2009零售不動產市場分析
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(2) 其 次， 由 歷 年 各 零 售 業 營 業 額 分 析 顯 示， 自2002年 至2009年， 綜 合 商 品 零售業營業額逐年遞增，顯示零售業市場呈正向擴張成長之勢，詳見表5-3-3 與圖5-3-2；若進一步依各種零售業分析，又以百貨公司之營業額最高，2009 年之營業額為2,247億元，其次為連鎖式便利商店，2009年之營業額為2,120 億 元， 第 三 名 為 零 售 式 量 販 店，2009 年 之 營 業 額 為1,480 億 元， 最 少 的 則 是 其 他 綜 合 商 品 零 售 業 與 超 級 市 場； 由 此 也 可 知， 台 灣 的 零 售 業 以 百 貨 公 司 最 具份量，便利商店直追其後。若從規模經濟觀察台灣的零售業不動產市場，焦. 市場本文將不予討論。. 點 將 集 中 於 零 售 業 中 的 購 物 中 心、 百 貨 公 司、 量 販 店 以 及 連 鎖 式 便 利 商 店， 本 文 如 後 並 將 以 上 述 業 種 進 行 市 場 分 析； 至 於 行 業 分 歧 眾 多 的 其 他 綜 合 零 售. 表 5-3-2 綜 合 商 品 零 售 業 營 業 額 之 變 動 業，以及規模較小的超級市場本文將不予討論。 2010 年 3 營 業 額. 行業別. 單位：億元；％. 較上月 增減. 較上年同月 單位：億元；％ 增 減. 表5-3-2綜合商品零售業營業額之變動. 總計. 行業別. 2010年3月營業額 673. 百貨公司（含購物中心） 673 百貨公司（含購物中心） 154 超級市場 超級市場連鎖式便利商店 101 連鎖式便利商店 187 零售式量販店 零售式量販店 112 其他. 總計. 其他. 154 101 187 112 120. 120. 較上月增減 -18.25. 較上年同月增減 5.97. -18.25 -32.58. 5.97 8.38. -32.58 -13.40. 8.38 2.17. -13.40 3.61. 2.17 10.36. 3.61 10.36 -30.93 -0.48 -30.93 -0.48 -12.26 6.12 -12.26 6.12 資料來源：經濟部統計處. 資料來源：經濟部統計處. 3100. 20. 3000. 15. 營 2900 業 2800 額 2700. 509 10 5. (. 百 2600 萬 2500. 0. 2400. 年 增 率 %. ). -5. 2300 2200. -10 10_03. 10_02. 10_01. 09_12. 09_11. 09_10. 09_09. 09_08. 09_07. 09_06. 09_05. 09_04. 09_03. 營業額 年增率% 圖5-3-1 零售業近年來各月營業額及年增率之變動. 圖5-3-1 零售業近年來各月營業額及年增率之變動 再者，若就各零售業營業額年增率進行分析，從表5-3-4與圖5-3-3分析結 果可知，綜合商品零售業營業額之年增率逐年下降，從2007年的4.42％，滑落 至2009年的2.29％，顯示市場趨於飽和，無法刺激消費者進行更多之消費，此. 信義年鑑-5-7.indd. 509. 2010/6/30. 下午 06:39:26.
(3) 再 者， 若 就 各 零 售 業 營 業 額 年 增 率 進 行 分 析， 從 表5-3-4 與 圖5-3-3 分 析 結 果 可 知， 綜 合 商 品 零 售 業 營 業 額 之 年 增 率 逐 年 下 降， 從2007年 的4.42 ％， 滑 落 至2009年 的2.29 ％， 顯 示 市 場 趨 於 飽 和， 無 法 刺 激 消 費 者 進 行 更 多 之 消 費， 此 外 國 內 近 年 來 總 體 經 濟 景 氣 狀 況 不 佳 亦 有 所 關 聯； 惟 自 今 年 起， 隨 著 景 氣 回 溫， 預 估 零 售 業 之 營 業 額 年 增 率 應 會 有 明 顯 成 長； 其 次， 在 各 種 零 售 業 中， 超 級 市 場 與 百 貨 公 司 之 營 業 額 近 年 來 有 不 錯 之 成 長 率，2009年 分 別 成 長 了4.51 ％ 與3.18 ％， 至 於 連 鎖 式 便 利 商 店 則 是 幾 近 飽 和 停 滯，2009年 僅 成 長0.03 ％， 也 顯 示 連 鎖 式 便 利 商 店 販 售 商 品 之 內 容 已 達 成 熟， 未 來 應 亟 思 與 異 業 結 盟， 提 供 更 便 利 性 與 滿 足 最 後 一 哩 消 費 服 務 之 概 念， 以 便 於 創 造 更 大 之商機。. 綜合商品零售業 百貨公司 8%. 9%. 超級市場. 12% 連鎖式便利商店 51% 7%. 零售式量販店 13% 其他綜合商品零 售. 510. 圖5-3-2 各零售業營業額佔零售業比例 各零售業營業額佔零售業比例 圖5-3-2 表5-3-3 歷年各零售業營業額分析 單位：百萬元. 綜合商品 連鎖式 百貨公司 超級市場 表5-3-3 零售業 歷年各零售業營業額分析 便利商店 2001 2002. 628,134 158,686 89,606 連鎖式 135,716 零售式 127,435 116,690 綜合商品 其他綜合 百貨公司 超級市場 商品零售 零售業 659,977 177,392 88,585 便利商店 150,695 量販店 132,539 110,767. 2001 2003. 628,134 116,690 689,761 158,686 180,198 89,606 93,036 135,716 163,135127,435 133,534 119,859. 2002 2004. 659,977 110,767 738,433 177,392 202,779 88,585 98,932 150,695 173,249132,539 130,057 133,416. 2003 2005. 689,761 119,859 760,511 180,198 213,525 93,036 101,067 163,135 188,886133,534 130,432 126,601. 2004 2006. 738,433 133,416 783,045 202,779 211,574 98,932 102,966 173,249 205,502130,057 132,428 130,574. 2005 2007. 760,511 126,601 817,648 213,525 225,156 101,067 110,902 188,886 209,653130,432 137,293 134,644. 2008. 836,838. 224,784. 121,201. 211,994. 2009. 856,025. 231,924. 126,665. 212,066 148,092 137,278 資料來源：經濟部統計處. 表5-3-4 各零售業營業額年增率 信義年鑑-5-7.indd. 510. 零售式 其他綜合 單位：百萬元 量販店 商品零售. 綜合商品. 百貨公司 超級市場. 145,429. 133,430. 單位：％ 連鎖式便利 零售式量 其他綜合 2010/6/30. 下午 06:39:26.
(4) 2006. 783,045. 211,574. 102,966. 205,502. 132,428. 130,574. 2007. 817,648. 225,156. 110,902. 209,653. 137,293. 134,644. 2008. 836,838. 224,784. 121,201. 211,994. 145,429. 133,430. 2009. 856,025. 231,924. 126,665. 212,066. 148,092. 137,278. 資料來源：經濟部統計處. 表5-3-4 各零售業營業額年增率. 單位：％. 綜合商品 零售業. 百貨公司. 超級市場. 連鎖式 便利商店. 零售式 量販店. 其他綜合 商品零售. 2001. 4.08. 4.28. 3.70. 11.60. 6.16. -5.37. 2002. 5.07. 11.79. -1.14. 11.04. 4.01. -5.08. 2003. 4.51. 1.58. 5.02. 8.26. 0.75. 8.21. 2004. 7.06. 12.53. 6.34. 6.20. -2.60. 11.31. 2005. 2.99. 5.30. 2.16. 9.03. 0.29. -5.11. 2006. 2.96. -0.91. 1.88. 8.80. 1.53. 3.14. 2007. 4.42. 6.42. 7.71. 2.02. 3.67. 3.12. 2008. 2.35. -0.17. 9.29. 1.12. 5.93. -0.90. 2009. 2.29. 3.18. 4.51. 0.03. 1.83. 2.88. 資料來源：經濟部統計資料. 資料來源：經濟部統計資料. 14 12 10. 綜合商品零 售業 百貨公司. 8 年 增 率 %. 6 4. 超級市場. 2. 連鎖式便利 商店 零售式量販 店 其他綜合商 品零售. 0 -2. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009. -4. 511. -6 -8. 圖5-3-3 圖 5-3-3 各種零售業年增率 各種零售業年增率. 信義年鑑-5-7.indd. 511. 2010/6/30. 下午 06:39:27.
