客戶影響不動產估值之研究—以台灣公開發行公司為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 治政大客戶影響不動產估值之研究立 ‧ 國. 學. —以台灣公開發行公司為例. Client influence on real estate valuation:. ‧. An evidence of public companies in Taiwan. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：陳金田指導教授：陳奉瑤博士. 中. 華. 民. 國. 1 0 7. 年. 1. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝. 誌. 感謝這一路上曾幫助我的師長、同學及朋友們，提攜之情將永銘於心。負笈就讀政大地政碩專班以來，不僅學習縝密邏輯思考，豐富學術涵養，更讓我深刻體悟學海無涯，這段旅程將是人生中最珍貴的回憶。最後，感謝我的家人，有你們，我的所有努力才具有意義。陳金田. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 107.1.31.


(5) 摘. 要. 不動產估價獨立客觀為金融體系穩定的關鍵因素，而客戶影響是探討估價獨立性的重要議題。過去多以問卷調查、實驗設計或深度訪談方式進行相關研究，卻難以證明不動產估值受到客戶影響之真實情形。本文蒐集公開資訊觀測站相同不動產其買賣雙方各自委託之估值及其成交價，在雙方均有影響估值之動機前提下，以獨立樣本 t 檢定及 Wilcoxon-Mann-Whitney 檢定驗證其估值溢價率以及估值差異比率在不同變數情況下之差異情形。實證結果顯示，不動產估值因客戶為買方或賣方不同而有顯著差異，另經驗老練客戶將使不動產估值差異更為擴大，. 政治大. 而不動產採標售方式買賣者，其估值差異比率遠較採議價方式高。. 立. 關鍵詞：客戶影響、不動產估值、不動產估價. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.


(7) ABSTRACT The independent objective of real estate appraisal is the key factor of the stability of the financial system, while the client influence is an important issue of the independence of valuation. In the past, more of the relevant research by questionnaire, experiment or interview, but it is difficult to verify the real situation of the client influence. This paper collected the cases of same real estate that both the buyer and the seller commissioned the valuation and the transaction price from MOPS, under the premise that both parties have the motivation to influence the valuation, to examine the valuation premium ratio and valuation difference ratio with the independent sample t test and Wilcoxon-Mann-Whitney test. The results show that the real estate valuation is significantly different from clients, and experienced clients will make the real estate valuation differences more widened. However, the valuation difference ratio of the transactions by auction is much higher than the valuation difference ratio of the transactions by bargain.. 立. 政治大. ‧ 國. 學. Key words: client influence, real estate valuation, real estate appraisal. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.


(9) 目第一章. 錄. 緒論...............................................................................................................1. 第一節研究動機與目的....................................................................................1 第二節研究方法、範圍與限制........................................................................4 第三節研究架構與流程....................................................................................7 第二章文獻回顧........................................................................................................9 第一節. 客戶影響成因及影響機制…............................................................9. 政治大客戶影響之研究方法..........................................................................22 立. 第二節客戶影響因素之分析..........................................................................14 第三節. 第四節小結......................................................................................................25. ‧ 國. 學. 第三章研究設計......................................................................................................27. ‧. 第一節研究假說……………..........................................................................27. io. y. sit. 檢定方法.............................................................................................42. er. 第三節. Nat. 第二節實證資料來源與說明..........................................................................30. 第四章實證分析......................................................................................................47. al. n. v i n 估值溢價率之比較分析......................................................................47 Ch engchi U. 第一節. 第二節相關變數估值溢價率之比較分析......................................................52 第三節. 估值差異比率之比較分析............................................................57. 第四節. 小結..............................................................................................63. 第五章結論與建議..................................................................................................65 第一節. 結論…................................................................................65. 第二節. 建議….................................................................................67. 參考文獻......................................................................................................................69. i.

