2015住宅租賃市場分析

全文

(1)第一章住宅租賃市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 周美伶 1. 壹、整體住宅租賃市場分析國內關於租屋市場的調查資料較為缺乏，特別是需求面的分析。因此，本文採用 591 租屋網的租屋成交資料 2，以及內政部營建署針對申請租金補貼者之「住宅需求動向調查」3 結果，用以檢視 2015 年臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市與高雄市等六大都會區之租屋需求。以下分別針對六都之產品需求、租金行情，以及六都各行政區之整戶住宅租金行情進行探討。. 一、六大都會區住宅租金水準由 2007 年第二季至 2015 年第四季呈現持續成長趨勢透過 591 租屋網 2007 年第二季至 2015 年第四季之租金成交資料，可以看出六都之租金水準呈現持續成長趨勢 ( 詳見圖 4-1-1)。整層住家之平均月租金，由 2017 年第二季之 11,000 元，增加至 2015 年第四季之 18,000 元，成長幅度達 63.6%。在表 4-1-1 中，本文引用內政部不動產資訊平臺之各縣市房屋交易契約總價，以及自行統計之 591 租屋網成交租金行情資料作為推估之基準，以各縣市之每宅房屋總價除以每. 446. 1 德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程助理教授 2 591 租屋網 http://www.591.com.tw/index.php 提供租屋成交資料供大眾查詢，其資料包括成交時間、用途、形態、接到、坪數、租金、格局與樓層。資料期間由 2008 年至 2016 年，自 2008 年第四季開始，六都每季成交資料達一萬筆以上，自 2013 年第二季開始，六都每季成交資料將近二萬筆。 3 內政部營建署 2015 年之「住宅需求動向調查」，以 2015 年度申請租金補貼戶為調查對象，戶內以申請人為訪問對象。調查期間為受理申請期間，即 2015 年 7 月 20 日至 8 月 28 日止。六都回收 21,307 份有效問卷，除臺南市有效問卷數為 1,251 份外，其餘地區有效樣本數均達 3,000 份以上。調查項目包括租屋者目前居住現況、未來租屋需求、對政府居住協助措施之需求，以及不動產交易實價查詢服務網之租金行情使用情形，恰好補足 591 租屋網所缺乏之個別家戶之租屋需求。. 16531P0643.445-546.indd 446. 2016/6/8 下午3:53.

(2) 宅租金即為房價租金比，意味著房價是全年租金的幾倍，象徵以租金回收房價的還本期限。另外，本文以上述之每宅全年租金為分子，除家庭可支配所得的數，計算租金所得比，代表家庭的租金支出占所得的比例。表 4-1-1 顯示六都之整層住家每月平均租金，以臺北市 (25,000 元 ) 最高，臺南市 (12,500 元 ) 最低。房價租金比部分，以臺南市 (2.8%) 最高，臺北市 (1.9%) 最低。租金所得比部分，以臺北市之 26.6% 最高，以桃園市最低，為 16.4%。表 4-1-2 則為 2015 年「住宅需求動向調查」之租屋現況與期望。由租屋面積來看，六都主要為 25 坪至 30 坪，產品類型主要為二房或三房之整戶住家，不論是 591 租屋網資料或「住宅需求動向調查」結果均相近。但有申請租金補貼者每月平均月租金，則低於 591 租屋網之租金資料，且租金所得比偏高，此結果可能與租. 台灣地區房地產年鑑. 以行政院主計總處所發佈 104 年臺灣地區家庭收支調查的各縣市每戶. 金補貼對申請家戶之所得，或家庭成員名下財產有限制條件有關。因此，本文在租金水準部分，以 591 租屋網之成交租金資料為準，但在非價格之需求分析上，則參酌「住宅需求動向調查」之結果。表 4-1-3 與表 4-1-4 分別為六都整層住家之月租金、每坪月租金之前後年比較。由表 4-1-3 中，我們可以看出 2015 年整層住家之平均月租金，較 2014 年成長 3.13%，以臺南市的成長比例 (4.17%) 最高，臺北市與臺中市則無變動。由表 4-1-4 中，我們可以看出平均每坪月租金以臺南市年成長率 (8.33%) 最高，其次為臺北市 (5.15%)，而桃園市則沒有變動。臺北市整層住家月租金沒有變動，但每坪月租金則增加，此結果反應出臺北市租屋面積縮小。表 4-1-5 與表 4-1-6 分別為 2015 年六都整層住家各季之月租金、每坪月租金。在整層住家之平均月租金部分，除了臺南市變動金額較多外，各地區變動金額約 500 元。在每坪月租金部分，也呈現同樣的變動趨勢。. 447. 16531P0643.445-546.indd 447. 2016/6/8 下午3:53.