(5) 二、購物中心市場分析 自「 工 商 綜 合 區 開 發 設 置 管 理 辦 法 」 設 置 後， 開 發 業 者 受 到 鼓 勵 而 大 興 土 木 開 發 閒 置 土 地， 從 此 大 型 購 物 中 心 的 規 劃 在 台 灣 便 如 雨 後 春 筍 般 蓬 勃 發 展，自1994年遠企購物中心率先引入國外購物中心概念後，從1999年至今， 短短10年間，台灣一下子多出了18家購物中心，包括1999年由環亞百貨改裝 而 成， 亦 是 百 貨 界 中 唯 一 更 改 為shopping mall賣 場 的 百 貨 公 司--環 亞 購 物 廣 場， 以 及 第 一 座 郊 區 型 家 庭 娛 樂 購 物 中 心--台 茂 紛 紛 設 立；2000年 紐 約 紐 約 展 覽 中 心 設 立；2001年 則 有 大 江 國 際 購 物 中 心、 台 中 德 安 購 物 中 心、 微 風 廣場、京華城等四家購物中心成立；2002年台中老虎城購物中心設立；2003 年 全 台 最 高 建 築 物 台 北101 購 物 中 心 開 幕；2004 年 設 有 夜 間 發 光 摩 天 輪 的 台 北 美 麗 華 百 樂 園 開 幕，2005年 則 是 標 榜 日 式 經 營 的 中 和 環 球 購 物 中 心 誕 生； 2007年東南亞第一大購物中心高雄統一夢時代開幕；2008年高雄漢神巨蛋、 以 及 結 合 百 貨、 五 星 級 飯 店 和 量 販 店 的 宜 蘭 蘭 成 新 月 購 物 中 心 完 工； 到 了 2009年 全 台 首 家 位 在 轉 運 站 之 購 物 中 心 — 台 北 京 站 時 尚 廣 場 開 幕、 以 及 號 稱 提 供 頂 級 貴 婦 百 貨 的Bellavita設 立， 加 上 近 期 將 完 工 的 高 雄 義 大 世 界 飯 店、 購 物 中 心 與 遊 樂 世 界， 未 來 台 灣 的 購 物 中 心 可 謂 進 入 全 盛 時 期， 百 家 爭 鳴， 但 在 市 場 胃 納 量 不 變 的 情 況 下， 以 及 台 灣 的 購 物 中 心 落 入 容 積 率 與 建 蔽 率 的 迷 思， 加 上 文 化 與 消 費 行 為 的 差 異， 國 外 購 物 中 心 的 移 植 本 土 化， 也 慢 慢 產 生 水 土 不 服 或 是 不 良 的 效 應， 就 如 同 百 貨 公 司 一 般， 購 物 中 心 也 有 經 營 不 善 息 燈 關 門 之 風 險， 而 百 貨 公 司 為 與 購 物 中 心 力 拼 高 下， 紛 紛 購 物 中 心 化， 使 得未來市場競爭將更趨白熱化。. 512. 以台灣現有大型購物中心總面積約一百三十萬平方公尺，大多數購物中心 量 體 都 集 中 在 北 台 灣， 尤 其 是 大 台 北 地 區 有 九 家 大 型 購 物 中 心 佔 最 多 數； 其 次，2007年統一夢時代購物中心設立，總營業面積高達78,000坪，總投資金 額 三 百 億 元， 為 東 南 亞 首 見 超 大 型 國 際 購 物 中 心， 隔 年 高 雄 漢 神 巨 蛋 也 相 繼 開 幕， 使 得 購 物 中 心 的 戰 火 延 燒 至 南 台 灣， 雖 然 在 區 位 上， 一 處 坐 落 於 南 高 雄 郊 區、 一 處 坐 落 在 北 高 雄 市 區， 雖 然 市 場 與 商 品 均 有 所 區 隔。 但 就 市 場 需 求 而 言， 高 雄 市 能 否 支 持 負 荷 這 麼 大 的 購 物 中 心， 加 上 未 來 義 大 世 界 購 物 廣 場的完工，釋出3萬多坪營業面積，市場衝擊有待觀察。 其次，就購物中心的地理區位分布，全台多數的購物中心集中在台北市，. 信義年鑑-5-7.indd. 512. 2010/6/30. 下午 06:39:27.
(6) 市 場 佔 有 率 約53%， 其 次 是 台 中 市 及 高 雄 市， 市 場 占 有 率 分 別 為11%， 顯 示 購物中心有向南移的趨勢，如2007年高雄夢時代及2008年高雄漢神巨蛋的完 工開幕，詳見圖5-3-4。再者，歷年購物中心的設立時點，以2001年為購物中 心 發 展 最 興 盛 的 時 期， 該 年 有 四 間 購 物 中 心 設 立， 此 後， 台 灣 的 購 物 中 心 每 年都穩定成長，約有1~2家新購物中心開幕，詳見圖5-3-5。. 5% 5% 5% 5% 11% 11%. 台北市 台北市 桃園縣 桃園縣 桃園市 桃園市 台中市 台中市 台南縣 台南縣 嘉義市 嘉義市 高雄市 高雄市 宜蘭市 宜蘭市. 5% 5%. 11% 11%. 53% 53% 5% 5%. 5% 5%. 圖5-3-4 圖5-3-4 各縣市購物中心佔有率 各縣市購物中心佔有率 圖5-3-4 各縣市購物中心佔有率. 20 20 09 09. 20 20 08 08. 20 20 07 07. 20 20 06 06. 20 20 05 05. 20 20 04 04. 20 20 03 03. 20 20 02 02. 20 20 01 01. 513. 20 20 00 00. 19 19 99 99. 19 19 94 94. 門 市數 門 市數 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0. 年 年. 圖5-3-5 歷年購物中心設立數量 圖5-3-5 歷年購物中心設立數量 圖5-3-5 歷年購物中心設立數量 依據相關研究顯示，大台北地區的大型購物中心，對區域房價頗具拉抬效 依據相關研究顯示，大台北地區的大型購物中心，對區域房價頗具拉抬效 果，由於大台北地區的大型購物中心，多數設立在人口稠密的區域，像是京華 果，由於大台北地區的大型購物中心，多數設立在人口稠密的區域，像是京華 城、環球購物中心…等，房價原本就有一定的支撐度，加上整體區域因素佳， 城、環球購物中心…等，房價原本就有一定的支撐度，加上整體區域因素佳， 房價自然上漲；同樣的台中老虎城與高雄漢神巨蛋亦因地區發展較為成熟，對 房價自然上漲；同樣的台中老虎城與高雄漢神巨蛋亦因地區發展較為成熟，對 附近房價也有明顯影響。但對於其他地區的大型購物中心，由於設立的地點接 附近房價也有明顯影響。但對於其他地區的大型購物中心，由於設立的地點接 近郊區，對於附近區域房價的影響較不明顯，如高雄夢時代或是台茂南崁家庭 近郊區，對於附近區域房價的影響較不明顯，如高雄夢時代或是台茂南崁家庭 娛樂購物中心；雖然交通方便，但在地區發展上，仍未成熟，或是土地取得便 娛樂購物中心；雖然交通方便，但在地區發展上，仍未成熟，或是土地取得便 信義年鑑-5-7.indd 513 宜，對於鄰近房市的影響仍需長期觀察，故購物中心週邊房市，短期不會因為. 2010/6/30. 下午 06:39:28.
(7) 依據相關研究顯示，大台北地區的大型購物中心，對區域房價頗具拉抬效 果， 由 於 大 台 北 地 區 的 大 型 購 物 中 心， 多 數 設 立 在 人 口 稠 密 的 區 域， 像 是 京 華 城、 環 球 購 物 中 心 … 等， 房 價 原 本 就 有 一 定 的 支 撐 度， 加 上 整 體 區 域 因 素 佳， 房 價 自 然 上 漲； 同 樣 的 台 中 老 虎 城 與 高 雄 漢 神 巨 蛋 亦 因 地 區 發 展 較 為 成 熟，對附近房價也有明顯影響。但對於其他地區的大型購物中心，由於設立的 地 點 接 近 郊 區， 對 於 附 近 區 域 房 價 的 影 響 較 不 明 顯， 如 高 雄 夢 時 代 或 是 台 茂 南 崁 家 庭 娛 樂 購 物 中 心； 雖 然 交 通 方 便， 但 在 地 區 發 展 上， 仍 未 成 熟， 或 是 土 地 取 得 便 宜， 對 於 鄰 近 房 市 的 影 響 仍 需 長 期 觀 察， 故 購 物 中 心 週 邊 房 市， 短 期 不 會 因 為 購 物 中 心 的 設 立 而 有 明 顯 的 變 動， 但 經 由 購 物 中 心 所 引 入 的 商 業 活 動， 以 及 生 活 便 利 性， 長 期 而 言， 隨 著 地 區 人 口 導 入 與 設 施 完 備 後， 對 於鄰近區域住宅市場而言，仍是屬於利多因素。 整 體 而 言， 台 灣 的 購 物 中 心 商 品 和 百 貨 公 司 同 質 性 太 高， 百 貨 公 司 往 往 就 在 市 區， 甚 至 在 市 中 心， 消 費 者 逛 百 貨 公 司 購 物 都 很 方 便， 因 此 市 中 心 的 購 物 中 心 勢 必 要 與 百 貨 公 司 一 爭 高 下， 此 時 購 物 中 心 的 寬 敞 舒 適 與 多 樣 性 的 精 品 與 商 品 優 勢 將 是 競 爭 的 優 勢， 但 也 因 量 體 太 大， 導 致 招 商 不 易， 稀 釋 坪 效， 或 是 導 入 太 多 之 業 種 與 業 態， 使 得 顧 此 失 彼， 無 法 予 人 專 業 精 品 百 貨 之 市 場 區 隔。 至 於 郊 區 型 的 購 物 中 心， 通 常 提 供 較 為 廉 價 的 生 活 用 品， 若 同 樣 與 市 中 心 的 精 品 購 物 中 心 競 合， 恐 因 缺 乏 便 利 性 與 及 時 性， 不 易 成 功， 因 此 發 展 更 多 的 娛 樂 體 驗 與 休 閒 活 動， 讓 消 費 者 能 駐 足 一 至 二 日， 長 遠 結 合 旅 館 飯店，以及提升購物中心的娛樂層次，除了影城以外應結合更多的遊樂區（如 與 國 際 知 名 的 遊 樂 區 合 作 ） 或 常 態 舉 辦 主 題 節 慶 式 之 展 演 活 動， 方 能 創 造 郊 區 型 購 物 中 心 之 發 展， 目 前 全 台19 家 購 物 中 心 有8 家 設 有 影 城， 其 他 像 是 台. 514. 茂的A-ZONE，以及美麗華百樂園的摩天輪，2007年開幕的統一夢時代購物 中心有標高102.5公尺的摩天輪，也是全國少見可觀賞到海景的摩天輪，未來 義 大 世 界 也 提 供 摩 天 輪， 更 結 合 遊 樂 世 界， 台 灣 的 購 物 中 心 除 了 摩 天 輪 與 影 城， 娛 樂 體 驗 仍 嫌 不 足， 因 此 朝 向 整 合 娛 樂 發 展 的 購 物 中 心 應 是 郊 區 型 購 物 中心長遠發展的趨勢，詳見表5-3-5與表5-3-6。. 信義年鑑-5-7.indd. 514. 2010/6/30. 下午 06:39:28.
