2015地政士之發展概況

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(1)第三章地政士之發展概況. 壹、引言 2015 年，房地合一所得稅法完成立法 (2016 年 1 月 1 日施行，特銷稅條例相關條文同時廢止 )，讓健全稅制上躍進一大步。此後，不動產持有稅制改革的呼籲應聲而起，除房屋稅條例修正外，許多縣市的房屋標準單價也跟著調整，2016 年 1 月 1 日依規定又必須重新規定地. 台灣地區房地產年鑑. 林旺根 1. 價，其調整幅度越高，必然使今後的持有成本加重。地政士執業環境受到整體社會快速變遷，諸多法制陸續變革，持有成本遽增，不動產交易更趨慎重與緩慢，地政士的執業環境更為險峻，自不在話下。又 2016 年 1 月 16 日大選結果，民進黨獲得壓倒性勝利，總統當選人蔡英文對不動產市場射出「三箭」，除了 8 年內興建 20 萬戶只租不賣的社會住宅，還將對不動產的「輕稅結構」動刀，進行房屋稅、地價稅等持有稅的全面改革，同時制訂「租屋專法」。地政士身處在改革的浪潮下，如何加以因應，以發會其社會功能。並在租賃法制下占有一席之地，應為值得深思的課題。. 貳、地政士與其自律組織自地政士法施行迄今，因實施業必歸會、定期專業訓練及換照制度後，整體的朝向專業發展，2013 年的概況，分述如下：. 1 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長、德霖技術學院不動產經營系兼任副教授. 16531P0643.313-414.indd351. 351. 2016/6/8下午3:48.

(2) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 一、地政士公會之發展概況（一）地政士公會之運作自 2002 年 4 月 24 日地政士法施行後，地政士必須加入公會始得執業（地政士法第 30 條第一項），因之，各縣市地政士公會，在一縣市一個公會的原則之下，會務運作趨於健全穩定。惟政府考量同級公會及全國聯合會以一個為限，有過度限制人民結社自由之虞，與「公民與政治權利國際公約」第 22 條自由結社權利之規定不符，且為部分縣市合併升格後導致有二個公會（原臺中縣、臺南縣及高雄縣）存在之困擾。乃於 2011 年 6 月 15 日將地政士法第 30 條修正，此後，各縣市即可不受一個公會之限制。因此，自該條於同年 12 月 15 日施行後，目前已有部分縣市之業者另行籌組公會 2。如此發展，固然會有助於會員結社之自由，也激發相關公會加強服務、相互競爭之效，但以現行規定，只須 15 名即可成立公會，各縣市公會之個數，勢將難以控制 3，將不利於健全組織運作。（二）地政士開業之分布狀況地政士目前執業人數，截至 2015 年 12 月底，申請開業執照者達 10,935 人，較 2014 年 12 月底之 11,337 人，減少 402 人，而加入公會人數計有 10,649 人，亦較前一年減少 145 人（表 3-3-1）顯示本業人數已近飽和，執業環境亦趨艱難。由上表進一步分析，以開業人數為準，現有地政士絕大部分在都會化地區執業，其中六都（直轄市）計有 8,037 人佔總人數 73.50％，但受景氣影響，執業人數則較前一年減少 304 人。. 352. 2 至 2015 年底，包括原台中縣改名台中市大台中地政士公會、台南縣改名台南市南瀛地政士公會及高雄縣改名高雄市大高雄地政士公會，另有臺中市直轄市地政士公會、台北市第二地政士公會、桃園縣第一地政士公會等獲准成立。其中桃園縣第一地政士公會亦已申請加入全聯會。 3 且地政士法第 30 條第 1 項末段僅規定「並得設地政士公會全國聯合會」，致衍生新增之公會是否應加入其上級之全聯會，法無明文，有待釐清。. 16531P0643.313-414.indd352. 2016/6/8下午3:48.

(3) 自 2002 年起，配合地政士法施行，考選部改辦「地政士普通考試」，由於報考人數減少，至 2015 年共舉辦 14 次，因考題趨嚴，共錄取 2873 人，錄取率低，平均只有 7.45% 而已（表 3-3-2）。表 3-3-1 各縣市地政士公會一覽表開業人數 (2013.12.31) 全聯會高欽明小計男女 1 台北市李孟奎 1,838 1,081 757 2 新北市鄭子賢 1,610 980 630 桃園市陳文旺 1,066 586 480 3 第一許連景台中市李嘉嬴 1,600 828 772 4 大台中林延臺台南市張新和 939 502 437 5 南瀛黃俊榮高雄市黃水南 1,288 719 569 6 大高雄魏東甫 66 7 基隆市余淑芬 139 73 8 新竹市彭忠義 204 118 86 9 嘉義市何俊寬 210 110 100 10 宜蘭縣簡滄瀴 209 139 70 11 新竹縣黃俊維 222 126 96 12 苗栗縣林束靜 196 114 82 13 彰化縣黃敏烝 551 312 239 14 南投縣王漢智 240 137 103 15 雲林縣顏秀鶴 287 192 95 58 16 嘉義縣陳清文 151 93 17 屏東縣陳怡君 305 196 109 45 18 台東縣羅銀鳳 110 65 60 19 花蓮縣劉義豐 140 80 5 12 20 澎湖縣辛秋水 17 9 6 21 福建省金門縣 15. NO 縣市別理事長. 開業人數 (2014.12.31) 小計男女. 增減. 分布比例. 公會人數. 1,710 1,001 709 -128 16.21% 1,735 1,570 962 608 -40 14.20% 1,500 849 1,071 600 471 5 9.40% 114 954 1,552 807 745 -48 14.11% 540 657 894 474 420 -45 8.28% 230 900 1,240 685 555 -48 11.36% 323 140 74 66 1 1.23% 132 202 116 86 -2 1.80% 209 194 96 98 -16 1.85% 200 204 133 71 -5 1.84% 197 218 123 95 -4 1.96% 210 193 112 81 -3 1.73% 189 524 298 226 -27 4.86% 525 222 128 94 -18 2.12% 222 273 181 92 -14 2.53% 262 152 92 60 1 1.33% 148 296 188 108 -9 2.69% 297 108 63 45 -2 0.97% 108 136 79 57 -4 1.23% 132 18 6 12 1 0.15% 16 18 11 7 3 0.13% 無公會. 台灣地區房地產年鑑. 二、證照制度之沿革. 353. 16531P0643.313-414.indd353. 2016/6/8下午3:48.

(4) 總計. 11,337 6,465 4,872 10,935 6,229 4,706 -402 100%. 10,649. 資料來源 : 內政部及地政士公會全聯會. 台灣地區房地產年鑑. 表 3-3-2 歷年考試及格人數及錄取率分析表名稱. 地政士普通考試. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年次. 報名人數. 到考人數. 到考率. 及格人數. 及格率. 2002. 3,580. 1,798. 50.22%. 75. 4.17%. 2003. 4,298. 1,723. 40.09%. 212. 12.30%. 2004. 4,128. 2,097. 50.80%. 219. 10.44%. 2005. 4,630. 2,174. 46.95%. 113. 5.20%. 2006. 5,026. 2,281. 45.38%. 135. 5.92%. 2007. 4,537. 2,284. 50.34%. 209. 9.15%. 2008. 4,363. 2,328. 53.36%. 121. 5.20%. 2009. 4,975. 2,741. 55.10%. 176. 6.42%. 2010. 6,401. 3,356. 52.43%. 231. 6.88%. 2011. 6,498. 3,420. 52.63%. 221. 6.46%. 2012. 6,101. 3,258. 53.40%. 320. 9.82%. 2013. 6,607. 3,627. 54.90%. 195. 5.38%. 2014. 7,183. 3,768. 52.46%. 273. 7.25%. 2015. 6,568. 3,708. 56.46%. 373. 10.55%. 小計. 74,895. 38,563. 51.49%. 2,873. 7.45%. 圖 3-3-1 歷年考試及格人數及錄取率分析圖資料來源：考選部，作者自行整理. 354. 16531P0643.313-414.indd354. 2016/6/8下午3:48.

(5) 三、地政士執業情形之比較 2015 年 12 月底止，申請地政士證書有 27,631 人，領有地政士開業執照有 11,018 人，占有證書總人數 39.88％，其中具有簽證人資格者僅 167 人且逐年遞減，僅占開業執照者 1.52％，不過，簽證案件數仍逐年增多；至於，地政士之登記助理員人數則增加不多，至 2015 年底計有 6410 人，顯示地政士業務量萎縮之困境。表 3-3-3 最近七年請領地政士證書與開業執照對照表項目. 2008.12.31. 2009.12.31. 2010.12.31. 2011.12.31. 證書. 25,799. 26,187. 26,401. 26,620. 開業執照. 11,706. 11,803. 11,806. 11,352. 助理員. 5,537. 5,799. 5,843. 6,104. 簽證人. 176. 175. 174. 174. 簽證件數. 14,723. 18,018. 19,127. 20,516. 項目. 2012.12.31. 2013.12.31. 2014.12.31. 2015.12.31. 證書. 26,881. 27,081. 27,329. 27,631. 開業執照. 11,457. 11,337. 10,933. 11,018. 助理員. 6,241. 6,390. 6,363. 6,410. 簽證人. 177. 175. 169. 167. 簽證件數. 23,859. 26,327. 28,566. 28,956. 台灣地區房地產年鑑. 從近年請領地政士證書與開業執照對照表（表 3-3-3）可知，截至. 355. 16531P0643.313-414.indd355. 2016/6/8下午3:48.