(3) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 4-1-1 2007 年 ~2015 年整層住家月租金註：圖中數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-1 2015 年六都房價所得比、房價租金比與租金所得比推估值—按地區分地區臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 房價租金每月租金家庭可支配買賣總價 ( 元 ) 租金所得 (元) 所得 ( 元 ) 比 (%) 比 (%) 15,707,500 25,000 1,128,223 1.9 26.6 9,450,000 17,000 855,547 2.2 23.8 6,650,000 14,000 1,026,445 2.5 16.4 7,017,500 15,000 831,976 2.6 21.6 5,337,500 12,500 744,965 2.8 20.1 6,061,250 13,500 786,519 2.7 20.6. 租屋面積 (坪) 28.0 28.0 30.0 30.0 28.0 28.0. 註：表格內數字為中位數。資料來源：1. 買賣房價資料來自 http://pip.moi.gov.tw/default.aspx，2. 租金資料為本研究自行統計，3. 家庭可支配所得來自 http://win.dgbas.gov.tw/fies/quick100.asp，4. 房價租金比與租金所得比為本文自行計算，5. 租屋面積為 591 租屋網成交租金資料，由本文自行整理。. 448. 16531P0643.445-546.indd 448. 2016/6/8 下午3:53.

(4) 表 4-1-2 各地區已租用住宅者租屋平均租屋面積、月租金、押金、管理費比較—按地區分. 臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 租屋面月租金積(坪) (元) 25.0 26.0 27.0 28.6 28.0 30.0. 12,000 10,000 8,000 8,000 7,000 6,600. 押金 (元) 24,000 20,000 14,000 14,000 10,000 12,000. 每月管租金所期望租期望月理費得比屋面積租金 (元) (%) (坪) (元) 630 60.0 27.5 12,000 1,080 52.0 32.5 10,000 1,015 60.0 29.0 7,000 1,202 53.3 32.5 8,500 1,000 40.0 29.0 7,000 1,313 48.0 27.5 6,000. 註：表格內數字為中位數。資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 表 4-1-3 2014 ～ 2015 年六都整層住家平均月租金—按地區分（單位：元 / 月 / 宅）地區 2014 平均每坪月租金 2015 平均每坪月租金年成長率 (%) 臺北市 25,000 25,000 0.00 新北市 16,500 17,000 3.03 桃園市 13,500 14,000 3.70 臺中市 15,000 15,000 0.00 臺南市 12,000 12,500 4.17 高雄市 13,000 13,500 3.85 平均租金 16,000 16,500 3.13. 台灣地區房地產年鑑. 地區. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-4 2014 ～ 2015 年六都住宅平均每坪月租金—按地區分（單位：元 / 月 / 坪）地區 2014 平均每坪月租金 2015 平均每坪月租金年成長率 (%) 臺北市 893.9 940.0 5.15 新北市 592.6 611.1 3.12 桃園市 450.0 450.0 0.00 臺中市 483.9 500.0 3.33 臺南市 400.0 433.3 8.33 高雄市 441.2 452.4 2.54 平均租金 571.4 576.9 0.96 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 449. 16531P0643.445-546.indd 449. 2016/6/8 下午3:53.

(5) 表 4-1-5 2015 年六都整層住家之每宅月租金—按地區分（單位：元 / 月 / 宅）. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 地區 2015 年第一季 2015 年第二季 2015 年第三季 2015 年第四季臺北市 25,000 25,000 25,000 25,000 新北市 17,000 17,500 17,000 17,000 桃園市 13,500 14,500 14,000 14,000 臺中市 15,000 15,000 16,000 16,000 臺南市 12,000 12,000 13,000 13,000 高雄市 13,000 13,800 13,500 13,500 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-6 2015 年六都整層住家之每坪月租金—按地區分（單位：元 / 月 / 坪）地區 2015 年第一季 2015 年第二季 2015 年第三季 2015 年第四季臺北市 937.5 937.5 933.3 955.6 新北市 600.0 611.1 616.1 620.7 桃園市 447.4 468.8 449.0 440.0 臺中市 500.0 500.0 500.0 500.0 臺南市 445.3 440.0 405.4 433.3 高雄市 442.9 454.5 452.7 456.8 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 二、六大都會區住宅租賃產品與租屋考量因素分析 ( 一 ) 主要租屋產品有地區性差異、房租與交通是租屋主要考量表 4-1-7 為租賃住宅之產品，臺北市與新北市以公寓為主，桃園市以電梯大樓為主，臺中市與高雄市以電梯大樓與透天厝 / 別墅並重，臺南市則以透天厝 / 別墅為主。表 4-1-8 至表 4-1-9 為租用目前房屋主要與次要考量因素。各地區「主要」、「次要」考量因素，臺北市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「交通比較方便」；新北市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「離學校比較近」與「交通比較方便」；桃園市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「交通比較方便」；臺中市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「交通比較方便」；臺 450. 南市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「居住環境品質較佳」；高雄市依序為「房租比較便宜或不用租金」、「交通比較方便」。. 16531P0643.445-546.indd 450. 2016/6/8 下午3:53.