(8) 表5-3-5 全台現有購物中心分析 購物中心名稱. 開幕日期. 購物中心面積. 遠企購物中心. 1994.03.26. 20,500 ㎡. 台北市敦化南路. 勤美環亞購物廣場. 1999.04.20. 66,650 ㎡. 敦化北路及南京東路口. 台茂南崁家庭娛樂購物中心. 1999.07.04. 95,000 ㎡. 桃園縣蘆竹鄉. 紐約紐約展覽購物中心. 2000. 18,150㎡. 台北市信義區. 中壢大江國際購物中心. 2001.03.29. 76,033 ㎡. 桃園中壢市. 台中德安購物中心. 2001.09.27. 92,400 ㎡. 台中市東區. 微風廣場. 2001.10.23. 75,900. 京華城全生活廣場. 2001.11.23. 42,000㎡. 台北市八德路. 台中老虎城. 2002.01.16. 48972 ㎡. 台中市河南路. 嘉年華購物中心. 2003.10.07. 38,790 ㎡. 台南縣仁德鄉. 台北101 購物中心. 2003.11.14. 77,033㎡. 台北市信義路. 美麗華百樂園. 2004.11.19. 125,400㎡. 環球購物中心. 2005.12.10. 79,200㎡. 中和、板橋交界. 耐斯廣場. 2006.07.07. 30000㎡. 嘉義市忠孝路. 統一夢時代. 2007.05.12. 121,000㎡. 高雄市前鎮區. 漢神巨蛋. 2008.07.10. 57,567㎡. 高雄市左營區. 蘭成新月. 2008. 122,100㎡. 宜蘭縣宜蘭市. Bellavita. 2009. 29,693㎡. 台北市信義區. 2009.12.09. 33,000㎡. 台北市承德路. 京站時尚廣場. 區位. 台北市復興南路. 台北市中山區大灣北段. 資料來源：中華民國購物中心協會. 表5-3-6 購物中心主力店與承租戶總數 購物中心名稱. 信義年鑑-5-7.indd. 主力店. 515 承租戶總數. 遠企購物中心. City Super、Armani Casa. 103家. 環亞購物廣場. FNAC、IKEA、Hermes、玩具反斗城、生活工場、 品東西、登琪爾. 180家. 台茂南崁家庭娛樂 ACE 歡影城、百樂集主題娛樂餐廳、卡通尼樂園、極 購物中心 限健身中心、精算師音響電器生活館. 250家. SBC 星橋影城、誠品書店、FRIDAY'S 美式餐廳、 中壢大江國際購物 福臨門港式飲茶、生活工場SASA 美妝店、PUMA 暢 中心 貨中心、家樂福量販店、日本思夢樂廣場. 195家. 515. 2010/6/30. 下午 06:39:28.
(9) 台中德安購物中心. 家樂福、華納威秀影城、上閤屋日本料理、 WorldGym 世界健身俱樂部、湯姆龍親子堡. 微風廣場. 國賓影城、BURBERRY. 台中老虎城. 城市俱樂部、華納威秀影城、CLUB SEGA、 Cha for tea、韓珍館、生活工場、Chill's 美式風味 餐廳、GUESS、STARBUCKS CAFFE、 陳季敏、BENETTON、竇騰璜＆張李玉菁、 葉珈玲＆ECCO、NIKE. 102家. 風城購物中心. 風城松屋百貨、麻吉主題樂園、華納威秀影城、 JUSCO GMS、飯店. 306家. 嘉年華購物中心. 台糖量販店. 58家. 台北101. Jason’s Marketplace、SOGO 101、Page one. 美麗華百樂園. 美麗華華納威秀影城、台北華漾大飯店、TATA-U、星 期五餐廳、瓦城. 400家. 環球購物中心. Jusco、國賓影城. 196家. 漢神巨蛋. BURBERRY、CUCCI`、BVLGARI、COACH. 654家. 京站時尚廣場. MONTBLANC、GROSSE’、COLETTE. 400家. 資料來源：中華民國購物中心協會. 三、百貨公司市場分析 依 據 經 濟 部 統 計 處 零 售 業 動 態 調 查 資 料 顯 示， 詳 見 表5-3-7 與 圖5-3-6， 百 貨 公 司（ 含 購 物 中 心 ） 之 營 業 額 年 增 率 各 年 度 成 長 幅 度 不 一， 且 與 新 購 物. 516. 中 心 的 開 幕 有 所 關 聯，2001年 計 有4家 購 物 中 心 開 幕， 使 得2002年 百 貨 公 司 類 營 業 額 年 增 率 高 達11.79 ％； 在2003 年 也 有3 家 購 物 中 心 開 幕， 同 樣 造 成 2004 年 百 貨 公 司 類 營 業 額 年 增 率 高 達12.53 ％。 其 次， 在2003 年 因 為SARS 危 機 風 暴， 使 得 國 人 擔 心 疫 情 散 播， 減 少 外 出 購 物， 連 帶 影 響 百 貨 公 司 類 的 營業額年增率從2002年的11.79%衰退至2003年的1.58%。 到 了2006 年， 復 因 雙 卡 風 暴 造 成 民 眾 消 費 意 願 下 降， 以 及 購 買 力 衰 退， 使 得 百 貨 公 司 營 業 額 年 增 率 降 為-0.91 ％， 為 近 十 年 來 首 度 呈 現 負 成 長； 到 了2007 年， 隨 著 買 氣 回 溫， 營 業 額 年 增 率 又 上 漲 至6.42%， 但 榮 景 不 長， 2008 年 全 球 又 陷 入 不 景 氣 狀 態， 原 本 預 期 總 統 大 選 之 後 景 氣 將 復 甦， 但 受. 信義年鑑-5-7.indd. 516. 2010/6/30. 下午 06:39:28.
(10) 到 油 價、 通 膨 等 問 題 的 影 響， 使 得 民 間 消 費 力 大 幅 緊 縮， 百 貨 公 司 周 年 慶 促 銷 活 動 亦 僅 帶 來 短 期 買 氣 成 長， 同 年 百 貨 公 司 的 年 增 率 又 再 次 淪 為 負 成 長 的-0.17％。 表5-3-7 近十年百貨公司營業額及年增率. 百萬元；％. 營業額. 年增率. 2001年. 158,686. 4.28. 2002年. 177,392. 11.79. 2003年. 180,198. 1.58. 2004年. 202,779. 12.53. 2005年. 213,525. 5.30. 2006年. 211,574. -0.91. 2007年. 225,156. 6.42. 2008年. 224,784. -0.17. 2009年. 231,924. 3.18. 資料來源：經濟部統計資料. 2009年 上 半 季， 由 於 全 球 金 融 風 暴 的 持 續 擴 散 衝 擊， 使 得 我 國 經 濟 持 續 衰 退， 並 處 於 負 成 長 趨 勢， 一 直 到2009 年 第 四 季， 隨 著 新 興 市 場 的 需 求 帶 動， 外 銷 訂 單 需 求 也 增 加， 我 國 經 濟 成 長 衰 退 的 幅 度 也 慢 慢 縮 小。 截 至2009 年 底， 國 內 百 貨 公 司 類 營 業 額 達 到2319.24 億 元， 年 增 率 也 由2008 年 負 成 長 (-0.17%)變為2009年的正成長(3.18%)，較去年成長了3.35%。 近一年來，隨著物價上漲壓力減緩，台北股市熱絡，以及各家百貨公司為 刺 激 買 氣， 紛 紛 推 出 具 特 色 的 來 店 禮 和 折 扣 抵 用 券， 復 加 上 新 的 百 貨 公 司 業. 517. 者開幕（京站時尚廣場與Bellavita），引發其他百貨公司進行促銷，使得各大 百 貨 公 司 業 績 明 顯 成 長。 隨 著 景 氣 的 持 續 回 溫， 對 百 貨 公 司 的 買 氣 也 有 提 升 的效果，但受限於迄今國內失業率仍超過5％，加上薪資水準未見調升，而勞 委 會 的22k方 案 又 壓 低 大 專 畢 業 生 起 薪， 預 估2010 年 百 貨 公 司 的 成 長 幅 度 仍 是有限。. 信義年鑑-5-7.indd. 517. 2010/6/30. 下午 06:39:28.