(6) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 3-3-21 近七年請領地政士證書與開業執變動圖資料來源：內政部地政司之不動產服務業相關統計，作者自行整理. 四、地政士之年齡與性別分析地政士的職業天職，在維護交易安全，不僅須具備一定專業知識，始克順利完成任務，更須具有長期累積的信譽與資望，始能受當事人信賴，故普遍的社會映像，地政士大多為超過 40 歲以上的中年人，根據內政部地政司的統計資料顯示，大致亦為如此。不過，以 2015 年 12 月 31 日之統計資料（表 3-3-4）發現，具有開業執照的現有業者，40 歲以上的執業者有 10,109 人，占總開業人數之 91,76%（較前一年減少 213 人），反之，20 至 39 歲的人數，只有 908 人，占總開業人數之 8.24%（較前一年減少 107 人），其中 20~29 歲部分，僅有 144 人，占 1.31%（較前一年增加 12 人），60 歲以上有 3206 人占 29.10%（較前一年增加 457 人，增加幅度達 4.85%4.85%）。顯示年輕地政士執業年齡老化程度日趨明顯。另以「地政士之年齡層與性別統計表之二」（表 3-3-5）之開業人數之性別加以分析：2001 年至 2015 年之間：平均男性占 56.98%，女性占 43.02%，最近八年間，大概亦在此比例範圍內游移，則並無太大. 356. 變動。. 16531P0643.313-414.indd356. 2016/6/8下午3:48.

(7) 表 3-3- 4 地政士之年齡層與性別統計表之一統計範圍. 2014/12/31 總計. 男. 女. 20 歲以下. -. -. -. 20 歲 -29 歲. 134. 72. 62. 1.18%. 0.32%. 30 歲 -39 歲. 881. 431. 450. 7.77%. 0.47%. 40 歲 -49 歲. 3,420. 1,860. 1,560. 30.17%. 0.36%. 50 歲 -59 歲. 4,153. 2,158. 1,995. 36.63%. -0.07%. 60 歲以上. 2,749. 1,944. 805. 24.25%. -1.08%. 總計. 11,337. 6,465. 4,872. 100.00%. 統計範圍. 比例. 與前一年比. -. 2015/12/31. 年齡層. 總計. 男. 女. 比例. 與前一年比. 未滿 20 歲. -. -. -. 20 歲 -29 歲. 144. 78. 66. 1.31%. 0.13%. 30 歲 -39 歲. 764. 398. 366. 6.93%. -0.84%. 40 歲 -49 歲. 2,877. 1,508. 1,369. 26.11%. -4.06%. 50 歲 -59 歲. 4,026. 2,134. 1,892. 36.54%. -0.09%. 60 歲以上. 3,206. 2,159. 1,047. 29.10%. 4.85%. 總計. 11,017. 6,277. 4,740. 100.0%. -. 台灣地區房地產年鑑. 年齡層. 資料來源 : 內政部地政司. 表格 3-3-5 地政士之年齡層與性別統計表之二年別及年齡別. 總計. 男性. 女性. 2001 年底. 16,159. 9,513. 6,646. 2002 年底. 16,433. 9,647. 6,786. 2003 年底. 16,397. 9,644. 6,753. 2004 年底. 16,372. 9,619. 6,753. 2005 年底. 16,415. 9,647. 6,768. 2006 年底. 11,341. 6,467. 4,874. 2003 年底. 11,596. 6,617. 4,979. 16531P0643.313-414.indd357. 357. 2016/6/8下午3:48.

(8) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 2008 年底. 11,679. 6,674. 5,005. 2009 年底. 11,806. 6,742. 5,064. 2010 年底. 11,207. 6,384. 4,823. 2011 年底. 11,352. 6,482. 4,870. 2012 年底. 11,477. 6,543. 4,934. 2013 年底. 11,337. 6,465. 4,872. 2014 年底. 10,935. 6,229. 4,706. 2015 年底. 11,017. 6,277. 4,740. 資料來源 : 內政部地政司. 五、兼營不動產經紀業之概況自不動產經紀業管理條例 1999 年 2 月 3 日公布施行後，考選部歷年舉辦之「不動產經紀人」之特種考試或普通考試，無論是不動產科系的學生或在職青年，想要取得證照投入不動產市場，大概是以不動產經紀人與地政士為首要目標 ( 不動產估價師是高考層級，較難錄取 )。以考選部統計之資料（表 3-3-6）所示，1999 年至 2015 年底共計有 16,033 人考試及格，請領不動產經紀人證書僅 11,229 人（表 3-3-7），尚有 4,804 人（占考試及格人數 29.96％），或因就學或任其他行業，而未投入經紀業，加以三年緩衝期過後（即 2002 年起），普通考式採申論題，故錄取率極低 4，導致該就業市場，人力欠缺，不動產經紀業公會全聯會即因而向考選部陳情施壓，考選部乃於 2006 年起改為混合命題，藉以提高錄取率，至 2009 年錄取率已高達 29.95％，2012 年的錄取率又高達 25.35％，平均錄取率達 20.34％。而地政士兼營經紀業或兼任經紀人員的情形非常普遍，且逐年成長（表 3-3-7），至 2016 年 2 月底，已有 3,593 名地政士，占領有開業執照人數之 31.23％；占受僱不動產經紀人總數更高達 32.55％ ( 較前一年成長 0.94％ )。致於兼任營業員之人數，則僅占受僱營業員總數 1.17％而已。. 358. 4 其中以 2005 年度錄取率 1.82% 最低. 16531P0643.313-414.indd358. 2016/6/8下午3:48.

(9) 表 3-3- 6 不動產經紀人考試及格人數統計表報考人數. 到考人數. 到考率. 及格人數. 及格率. 1999. 17212. 10824. 62.89%. 5152. 47.60%. 2000. 10533. 6474. 61.46%. 1812. 27.99%. 2001. 4,991. 3,298. 66.08%. 1,069. 32.41%. 2002. 4,799. 2,069. 43.11%. 110. 5.32%. 2003. 3,815. 1,582. 41.47%. 78. 4.93%. 2004. 3,881. 1,620. 41.74%. 110. 6.79%. 2005. 4,624. 1,922. 41.57%. 35. 1.82%. 2006. 11,361. 5,854. 51.53%. 676. 11.55%. 2007. 9,985. 5,168. 51.76%. 980. 18.96%. 2008. 6,794. 3,725. 54.83%. 436. 11.70%. 2009. 7,604. 3,769. 49.57%. 1,129. 29.95%. 2010. 10,180. 4,944. 48.57%. 497. 10.05%. 2011. 10,707. 5,344. 49.91%. 502. 9.39%. 2012. 9,821. 4,817. 49.05%. 1,221. 25.35%. 2013. 10,798. 5,803. 53.74%. 944. 16.27%. 2014. 10991. 6586. 59.92%. 695. 10.55%. 2015. 8667. 5039. 58.14%. 587. 11.65%. 合計. 146,763. 78,838. 53.72%. 16,033. 20.34%. 台灣地區房地產年鑑. 年度. 圖 3-3-3 歷年不動產經紀人考試及格人數統計圖 359. 16531P0643.313-414.indd359. 2016/6/8下午3:48.

(10) 表 3-3-7 地政士兼營經紀業之分析地政士跨行擔任經紀人員之情形. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 年期. 2011 年 2 月. 2012 年 2 月. 2013 年 2 月. 開業地政士 11,207 地政士兼任 11,352 地政士兼任 11,447 地政士兼任經紀人證書. 8,251. 2,600. 8,843. 2,812. 9,422. 3,021. 受僱經紀人. 6,263. 1,839. 6,879. 2,081. 7,342. 2,225. 經紀營業員 98,333. 1,546. 110,116. 1,436. 131,002. 1,459. 受僱營業員 26,299. 438. 29,541. 431. 33,156. 444. 年期. 2014 年 2 月. 2015 年 2 月. 2016 年 2 月. 開業地政士 11,447 地政士兼任 10,931 地政士兼任 11,038 地政士兼任經紀人證書 10,127. 3,221. 10,803. 3,415. 11,262. 3,593. 受僱經紀人. 2,475. 8,595. 2,636. 8,343. 2,570. 經紀營業員 152,967. 1,581. 154,680. 1,497. 149,728. 1,507. 受僱營業員 38,298. 451. 40,313. 448. 37,894. 443. 8,112. 資料來源：內政部地政司，不動產服務業相關統計. 六、2015 年房屋交易與登記之分析近 10 年間，北台灣房價高昂帶動全台灣的房地產飆漲，連帶促使建築業者大興土木，因此從建物所有權第一次登記數量加以觀察（表 3-3-8）5，2006 至 2007 年是建物第一次登記數量的高峰。迄至 2011 年，受特種貨物及勞務稅（特銷稅）之開徵，及在居住正義之呼聲下，房價登錄三法完成立法等影響，建物登記面積以及交易量呈現翻轉下修的趨勢。不過，2014 年建物第一次登記之棟數，雖前一年增加 4,772 棟，面積增加 1,713,474 ㎡，顯示在政府檢討容積政策限縮下，建築技術規 360. 5 房地產是否景氣與建物較具關聯，故本文僅以建物登記之資料作為比較分析之數據。. 16531P0643.313-414.indd360. 2016/6/8下午3:48.