(6) 表 4-1-7 目前租屋的房屋類型—按地區分 ( 單位：百分比 ). 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 電梯平房地下一樓大樓 ( 含頂樓鐵皮透天防空室增空地社會（不四合加蓋屋、厝/ 避難建之增建福利其他含頂院、建築貨櫃別墅所建築建築機構樓加三合物屋物物蓋）院) 33.7 18.0 37.5 43.0 36.6 22.9 38.2. 20.7 3.6 1.9 24.6 38.7 50.2 33.7. 1.8 0.8 0.9 3.7 3.8 5.5 0.0. 1.1 1.5 1.8 0.8 0.4 2.2 0.6. 0.5 0.0 0.0 0.3 1.1 0.2 1.5. 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0. 0.1 0.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0. 0.9 1.9 0.0 1.2 1.3 0.0 0.6. 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0. 1.2 2.7 0.7 0.6 1.9 2.2 0.1. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 台灣地區房地產年鑑. 地區. 五樓以下公寓（不含頂樓加蓋） 40.0 71.2 57.3 25.8 16.3 16.7 25.3. 表 4-1-8 租用目前房屋「主要」考量因素—按地區分 ( 單位：百分比 ). 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 房租商店離家離工比較離學人或多、作地便宜飲食校比親戚或不點比較近朋友比較較近用租家近方便金 18.5 17.5 13.4 28.2 2.3 22.2 14.0 12.6 26.0 2.1 15.6 18.6 13.5 27.0 2.4 20.4 18.4 12.3 25.9 3.6 18.1 22.0 7.5 30.5 2.7 18.3 19.4 14.1 30.2 0.9 17.0 14.8 19.5 31.5 1.6. 居住交通有無環境空間比較障礙品質較大方便設施較佳 7.3 12.5 8.6 5.4 5.3 3.6 4.6. 6.1 4.5 6.7 7.4 7.7 6.6 4.6. 2.4 1.6 3.6 2.4 2.9 0.7 1.8. 3.5 4.0 3.6 2.3 2.3 5.0 4.2. 醫院 /養其他病/ 養老 0.5 0.3 0.3 1.5 0.5 0.0 0.4. 0.3 0.2 0.0 0.5 0.5 1.1 0.0. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 451. 16531P0643.445-546.indd 451. 2016/6/8 下午3:53.

(7) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 4-1-2 租用目前房屋「主要」考量因素 ( 單位：百分比 ) 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 表 4-1-9 租用目前房屋「次要」考量因素—按地區分 ( 單位：百分比 ). 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 離家離工離學人或作地校比親戚點比較近朋友較近家近. 房租比較便宜或不用租金. 商店居住醫院多、交通有無環境空間 / 養飲食比較障礙其他品質較大病 / 比較方便設施較佳養老方便. 10.6 12.1 11.5 14.2 10.3 9.7 5.7. 12.1 13.1 13.7 10.0 11.3 12.0 11.2. 10.1 8.1 6.1 7.4 13.8 10.7 16.0. 16.2 14.1 17.3 14.1 16.9 15.3 18.3. 13.3 12.8 14.8 15.8 10.8 12.8 12.2. 19.1 23.0 17.2 17.5 18.9 14.0 20.4. 9.6 9.1 9.4 10.8 8.2 16.6 8.5. 2.0 2.3 0.1 1.8 4.8 1.9 2.1. 6.1 3.8 7.9 7.5 5.0 6.9 5.6. 0.3 0.4 0.3 1.0 0.0 0.0 0.0. 0.6 1.1 1.7 0.0 0.0 0.0 0.0. 452. 16531P0643.445-546.indd 452. 2016/6/8 下午3:53.

(8) 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. ( 二 ) 搜尋新租屋居所原因以租金考量為主. 台灣地區房地產年鑑. 圖 4-1-3 租用目前房屋「次要」考量因素 ( 單位：百分比 ). 表 4-1-10 至表 4-1-11 為搜尋新租屋居所的「主要」與「次要」原因。各地區「主要」、「次要」考量因素，臺北市依序為「租金考量」與「想改善屋況」、「想改善鄰里環境品質與生活機能」；新北市依序為「租金考量」與「想改善屋況」、「想改善鄰里環境品質與生活機能」；桃園市依序為「租金考量」、「想改善鄰里環境品質與生活機能」；臺中市依序為「租金考量」與「想改善屋況」、「想改善屋況」；臺南市「租金考量」、「想改善屋況」並重；高雄市依序為「租金考量」、「想改善屋況」。 ( 三 ) 不動產交易實價查詢服務網之租金行情至於租屋者對不動產交易實價查詢服務網之租金行情之使用情形，依表 4-1-12 可以看出，各地區僅二成左右曾經參考，但未來會參考比例則以桃園市與高雄市較高。表 4-1-13 則顯示曾參考者中，影響現住房屋租金的程度，整體來說以「部分影響」為主，以桃園市與臺中市之比例高於其它地區，而「非常大影響」之比例，則以新北市與高雄市居高。 453. 16531P0643.445-546.indd 453. 2016/6/8 下午3:53.

(9) 表 4-1-10 搜尋新租屋居所的「主要」原因—按地區分 ( 單位：百分比 ). TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 想改善屋況 ( 含面積、建物構造、房廳衛格局) 25.2 34.8 24.3 15.8 26.3 30.0 22.3. 想改善有電鄰里環想改善梯、無境品質交通便障礙設與生活利性施的需機能求 4.5 3.8 3.6 4.6 9.7 3.2 2.4. 4.6 2.8 1.8 7.4 6.5 3.5 5.7. 7.7 7.9 8.6 2.6 6.2 7.2 12.2. 租約問題. 租金考量. 其他. 11.6 11.7 11.0 14.7 11.7 14.7 8.4. 45.0 36.9 47.9 53.1 39.6 39.5 48.9. 1.4 2.0 2.9 1.8 0.0 1.9 0.0. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 圖 4-1-4 搜尋新租屋居所的「主要」原因 ( 單位：百分比 ) 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 454. 16531P0643.445-546.indd 454. 2016/6/8 下午3:53.

