風 良好，具有透視戶外之良好視野，並考量延伸至戶外 平臺或陽臺。交誼室之樓地板面積不得小於 40 平方公 尺，並應附設廁所。

（二）共用服務空間

1.門廳出入口應設感知自動門設備、及充足之照明。出 入口處應留設步行器或輪椅存放區，其淨寬度不得小 於 1.9 公尺，淨深度不得小於 1.5 公尺。如為防止雨 水倒灌，出入口設有階梯時，應有斜坡道或設置專供 行動不便者使用之昇降設備。

2.走廊及樓梯之扶手，扶手高度距地板完成面或梯級踏 步鼻端起算 75 公分至 85 公分，扶手直徑應為 2.8 公 分至 4 公分，採橢圓或扁平握把者，週長在 12 公分左 右，並與牆面留設 3 公分至 5 公分之空隙。

3.室內走廊應平順，具自然通風採光，寬度為 1.4 公尺 以上，二側應設置扶手，轉彎之牆角應為順緩修邊或 防撞處理。走廊高低處、轉角處均應設照明燈或踏步 燈，地板並應使用防滑材料。

3.室內走廊應平順，具自然通風採光，寬度為 1.4 公尺 以上，二側應設置扶手，轉彎之牆角應為順緩修邊或 防撞處理。走廊高低處、轉角處均應設照明燈或踏步 燈，地板並應使用防滑材料。