(11) 則有關虛坪部分從嚴限縮（如獎勵停車空間、開放空間等），故在法令修正 (2015 年 7 月 ) 前有大量搶照現象，建物建一次登記數量因而穩轉件數來看，2015 年較 2014 年減少 26,348 棟，買賣面積亦相對減少 1,746,942 ㎡ ( 減幅達 4.67％ )。足見，特銷稅條例雖因房地合一課徵所得而退場，但逢總統與立委大選，景氣低迷下買賣數量當然日趨減少。表 3-3-8 2003~2014 年建物第一次登記與房屋買賣登記數量表建物第一次登記. 年期 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013. 棟數. 建登面積比較. 面積㎡與前一年比比率. 114,011 30,174,265. 買賣棟數. 買賣面積比較. 面積㎡與前一年比比率. 349,706 53,898,390. 131,025 35,542,701. 5,368,436. 17.79% 418,187 50,350,125. -3,548,265. -6.58%. 149,591 39,293,677. 3,750,976. 10.55% 434,888 49,805,656. -544,469. -1.08%. 173,608 41,887,128. 2,593,451. 6.60% 450,167 52,403,259. 2,597,603. 5.22%. 172,440 42,110,568. 223,440. 0.53% 414,594 47,035,559. -5,367,700. -10.24%. 154,254 39,243,064. -2,867,504. -6.81% 379,326 41798194. -5,237,365. -11.13%. 108,469 29,153,907 -10,089,157 -25.71% 388,298 40,482,955. -1,315,239. -3.15%. 90,945 25,940,529. -3,213,378. -11.02% 406,689 45,248,134. 4,765,179. 11.77%. 93,632 25,814,302. -126,227. -0.49% 361,704 40,927,781. -4,320,353. -9.55%. 102,510 30,371,960. 4,557,658. 17.66％ 329,741 38,247,433. -2,680,348. -6.55％. 111,093 31,816,889. 2,809,729. 9.25％ 371,892 42,554,197. 4,306,764. 11.26%. 115,865 33,530,363. 1,713,474. 5.39％ 320,598 37,385,942. 5,168,237. -12.14％. 2015 127,222 35,559,000. 2,028,637. 6.05% 294,250 35,639,000. -1,746,942. -4.67%. 2014. 台灣地區房地產年鑑. 定成長，2015 年較 2014 年增加 11,357 棟 ( 增加 9.80％ )，但從買賣移. 資料來源：內政部，作者整理. 361. 16531P0643.313-414.indd361. 2016/6/8下午3:48.

(12) 表 3-3-9 六都建物所有權第一次登記案件比較表年度. 2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 區域. 棟數. 棟數. 棟數. 棟數. 棟數. 棟數. 棟數. 新北市. 34,209. 24,810. 16,756. 18,125. 21,417. 19,733. 17,020. 臺北市. 16,393. 10,800. 8,854. 9,537. 7,012. 8,407. 9,605. 桃園市. 9,869. 8,674. 10,826. 12,605. 15,706. 17,436. 20,050. 臺中市. 54,139. 12,910. 11,427. 12,606. 15,173. 17,209. 18,255. 臺南市. 21,729. 5,459. 7,701. 6,925. 8,156. 7,931. 10,715. 高雄市. 39,873. 7,374. 10,578. 12,376. 11,292. 13,130. 13,430. 年度. 2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度. 區域. 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ) 面積 ( ㎡ ). 新北市 6,097,933 4,921,997 3,535,833 4,132,783 4,398,760 5,028,660 3,841,000 臺北市 3,083,402 1,641,047 1,470,250 2,828,478 2,271,779 2,622,512 3,724,000 桃園市 3,032,846 2,881,670 3,217,046 3,816,080 3,978,186 4,256,480 4,946,000 臺中市 7,014,073 4,195,196 3,743,884 4,208,228 4,510,440 4,788,306 5,127,000 臺南市 2,821,921 2,001,838 2,567,047 2,578,368 2,640,243 2,827,110 3,417,000 高雄市 5,009,156 3,158,858 3,406,081 3,499,960 3,261,038 3,648,305 3,504,000 資料來源：內政部，作者整理. 另以六都的建物所有權第一次登記案件加以比較（表 3-3-9、圖 3-34），2015 年六都的建物登記棟數合計 89,075 棟，占全國登記案件 127,222 棟的 70.02%；與 2014 年相較，只有新北市棟數減少 2,713 棟，減少幅度達 13.75%: 其餘五都仍略為增加；至於面積部分，新北市減少 1,187,660 ㎡，其次是高雄市減少 144,305 ㎡，其餘四都呈現增加，尤其是台北市增加最多達 1,101,488 ㎡，似乎透露出大面積的豪宅市場，除台北市外，已轉向桃園、台中等都會區延燒。另以，建物買賣案件數加以比較 ( 表 3-3-10 及圖 3-3-4)，可以發現，2015 年全國交易棟數與面積，僅占高峰期 2010 年的 72.35% 或 78.76%，且六都與前一年比較，不僅新北市交易量已明顯萎縮 ( 棟數減少 17.46%，面積減少 -15.17%)，其餘五都除台南市微幅成長外，台北市、桃園市、台中市、高雄市等也是減少近 10% 左右。台北市減少幅度最大僅占 2010 年 ( 高峰期 ) 的 47.21%( 面積比僅占 49.09%) 而已；. 362. 其次是新北市；交易數只占同一年期的 47.52％ ( 面積比則占 46.08%) 而已。全國景氣持續低迷，地政士自然業務蕭條。. 16531P0643.313-414.indd362. 2016/6/8下午3:48.

(13) 表 3-3- 10 2009 年 ~2015 年建物買賣登記數量表. 年期. 全國. 新北市. 台北市. 桃園市. 台中市. 台南市. 高雄市. 2009 年 388,298. 106,656. 63,611. 42,534. 47,633. 21,364. 35,847. 2010 年 406,689. 108,242. 63,344. 47,971. 54,139. 21,729. 39,873. 2011 年 361,704. 84,018. 49,918. 45,578. 49,790. 21,384. 37,469. 2012 年 328,874. 69,187. 38,571. 45,019. 45,906. 20,924. 39,625. 2013 年 371,892. 80,601. 39,496. 50,870. 53,695. 23,378. 43,755. 2014 年 320,598. 60,416. 32,023. 43,662. 47,887. 20,552. 38,815. 2015 年 294,250. 51,434. 29,904. 38,836. 44,247. 21,095. 34,845. 增減. -26,348. -8,982. -2,119. -4,826. -3,640. 543. -3,970. 72.35%. -8.95%. -17.46%. -7.09%. -12.43%. -8.23%. 2.57%. -11.39%. 面積 ( ㎡ ) 年期. 全國. 新北市. 台北市. 桃園市. 台中市. 台南市. 高雄市. 5,175,302. 4,608,211. 5,468,361. 2,830,378. 4,452,086. 2010 年 45,248,134 10,527,623 5,359,851. 5,324,978. 7,014,073. 2,821,921. 5,009,157. 2011 年 40,927,781 7,754,884. 4,164,300. 6,076,910. 5,821,335. 2,974,808. 4,778,123. 2012 年 38,150,375 6,565,125. 3,271,220. 4,984,421. 5,866,066. 2,872,503. 4,944,812. 2013 年 42,554,197 7,419,448. 3,240,771. 5,403,870. 6,188,980. 3,162,661. 5,515,110. 2014 年 37,385,942 5,674,206. 2,574,298. 4,775,656. 5,861,779. 2,968,017. 4,581,874. 2015 年 35,639,000 4,927,000. 2,631,000. 4,403,000. 5,107,000. 3,251,000. 4,129,000. 2009 年 40,482,955 9,280,458. 增減. -1,746,942. -747,206. 56,702. -372,657. -754,779. 282,983. -452,874. 78.76%. -4.90%. -15.17%. 2.16%. -8.46%. -14.78%. 8.70%. -10.97%. 圖 3-3-4 六都建物所有權買賣移轉棟數走勢圖. 16531P0643.313-414.indd363. 台灣地區房地產年鑑. 棟數 ( 棟 ). 363. 2016/6/8下午3:48.

(14) 參、2015 年之重大事件紀要. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 一、學術與重要議題研討會 2015 年間，關於地政士參與相關學術及當前重要議題之研討會部分，主要有：（一）司法書士會來訪日本廣島司法書士會 2015 年 4 月 13 日抵台考察我國地政業務，並與台北市地政士公會、台北市松山地政士事務所進行聯誼座談，會中對於地政士發展及我國登記相關作業程序及所面臨之問題，深入的交換意見，台北市地政士公會並於當晚宴請友會，進行交流活動，賓主盡歡。（二）不動產登記法律與政策研討會我國不動產登記法草案出爐後，學界也開始關注，台灣法學基金會連同台灣財產法暨經濟法研究協會、台灣醫療衛生研究協會，結合地政機關共同於 2015 年 10 月 3 日假國立臺灣大學霖澤館國際會議廳辦理相關系列的學術研討會，包括 1. 不動產登記的功能 ( 報告人張格明律師 )、2. 不動產登記的立法政策 ( 報告人陳明燦，臺北大學不動產與城鄉環境學系教授 ) 以上兩篇論文共討論 6；3. 不動產登記數據的蒐集與運用 ( 報告人張永健，中央研究院法律學研究所副研究員 )7；4. 不動產登記的客體 ( 報告人黃健彰，臺北大學教學發展中心主任、副教授）)8；5. 不動產登記的效力與賠償責任 9；6. 信託登記 ( 報告人湯文章，花蓮地方法院法官 )10；區分所有不動產登記 ( 報告人郭俊佑，中. 364. 6 陳冲（前行政院院長 / 東吳大學法商講座教授）主持，與談人 : 紀聰吉（台灣師範大學地理系副教授）陳立夫（政治大學地政學系教授）。 7 施明賜（內政部地政司副司長）主持，與談人何圳達 ( 內政部地政司地價科科長 ) 及錢世傑（中央大學兼任助理教授 / 法務部調查局調查官） 8 吳光明（台灣財產法暨經濟法研究協會理事長 / 臺北大學法律學系兼任教授）主持，與談人：簡資修（中央研究院法律學研究所研究員）及胡天賜（台中行政執行署行政執行官） 9 蔡明誠（司法院大法官）主持，，與談人陳洸岳（政治大學法學院副教授）、李兆環（得聲法律事務所主持律師）。 10 蕭輔導（前內政部地政司司長）主持，報告人：謝昆峯（冠博法律事務所執行合夥律師）與談人許兆慶（眾博法律事務所主持律師）及李福隆（高雄市立空中大. 16531P0643.313-414.indd364. 2016/6/8下午3:48.