(10) 表 4-1-11 搜尋新租屋居所的「次要」原因—按地區分 ( 單位：百分比 ) 想改善有電鄰里環想改善梯、無境品質交通便障礙設與生活利性施的需機能求 22.1 28.5 22.3 23.9 16.0 20.9 20.1. 9.9 6.2 17.3 16.4 3.0 8.8 7.1. 12.4 16.0 12.7 12.4 17.0 12.1 4.6. 租約問題. 租金考量. 其他. 15.6 11.0 18.9 13.6 17.8 8.3 19.1. 20.5 19.7 19.8 17.1 20.2 30.1 21.5. 2.0 2.8 2.3 2.1 1.4 0.4 1.8. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 台灣地區房地產年鑑. 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 想改善屋況 ( 含面積、建物構造、房廳衛格局) 17.6 15.8 6.8 14.5 24.6 19.4 25.9. 圖 4-1-5 搜尋新租屋居所的「次要」原因 ( 單位：百分比 ) 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 455. 16531P0643.445-546.indd 455. 2016/6/8 下午3:53.

(11) 表 4-1-12 承租住宅時是否會參考不動產交易實價查詢服務網之租金行情資料—按地區分 ( 單位：百分比 ). TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 曾經參考 21.9 22.3 23.9 19.8 22.1 25.9 19.4. 未來會參考 49.2 40.4 47.0 59.6 41.1 50.2 58.2. 不會參考 28.9 37.3 29.1 20.6 36.8 24.0 22.4. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 表 4-1-13 參考上述服務網的租金行情資料後，對於承租現住房屋租金的影響程度—按地區分 ( 單位：百分比 ) 總計臺北市新北市桃園市臺中市臺南市高雄市. 完全無影響些微影響 14.3 27.7 13.4 29.1 12.3 31.6 14.9 23.0 14.6 27.7 15.5 25.9 17.0 25.1. 部分影響 36.6 39.5 29.3 44.2 42.8 39.9 30.8. 很大影響非常大影響 13.0 8.3 14.1 3.9 13.7 13.0 13.5 4.4 11.9 3.1 11.6 7.2 12.0 15.1. 資料來源 : 內政部營建署「住宅需求動向調查」，2015 年. 貳、六都住宅租賃市場分析一、臺北市住宅租賃市場分析表 4-1-14 為 2015 年臺北市各行政區整層住家平均月租金，以大安區 32,000 元最高，其次為松山區的 28,000 元，萬華區為 18,000 元，低於其它臺北市行政區。就各行政區四季租金表現來說，各行政區大同區、中正區、文山區略增，且以大同區漲勢較明顯，大安區持平，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-15 為 2015 年臺北市各行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，大安區 (1,129.0 元 ) 與中山區 (1,127.0 元 ) 最高，萬華區 456. (786.8 元 ) 較低。就各行政區四季租金表現來說，各行政區內湖區略增，士林區、北投區、松山區租金較缺乏支撐力，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。. 16531P0643.445-546.indd 456. 2016/6/8 下午3:53.

(12) 表 4-1-14 2015 年臺北市各行政區住宅平均每宅月租金 ( 單位：元 / 月 / 宅 ) 第1季 25,000 21,000 32,000 26,000 24,000 25,000 21,000 22,000 28,000 25,000 22,000 18,000. 第2季 25,000 23,000 32,000 27,000 25,000 26,000 22,500 21,500 28,000 27,500 25,900 17,750. 第3季 26,000 22,000 32,500 26,000 26,000 25,000 22,000 22,000 30,000 25,000 22,000 19,500. 第4季 23,000 25,000 32,000 27,000 26,000 25,000 23,000 20,000 29,500 25,000 23,000 18,000. 平均租金 25,000 23,000 32,000 26,650 25,000 25,000 22,000 22,000 28,000 25,000 23,000 18,000. 台灣地區房地產年鑑. 行政區士林區大同區大安區中山區中正區內湖區文山區北投區松山區信義區南港區萬華區. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-15 2015 年臺北市各行政區住宅平均每坪月租金 ( 單位：元 / 月 / 坪 ) 行政區士林區大同區大安區中山區中正區內湖區文山區北投區松山區信義區南港區萬華區. 第1季 862.1 897.4 1111.1 1190.5 989.1 884.6 779.5 822.5 1049.4 942.3 839.7 822.6. 第2季 800.0 952.4 1146.3 1120.0 961.5 923.5 750.0 783.5 1075.7 1037.0 928.2 750.0. 第3季 818.2 880.0 1149.8 1087.0 1032.3 872.3 815.3 835.3 1057.1 1000.0 825.0 779.2. 第4季 761.9 922.1 1111.1 1136.4 1019.6 936.5 813.2 750.0 979.6 1000.0 884.6 784.2. 平均租金 821.4 916.7 1129.0 1127.7 1000.0 897.4 787.9 800.0 1035.7 1000.0 857.1 786.8. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 457. 16531P0643.445-546.indd 457. 2016/6/8 下午3:53.