(11) 開幕（京站時尚廣場與 Bellavita），引發其他百貨公司進行促銷，使得各大百 貨公司業績明顯成長。隨著景氣的持續回溫，對百貨公司的買氣也有提升的效 果，但受限於迄今國內失業率仍超過 5％，加上薪資水準未見調升，而勞委會 的 22k 方案又壓低大專畢業生起薪，預估 2010 年百貨公司的成長幅度仍是有 限。. 14. 250,000. 12 200,000. 營 業 額 150,000. 10 8 年 增 6 率 4 %. (. 百 100,000 萬. 2. 50,000. ). 0 0. -2 2009年. 2008年. 2007年. 2006年. 2005年. 2004年. 2003年. 2002年. 2001年. 營業額. 年增率. 圖5-3-6 近十年百貨公司營業額及年增率 圖 5-3-6 近十年百貨公司營業額及年增率. 若進一步依百貨公司營業額和市占率分析顯示，詳見表5-3-8、圖5-3-7和 若 進 一 步 依 百 貨 公 司 營 業 額 和 市 占 率 分 析 顯 示， 詳 見 表5-3-8、 圖5-3-7 圖5-3-8，國內目前最大的三家百貨公司依次為新光三越、太平洋SOGO和遠東 和圖5-3-8，國內目前最大的三家百貨公司依次為新光三越、太平洋SOGO和 百貨，2009年的營業額分別為658億元、360億元和223億元，市場佔有率依序 遠東 百貨，2009年 的營 業額分 別為658億 元、360億元 和223億元，市 場佔 有 為28.33％、15.5％和9.6％；若從近五年營業額與市場占有率分析，新光三越 率 依 序 為28.33 ％、15.5 ％ 和9.6 ％； 若 從 近 五 年 營 業 額 與 市 場 占 有 率 分 析， 百貨公司自2005年起營業額有逐年遞減之現象，到了2008年營業額又呈現遞 新光三越百貨公司自2005年起營業額有逐年遞減之現象，到了2008年營業額 增，但旋即在2009年又轉為持平衰退情況；同樣的，太平洋SOGO百貨公司自 又 呈 現 遞 增， 但 旋 即 在2009年 又 轉 為 持 平 衰 退 情 況； 同 樣 的， 太 平 洋SOGO 2006年後，營業額逐年增加，但到了2009年則是呈現持平狀況，惟市場佔有率 百貨公司自2006年後，營業額逐年增加，但到了2009年則是呈現持平狀況， 則是明顯下滑；反觀遠東百貨的營業額和市占率，近四年都呈現逐年遞增現. 518. 惟 市 場 佔 有 率 則 是 明 顯 下 滑； 反 觀 遠 東 百 貨 的 營 業 額 和 市 占 率， 近 四 年 都 呈 象；隨著各地近年來新百貨公司與購物中心的開幕，連帶衝擊既有品牌百貨公 現 逐 年 遞 增 現 象； 隨 著 各 地 近 年 來 新 百 貨 公 司 與 購 物 中 心 的 開 幕， 連 帶 衝 擊 司業績，也產生了百貨公司與購物中心該如何進行產品定位與市場區隔，以利. 於在激烈的競爭中獲取最大利潤，並在行銷與服務策略上有所創新。 既 有 品 牌 百 貨 公 司 業 績， 也 產 生 了 百 貨 公 司 與 購 物 中 心 該 如 何 進 行 產 品 定 位 與市場 區 隔， 以 利 於 在 激 烈 的 競 爭 中 獲 取 最 大 利 潤， 並 在 行 銷 與 服 務 策 略 上 其次，在百貨公司總店數分析方面，詳見表5-3-9，以新光三越總店數12 有所創新。 家最多，次之則是遠東百貨總店數9家，以及太平洋SOGO總店數8家；大統集 團由於長期深耕高雄，旗下也有4家百貨公司。展望未來，新光三越左營店與 其次，在百貨公司總店數分析方面，詳見表5-3-9，以新光三越總店數12 高鐵車站的緊鄰開發，已於2010年4月開幕，由於該區域目前並無明顯商圈共 家 最 多， 次 之 則 是 遠 東 百 貨 總 店 數9 家， 以 及 太 平 洋SOGO總 店 數8 家； 大 統 伴，僅能吸引搭乘高鐵、台鐵或是高捷之客源，加上周邊並無腹地可供發展， 未來市場發展仍待觀察；其次，大遠百台中店預計於民國101年第一季開幕， 集團由於長期深耕高雄，旗下也有4家百貨公司。展望未來，新光三越左營店 與 高 鐵 車 站 的 緊 鄰 開 發， 已 於2010 年4 月 開 幕， 由 於 該 區 域 目 前 並 無 明 顯 商 10 圈 共 伴， 僅 能 吸 引 搭 乘 高 鐵、 台 鐵 或 是 高 捷 之 客 源， 加 上 周 邊 並 無 腹 地 可 供. 信義年鑑-5-7.indd. 518. 2010/6/30. 下午 06:39:29.
(12) 發展，未來市場發展仍待觀察；其次，大遠百台中店預計於民國101年第一季 開 幕， 將 成 為 遠 東 百 貨 在 台 最 大 分 店， 並 挑 戰 台 中 新 光 三 越 之 龍 頭 地 位， 營 業樓地板面積預估約5.4萬坪，由於二家百貨公司緊鄰，未來勢必競爭激烈。 將成為遠東百貨在台最大分店，並挑戰台中新光三越之龍頭地位，營業樓地板 面積預估約5.4萬坪，由於二家百貨公司緊鄰，未來勢必競爭激烈。 表5-3-8 國內前三大百貨公司營業額與市場占有率 單位：百萬元；％ 營業額. 表5-3-8 國內前三大百貨公司營業額與市場占有率 單位：百萬元；％ 2005 2006 2007 2008 2009 營業額 新光三越 61,130 59,664 60,879 66,000 65,800 2005 2006 2007 2008 2009 太平洋SOGO 30,500 29,326 35,000 36,000 36,000 61,130 59,664 60,879 66,000 65,800 新光三越 遠東百貨 18,213 18,549 20,641 21,000 22,305 30,500 29,326 35,000 36,000 36,000 太平洋 SOGO 市占率 18,213 18,549 20,641 21,000 22,305 遠東百貨 新光三越 29.26 28.90 27.71 29.36 28.33 市占率 29.26 28.90 27.71 29.36 28.33 新光三越 太平洋sogo 14.65 14.21 15.93 16.02 15.50 14.65 14.21 15.93 16.02 15.50 太平洋 sogo 遠東百貨 8.75 8.98 9.39 9.34 9.6 8.75 8.98 9.39 9.34 9.6 遠東百貨 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫 百萬 70,000 60,000 50,000. 新光三越. 40,000. 太平洋sogo. 30,000. 遠東百貨. 20,000. 519. 10,000 0 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 圖5-3-7 圖5-3-7 國內前三大百貨公司營業額 國內前三大百貨公司營業額. 28% 46%. 新光三越 10%. 16%. 太平洋sogo 遠東百貨 其他. 圖5-3-8 國內前三大百貨公司市場占有率 信義年鑑-5-7.indd. 519. 至於北部地區，環球購物中心板橋店於 2010 年 4 月開幕，進駐板橋車站. 2010/6/30. 下午 06:39:29.