(15) 正大學法律學院博士生 )11；登記費核計標準 ( 報告人高仁川，臺北大學法律學系助理教授 )12。. 期登記法之立法更趨完善。（三）核定整體住宅政策，夾帶「青年生活住宅」徒生爭議「整體住宅政策」於 2015 年 5 月 7 日行政院第 3447 次院會聽取內政部報告後准予核備。該項政策的核心在於實現憲法保障國民基本人權的精神，讓國民擁有適合居住且有尊嚴的居住環境，逐步達到居住正義的政策目標，應予肯定。不過，毛治國院長竟然突發奇想，針對青年族群普遍反映無力負擔高房價的現象，內政部特別參考國際經驗，評估在適當地點、區位，結合交通、產業、教育等生活機能需求，特別提出「青年生活住宅」. 台灣地區房地產年鑑. 上述研討會所發表及與談意見，篇篇值得地政機關再予斟酌，已. 構想，以青年可負擔價格，出售予符合資格條件的青年。且為避免少數人得利，達到相對公平的效益，將規劃限制轉售對象、價格及由政府優先買回等法律機制，成為封閉型的福利住宅，避免受一般房地市場交易價格的影響。因此決定：「為避免青年住宅流入自由市場而讓少數人得利，達到相對公平的效益，將加強限制轉售對象，建立由政府買回的機制，成為封閉市場的福利住宅。」具體作法將由內政部進一步研議，透過中央與地方政府共同合作，提供「青年成家」的圓夢機會。根據內政部的定義 13，青年生活住宅為封閉市場型態的福利住宅。旋即於 6 月 10 日徵詢各地方政府意見及 7 月 22 日召開研商青年生活學法政學系副教授） 11 溫豐文（東海大學法律學院教授）主持，，與談人楊松齡（政治大學地政學系兼任教授）及張鈺光（政治大學地政學系助理教授） 12 廖義男（前司法院大法官）主持，與談人李仁淼（中正大學法學系教授）及戴秀雄（政治大學地政學系助理教授） 13 「青年生活住宅」係為提供青年因地制宜之居住協助措施，為避免有投資（或投機）之疑慮，並符公平效益原則，將定位為封閉市場型態的福利住宅，以相關法令限制申購資格、政府優先買回、限制轉售對象及價格等，以避免該住宅回流至自由經濟市場，與「合宜住宅」之模式不同；土地增值利益大，公有土地愈來愈少，為提供符合資格的多數人使用，宜以地上權住宅方式銷售，土地維持公有不賣，與現行「國宅」模式亦不同。. 16531P0643.313-414.indd365. 365. 2016/6/8下午3:48.

(16) 住宅推動方式座談會。不過，此項政策遭到與會學者與民間團體普遍反彈與抨擊：「青年生活住宅」就是「合宜住宅」的借屍還魂 14，因為. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 政府和建商心焦「合宜住宅」被凍結、無法順利獲利了結，於是搭社會住宅的便車，用「政府優先買回、限制轉售」的修辭將「合宜住宅」重新包裝成「青年生活住宅」。據巢運剖析 15「青年生活住宅」的本質，政府仍然做著「國有土地標售」、「一次性賣斷」的勾當，迴避政府在社會住宅政策中理應擔負的責任，形同將自己過去的無能，當作永遠逃避承擔責任的藉口。這次政府為解套牟利，更將腦筋動到好不容易才通過的「房地合一稅」上，意圖大行五鬼搬運之法，除了國有土地外，還要向建商奉上納稅人的血汗稅金，再從建商取得回扣。代價卻是犧牲具稀少性的土地資源，以及產生後續炒地、炒房等高昂的社會成本。在「合宜住宅」爛攤尚無法收拾的當下，還要換湯不換藥的「青年生活住宅」嗎？主管住宅政策的內政部應該要再慎思！（四）「二十一世紀臺灣土地政策方向」研討會我國土地政策一向以孫中山先生的平均地權理想，追求地盡其利、地利共享為目標。惟，近數十年來，資本主義抬頭，經濟活動皆以追逐最高利益為目標，土地、房地產成為投資致富的工具。當房地產成為經濟發展與財富表彰的重要指標之一，不僅國家以土地與房產總值衡量其國力財富，個人亦以房地資產價值衡量其貧富。漸漸地，社會上普遍以為房地產價格上揚，才能代表經濟景氣繁榮？人民財富增加？如果土地與房產為實質需求的人擁有，所創造的財富為全體國民享有，則房地價格上揚是全民之福；如果土地與房產為少數投資或投機人士把持因而獲得財富，大多數人民因房地價格上揚淪落為無殼蝸牛，則房地價格上揚是全民之禍！. 366. 14 請參見張金鶚，2015/5/11，聯合報民意論壇「爭議合宜住宅變相為青年生活宅？」: 花敬群，2015/5/12，天下獨立評論，「離譜的青年住宅政策，源於荒唐的心態」: 李同榮，2015/5/17，經濟日報，「青年住宅 ... 別淪為空殼政策」 15 【巢運】2015.6.10 新聞稿，養「營建鼠」咬「房地合一稅金」的布袋：嚴正抗議五鬼搬運的青年生活宅。. 16531P0643.313-414.indd366. 2016/6/8下午3:48.

(17) 中國地政研究所與中國土地改革協會於 2015 年 3 月 27 日假國立台北大學 - 資訊大樓國際會議廳 ( 臺北市民生東路三本次研討會將邀請國內土地政策專家學者 16，從土地所有與利用應負社會義務、土地使用的權利與機會應由全民平等享有、土地應為合理的計畫利用與重視公共福祉、土地自然增值利益應回歸社會共享、土地應杜絕成為投機性所有與交易之對象等議題。共同討論進入 21 世紀之後，我們應有的土地政策方向 17。（五）「工業土地改革的政策方向」座談會近年來由於房市景氣過熱，連工業土地也成為市場炒作的對象，讓有意擴廠投資的廠商也有找不到土地的窘境，面對此一市場亂象，中國土地改革協會 2015 年 07 月 01 日召開「工業土地改革政策方向」座談會 18，會中經濟部工業局工業區組長陸信雄專題報告指出，台灣目. 台灣地區房地產年鑑. 段 67 號 ) 舉辦「二十一世紀臺灣土地政策方向」研討會，. 前規畫之工業用地面積約 4 萬 8,414 公頃，占全國土地總面積 1.35%，創造出之總產值高達 14.9 兆，約占全國總產值 28.95%，貢獻 GDP 約 4.8 兆，約占全國總 GDP 之 32.2%，換算下來工業用地每公頃估計貢獻 GDP 約為 9,896 萬元。由此可見工業用地如果能夠適時適量的供應產業界之發展，其帶動國家整體經濟發展之力量是非常可觀的。近年來隨著房地產市場的景氣持續熱絡，不只住宅市場有很多投資客介入炒作，甚至工業區土地與農地也紛紛淪陷，成為市場上炒作的工具，形成一幅「住不住、工不工、農不農」的錯亂景象。工業區土地炒作價格直直漲，造成真正有土地需求的廠商苦不堪言，三年前新北市五股工業區（新北產業區）土地每坪還不到 30 萬元，2015 年已經開價每坪 91 餘萬元；高雄大發工業區三年前每坪僅 5 萬元，現在上 16 參與者包括王靚琇司長 ( 內政部地政司 )、李承嘉教授 ( 台北大學不動產與城鄉環境系教授 )、林子欽主任 ( 中華民國土地估價學會理事長、政治大學地政系主任 )、花敬群副教授 ( 德明財經科技大學不動產投資與經營學程副教授 )、徐世榮教授 ( 中國土地經濟學會理事長 )、陳立夫教授 ( 中國土地改革協會副理事長)、楊松齡教授 ( 德霖技術學院前副校長 17 本次研討會之後，與會學者繼續研議，提出對策，終至 2015 年 11 月 10 發表土地宣言 ( 詳後述 )，併此敘明。 18 由前行政院政務委員吳容明主持，與談學者有文化大學環境設計學院院長林建元、德霖技術學院副校長楊松齡與政大地政系教授邊泰明參與討論。. 16531P0643.313-414.indd367. 367. 2016/6/8下午3:48.

(18) 漲到每坪 11 萬元；台中工業區也從三年前每坪 14 萬元，上漲至今年的每坪 22 萬元。政府當然也發現事態嚴重，所以近兩年來針對工業土. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 地陸續祭出：非都市工業區土地納入奢侈稅課徵、閒置土地回收機制、提高地價稅及房屋稅稅負、提高貸款條件或提早收回貸款等管控措施。專題報告之後，學者專家在綜合討論時一致呼籲，上述管控措施固然面面俱到，然工業土地炒作已經積年累月，這些管控措施恐怕無法達到全面遏止炒作之目的，亂世用重典，政府應該採取更強力手段，才能夠完全導正市場歪風，回歸到工業土地服務產業，產業帶動就業及總體經濟的目標。中國土地改革協會綜合建議政府應該祭出三大強力手段，第一、開徵空地稅，防止囤地養地之投機行為；第二、啟動限期使用，第三、照價收買 ( 如果未於限期完成使用計畫，最後應使出殺手鐧 )。此外，中國土地改革協會也建議政府，應全面清查全國工業土地使用現況，依據工業土地調查結果，擬定短中長期產業區位與開發計畫。並規定未完成工業土地調查之前，要凍結都市計畫工業區或非都市丁建用土地變更為住商用地。（六）「政府地價政策改革」座談會地政部門近年來也努力改進土地公告現值作業，某些縣市宣稱已達市價 8、9 成！這是「膨風」的市價水準 ! 根據實價登錄及市價協議或徵收補償等資料顯示，發現很多土地公告現值只有市價的 4 或 5 成，甚至更低！而公告地價更只有公告現值的 2-3 成！因此，中國土地改革協會於 2015 年 8 月 21 日假土地改革紀念館國際會議廳舉辦「政府地價政策改革」座談會，希望聚焦於對土地公告現值與公告地價的查估，檢討課稅地價的合理性與提出地價政策改革方向！討論如何以實際交易價格查估合理地價，如何不受政治干擾合理地價的決定！同時探討公告地價估價方法與公告現值是否不同？兩個地價可以合併為一個地價？公告地價改為每年公告一次的可行. 368. 性？等等議題。. 16531P0643.313-414.indd368. 2016/6/8下午3:48.