(13) 二、新北市住宅租賃市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 458. 表 4-1-16 為 2015 年新北市主要行政區整層住家平均月租金，以永和區 (19,000 元 )、新店區 (19,000 元 )、林口區 (19,000 元 ) 最高，八里區 (13,750 元 ) 與鶯歌區 (12,000 元 ) 低於其它新北市主要行政區。就各主要行政區四季租金表現來說，蘆洲區、三重區、淡水區、深坑區呈現增加趨勢，樹林區、泰山區與汐止區持平，三峽區租金支撐力不足，其它主要行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-17 為 2015 年新北市主要行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，永和區 (695.0 元 ) 最高，其次為中和區 (666.7 元 )，再其次為板橋區 (642.9 元 )，鶯歌區 (400.0 元 ) 較低。就各主要行政區四季租金表現來說，永和區、樹林區、蘆洲區、三重區、三峽區、泰山區與汐止區呈現增加趨勢，五股區、淡水區每坪租金稍為下修，其它主要行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-16 2015 年新北市主要行政區住宅每宅月租金（單位：元 / 月 / 宅）行政區板橋區永和區中和區土城區新店區新莊區樹林區蘆洲區三重區林口區三峽區泰山區五股區淡水區汐止區深坑區鶯歌區八里區. 第1季 17,000 19,800 18,000 15,000 18,000 17,000 15,000 17,000 16,000 18,000 17,000 15,000 16,000 16,000 16,000 15,000 12,000 15,000. 第2季 18,000 20,000 18,000 16,000 20,000 18,000 16,000 18,000 16,000 18,000 17,250 15,000 18,000 16,000 16,000 15,000 11,000 14,250. 第3季 17,000 18,000 18,500 15,000 20,000 17,000 16,000 17,000 17,000 20,000 16,900 15,000 17,000 16,500 16,000 15,000 13,000 13,000. 第4季 17,000 19,800 18,000 15,000 19,000 18,000 16,000 20,000 17,000 19,500 16,500 15,000 16,500 17,000 16,000 16,000 11,000 14,000. 平均租金 17,000 19,000 18,000 15,000 19,000 18,000 15,000 18,000 16,500 19,000 17,000 15,000 17,000 16,500 16,000 15,000 12,000 13,750. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 16531P0643.445-546.indd 458. 2016/6/8 下午3:53.

(14) 表 4-1-17 2015 年新北市主要行政區住宅每坪月租金（單位：元 / 月 / 坪）第1季 600.0 666.7 652.2 555.6 633.3 576.9 500.0 607.1 666.7 540.5 474.4 533.3 520.8 571.4 589.3 590.9 416.7 508.1. 第2季 666.7 682.9 680.2 587.2 642.9 619.9 483.2 614.3 666.7 595.7 500.0 531.8 596.2 539.2 586.2 517.2 384.6 445.5. 第3季 642.9 714.3 666.7 559.4 666.7 611.1 500.0 592.6 666.7 611.0 520.4 535.7 578.9 576.9 609.7 537.1 375.0 443.9. 第4季 656.2 720.0 666.7 565.2 657.1 615.4 516.1 641.0 710.5 587.6 540.5 545.5 545.5 555.6 625.0 533.3 400.0 495.1. 平均租金 642.9 695.0 666.7 565.2 651.0 605.9 500.0 607.9 675.0 580.6 511.9 533.3 565.2 559.9 600.0 535.7 400.0 481.5. 台灣地區房地產年鑑. 行政區板橋區永和區中和區土城區新店區新莊區樹林區蘆洲區三重區林口區三峽區泰山區五股區淡水區汐止區深坑區鶯歌區八里區. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 三、桃園市住宅租賃市場分析表 4-1-18 為 2015 年桃園市主要行政區整層住家平均月租金，以蘆竹區 (16,000 元 ) 較高，其次為桃園區 (15,000 元 )，大溪區 (9,000 元 ) 則低於桃園市其它主要行政區。就各主要行政區四季租金表現來說，多數行政區每宅月租金呈現增加趨勢，包括八德區、大園區、中壢區、楊梅區、龜山區，桃園區持平，而大溪區租金支撐力不足，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-19 為 2015 年桃園市主要行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，蘆竹區 (512.8 元 ) 最高，其次為桃園區 (479.2 元 )，再. 16531P0643.445-546.indd 459. 459. 2016/6/8 下午3:53.