(13) 40,000. 太平洋sogo. 30,000. 遠東百貨. 20,000 10,000 0 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 圖5-3-7 國內前三大百貨公司營業額. 28% 46%. 新光三越 10%. 16%. 太平洋sogo 遠東百貨 其他. 圖5-3-8 國內前三大百貨公司市場占有率 國內前三大百貨公司市場占有率 圖5-3-8 至於北部地區，環球購物中心板橋店於2010年4月開幕，進駐板橋車站地 至於北部地區，環球購物中心板橋店於 2010 年 4 月開幕，進駐板橋車站 下1 樓、 地 上2 樓、24 樓 及25 樓， 四 個 樓 層 的 總 營 業 面 積 達7,170 坪， 將 複 製 11 環球購物中心中和店的經營模式，搶攻板橋車站4鐵共構帶來的人潮。另外，. 遠 東 百 貨 籌 備 中 的 板 橋 中 本 購 物 中 心， 預 估 最 快 也 將 在2011 年6 月 開 幕， 屆 時 新 板 特 區 將 成 為 新 北 市 百 貨 商 圈 的 一 級 戰 區。 至 於 台 北 市 的 部 分， 統 一 開 發 公 司 以 民 間 興 建 營 運 後 轉 移 模 式（BOT） 取 得50年 地 上 興 建 營 運 權 的 市 府 轉 運 站， 預 計 在2010 年6 月 完 工， 該 轉 運 站 興 建 一 座 地 下 五 層 樓、 地 上31 層 樓 包 含 長 途 客 運 轉 運、 捷 運、 商 場 和 國 際 觀 光 旅 館 等 多 功 能 轉 運 車 站 大 樓， 一 到 六 樓 規 劃 為 商 場 預 計 由 統 一 阪 急 百 貨 進 駐； 其 次， 位 於 台 北 車 站 特 定 專 用 區 內 的 雙 子 星 大 樓， 佔 地5,600 坪， 將 興 建56 樓 和76 樓 的 地 標 建 築， 預 計 要到2016年4月才會完工。從去年的台北轉運站完工，加上今年開幕的新光三. 520. 越 左 營 店， 以 及 後 續 將 陸 續 完 工 的 市 府 轉 運 站、 台 北 雙 子 星 大 樓， 都 是 交 通 設 施 與 商 業 活 動 共 構 的 新 式 複 合 式 商 業 發 展， 對 於 多 鐵 共 構 和 轉 運 量 多 的 車 站， 無 疑 會 帶 來 人 潮 與 錢 潮， 但 在 不 同 的 轉 運 功 能 下， 可 能 帶 入 的 人 次 與 時 間 恐 大 不 相 同， 因 此 在 短 程 與 長 程 運 具 區 隔 下， 轉 運 站 上 的 零 售 活 動 也 應 有 所區隔。 表5-3-9 各百貨公司總店數. 信義年鑑-5-7.indd. 520. 單位：%. 店名. 總店數. 店名. 總店數. 新光三越. 13. 漢神百貨. 1. 遠東百貨. 9. 中友百貨. 1. 2010/6/30. 下午 06:39:29.
(14) 太平洋SOGO. 8. 明耀百貨. 1. 大統集團. 4. 欣欣大眾. 1. 太平洋百貨. 3. 日湖生活百貨. 1. 統領. 2. 阪急百貨. 1. 大葉高島屋. 1. FOCUS. 1. 廣三SOGO. 1. 友愛百貨. 1. 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫. 綜上所述，台灣的百貨公司為因應大型購物中心的壓境競爭，紛紛將原有 中 小 型 的 商 場 規 模 擴 大 朝 向 超 過 萬 坪 的 大 型 化 發 展。 因 此， 造 就 了 百 貨 公 司 的 購 物 中 心 化； 而 購 物 中 心 為 了 迎 戰 百 貨 公 司 之 競 爭， 商 品 也 紛 紛 百 貨 公 司 化， 使 得 購 物 中 心 與 百 貨 公 司 在 台 灣 並 無 太 大 之 區 別。 若 單 就 區 位 所 產 生 之 區 隔， 百 貨 公 司 的 區 位 通 常 位 於 市 中 心 或 人 口 密 集 地 區， 因 而 與 市 區 型 的 購 物 中 心 將 產 生 競 合， 而 郊 區 型 的 購 物 中 心 通 常 為 單 點 單 店， 並 無 太 多 直 接 之 競 爭 對 手， 其 應 發 展 更 多 支 持 消 費 者 駐 足 停 留 一 至 二 日 之 消 費 旅 遊 活 動； 至 於 市 區 內 的 百 貨 公 司 與 購 物 中 心 競 合， 在 消 費 水 平 上， 如 何 朝 向 精 品 與 專 業 服務，形塑高質感與品牌特色的發展，將有利於百貨公司之發展。. 四、量販店市場分析 隨著國民平均所得的逐年提高，使得消費者愈來愈重視方便的購物環境， 喜 歡 一 次 購 足、 希 望 價 格 便 宜 與 多 樣 化 的 商 品 選 擇， 因 此 量 販 店 很 快 的 便 席 捲 台 灣， 成 為 最 主 要 的 零 售 通 路 系 統， 其 在 商 品 批 發 與 零 售 市 場 的 運 作 下， 逐漸取代傳統的福利中心。. 521. 1989 年， 由 外 商 成 立 的「 萬 客 隆 」 在 台 灣 開 幕， 採 用 大 型 倉 儲 形 式， 以 一 次 購 足、 價 格 便 宜 的 購 物 概 念 引 進 台 灣， 開 始 奠 定 了 台 灣 零 售 量 販 店 的 基 礎； 而 後 家 樂 福、 大 潤 發， 以 及 愛 買 等 大 型 量 販 店 也 紛 紛 加 入 競 爭 之 行 列， 自 此 量 販 店 便 在 台 灣 蓬 勃 發 展。1987年 法 國 家 樂 福 集 團 和 統 一 集 團 合 作 成 立 台 灣 家 福 公 司， 以 「 家 家 快 樂 又 幸 福 」 的 經 營 理 念 將 量 販 店 帶 入 台 灣， 截 至 2009 年 為 止， 家 樂 福 已 設 立64 家 分 店， 為 台 灣 量 販 店 最 多 門 市 的 品 牌， 該 公 司 於2009 年 又 開 幕 了5 家 新 分 店， 分 別 是 第 一 家 便 利 購 府 中 店、 台 北 北 大 店、 台 北 中 平 店、 高 雄 楠 梓 店 和 便 利 購 永 和 永 安 店； 其 中 便 利 購 屬 於 社 區 概. 信義年鑑-5-7.indd. 521. 2010/6/30. 下午 06:39:29.
(15) 次購足、價格便宜的購物概念引進台灣，開始奠定了台灣零售量販店的基礎； 而後家樂福、大潤發，以及愛買等大型量販店也紛紛加入競爭之行列，自此量 販店便在台灣蓬勃發展。1987年法國家樂福集團和統一集團合作成立台灣家福 公司，以 「家家快樂又幸福」的經營理念將量販店帶入台灣，截至2009年為 止，家樂福已設立64家分店，為台灣量販店最多門市的品牌，該公司於2009 年又開幕了5家新分店，分別是第一家便利購府中店、台北北大店、台北中平 念店（迷你版的量販店），提供新鮮蔬果、麵包區、熟食區、肉品區，以及一 店、高雄楠梓店和便利購永和永安店；其中便利購屬於社區概念店（迷你版的 般 超 市，提供新鮮蔬果、麵包區、熟食區、肉品區，以及一般超市沒賣的家 沒 賣 的 家 電 商 品， 預 計 未 來 便 利 購 將 搶 攻 社 區， 威 脅 現 有 超 級 市 場 之 量販店） 經營，詳見表5-3-10與圖5-3-9。 電商品，預計未來便利購將搶攻社區，威脅現有超級市場之經營，詳見表5-3-10 與圖5-3-9。 表5-3-10 各主要量販店門市數. 表 5-3-10 各主要量販店門市數. 單位：家. 單位：家. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 34. 37. 47. 48. 59. 64. 大潤發. 23. 23. 23. 愛買. 13. 14. 14. 好市多. 3. 4. 4. 台糖. 4. 大樂. 3. 家樂福. 家樂福 大潤發 愛買. 好市多 台糖. 2004. 2005. 34. 37. 23. 23. 13 3. 4. 4. 大樂. 3. 3. 14 4 4. 2006 47 23 14. 4 3. 4 4. 2007. 23 14 5 5 3. 48 23 14. 23 14 5. 5. 5. 5. 1. 2008 59 23 14 5 5. 24 17 6 5 1. 2009 64 24 17 6 5. 3 3 3 1 1 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，本研究整理. 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，本研究整理. 門市數 70 60 50 40 30 20 10 0. 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年. 家樂福. 522. 大潤發. 愛買. 台糖. 好市多. 大樂. 圖5-3-9 各主要量販店門市數 13. 其 次， 遠 東 集 團 於1990年 也 投 入 經 營 愛 買 量 販 店， 並 於2000年 與 法 國 佳 喜 樂 集 團 合 併 為 愛 買 吉 安， 到 了2006年， 遠 東 集 團 向 法 商 股 東 買 下 股 權， 並 正式更名為愛買，截至2009年為止，全台共有17家愛買分店，2009年遠東百 貨 花 蓮 店 新 開 幕， 同 時 引 入 愛 買 進 駐， 首 創 百 貨 與 量 販 店 結 合 的 全 新 經 營 模 式，亦是愛買進軍東台灣的第一家量販店，賣場空間約為3,000坪，未來遠東 集 團 仍 將 計 畫 增 開 分 店， 以 便 擴 大 市 場 佔 有 率。 再 者，1996年， 由 潤 泰 集 團 成立的「大潤發流通事業股份有限公司」，以最直接、最生活化的方式提供消. 信義年鑑-5-7.indd. 522. 2010/6/30. 下午 06:39:30.