(19) （七）台灣土地社會聯盟發表土地宣言. 正常發展，更危及你我與後代子孫生存機會。因此，台灣土地社會聯盟 192015 年 11 月 10 日在中國土地改革紀念館召開記者會由召集人李承嘉發表土地宣言。認為土地問題的解決已刻不容緩，不容政府推託與卸責。經過一年時間討論，撰寫「台灣土地宣言」，成立「台灣土地社會聯盟」，目的在於喚起全民對土地的基本態度，秉持土地政策與立法應有方向，棄絕政客及投機資本家任何形式的壟斷，讓台灣找回國家的希望與民生的福祉。聯盟共同的呼籲與行動如下 : 政府應以行政院層級，結合產官學界，召開「全國土地會議」，全面檢討土地問題，擬定明確土地政策方向。. 台灣地區房地產年鑑. 當前台灣面臨許多重大的土地問題，已經迫切危害國家社會經濟. 政府應盡速制訂「土地基本法」與「國土計畫法」，發布台灣國土計畫。全面檢討與規劃居住、產業、農業與自然資源等用地政策，改善城鄉環境，提升產業競爭力。以行政院層級進行不動產稅制全面檢討，健全房地產市場。我們將陸續拜會各主要政黨總統候選人、行政院、內政部、國發會、農委會、財政部、經濟部，要求加速落實土地問題改革。聯盟表示在此關鍵時刻，決心站在改革第一線，要求政府與各政黨領袖共同面對此國家重大議題。這一群對土地有著極為深厚情感的專業者，涵蓋公私立大學土地相關科系主任、各主要學會與產業團體理事長、政府土地主管機關前任首長、與長期關注土地問題的專家學 19 聯盟係由中華民國住宅學會、中國土地改革協會、中國地政研究所、中國土地經濟學會及 30 多位學者專家擔任發起人，並推舉聯盟召集人李承嘉 ( 國立台北大學副校長、不動產與城鄉環境系教授 )，共同召集人包括卓輝華 ( 中國土地改革協會理事長 )、徐世榮 ( 國立政治大學地政系教授、中國土地經濟學會理事長 )、陳立夫 ( 國立政治大學地政系教授、前系主任、中國土地改革協會副理事長 ) 及楊松齡 ( 文化大學市政暨環境規劃系主任、前德霖技術學院副校長、前國立政治大學社會科學學院院長 )。. 16531P0643.313-414.indd369. 369. 2016/6/8下午3:48.

(20) 者，提出的訴求，有如震耳欲溃的呐喊，並非書生之見，主管機關是否重視並進而勇於改革，值得關注。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 二、相關法律研修動態（一）地政士法修正，重起爐灶地政士法第 51 條之 1 修正，經行政院破天荒的提出並經立法院通過覆議之後，內政部承諾實價登錄三法將全盤修正，並列為下一會期的重大法案 20。於 2014 年 2 月 14 日召開研商不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議，惟因相關與會代表意見分歧，行政機關主張地政士之申報登錄係屬法定義務，全聯會則主張回歸委任代理關係，雖然，同月 20 日再亦仍未獲致共識；同年 3 月 11 日內政部再提甲、乙兩方案，亦未獲得地政士公會全聯會之贊同 21。因此，在 2015 年間，仍是不斷向立法委員遊說，央請幫忙提案修法 22。由於內政部重新研議瞻前顧後有諸多考量，而地政士公會堅持回歸委任代理關係，也深具道理，但因此而產生緊張對立，則並非好事。（二）不動產登記法草案之研修進度因 2009 年 9 月 3 日監察院通過糾正「虛坪」之影響，內政部於 2010 年間即著手委託專案研究 23，該研究案對於登記法制有重大之影響 24，該研究案期初、期中及於 2011 年 7 月 22 日完成期末報告研討會，該案將於 2012 年由內政部，邀集各縣市地政機關及學者專家，組專案小組 25 密集進行研商。至 2014 年 8 月 29 日止，共召開 40 次專案會議，針對受託單位所提「不動產登記法（草案）」討論竣事，2014 年年 10. 370. 20 參閱 2014 年台灣地區房地產年鑑，321-322 頁。 21 相關爭議分析詳見 2015 年台灣地區房地產年鑑， 414-416 頁。 22 例如，2015 年 4 月 8 日蘇理事長榮淇、王副理事長又興、臺北市公會李理事長孟奎共同拜會立法院羅立法委員淑蕾安排本會與內政部地政司共同協商。 23 研究案計畫主持人係建業法律事務所李育錚律師、並由溫豐文授擔任協同主持人。 24 建業版草案內容重點，詳參「2012 年台灣地區房地產年鑑」365-367 頁。 25 小組由司長蕭輔導（因蕭司長退休改為王銘正司長）、溫豐文教授共同擔任召集委員，專家委員有陳立夫教授、陳明燦教授、戴秀雄助理教授、謝哲勝教授、吳萬順董事長、紀聰吉副教授及筆者，單位代表有法務部林珮菁檢察官（嗣因林奉派出國進修 102 年 8 月起改由郭專門委員全慶）、楊哲維科長、康斐斌股長、林泳玲科長、王名玲股長、古美和秘書。. 16531P0643.313-414.indd370. 2016/6/8下午3:48.

(21) 月 8 日函請相關公會及機關表示意見徵求各界意見後，並於 2015 年 1 月 23 日召開相關單位之研商會議。該次會議主要討論立法原則 26。其者的研商會中引發熱烈的爭辯。會議主席次長林慈玲作成結論 :「有關建物登記規範，共有部分不予登記部分，涉及民眾權益及制度上重大變革，請地政司再為審慎檢討評估，以及預擬相關配套措施，並於草案中擬訂過渡條款後，邀集相關單位及公會續商 27。」此後，地政士公會針對相關草案內容也邀集各縣市公會代表組成專案小組，於 2015 年 2 月 12 日開始討論，並請縣市公會認有部分章節進行初步研討，如有修正意見，再交小組進行研商，至 5 月 20 日第三次會議討論完畢，並彙整向內政部提出修正建議。其中較為重大事項如下 1. 為保護當事人權益，關於登記錯誤等之損害賠償請求權，自請求權. 台灣地區房地產年鑑. 中最引起熱烈討論的是第七點原則「建物之登記範圍」相關單位與業. 人知有損害時起，因十年間不行使而消滅。 2. 為落實證照制度，不具地政士資格者，其代理申請不動產登記之件，登記機關應不予受理申請人為二親等內親屬者外的代辦案件。 3. 登記費者只屬於手續費性質，且釐清地籍、整理土地而辦理土地登記屬於政府應負之行政責任，不宜修正調高，使登記者負擔過重，反致窒礙難行。 4. 同意區分所有建物共有部分之權利不予登記。但建物室內停車空間得以編號方式，或依民法第八百二十六條之一規定辦理登記。 5. 主管機關應訂定信託條款之應記載事項。此後，內政部針對建物登記事宜，於 2015 年 8 月 12 日召開會前會，會中曾提出備胎方案 ( 建物登記範圍改採牆壁中心，至於共有部分則仍維持現有登記模式，但仍未做最後定案 )。同年 12 月 30 日內政部又召開續商不動產登記法草案會議中，主要目的是因應地政機關無任何 26 詳參 2015 年台灣地區房地產年鑑 420 頁。 27 內政部 104.2.9 台內地字第 1041301298 號函簡附會議紀錄參照。. 16531P0643.313-414.indd371. 371. 2016/6/8下午3:48.

(22) 故意或過失而致有登記虛偽情事，仍須負鉅額 28 之損害賠償問題，擬將現行土地法第 70 條的無過失責任，改為過失責任，但為地政士公會全. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 聯會等部分代表所反對，因而未獲致共識。茲摘錄公會意見如下： 1. 從立法體例而言，若採過失責任主義，須於條文明定「故意或過失」始負賠償責任 29。反之，若未予明定 30，則「不論有無故意或過失」均應依本法之規定負賠償責任，即是無過失責任主義。 2. 土地法第 68 條採無過失賠償責任，應賠償之機關是地政機關，並不是登記人員。而同法第 70 條第 2 項，地政機關所負之損害賠償，如「因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。」與國家賠償法第 2 條第 3 項規定「公務員有故意或重大過失時，賠償義務機關對之有求償權」並無二制，故登記人員所負的責任，不因改為過失主義而有所鬆綁。與會人員所稱登記人員要「負擔無過失責任確實過於沈重」乙節，容有誤會。個人 31 認為，土地登記之賠償請求權，依國家賠償法第 8 條規定，自請求權人知有損害時起算，對於登記人員或測量人員而言，才是不公允。最近臺北市地賠會審議小組曾有 30 多年前的測量錯誤至今才辦理更正登記，致生登記損害賠償的個案，須追討 30 年多前測量錯誤求償之不合理現象，故我認為登記損害賠償制度應予檢討的是追索期，而非是否採過失或無過失責任。 3. 相較苛求企業經營者須負擔無過失責任，今由國家負擔之登記損害賠償無過失責任，是國家負責，不是登記人員負責，國家卻不再負擔此無過失責任。又土地法是國家賠償法的特別法，國家賠償法是為補充特別法的不足，今土地法不負無過失責任而欲全面回歸國家賠償法過失責任，此舉是否妥適，應再予思量。. 372. 28 如大安地政事務所，被台灣高等法院判決應賠償新臺幣肆億肆仟玖佰肆拾參萬貳仟零壹元及自民國九十五年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。引起地政機關與審查人員憤憤不平。 29 如民法第 184 條之侵權行為、消費者保護法第 8 條之經銷經營者之中間責任以及國家賠償法第 2 條等 30 如消費者保護法第 7 條或原子能法第 29 條、核子損害賠償法第 18 條、國家賠償法第 3 條之設施責任等相關規定 31 發言者為林旺根榮譽理事長。. 16531P0643.313-414.indd372. 2016/6/8下午3:48.