(15) 其次為龜山區 (461.5 元 )，觀音區 (319.6 元 ) 較低。就各主要行政區四季租金表現來說，大園區、楊梅區、龜山區呈現增加趨勢，中壢區、. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 桃園區與龍潭區每坪租金略為下修，其它行政區基本上呈現略微調整的態勢。表 4-1-18 2015 年桃園市主要行政區住宅平均每宅月租金（單位：元 / 月 / 宅）行政區八德區大園區大溪區中壢區平鎮區桃園區楊梅區龍潭區龜山區蘆竹區觀音區. 第1季 13,000 10,500 9,000 13,000 13,000 14,000 11,000 10,000 15,000 15,500 8,000. 第2季 10,500 9,300 8,500 13,900 7,250 15,000 9,000 10,000 8,500 10,000 18,000. 第3季 13,250 11,500 9,500 13,500 14,000 15,000 12,000 13,000 13,650 16,500 12,500. 第4季 14,000 15,000 8,250 14,000 12,000 15,000 12,500 12,000 13,750 16,000 12,250. 平均租金 13,500 13,000 9,000 13,500 13,000 15,000 11,650 12,000 14,250 16,000 12,000. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-19 2015 年桃園市主要行政區住宅平均每坪月租金（單位：元 / 月 / 坪）行政區八德區大園區大溪區中壢區平鎮區桃園區楊梅區龍潭區龜山區蘆竹區觀音區. 460. 第1季 430.5 378.0 342.9 444.4 435.4 480.0 351.4 346.2 461.5 500.0 263.2. 第2季 356.3 364.4 416.7 466.7 362.5 480.8 180.0 357.1 375.0 414.3 360.0. 第3季 408.8 293.6 300.0 435.3 434.1 477.2 357.1 351.9 459.9 529.4 327.4. 第4季 410.3 384.6 318.8 428.6 400.0 476.7 380.6 283.3 481.1 507.8 319.6. 平均租金 410.7 357.1 320.0 444.4 418.6 479.2 364.5 334.9 461.5 512.8 319.6. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 16531P0643.445-546.indd 460. 2016/6/8 下午3:53.

(16) 四、臺中市住宅租賃市場分析西屯區 (18,000 元 ) 與南屯區 (18,000 元 ) 較高，其次為北屯區 (16,000 元 )，大肚區 (8,000 元 ) 則低於臺中市其它主要行政區。就各主要行政區四季租金表現來說，東區、北區、南區、西屯區、大里區、烏日區呈現增加趨勢，梧棲區、太平區租金支撐力不足，大甲區、大肚區與沙鹿區因樣本較少，租金變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-21 為 2015 年臺中市主要行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，西屯區 (571.4 元 ) 最高，其次為西區 (555.6 元 )，再其次為南屯區 (535.3 元 )，大肚區 (281.7 元 ) 較低。就各主要行政區四季租金表現來說，中區、霧峰區、大里區增加趨勢較明顯，南區、烏日區、太平區、潭子區、大雅區租金支撐力不足，大甲區、大肚區、沙鹿區、. 台灣地區房地產年鑑. 表 4-1-20 為 2015 年臺中市主要行政區整層住家平均月租金，以. 梧棲區因樣本較少，租金變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-20 2015 年臺中市主要行政區住宅平均每宅月租金（單位：元 / 月 / 宅）行政區中區北區西區東區南區北屯區西屯區南屯區大甲區大里區太平區潭子區豐原區霧峰區. 16531P0643.445-546.indd 461. 第1季 8,400 13,000 15,000 13,000 14,000 15,000 17,800 18,000 6,000 12,000 12,000 13,750 10,000 10,250. 第2季 12,000 7,500 15,000 12,500 16,000 16,000 13,000 18,000 10,000 12,250 14,000 13,500 12,000 9,000. 第3季 10,000 14,000 16,000 13,000 15,000 16,000 18,000 18,500 8,400 13,500 14,500 15,000 12,250 12,000. 第4季 11,000 14,750 15,000 14,500 15,500 16,000 18,000 18,000 7,000 13,500 13,000 13,650 12,000 10,000. 平均租金 9,950 14,000 15,000 13,000 15,000 16,000 18,000 18,000 8,200 13,000 13,500 14,000 12,000 10,500. 461. 2016/6/8 下午3:53.

(17) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 烏日區大雅區大肚區沙鹿區龍井區梧棲區. 13,500 11,250 8,000 14,250 12,000 12,500. 16,000 11,000 6,000 13,000 12,000 13,750. 16,000 13,500 8,000 16,000 12,000 13,000. 15,000 12,000 15,000 15,000 10,000 12,900. 15,800 12,000 8,000 15,000 12,000 13,000. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-21 2015 年臺中市主要行政區住宅平均每坪月租金（單位：元 / 月 / 坪）行政區中區北區西區東區南區北屯區西屯區南屯區大甲區大里區太平區潭子區豐原區霧峰區烏日區大雅區大肚區沙鹿區龍井區梧棲區. 第1季 435.7 500.0 560.0 500.0 458.3 500.0 571.4 525.0 240.0 444.1 433.8 462.8 333.3 325.0 328.5 409.9 200.0 332.2 360.0 329.2. 第2季 416.7 291.7 533.5 500.0 488.2 500.0 500.0 540.0 666.7 445.0 454.5 525.0 350.7 343.1 445.9 478.3 277.8 400.0 384.6 445.6. 第3季 428.6 482.1 565.0 400.0 480.7 500.0 581.1 553.0 333.3 433.3 433.3 482.8 425.0 331.2 405.4 469.0 320.0 423.7 431.0 360.0. 第4季 442.9 500.0 562.5 514.3 467.6 513.9 555.6 515.6 200.0 461.9 400.0 422.6 329.2 423.1 381.6 400.0 300.0 367.6 363.6 288.9. 平均租金 421.4 495.5 555.6 500.0 472.2 500.0 571.4 535.3 316.7 441.2 428.6 466.5 344.8 346.6 400.0 440.0 281.7 390.5 387.1 333.3. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 462. 16531P0643.445-546.indd 462. 2016/6/8 下午3:53.