(10) 圖目錄圖 1-1. 研究流程圖......................................................................................................8. 圖 2-1. 客戶影響估價師評價之模式........................................................................11. 圖 2-2. 客戶影響之時機及方式................................................................................13. 圖 2-3. 客戶影響之因素............................................................................................14. 圖 3-1. 歷年交易案例件數及估值筆數長條圖........................................................33. 圖 3-2. 國泰全國價量指數趨勢圖............................................................................37. 圖 4-1. 全體委託估值溢價率直方圖........................................................................48. 圖 4-3. 買方委託估值溢價率直方圖........................................................................49. 學. ‧ 國. 圖 4-2. 政治大賣方委託估值溢價率直方圖........................................................................49 立估值差異比率直方圖…………….......... ....... .............................................57. 圖 4-5. 本研究建構之客戶影響因素……………....................................................64. ‧. 圖 4-4. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(11) 表目錄. 表 2-1. 客戶影響因素相關研究彙整表....................................................................26. 表 3-1. 歷年取得或處分不動產公告件數表............................................................31. 表 3-2. 歷年交易案例件數及估值筆數表................................................................32. 表 3-3. 實證分析變數彙整表....................................................................................35. 表 3-4. 不動產估值溢價率次數分配表....................................................................35. 表 3-5. 估價委託人經驗變數之次數分配表............................................................36. 表 3-6. 不動產市場景氣變數之次數分配表............................................................37. 表 3-7. 政治大不動產市場資訊透明度變數之次數分配表................................................38 立不動產類型變數之次數分配表....................................................................39. 表 3-9. 不動產買賣方式變數之次數分配表............................................................39. 表 3-10. 不動產交易金額變數之次數分配表..........................................................40. ‧. ‧ 國. 學. 表 3-8. sit. y. Nat. 表 3-11 各項變數之估值差異比率次數分配表......................................................41. 表 4-2. 不動產估值溢價率之獨立樣本 t 檢定..........................................................50. 表 4-3. 相關變數估值溢價率之獨立樣本 t 檢定......................................................53. 表 4-4. 估值差異比率之敘述統計表………………................................................57. 表 4-5. 估值差異比率之獨立樣本 t 檢定..................................................................59. 表 4-6. 估值差異比率之 Wilcoxon-Mann-Whitney 檢定……………......................61. 表 4-7. 實證分析成果表……………….…………...................................................63. n. al. er. 不動產估值溢價率敘述統計表....................................................................47. io. 表 4-1. Ch. engchi. iii. i n U. v.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(13) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 第一章第一節. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機 1990 年代末期，受到亞洲金融風暴影響，台灣爆發本土性金融風暴，部分銀行及基層農漁會信用部逾放比嚴重攀升，政府乃於 2001 年成立行政院金融重建基金加以解決；歷時逾 10 年，共處理 56 家經營不善金融機構，約賠付新臺幣. 政治大件訴追中，不法案件類型包含授信擔保品鑑估不實。無獨有偶，美國於 2006 年立. 2,863 億元，總算換來現今銀行業的安定。而在金融重建基金處理的疑似不法案. ‧ 國. 學. 起開始發生次級房貸違約風暴，終致引發 2008 年金融海嘯，全球經濟頓時為之一挫，由於引起次級房貸違約風暴與不動產抵押放款之貸款金額及成數有關，而. ‧. 貸款金額又依賴不動產估價而來，故引發金融海嘯的原因亦與不動產估價之獨立. sit. y. Nat. 性及合理性息息相關(林左裕，2008、2009)。. n. al. er. io. 從上述事件可以看出不動產估價獨立客觀之重要性，而客戶影響又是探討不. i n U. v. 動產估價獨立性的重要議題。無論是「客戶影響」(client influence)、「客戶壓力」. Ch. engchi. (client pressure)及「客戶回饋」(client feedback)，皆是客戶藉由干涉估價，達成其影響估價結果的目的，並破壞估價師的獨立性與客觀性。以往有關客戶影響的文獻，多以問卷調查和(或)深度訪談(Levy & Schuck,1999、2005；Chen & Yu,2009)，或實驗方式(Diaz & Hansz,1997；Hansz,2004)進行研究。然而，以問卷調查、實驗設計或深度訪談的方式，卻難以避免可能存在偏誤的情形。由於受訪者的聲譽受損甚至可能面臨法律問題的道德衝突困境，受訪者可能回答一個符合社會規範的答案，而並非其內心真正的想法；另外接受實驗者畢竟處於模擬情境，與現實情況可能有所不符。Crosby, Lizieri & McAllister(2010)、. 1.