(16) 費 者 服 務， 並 運 用 電 腦 化 營 運 系 統， 快 速 地 在 台 灣 展 店， 目 前 在 全 台 已 成 立 了24家 分 店， 且 為 邁 向 國 際 化 連 鎖 事 業， 已 在 各 個 國 家 都 設 有 分 店， 使 大 潤 發 的 商 品 及 服 務 更 具 競 爭 力， 在 國 內 的 部 分， 大 潤 發 鳳 山 店 預 計 於2010年 開 幕， 為 大 潤 發 量 販 店 最 新 之 分 店。 至 於 其 他 的 量 販 店 部 分， 台 糖 目 前 有 五 家 量 販 店， 短 期 並 無 新 的 展 店 計 畫； 而 採 會 員 制 倉 儲 批 發 的 好 市 多， 多 年 來 則 是穩健發展，2009年7月好市多新竹店開幕，目前全台計有6家分店。 依 據 經 濟 部 統 計 處 零 售 式 量 販 店 資 料 統 計 顯 示， 詳 見 表5-3-11 與 圖5-310，零售式量販店從2001年的營業額1274.35億元，逐年攀升，到了2003年 營 業 額 為1335.34 億 元，2004 年 營 業 額 明 顯 下 滑， 此 後 才 又 逐 年 復 甦 成 長， 到 了2009 年 營 業 額 達 到1480.92 億 元， 近9 年 間， 營 業 額 增 加 了200 億 元 左 右。但在營業額年增率方面，則是從2001年的6.16％，逐年遞減，到了2004 年不增反減，營業額年增率為-2.6％；其後2005年至2008年又逐年回升，年 增 率 從0.29 ％ 再 度 攀 升 至5.93 ％， 但 在2009年 以 後， 營 業 額 年 增 率 又 驟 減 為 1.83 ％。 探 究 其 原 因 可 能 受 到2009年 第 一 季 政 府 發 放 消 費 券 後， 造 成 消 費 者 短 期 消 費 提 高， 但 到 了2009年 第 二 季， 利 多 出 盡 後， 量 販 店 業 的 營 業 額 季 增 率則急速衰退；若以2009年第二季的營業額與2008年同期相比，衰退的主因 在 於2009年 第 二 季 消 費 買 氣 因 通 膨 壓 力 與 金 融 風 暴 的 衝 擊， 使 得 消 費 者 支 出 保 守， 購 買 民 生 用 品 意 願 降 低， 加 上 商 品 價 格 下 滑， 使 得 量 販 店 業 的 營 業 額 明顯衰退。 展 望 未 來， 隨 著 經 濟 景 氣 的 逐 漸 復 甦， 預 估2010 年 量 販 店 業 的 營 業 額 會 呈 穩 定 或 微 幅 上 漲 的 趨 勢； 至 於 國 內 量 販 店 展 店 的 趨 勢， 已 由 台 灣 西 部 逐 漸 擴 大 到 台 灣 東 部， 過 去 集 中 在 人 口 密 集 都 會 區 展 店 的 態 勢， 恐 將 愈 來 愈 飽 和， 因 此 拓 店 的 發 展 勢 必 從 過 去 縣 轄 市 以 上 之 都 市 層 級， 逐 漸 下 探 新 興 發. 523. 展、 人 口 成 長 的 鎮 級 都 市 地 區， 並 採 用 較 小 規 模 之 微 型 量 販 店 與 既 有 地 區 性 超 級 市 場 進 行 市 場 爭 奪 戰， 而 連 鎖 品 牌 的 魅 力、 通 路、 價 格 與 行 銷 策 略， 將 會改寫下一個十年的超級市場與若干家電零售業市場的生態。 表5-3-11 近十年零售業量販店營業額及年增率. 信義年鑑-5-7.indd. 523. 單位：百萬元；％. 營業額. 年增率. 2001年. 127,435. 6.16. 2002年. 132,539. 4.01. 2010/6/30. 下午 06:39:30.
(17) 表5-3-11 近十年零售業量販店營業額及年增率 營業額. 單位：百萬元；％ 年增率. 2001 年. 127,435. 6.16. 2002 年. 132,539. 4.01. 2003 年 2003年. 133,534 133,534. 0.75. 2004 年 2004年. 130,057 130,057. -2.60. 2005 年 2005年. 130,432 130,432. 0.29. 2006 年 2006年. 132,428 132,428. 1.53. 2007 年 2007年. 137,293 137,293. 3.67. 2008年 2008 年. 145,429 145,429. 5.93. 2009年 2009 年. 148,092 148,092. 1.83 1.83 資料來源：經濟部統計資料. 資料來源：經濟部統計資料. 150,000. 7 6 5 4 3 2 1 0 -1. 145,000 營 140,000 業 額 135,000 (. 百 130,000 萬 125,000 ) 120,000. -2 -3. 115,000. -4 2009年. 2008年. 2007年. 2006年. 2005年. 2004年. 2003年. 2002年. 2001年. 營業額. 年 增 率 %. 年增率. 近十年零售業量販店營業額及年增率 圖圖5-3-10 5-3-10 近十年零售業量販店營業額及年增率. 524. 五、連鎖便利商店市場分析 1979年 統 一 企 業 集 團 與 美 國 南 方 公 司 技 術 合 作， 引 進7-11的 經 營 理 念 和 技 術 後， 統 一 超 商 便 成 為 國 內 第 一 家 連 鎖 便 利 商 店， 也 為 連 鎖 便 利 商 店 奠 定 日 後 發 展 的 基 礎。1980年， 味 全 公 司 與 日 商 全 日 食 公 司 合 作， 成 立 純 青 連 鎖 商 店， 此 為 國 內 第 一 家 加 盟 體 系 的 便 利 商 店； 惟 受 限 於1980年 代 國 內 經 濟 尚 待 起 飛， 國 民 所 得 水 準 偏 低， 消 費 習 慣 尚 未 改 變， 且 統 一 超 商 初 營 運 時， 商 品 價 位 都 遠 高 於 傳 統 雜 貨 店， 使 得1982年 以 前 各 便 利 商 店 的 營 運 狀 況 普 遍 虧 損； 到 了1983年， 統 一 超 商 將 客 源 層 由 社 區 之 家 庭 主 婦 轉 為 鎖 定 青 少 年 與 上 15. 信義年鑑-5-7.indd. 524. 2010/6/30. 下午 06:39:30.
(18) 班 族 群， 並 挑 選 了10家 門 市 嘗 試 夜 間 營 業， 亦 將 門 市 店 址 選 在 交 通 要 道 之 三 角 窗 路 口 試 營 運， 結 果 發 現 成 效 顯 著， 於 是 統 一 超 商 便 逐 漸 轉 型 為24小 時 營 業，業績也開始有所成長。 此 後， 隨 著 國 人 的 國 民 所 得 提 高， 對 於 購 物 之 便 利 性 及 服 務 等 附 加 價 值 日趨重視，國內連鎖便利商店也越來越多，如1988年國產集團及日本Family Mart成 立 全 家 便 利 商 店； 台 灣 豐 群 企 業 集 團 成 立 富 群 超 商 股 份 有 限 公 司 與 全 球 第 二 大 便 利 商 店 連 鎖 體 系CIRCLEK共 同 合 作 成 立OK便 利 商 店：1989 年 光 泉 集 團 與 百 慕 達 集 團 成 立 萊 爾 富 便 利 商 店；1990 年 泰 山 集 團 與 日 本Niko Mart成 立 福 客 多 便 利 商 店， 由 於 這 些 連 鎖 便 利 商 店 蓬 勃 發 展， 也 使 得 便 利 商 店呈現快速的成長。 但 隨 著 連 鎖 便 利 商 店 的 快 速 成 長， 到 了2005 年， 全 台 便 利 商 店 數 突 破 8,000 家， 各 地 區 也 逐 漸 感 受 到 便 利 商 店 呈 現 飽 和 狀 態； 到 了2006 年， 便 利 商店大者恆大，市場瓜分版圖明顯，使得OK便利商店和福客多商店出現連年 虧 損， 由 於 福 客 多 便 利 商 店 受 限 於 市 占 規 模 過 小， 無 法 和 其 他 同 業 競 爭， 在 連 年 虧 損 下， 恐 將 拖 累 泰 山 集 團 的 獲 利， 因 此， 集 團 便 決 定 退 出 台 灣 便 利 商 店 市 場， 在2007年 年 中， 將 營 業 權 讓 與 全 家 便 利 商 店， 而 福 客 多 便 利 商 店 的 品 牌 與 商 標 便 完 全 退 出 市 場， 併 入 全 家 便 利 商 店， 至 於 古 道 界 揚 和 中 日 便 利 商 店 也 慢 慢 淡 出 市 場 經 營， 而 成 為 今 日 以 統 一 超 商、 全 家 便 利 商 店、 萊 爾 富 及OK便利商店等四家超商為主。 依 據 經 濟 部 批 發、 零 售 及 餐 飲 業 調 查 資 料 顯 示， 詳 見 表5-3-12 與 圖5-311， 連 鎖 便 利 商 店 近9 年 營 業 額， 從2001 年 的 營 業 額1357.16 億 元， 逐 年 上 升， 到 了2009年， 營 業 額 達 到2120.66億 元， 近9年 間， 營 業 額 增 加 了750億. 525. 元， 獲 利 數 驚 人； 但 在 營 業 額 年 增 率 方 面， 從2001年 的11.6%， 逐 年 遞 減， 到 了2004年， 降 至 最 低 點， 營 業 額 年 增 率 只 有6.2%； 而2005至2006年 間， 營業額年增率雖呈現上漲，維持在9.03％和8.8％。但自2006年以後，營業額 年增率則是急速下滑，到了2009年，營業額年增率僅剩0.03%。由於在2005 年以後，便利商店家數突破8,000家，到了2009年，全台總家數更突破9,250 家， 在 展 店 數 已 達 市 場 飽 和， 加 上 受 到 金 融 風 暴 衝 擊， 國 內 部 分 科 技 大 廠 實 施 無 薪 假， 若 干 廠 商 關 廠 歇 業 造 成 失 業 人 數 攀 升， 以 及 民 間 消 費 市 場 買 氣 低 迷， 使 得 連 鎖 便 利 商 店 的 營 業 額 年 增 率 為 各 類 零 售 業 之 末， 未 來 亟 待 店 面 體 質調整與新式服務的創新，方能創造更大之業績。. 信義年鑑-5-7.indd. 525. 2010/6/30. 下午 06:39:30.