(23) 4. 至於登記虛偽之定義若僅限於登記機關「明知」而為不實之登記，將登記機關責任予以限縮，但從最高法院的判決並不盡然採此看法， 2014 年台上字第 333 號判決，著重於承辦人員是否未盡注意相關文件不實致登記完畢之注意義務之審判。 5. 固然，法律修正或重新立法可排除過去的判決作法，但為何予以排除，其正當性與必要程度，宜再作整體考量，此議題涵蓋範圍很廣，建議委託學者進行整體研究或組成專案詳予討論，形成更多共識再予定案。國家所負擔之登記損害賠償責任是否改為過失責任，將國家責任降低之同時，須就登記儲金是否保留及登記費收取比例是否調整等議題，作通盤檢視。 6. 全聯會認為無過失為通說見解，行政法院認為土地登記規則所定義登記錯誤、遺漏僅係例示規定，倘修正該規則並增訂登記虛偽定義. 台灣地區房地產年鑑. 例如 76 年台上字第 788 號判決，著重於登記事項與事實不符之審判；. 者，難以突破土地法規定。（三）共有不動產處分法制啟動研修按土地法第三十四條之一（以下簡稱本條）是地政士執行業務時至為重要的法律，本條立法意旨在於兼顧共有人權益，促進共有土地或建物之有效利用，以增進公共利益。惟因社會經濟情勢變遷，且本條在執行上欠缺相關平衡機制、正當法律程序尚不夠嚴謹，對於弱勢的他共有人權益保障不足，學者、司法與相關機關，對本條文實務執行上多有修正建議，為達成促進共有土地或建物有效利用並兼顧共有人權益之目的，茲就承受人之資格、優先購買權之強化、對價補償救濟機制等予以修正增定，爰組成專案小組，針對內部所提本修正草案進行研討，該小組自 2014 年 12 月 19 起至 2015 年 8 月 28 日止計召開四次會議。初步獲致共識，其重點包括 1. 限縮適用範圍以買賣之讓與為限；2. 提高同意比例 :3. 通知及優先購買權行使程序嚴謹化；4. 提升調處功能等。上述修正草案將由內政整理後循法制程序辦理修正。（四）農發條例第 18 條之 1 修正，無疾而終. 16531P0643.313-414.indd373. 373. 2016/6/8下午3:48.

(24) 過去農民於農業用地上申請興建農舍，實務上僅作消極的「無自用農舍」32 審查而已，至於該承受人是否為「直接從事農業生產之自然. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 人」符不符合農民資格，則非地政機關所能審認。因此，衍生許多假農民在田中央蓋高級別墅，故宜蘭縣政府於 2015 年 2 月開始興建農舍之資格一併納入審查發給「興建農舍資格證明」的措施，中央也鑑於農舍移轉比例偏高，商品化情形嚴重，未符合農舍係為從事農業生產事實而有居住需求之立法意旨，因此，參考宜蘭縣的作法，納入農舍興建辦法 ( 修正內容詳後述 ) 之中予以規範 33，其承受資格亦應加以限制，亦即應有實際務農之事實。如此作法仍引起諸多批評，因為農業發展條例第 18 條並未規範農舍移轉之承受人資格，行政機關以函令加以限制，似有超越法律所無之限制，故宜修法明文限制為妥。為讓農舍興建辦法順利完成修正，農委會乃退而求其次，於 2015 年 9 月 4 日經行政院院會通過提出農業發展條例第 18 條之 1 修正案規定 :「前條第四項農舍與其坐落用地併同移轉之承受人，應具備下列資格。但因第二項規定情形之一而移轉者，不在此限：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、實際從事農業生產一年以上之農民。三、無自用農舍。前項但書所定情形如下：一、繼承。二、配偶或二親等內直系血親間之贈與，且受贈人無自用農舍。三、法院拍賣，且拍定人無自用農舍。依前二項規定承受農舍者，應填具申請書並檢附下列文件，向農舍所在地直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關申請承受人資格核定後，始得辦理所有權移轉登記：一、身分證明文件影本。二、實際從事農業生產一年以上相關佐證資料。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人，或符合前項情形者，免附。三、稅捐機關開具最近一個月內申請人之房屋財產歸戶查詢清單。但符合前項第一款情形者，免附。」上述立法將可有效抑制農地炒作，可惜在許多農業縣立法的消極杯葛下，加上立委及總統大選，終究無法完成立法，留下缺憾。. 374. 32 政院農業委員會 96 年 3 月 14 日農授水保字第 0961848173 號函參照。 33 草案增訂第十六條之一﹕「依本辦法興建之農舍及其農業用地併同移轉之承受人，除繼承外，以符合第三條之一規定且無自用農舍之農民為限。」. 16531P0643.313-414.indd374. 2016/6/8下午3:48.

(25) （五）都市更新條例修正，虛耗四年：. 會議著成第 709 號解釋（下稱 709 號解釋）宣告本條例第 10 條及第 19 條第 3 項規定違憲並於一年內失效等因素，本條例修正廣受社會囑目。修法期間，除行政院提出修正版本外，立法院委員亦紛紛提出修正 34，合計有 22 種版本一併審議 35，導致審議進度緩慢。由於行政機關面臨部分條文屆期失效的壓力，曾試圖請求立法院僅就違憲相關條文先行修正 36 以解燃眉之急。惟民間團體普遍擔心，如果倉促解決違憲條文，其他條文必然因而耽擱，嗣後修正可能遙遙無期。故而遊說民進黨委員表態反對單獨抽離，應就整體檢討修正。加以，適逢太陽花學運 37 期間，立法院議事陷於停擺。雖然在學運之後，民進黨內部私下研商提出共識版 38，與國民黨所提整合版（由邱文彥委員整合），於 2014 年 4 月 16、17 兩日在內政委員會繼續開會討論，. 台灣地區房地產年鑑. 都市更新條例歷經文林苑都市更新爭議事件，以及司法院大法官. 因與行政部門仍存有歧異，致修法程序無法在 2014 年 4 月 26 日以前完成 39。不過，復則協商的邱文彥委員及姚文智委員仍然契而不捨得繼續進行多次協商，至 2015 年 1 月 12 日經內政委員會續行討論通過沒有爭議的大部分條文，剩下爭議條文，留待黨團協商。到 2015 年 11 月 10 日止經過四次朝野協商，通過 83 條，保留 5 條仍舊僵持不下 40，最終無法於會期內完成立法，殊為可惜。較重要的爭議條文如下 : 34 實際併同行政院版一併討論，計有下列 19 個委員版本。 35 103 年 1 月 2 日院長召集朝野黨團協商，針對都市更新條例相關事宜進行研商決議，同意即日起由邱文彥、姚文智委員召集初步審查，安排都市更新條例修正草案之併案討論；立法院公報第 103 卷第 16 期委員會紀錄，241 頁。 36 內政部央請立法委員邱文彥等 30 人於 102.12.20 另行提案，參立法院第 8 屆第 4 會期第 15 次會議議案關係文書，委員提案第 15904 號。 37 太陽花學運，初期多稱 318 學運、佔領國會事件，指 2014 年 3 月 18 日至 2014 年 4 月 10 日（23 天）大學學生和公民們共同發起佔領立法院所引起的社會運動事件，維基百科，http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%A4%AA%E9%99%BD%E8%8A%B1 %E5%AD%B8%E9%81%8B。 38 由姚文智、尤美女、田秋堇、林淑芬等委員及謝志誠教授及筆者等於 2014.4.15 會商整合而成。 39 內政部於 2014 年 4 月 25 日修正都市更新條例施行細則，明定都市更新事業計畫應經聽證程序，以使都市更新案均能符合釋字第 709 號解釋所要求之正當行政程序。。 40 部分建議內容，如與本條例無涉，或是內容較屬個案者，本文限於篇幅，予以從略。. 16531P0643.313-414.indd375. 375. 2016/6/8下午3:48.

(26) 1. 草案第 11 條，主管機關得否委託都市更新事業機構為實施者實施都市更新事業。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 2. 草案第 13 條，公辦都更主管機關得否委託都市更新事業機構為實施者。 3. 草案第 22 條，非政府劃定地區得否自行劃定更新單元實施都更。 4. 草案第 26 條，事業機構應否有其資格限制。 5. 草案第 42 條，保留有關主管機關得否以徵收方式強制實施更新 6. 保留原第二十五條之一刪除 7. 草案第 50 條，有關共同負擔可否得以現金給付。 8. 草案第 49 條，估價師選任方式。 9. 草案第 56 條，政府代為拆遷機制。 10. 草案第 62 條，資金強制信託。. 三、不動產交易法制之變動地政士於 2015 年間，參與研商關於推動不動產交易安全及消費者保護之議題之甚多，茲分述如下：（一）公平交易法修正公平交易法係攸關不動產交易至為重要的法律，該法自 1992 年 2 月 4 日施行已逾 20 年，鑒於近年來國內外社經環境快速變化，且單獨立法的多層次傳銷管理法已於 2014 年 1 月 29 日公布施行，故須加以因應與調整，公平交易委員會乃對現行公平交易法為全面檢視及修正。本次修正案立法院於 2015 年 1 月 22 日三讀通過 41，並經總統於 2015 年 2 月 4 日公布施行。. 376. 41 行政院於 2012 年 12 月 6 日院會審查通過函請立法院審議。立法院經濟委員會於 2014 年 5 月 12 日及 5 月 26 日召開兩次審查會，與立法委員黃昭順、丁守中、蘇震清、潘孟安等人之相關提案併案審查。. 16531P0643.313-414.indd376. 2016/6/8下午3:48.