(18) 五、臺南市住宅租賃市場分析以安平區 (15,000 元 ) 與善化區 (15,000 元 ) 較高，其次為北區 (13,500 元 )，新營區 (7,750 元 ) 則低於其它臺南市行政區。就各主要行政區四季租金表現來說，北區、東區、永康區、安南區、善化區略增，中西區持平，南區、仁德區、新市區、新營區因樣本較少，租金變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-23 為 2015 年臺南市各行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，善化區 (516.7 元 ) 最高，其次為安平區 (514.3 元 )，再其次為北區 (500.0 元 )，新營區 (283.1 元 ) 較低。就各主要行政區四季租金表現來說，北區、東區、仁德區、安平區、新化區略增，南區、仁德區、新市區、新營區因樣本較少，租金變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。. 台灣地區房地產年鑑. 表 4-1-22 為 2015 年臺南市各主要行政區整層住家平均月租金，. 表 4-1-22 2015 年臺南市主要行政區住宅平均每宅月租金（單位：元 / 月 / 宅）行政區北區東區南區中西區仁德區永康區安平區安南區善化區新化區新市區新營區. 第1季 12,800 12,000 12,150 12,000 5,500 10,000 13,500 10,000 16,000 10,750 13,000 7,000. 第2季 13,000 12,000 9,500 12,000 12,000 12,000 16,000 12,000 15,000 10,000 12,000 7,500. 第3季 16,000 13,000 13,500 12,000 12,000 12,000 16,000 13,000 14,000 11,250 12,000 7,750. 第4季 13,250 12,900 11,000 12,000 12,000 13,000 15,000 13,000 15,500 12,000 9,000 13,750. 平均租金 13,500 12,600 12,000 12,000 12,000 12,000 15,000 12,000 15,000 11,250 12,000 7,750. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 463. 16531P0643.445-546.indd 463. 2016/6/8 下午3:53.

(19) 表 4-1-23 2015 年臺南市主要行政區住宅平均每坪月租金（單位：元 / 月 / 坪）. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 行政區北區東區南區中西區仁德區永康區安平區安南區善化區新化區新市區新營區. 第1季 600.0 466.7 431.0 454.5 289.5 425.8 480.7 250.0 551.7 284.1 341.1 300.0. 第2季 500.0 442.2 406.2 422.2 307.9 416.7 529.4 375.0 485.9 285.7 357.1 277.8. 第3季 509.3 454.5 360.0 413.7 334.6 386.7 500.0 371.4 482.1 291.3 353.9 245.0. 第4季 500.0 468.8 382.4 437.5 340.9 395.3 545.5 369.6 307.4 315.8 280.0 385.9. 平均租金 500.0 457.1 386.3 433.3 324.3 400.0 514.3 366.7 516.7 290.6 340.6 283.1. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 六、高雄市住宅租賃市場分析表 4-1-24 為 2015 年高雄市各主要行政區整層住家平均月租金，以鼓山區 (16,000 元 ) 較高，其次為左營區 (15,000 元 ) 與前金區 (15,000 元 )，林園區 (7,800 元 ) 則低於其它高雄市主要行政區。就各主要行政區四季租金表現來說，三民區、左營區、前鎮區略增，新興區、鼓山區持平，大寮區、林園區、路竹區因樣本較少，整層住家租金變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。表 4-1-25 為 2015 年高雄市各主要行政區整層住家平均每坪月租金。以地區別來分，前金區 (620.7 元 ) 最高，其次為鼓山區 (571.4 元 )，再其次為左營區 (500.0 元 ) 與新興區 (500.0 元 )，林園區 (275.0 元 ) 較低。就各主要行政區四季租金表現來說，前鎮區、苓雅區、新興區、鼓山區、鹽埕區、楠梓區月租金有增加趨勢，鳳山區持平，前金區月租金支撐力不足，路竹區變動較大，其它行政區基本上呈現略為修正的趨勢。. 464. 16531P0643.445-546.indd 464. 2016/6/8 下午3:53.