(19) 年以後，便利商店家數突破 8,000 家，到了 2009 年，全台總家數更突破 9,250 家，在展店數已達市場飽和，加上受到金融風暴衝擊，國內部分科技大廠實施 無薪假，若干廠商關廠歇業造成失業人數攀升，以及民間消費市場買氣低迷， 使得連鎖便利商店的營業額年增率為各類零售業之末，未來亟待店面體質調整 與新式服務的創新，方能創造更大之業績。 表 表5-3-12 5-3-12 連鎖便利商店營業額及年增率 連鎖便利商店營業額及年增率 2001 年2001年 2002 年2002年 2003 年2003年 2004 年2004年 2005 年2005年 2006 年2006年 2007 年2007年 2008 年2008年 2009 年2009年. 單位：百萬元；％ 單位：百萬元；％. 營業額營業額. 年增率 年增率. 135,716 135,716 150,695 150,695 163,135 163,135 173,249 173,249 188,886 188,886 205,502 205,502 209,653 209,653 211,994 211,994 212,066 212,066. 11.6 11.6. 11.04 11.04 8.26 8.26 6.2 6.2 9.03 9.03 8.8 8.8 2.02 2.02 1.12 1.12 0.03 0.03 資料來源：經濟部統計資料. 資料來源：經濟部統計資料. 14. 250,000. 12. 200,000. 營 業 額 150,000. 10 年 8 增 率 6 % 4. (. 百 100,000 萬 50,000. 2. ). 0 2009年. 2008年. 2007年. 營業額. 2006年. 2005年. 2004年. 2003年. 2002年. 2001年. 526. 0. 年增率. 圖5-3-11 連鎖便利商店營業額及年增率. 圖 5-3-11 連鎖便利商店營業額及年增率 其次，在連鎖便利商店家數分析方面，詳見表 5-3-13 與圖 5-3-12，截至 其 次， 在 連 鎖 便 利 商 店 家 數 分 析 方 面， 詳 見 表5-3-13 與 圖5-3-12， 截 2009 年底，連鎖便利商店計有 9,252 家，只比去年多增加了 37 家；相較於 2008 至2009 年 底， 連 鎖 便 利 商 店 計 有9,252 家， 只 比 去 年 多 增 加 了37 家； 相 較 於 年便利商店增加 134 家，已明顯少了許多。由此可知，連鎖便利商店的服務據 2008 年 便 利 商 店 增 加134 家， 已 明 顯 少 了 許 多。 由 此 可 知， 連 鎖 便 利 商 店 的. 服 務 據 點 已 近 飽 和 而 不 宜 再 擴 充， 並 應 朝 向 調 整 店 面 體 質， 提 供 更 全 備 的 服 17. 務，以及與異業結合來創造更多的營業績效。在四大便利商店家數方面，統一. 信義年鑑-5-7.indd. 526. 2010/6/30. 下午 06:39:31.
(20) 點已近飽和而不宜再擴充，並應朝向調整店面體質，提供更全備的服務，以及 超 商 在2009 年 的 家 數 為4,750 家， 較 前 一 年 減 少 了50 家， 顯 示 其 對 於 營 業 狀 與異業結合來創造更多的營業績效。在四大便利商店家數方面，統一超商在 況不佳之加盟業者予以歇業，統一超商的市佔率為51.34％，穩坐龍頭地位， 2009 年的家數為 4,750 50 家，顯示其對於營業狀況不佳 詳見 表14與 圖13； 第家，較前一年減少了 二 大 的 超 商 系 統 為 全 家，2009年 計 有2,401家 店， 市 佔 之加盟業者予以歇業，統一超商的市佔率為 51.34％，穩坐龍頭地位，詳見表 率為25.95％；第三大的超商系統為萊爾富，2009年計有1,254家店，市佔率 14 為13.46 與圖 13； 第二大的超商系統為全家 ，2009 2,401 家店 ，市佔率為 ％； 第 四 大 的 超 商 系 統 為OK便 利年計有 商 店，2009年 計 有837家 店，25.95 市佔 ％；第三大的超商系統為萊爾富，2009 年計有 1,254 家店，市佔率為 13.46％； 率 為9.05 ％； 而 此 四 大 超 商 合 計 佔 了99.8 ％的 市 場， 顯示國內便利商 店市場 第四大的超商系統為 OK 便利商店，2009 年計有 837 家店，市佔率為 9.05％； 已完全由四大超商所主宰。 而此四大超商合計佔了 99.8％的市場，顯示國內便利商店市場已完全由四大超 商所主宰。 表5-3-13 連鎖便利商店門市數 單位：家 表 5-3-13 連鎖便利商店門市數 單位：家 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 統一超商 4,037 4,402 4,705 4,800 4,750 統一超商 4,037 4,402 4,705 4,800 4,750 全家 1,851 2,012 2,228 2,326 2,401 全家 1,851 2,012 2,228 2,326 2,401 萊爾富 1,160 1,261 1,296 1,239 1,245 萊爾富 1,160 1,261 1,296 1,239 1,245 OK 873 869 818 830 837 OK 873 869 818 830 837 福客多 366 301 福客多 366 301 全台總數 8,729 9,089 9,081 9,215 9,252 全台總數 8,729 9,089 9,081 9,215 9,252 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫. 門市數 6,000 5,000 4,000. 2005年. 3,000 2,000. 2007年. 1,000 0. 2009年. 2006年 2008年. 統一超商. 全家. 萊爾富. 527. OK. 圖5-3-12 連鎖便利商店門市數. 圖 5-3-12 連鎖便利商店門市數 表 5-3-14 連鎖便利商店市場佔有率 單位：% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 統一超商 46.25 48.43 51.82 52.09 51.34 全家 21.21 22.14 24.54 25.24 25.95 萊爾富 13.29 13,87 14.27 13.45 13.46 OK 10 9.56 9.01 9.01 9.05 福客多 4.19 3.31 其他 5.06 2.69 0.36 0.21 0.2 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫 再者，在 2009 年一整年，在便利商店飽和情況下，各家便利商店紛紛開 信義年鑑-5-7.indd. 527. 2010/6/30. 下午 06:39:31.