(27) 本次修正重點包括配合行政院組織改造、調整法條結構體系並修訂各行為類型之內容、強化主管機關執法權限、提升行政罰裁處效能. （二）消費者保護法之修正「消費者保護法」部分條文修正草案，經二年多的研議，於 2013 年 5 月 23 日提報行政院院會通過函送立法院審議。立法院院會於 2015 年 6 月 2 日三讀通過，同年 06 月 17 日總統公布施行。其修正重點如下 42： 1. 定型化契約部分（1）企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利者，無效：坊間常見企業經營者使用「○○○簽訂本契約前，已確實充分瞭解本契約書及其附件無誤，自願放棄 ※ 日以上之審閱權利」. 台灣地區房地產年鑑. 等。. 之定型化契約條款，類此使消費者拋棄審閱權利之條款，對消費者顯失公平，不生效力。（消保 11 之 1）（2）定型化契約書經消費者簽名或蓋章者，企業經營者應給與該定型化契約書正本：曾經遇過在契約書簽名後，企業經營者就將契約書收回嗎？本項新增規定之目的在於確保消費者可保有清楚之契約書作為憑證，未來如果遇有消費爭議時，在舉證上不致於處於劣勢。（消保 13）（3）企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合消保法規定，就其事實負舉證責任：企業經營者依消保法規定，應向消費者明示定型化契約條款之內容，與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱條款內容。依本條新增規定，就是否已向消費者明示條款內容或是否已提供合理審閱期間如果遇有爭議，應由企業經營者負舉證責任。（消保 17 之 1）（4）違反定型化契約應記載及不得記載事項不改正者，最高得處以 42 通訊交易及訪問交易部分亦為本次修正知重點，惟與不動產焦亦較無關連，故予從略。. 16531P0643.313-414.indd377. 377. 2016/6/8下午3:48.

(28) 新台幣五十萬元罰鍰：為使定型化契約應記載及不得記載事項能落實執行，增訂企業經營者使用定型化契約，違反中央主管. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 機關公告之應記載或不得記載事項，經限期改正而屆期不改正，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令限期改正而屆期不改正，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。（消保 56 之 1） 2. 消費訴訟：（1）放寬消保團體提起團體訴訟之要件：為使更多符合資格之消保團體能為消費者提起團體訴訟，本次修正將消保團體需設立三年以上之要件修正為設立二年以上，並刪除需經消保官同意之要件及刪除律師不得請求報酬之規定，以提昇律師參與消費訴訟案件之意願。另就重大消費事件有提起團體訴訟之必要時，規定中央主管機關或行政院應儘速協請消保團體提起消費者損害賠償訴訟，以保護消費者權益。（消保 49、60）（2）因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求之懲罰性賠償金由最高損害額三倍提高至五倍：懲罰性賠償金之立法目的在於促使企業經營者重視商品及服務品質，懲罰惡性之企業經營者。為嚇阻企業經營者之惡意侵害，本次修正提高懲罰性賠償金之上限，將企業經營者因故意所致之損害，消費者得請求之懲罰性賠償金，由損害額三倍以下提高為五倍以下；增訂因重大過失所致之損害，消費者得請求三倍以下之懲罰性賠償金；並維持現行規定，因過失所致之損害，得請求一倍以下之懲罰性賠償金。（消保 51）未來消費者簽訂定型化契約，無論在契約書之取得或舉證責任之減輕，都有更進一步之保障；同時，新修正之消保法也增訂了企業經營者違反定型化契約應記載及不得記載事項之行政罰配套，以確保公告事項之落實執行；此外，為使更多優良之消保團體可以為消費者提起損害賠償訴訟，本次修正就消保團體提起團體訴訟之要件，也予以. 378. 適度放寬。對於消費者保護法制之推動，已進入另一個里程碑。. 16531P0643.313-414.indd378. 2016/6/8下午3:48.

(29) （三）地籍清理條例部分條文之修正. 不完整與現行法令規定不符的地籍問題，爰制定「地籍清理條例」，自 2008 年 7 月起進行全面清查，以清查地籍、公告、限期申報或申請登記、審查並公告徵求異議等清理程序，釐清土地權屬 43。惟執行上仍有發生若干窒礙問題 44，內政部於 2014 年 5 月 8 日部務會報通過「地籍清理條例」部分條文修正草案，本修正草案函送行政院審查通過並於同年 8 月 4 日函請立法院審議中，立法院於 2015 年 5 月日完成三讀，並於 2015 年 6 月 3 日經總統公布施行 45。（四）「不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」二度修正為簡政便民並統一實務作法，內政部於 2015 年 1 月 9 日修正「直轄市縣 ( 市 ) 不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」第 13 條、第 17. 台灣地區房地產年鑑. 為解決臺灣光復初期辦理土地總登記遺留至今土地登記權利內容. 條條文，主要內容是申請書已載明委任關係者，免出具委託書已資簡化。又 2015 年巢運等社會團體呼籲，保護承租人權益，內政部考量承租人多為經濟弱勢者，為協助其解決租賃爭議，並避免造成其經濟負擔，於兼顧公平合理及使用者付費原則下，將房屋租用爭議、建築基地租用爭議、耕地租用爭議及有永佃權土地租用爭議等糾紛案件，調整為按租用標的之年租金額度分別訂定調處收費標準；另配合地籍清理條例第 31 條之 1 第 5 項規定因地籍清理所有權權利範圍空白之逕為更正登記爭議及土地登記規則第 118 條第 4、5 項規定，主張時效完成申請不動產役權或農育權登記之爭議案件亦得依本辦法規定調處，內政部爰於 2015 年 1 月 9 修正本辦法部分條文共計四條，其修正要點如下：增訂因地籍清理所有權權利範圍空白之逕為更正登記及主張時 43 據內政部 2015 年 6 月，從 2008 年 7 月起全面進行清理，有效促進土地活化利用。迄今已重新登記 6 萬 6 千餘筆土地，依 2015 年公告土地現值計算，土地價值約 1,500 億元。 44 據內政部 2015 年 6 月統計，各直轄市、縣 ( 市 ) 政府估計總共約 115 億餘元的土地價金，等待權利人或繼承人來申請。 45 立法重點，詳參 2015 年台灣地區房地產年鑑，430 頁。. 16531P0643.313-414.indd379. 379. 2016/6/8下午3:48.

(30) 效完成申請不動產役權或農育權登記之爭議案件得依本辦法調處之規定。（第二條）. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 修正房屋租用爭議、建築基地租用爭議、耕地租用爭議及有永佃權土地租用爭議之糾紛案件，按年租金分別繳納調處收費標準之規定。（第二十一條）（五）農業用地興建農舍辦法之修正我國依法可以興建建築物的土地，除了依都市計畫法規定可建築的各種分區土地，或非都市土地的甲乙丙丁等各種建築用地外，特殊的是，也可以在農地上蓋農舍。在 2000 年 1 月 26 日農業發展條例修正草案是禁止個別興建，但當時立法委員不顧 166 位學者反對以及農委會主委辭職下台後，完成世紀性修法，鑄成今天農舍暴增，隨處可見「種農舍」，2015 年 2 月 10 日宜蘭縣縣長林聰賢宣布，兩個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證，並將成立專案小組，擬定農民身分認定標準及農舍新建審查原則，確保農地農用。雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議，卻也引起許多民眾得讚賞，繼而同年 4 月 9 日立委廖國棟今以台東那界行館為例，痛批我國農舍浮濫興建的問題，不具從農資格，卻興建豪華農舍作為營利用途，導致台東、宜蘭地區農地飆漲，青年返鄉買不起、租不起農地 46。因此，如何引導農舍確為實際從事農業生產者興建，係解決農舍問題的根本，為明確農舍申請人農民應為直接從事農業生產之自然人之認定方式，農委會於 2015 年 3 月起正式發動修法作業. 47. ，於 2015 年 9 月 4 日與內政部會銜發佈，修正重點如下：. 1. 強化農民資格之認定由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。惟申請人屬農. 380. 46 據農委會分析 2008 年至 2013 年之農舍建照資料，全國農舍起造人中具農保資格或健保第 3 類被保險人僅佔 38.8 ％，顯然未具農民身分者高達 61.2％。 47 參閱天下雜誌，獨立評論 2015.6.11，林旺根：農舍違規、違建，長官視而不見？ http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/2944. 16531P0643.313-414.indd380. 2016/6/8下午3:48.

(31) 民健康保險或全民健康保險第三類被保險人，因其實際從事農業生產業經審查認定，爰規定此類農民得免予檢附農業生產相關佐證資料，. 申請人應檢附之證明文件應為申請日往前至少二年內每一年之農業生產佐證資料之一：（1）領取農業天然災害救助之證明文件。（2）領取調整耕作制度活化農地計畫轉（契）作補貼之證明文件。（不包括休耕）（3）繳售公糧稻穀之證明文件。（4）接受農政相關補助計畫之證明文件。（不包括人力培訓類）（5）銷售自產農產品相關證明文件或單據：最低額度以每 0.1 公頃農產品銷售每年 30,600 元為基數，再依申請農業用地之面積倍數調整。. 台灣地區房地產年鑑. 並免經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定。. （6）農產品通過有機、產銷履歷或優良農產品驗證，或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。（7）其他從事農業生產事實之證明文件。 2. 農舍申請人應檢附經營計畫為直轄市、縣（市）主管機關審認申請興建農舍之農業用地確供農業使用，且農舍興建確不影響農業生產環境與農村發展，規範農舍申請人應檢附經營計畫，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。藉由本次修法，目前農舍申請人除具有農保或全民健保第三類資格者外，均應檢附農業生產相關資料經地方政府會同專家學者實質審認是否為實際從事農業生產之自然人；同時，所有農舍申請案件均應檢附經營計畫，由地方政府針對農業用地申請興建農舍之必要性與合理性進行嚴格審查。修法之後，將可引導農地所有權人興建農舍必須確實實際從事農業生產，而非為投資、買賣或轉作非農業使用（民宿、工廠、度假別墅）而興建農舍，同時抑制非農民買賣農舍、農地之投機性需求，促使農地交易價格回歸至合理價格，引導農地交易市場正. 16531P0643.313-414.indd381. 381. 2016/6/8下午3:48.