(20) 表 4-1-24 2015 年高雄市主要行政區住宅平均每宅月租金（單位：元 / 月 / 宅）第1季 12,900 9,250 14,400 15,000 9,000 16,000 13,000 12,500 12,000 16,000 11,000 13,000 12,000 8,000 5,500 8,500. 第2季 12,000 12,400 12,000 15,000 9,500 15,000 15,000 12,750 12,000 16,500 12,000 12,500 12,500 10,000 7,000 10,000. 第3季 13,000 10,500 15,000 16,000 10,000 16,500 13,800 12,000 12,000 16,000 9,000 12,000 12,500 11,000 6,500 14,000. 第4季 13,000 10,000 14,000 15,800 9,950 15,000 13,900 12,650 12,000 16,000 10,000 13,000 12,000 9,000 9,000 13,500. 平均租金 13,000 10,000 14,500 15,000 9,950 15,000 13,800 12,000 12,000 16,000 10,500 12,500 12,000 9,950 7,800 12,000. 台灣地區房地產年鑑. 行政區三民區小港區仁武區左營區岡山區前金區前鎮區苓雅區新興區鼓山區鹽埕區楠梓區鳳山區大寮區林園區路竹區. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 表 4-1-25 2015 年高雄市主要行政區住宅平均每坪月租金（單位：元 / 月 / 坪）行政區三民區小港區仁武區左營區岡山區前金區前鎮區苓雅區新興區鼓山區鹽埕區. 16531P0643.445-546.indd 465. 第1季 410.4 343.5 436.7 488.6 250.0 681.8 400.0 437.8 510.9 563.9 461.5. 第2季 428.6 369.4 363.6 517.2 298.8 604.3 458.0 425.5 453.3 568.8 375.0. 第3季 450.0 370.4 348.5 511.1 355.3 650.0 425.0 387.1 481.5 567.1 400.0. 第4季 427.3 343.5 357.1 485.7 318.4 596.2 453.6 450.0 510.9 581.9 482.4. 平均租金 433.3 350.7 363.6 500.0 306.5 620.7 433.3 428.6 500.0 571.4 433.0. 465. 2016/6/8 下午3:53.

(21) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 楠梓區鳳山區大寮區林園區路竹區. 400.0 388.9 275.0 225.0 258.3. 406.3 398.9 333.3 306.3 466.7. 410.7 414.2 295.5 260.9 308.3. 448.3 400.0 310.3 323.5 275.0. 413.7 400.0 302.8 275.0 300.0. 註：表格內數字為中位數。資料來源 :591 租屋網，本研究整理. 參、結論與未來展望一、結論國內關於租屋市場之個體調查資料缺乏，租金成交資料以 591 租屋網資料量較多，而需求面的調查，僅內政部營建署之「住宅需求動向調查」。故本文結合兩者統計資料，租金部分以 591 租屋網租金成交資料為主。而租屋之產品需求、租屋考量因素、搜尋新租屋原因，以及租屋者對不動產交易實價查詢服務網之租金行情資料使用情形，則以「住宅需求動向調查」統計結果來呈現。整體來說，租金自 2007 年第二季開始迄今，呈現逐季攀升趨勢。六都以臺北市整層住宅與月租金最高，而臺南市最低，而租屋面積集中於 25 坪至 30 坪，產品類型主要為二房或三房之整戶住家。在租賃產品需求部分，臺北市與新北市以公寓為主，桃園市以電梯大樓為主，臺中市與高雄市以電梯大樓與透天厝 / 別墅並重，臺南市則以透天厝 / 別墅為主。在租屋考量因素部分，租金與交通便利性是租屋者主要考量，搜尋新租屋居所主要原因，同樣以租金為主要原因。至於租屋者對不動產交易實價查詢服務網之租金行情查詢情況，尚未普及，且對租屋租金之影響程度，僅為部分影響。. 二、未來展望 ( 一 ) 期待租屋專法協助健全租賃市場與租賃產業的長遠發展 466. 16531P0643.445-546.indd 466. 面對租屋市場的不健全，立法委員提案租屋專法，正面去解決以. 2016/6/8 下午3:53.

(22) 往以來租屋交易行為長期地下化、缺乏充分法令規範保障、租屋供給需求資訊缺乏等等問題，以健全國內的租賃市場。如此，相關的租賃利。 ( 二 ) 相對於高房價所得比，租金收益緩步增加房租類的消費者物價指數，由 2007 年之 99.23 增至 2015 年的 102.94，住宅押租比率，則由 2007 年之 7.89% 增至 2014 年之 8.41%。此結果顯示近年來住宅租金緩步增加，且租屋市場規模緩步擴大。在高房價所得比未有明顯下修時，租賃市場仍有相當經營獲利的空間，但要注意不動產持有稅改革情況，避免可能增加的持有成本侵蝕租金獲利。 ( 三 )租金水準與交通便利性可以留下租屋者，高租金與屋況不佳會讓. 台灣地區房地產年鑑. 產業才能有長久發展的機會，並在高漲的房價下，保障人民居住的權. 現有租屋者出走由六都之租金水準來看，以臺北市高居六都之冠，各行政區之租金水準，則會因區域供需條件而有所差異。而依據「住宅需求動向調查」之結果，可以看出租金水準與交通便利性，是吸引租屋者的主要因素，其次為離工作地點或學校較近。當租屋者認為租金水準不符合預期，或是屋況不佳時，租屋者會開始搜尋新租屋居所。前述結果顯示合理的租金水準，有助於降低空置率，而合理的租金水準，則有賴於明確與透明的租屋市場租金與供需資料提供。. 467. 16531P0643.445-546.indd 467. 2016/6/8 下午3:53.

(23)