(21) 表5-3-14 連鎖便利商店市場佔有率. 單位：%. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 統一超商. 46.25. 48.43. 51.82. 52.09. 51.34. 全家. 21.21. 22.14. 24.54. 25.24. 25.95. 萊爾富. 13.29. 13,87. 14.27. 13.45. 13.46. OK. 10. 9.56. 9.01. 9.01. 9.05. 福客多. 4.19. 3.31. -. -. -. 其他. 5.06. 2.69. 0.36. 0.21. 0.2. 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫. 再 者， 在2009 年 一 整 年， 在 便 利 商 店 飽 和 情 況 下， 各 家 便 利 商 店 紛 紛 開 始 搶 食 節 慶 之 商 機 禮 品（ 如 春 節、 母 親 節 與 端 午 節 ）， 提 高 鮮 食 組 合， 促 銷 冰 品、 便 當 與 關 東 煮， 以 及 推 出 現 煮 咖 啡、 現 泡 茶、 麵 包 烘 培、 年 菜 預 購、. 始搶食節慶之商機禮品（如春節、母親節與端午節），提高鮮食組合，促銷冰 中 元 節 暢 銷 商 品 預 購 和 擴 大 異 業 結 合， 包 括 高 鐵 車 票 便 利 商 店 輕 鬆 買 等。 其 品、便當與關東煮，以及推出現煮咖啡、現泡茶、麵包烘培、年菜預購、中元 中，各家便利商店推出的現煮咖啡年營業額高達120億元，成長率達兩位數， 節暢銷商品預購和擴大異業結合，包括高鐵車票便利商店輕鬆買等。其中，各 以 統 一 超 商 於2004 年 推 出 的city cafe é 率 先 帶 領 進 入 咖 啡 市 場， 全 台 門 市 共 家便利商店推出的現煮咖啡年營業額高達 120 億元，成長率達兩位數，以統一 有3,300 家 店 有 咖 啡 機； 此 後， 全 家 便 利 商 店 和 萊 爾 富 也 在2009 年 紛 紛 在 門 超商於 2004 年推出的 city café 率先帶領進入咖啡市場，全台門市共有 3,300 市 推 出 現 煮 咖 啡， 其 中， 全 家 便 利 商 店 也 推 出 全 家 伯 朗 咖 啡 館， 全 門 市 共 有 家店有咖啡機；此後，全家便利商店和萊爾富也在 2009 年紛紛在門市推出現 1,200 店 有 咖 啡 機； 萊 爾 富 推 出Hi-Café e 全 台 共600 個 門 市 設 有1,200 咖 啡 機。 煮咖啡，其中，全家便利商店也推出全家伯朗咖啡館，全門市共有 店有由 於連鎖店紛紛設立 現 煮 咖全台共 啡， 使 得 各便 利商店也推出許多促銷方案來吸引顧 咖啡機；萊爾富推出 Hi-Café 600 個門市設有咖啡機。由於連鎖店紛紛 客， 如 送 咖 啡 加 值 卷、 買 一 送 一 及 第 二 杯 半 價 等 優 惠， 藉 以 吸 引 買 氣， 預 估 設立現煮咖啡，使得各便利商店也推出許多促銷方案來吸引顧客，如送咖啡加 在今年（2010年），連鎖便利商店提供咖啡機的數目將達到6成左右，約5,500 值卷、買一送一及第二杯半價等優惠，藉以吸引買氣，預估在今年 （2010 年）， 家，詳見表5-3-15。 連鎖便利商店提供咖啡機的數目將達到 6 成左右，約 5,500 家，詳見表 5-3-15。 528 98年. 9%. 0%. 13%. 統一超商 全家 萊爾富 52% OK 其他. 26%. 圖5-3-13 連鎖便利商店市場佔有率 圖 5-3-13 連鎖便利商店市場佔有率. 表 5-3-15 連鎖便利商店咖啡資料. 信義年鑑-5-7.indd. 528. 品牌名. 統一超商 City Coffe. 全家便利商店 全家伯朗咖啡館. 萊爾富 Hi-Cafe2010/6/30. 下午 06:39:31.
(22) 表5-3-15連鎖便利商店咖啡資料 統一超商. 全家便利商店. 萊爾富. 品牌名. City Coffe. 全家伯朗咖啡館. Hi-Cafe. 現有咖啡機器數量. 3300. 1200. 600. 現有舖機率. 60%. 50%. 50%. 2010年預期咖啡機器數量. -. 1700. 850. 資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫. 整 體 而 言， 便 利 商 店 已 成 為 日 常 生 活 中 不 可 或 缺 的 一 部 分， 其 服 務 的 功 能， 除 了 早 期 的 商 品 販 售， 到 目 前 幾 乎 提 供 全 方 位 的 繳 費、ATM、 線 上 預 購、 電 信、 數 位 影 像 服 務、 交 貨、 影 印、 外 送、DVD租 借、 快 遞、 宅 急 便、 購 買 高 鐵 票、 網 路 購 物 與 自 助 加 油 等 服 務 外； 在 商 品 的 銷 售 上， 也 搶 食 外 食 之 便 當 餐 飲 與 周 邊 熱 食 產 品、 競 爭 咖 啡 市 場 與 麵 包 市 場； 展 望 未 來， 便 利 商 店 將 扮 演 服 務 的 最 終 一 哩， 提 供 最 終 的 服 務， 因 此 舉 凡 未 來 日 常 生 活 所 需 之 服 務， 都 將 可 以 由 消 費 者 在 便 利 商 店 完 成， 諸 如 居 家 託 管 聯 繫 服 務、 寵 物 寄 放、 便 利 商 店 也 將 成 為 消 費 者 取 貨 的 最 終 地 點 之 ㄧ； 其 次， 則 是 與 異 業 的 結 合， 將 帶 來 龐 大 的 商 機， 如 現 行 的 咖 啡 銷 售、 麵 包 販 售， 未 來 也 可 以 提 供 蛋 糕 之 預 訂， 以 及 思 考 與 更 多 的 異 業 結 盟， 提 供 更 健 全 的 服 務， 以 創 造 更 大 的 利潤。. 六、結論 綜 合 國 內 零 售 不 動 產 的 營 運 表 現， 以 及 消 費 者 之 需 求、 現 有 和 未 來 市 場 空 間 供 給 情 形 可 知， 在 各 零 售 業2009年 的 表 現 中， 以 百 貨 公 司 業 的 銷 售 營 業. 529. 額 最 高， 其 次 則 是 連 鎖 便 利 商 店 和 零 售 式 量 販 店。 展 望 未 來， 台 灣 的 購 物 中 心 可 謂 進 入 全 盛 時 期， 百 家 爭 鳴， 但 在 市 場 胃 納 量 不 變 的 情 況 下， 以 及 百 貨 公 司 與 購 物 中 心 市 場 競 爭 激 烈 下， 市 中 心 與 郊 區 的 購 物 中 心 定 位 需 要 更 加 明 確， 郊 區 型 的 購 物 中 心 應 結 合 更 多 的 遊 憩 娛 樂 體 驗， 以 及 結 合 飯 店 住 宿， 以 便 延 長 消 費 者 之 活 動 時 間； 而 市 中 心 的 購 物 中 心 在 與 百 貨 公 司 的 廝 殺 下， 應 發 揮 量 體 之 優 勢， 提 供 舒 適 的 購 物 環 境， 以 及 引 入 品 牌 精 品 與 多 樣 性 商 品， 以便吸引全方位的客源層。 其 次， 國 內 百 貨 公 司 的 營 業 空 間 愈 來 愈 大， 趨 近 購 物 中 心 化， 惟 百 貨 公. 信義年鑑-5-7.indd. 529. 2010/6/30. 下午 06:39:32.
(23) 司 強 調 的 是 少 量 而 專 業 的 商 品 與 服 務， 因 此 專 業 百 貨 公 司 的 定 位 相 對 更 為 重 要， 應 鎖 定 特 定 的 族 群 進 行 促 銷， 朝 向 精 緻 化 與 單 一 化； 再 者 配 合 愈 來 愈 多 的 交 通 轉 運 站 共 構 百 貨 商 場， 未 來 應 提 供 更 為 快 速、 便 利、 簡 潔、 易 購 與 周 轉率高的消費選擇，當可開創百貨公司之新機能與新契機。 在零售式量販店方面，未來展店趨勢已由台灣西部逐漸擴大到台灣東部， 拓 店 的 趨 勢 也 逐 漸 下 探 新 興 發 展、 人 口 成 長 的 鎮 級 都 市 地 區， 並 採 用 較 小 規 模 之 微 型 量 販 店 與 既 有 地 區 性 超 級 市 場 進 行 市 場 爭 奪 戰， 而 連 鎖 品 牌 的 魅 力、通路、價格與行銷策略，將會威脅現有超級市場之經營。 至於在連鎖便利商店方面，全台服務據點已近飽和，營業額年增率也幾近 於0，未來應從店面體質加以調整，提供更多元的服務形式，結合異業產品行 銷，據以創造更多的利潤。 預 估2010年 以 後， 國 內 經 濟 成 長 率 與 民 間 消 費 成 長 率 都 會 逐 漸 轉 為 正 成 長， 惟 就 業 市 場 短 期 間 恐 無 法 立 即 改 善， 加 上 實 質 薪 資 負 成 長 的 壓 力 下， 短 期 間 整 體 零 售 業 的 業 績 雖 會 成 長， 惟 成 長 的 力 道 相 對 不 足， 將 是 呈 現 緩 慢 的 復甦。. 參考文獻 台灣經濟研究院產經資料庫（2010）2010年我國連鎖式便利商店業分析。 台灣經濟研究院產經資料庫（2010）2010年我國百貨公司業分析。. 530. 台灣經濟研究院產經資料庫（2009）零售式量販店業之現況與展望。 台灣經濟研究院產經資料庫（2009）零售業景氣動態報告。 中華民國購物中心協會（2007）2007年台灣購物中心大觀。 經濟部統計處（2010）批發、零售及餐飲業動態調查。. 信義年鑑-5-7.indd. 530. 2010/6/30. 下午 06:39:32.
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