(32) 常化。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. （六）重新規定地價，大幅調漲「393 公民平台」公布，2013 年以來有十一個各縣市的財政昏迷指數平均值介於 3 ～ 4 之間，其中有南投、嘉縣、苗栗栗已達「重度昏迷」( 葉克膜區 )，陷入破產危機。為此，財政部 2014 年 2 月提出「財政健全方案」，方案有三個重點，包含控制政府債務規模、檢討不合理支出，以及稅制改革。其中對於地方政府的開源方面，應在稅課部分「強化不動產價格評定」，具體做法其一是調整房屋標準單價至合理造價之 40%~50%；其二是要求 2015 年調整公告現值占一般交易價格之 9 成。然而，內政部竟公布全國平均公告現值已佔一般正常交易價格之比例約為 88.74%，並宣稱十六個縣市已經達到九成，但事實是這樣嗎﹖ 2015 年 9 月 18 日陳節如委員與巢運共同召開「漲價歸公、照價課稅的愛恨情仇地價要怎麼調才合理？」，根據巢運調查指出目前的公告現值只有市價的四成到六成，而我公告地價更嚴重偏低不到市價的一成。足見地方政府在土地公告地價和公告現值的查估上嚴重低估，有做假帳的嫌疑。因此，與會的學者專家一致呼籲 2015 年底各縣市政府要調整三年一次 48 的區段地價，以及每年一次的公告現值，應秉持自己的財政自己救的原則，調高公告地價。在輿論的呼籲要求合理反應市價之下，2016 年全國公告地價調幅 ( 表 3-3-11) 平均調升 30.54%，為 1994 年以來最大的升幅，除澎湖縣調降 0.22% 外，其餘縣市均為調升，其中宜蘭縣調升 118% 最多 49；另全國公告土地現值則較 2015 年調升 6.7%，其中花蓮縣調升 13.35%，漲幅較大。地價稅與土地增值稅是地方政府重要的財政來源，本次公告地價及公告土地現值之調整，雖然係著重在促進稅賦公平合理，但也顯有. 382. 48 內政部表示目前正在評估縮短 3 年調整公告地價期限，以期能即時反應市價變動。 49 主要因縣內農地興建房舍超限或違規使用情形嚴重，而由田賦改課地價稅，為合理反映其稅捐負擔公平性、合理性，2016 年公告地價以趨近同區段內建築用地的公告地價評定，故調幅較高。. 16531P0643.313-414.indd382. 2016/6/8下午3:48.

(33) 助於財源挹注，以利地方政府統籌運用。相對的，民眾持有成本加重，顯將降低購屋意願，更讓房市選上加霜。. 漲跌幅 (%) 占一般正常交易價格比例 (%) 公告地價公告現值公告地價公告現值區域 (2016 年 /102 (2016 年 /2015 102 年 2016 年 2015 年 2016 年年) 年) 全國 30.54 6.7 20.19 20.5 88.74 90.53 新北市 33.26 3.65 17.74 17.24 90.03 90.03 臺北市 30.38 6.23 25.46 26.29 90.43 93.29 桃園市. 34.56. 8.35. 20.1. 19.39. 90.18. 92.7. 臺中市. 38.25. 8.02. 14.12. 14.61. 85.67. 90.27. 臺南市. 32.36. 7.87. 18.7. 19.42. 90.1. 90.06. 高雄市. 32.52. 6.91. 23.99. 24.27. 90.22. 90.22. 宜蘭縣. 118. 7.71. 11.39. 19.68. 90.07. 90.01. 花蓮縣. 31.07. 13.35. 14.18. 14.2. 86.91. 90.05. 6.57. 75.03. 71.42. 台灣地區房地產年鑑. 表 3-3-11 2016 年公告地價及公告土地現值調整情形. 其他縣市從略澎湖縣. -0.22. 0. 7.83. 資料來源：內政部，本文摘錄整理。. 四、相關定型化契約應記載與不得記載事項之變動（一）委售契約範本暨其應記載及不得記載事項之修正：不動產委託銷售契約書範本暨其應記載及不得記載事項之研議，原地踏步：本案係配合已函送行銷保處審議的委託承購契約書範本等，內政部於 2014 年 4 月 10 日起至 2015 年 1 月 7 日歷經八次專案小組討論，已完成修正草案，但因其中違約罰則，將分為一般委任與專屬委任而有不同程度的罰則，不為經紀業者所接受，至本文截稿前，行政院消保會尚未完成審議 50。（二）租賃契約範本之修正暨訂定應記載及不得記載事項：房屋租賃契約書範本自 2002 年公告實施以來，因不具強制拘束 50 據悉，行政院消保處 2016 年 4 月 26 日才要再邀集相關單位召開協調會。. 16531P0643.313-414.indd383. 383. 2016/6/8下午3:48.

(34) 力，乃至房東利用不公平的租賃契約，讓弱勢的房客成為刀俎下的魚肉，租屋市場長久的積弊沉苛，因而被媒體關注。許多惡房東強勢要. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 求簽定不公平的租約、隱瞞重要資訊、片面修改租約、巧立名目收費、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等各種令人咋舌的情節 51 引發社會熱議。在立法委員要求，及社會與論關注下，內政部為提升對租屋業者的規範，及因應社會環境變遷與租屋市場需求，於 2015 年 5 月 28 日開始著手研訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」至同年 9 月 8 日計召開四次會議討論竣事，即函請行政院消保處組專案小組續行討論。行政院消保處專案小組於同年 12 月 17 日開始研商至 2016 年 1 月 22 日第 2 次會議已將範本修正內容完成討論。新修正內容包括應記載租賃期間水、電相關費用的負擔方式、承租人未依契約返還房屋及雙方提前終止租約的賠償金等事項，及不得記載約定承租人不得申報租賃費用支出，也不得約定交屋後出租人排除民法上瑕疵擔保的責任等事項，以期促進房屋租賃契約公平合理。（三）「不動產說明書應記載及不得記載事項」修正，十月起施行：由於「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定內容過於簡略，諸多重要項目付之闕如，難以讓交易相對人獲得充分之交易資訊，內政部因而遭監察員通過糾正。為期減少不動產交易糾紛，內政部於 2012 年年 10 月 29 日起邀集專家學者及相關單位研商修正，至 2014 年 9 月間，歷經 2 年多，共召會十五次研商會議竣事修正重點詳參 2015 年年鑑頁，並於同年 11 月 28 日辦理預告，並於 2015 年 3 月 3 日在召開協調會後部分條文酌予修正 ( 例如最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄 52 )，於同年 4 月 13 日完成公告並訂於 10 月 1 日施行。. 五、與地政有關之法令變革（一）國土計畫法完成立法. 384. 51 2015 年 04 月 23 日大紀元記者莊麗存台灣台北報導，新北地檢署 23 日起訴張〇晶與黃〇 2 人。資料來源 http://www.epochtimes.com/b5/15/4/23/n4418764.htm，上網日期 2015 年 04 月 30 日 52 預告時草案內容是最近 5 年內有無淹水紀錄，但因相關機關無法出具此類證明，於 2015 年 3 月 3 日協調會時修正。. 16531P0643.313-414.indd384. 2016/6/8下午3:48.

(35) 近幾年來，臺灣面臨九二一地震、莫拉克颱風等重大災害侵襲、國內糧食自給率不足、國際及兩岸經濟開放、高速鐵路及國際航空城資源維護、糧食安全、經濟發展或城鄉管理等不同面向，所以從單一部門立場思考進行空間規劃，絕對無法符合國內經濟及社會文化發展需求，突顯當前實施整體國土規劃之急迫性及必要性。為追求生活、生產及生態之永續發展目標，特制定「國土計畫法」。國土計畫法整合國土保育、海洋維護、農業經營及城鄉發展等各個面向，是使我國國土有秩序發展的上位藍圖，目的是希望防止人為過度開發對環境所造成的損害，這是落實我國未來努力推動七大政策領域中「國土政策領域」的重大法案。內政部於 101 年 11 月 5 日陳報本法草案至行政院審議，行政院於 101 年至 2014 年間召開 9 次審查會議，於 2014 年 7 月 28 日函送立法院審議，立法院並於 2015 年 12 月. 台灣地區房地產年鑑. 等投資建設等環境或情勢之重大變遷，因涉及國土保安、生態保育、. 18 日三讀通過，2016 年 1 月 6 日總統公布 ( 但尚未施行 )。 1. 立法重點（1）建立國土計畫體系，確認國土計畫優位。（2）劃設國土功能分區，建立使用許可制度。（3）建立資訊公開機制，納入民眾參與監督。（4）推動國土復育工作，促進環境永續發展。（5）保障民眾既有權利，研訂補償救濟機制。 2. 立法院通過版本新增或差異之規定（1）中央主管機關應公布國土白皮書。（2）行政院應邀集專家學者等召開國土計畫審議會。（3）新訂或擴大都市計畫不得為變更國土計畫。（4）環境劣化地區得劃定為國土復育促進地區，推動復育計畫。（5）民眾檢舉違規土地使用之獎勵機制。（6）主管機關疏於執行之公民訴訟機制。（7）區域計畫實施前之既有建築物或設施，得依法繼續使用 3. 立法目標：. 16531P0643.313-414.indd385. 385. 2016/6/8下午3:48.