(14) 第一章緒論. Crosby, Devaney, Lizieri & McAllister(2015)雖突破限制以實際估價數據證實客戶影響，但亦僅證明在金融海嘯時期遭遇不動產下跌之極端條件時的客戶影響情形。上述文獻說明一個事實，那就是客戶影響非常難以證明，以問卷調查、實驗設計或深度訪談的方式或已遇到瓶頸；而欲以實際估價數據驗證又會遭遇不動產成交金額與估值很難同時取得的問題，即便能取得，要如何證明客戶影響又是一個難題。這啟發本文的研究動機，如能突破過往限制，蒐集不動產實際成交金額及其買賣雙方各自委託的不動產估值作為實證分析的依據，在買賣雙方都有影響. 政治大較於僅使用問卷調查、深度訪談或實驗設計之研究方式應更具強而有力的說服力立. 估值的明確動機時，以成交金額及估值進行客戶影響之相關探討及實證分析，相. ‧ 國. 學. 與解釋力，對於客戶影響不動產估值的相關研究應能有具體貢獻。另外，引起本研究發想的契機，也在於美國發生次級房貸違約風暴及金融海. ‧. 嘯以後，積極推動「房屋評價保護新準則」(New Home Valuation Protection Code)1，. y. Nat. sit. 以保障不動產估價之正確性與獨立性(林左裕，2009)；但台灣自 2001 年考取第. al. n. 2. er. io. 一批不動產估價師，正式成立不動產估價制度已超過十餘載，但目前業界卻仍然. i n U. v. 提供「預估」服務 (陳奉瑤，2011a；陳淑美、黃麗燕、陳彥仲，2013；鐘少佑，. Ch. engchi. 2015)，透過「預估」讓客戶得以選擇是否委託或影響估價師出具其欲得到的估值，提供客戶影響最方便的途徑；而攸關不動產估價制度健全的不動產估價師評鑑機制或不動產估價報告書品質管理制度卻始終未確實建立，對於防範客戶影響仍未有具體對策(陳奉瑤、賴靖雯、邱信智、王姿尹，2008；鐘少佑，2015)。本 1. 房屋評價保護新準則概述如下：(1)銀行不得使用內部人員及有關係之估價公司報告書。(2)自 2009/1/1 起，Fannie Mae 和 Freddie Mac 只能保證與購買經「中立估價師」所估價之房貸。 (3)銀行或仲介者不得在估值上指使估價師，或給予目前或未來之業務壓力。(4)未來放款銀行必須即時提供借款人一份估價報告書。(5)對估價師之估價結果進行「品質管制測試」，以 10%之顯著水準測試其偏離程度。(6)設立「獨立估價保護機構」並設立「估價申訴熱線」，供消費者或估價師申訴估價問題。 2 又稱為「意見選購」，指客戶在委託估價之前先請估價師進行預估，先行了解可能的估值，若不滿意則不委託；或客戶可與估價師討論預估結果，使其符合客戶要求始予委託(陳奉瑤， 2011a)。 2.

(15) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 文希望藉由實際成交及估值數據，探討並分析客戶影響不動產估值的實際情況，期能為改善不動產估價師制度提供建言，俾供不動產估價產官學界及政府監理單位參考。. 二、研究目的基於上述動機，本文之研究目的可分列為以下三點： (一)探討客戶影響的成因、機制，並分析客戶影響因素的相關變數，以做為實證研究的基礎。. 政治大存在及在不同變數情況下之差異情形。立. (二)利用實證分析，驗證客戶影響及相關變數之顯著性，以證明客戶影響是否. (三)透過研究成果，提供改善不動產估價師制度的建議，俾供相關單位參考。. ‧ 國. 學. 三、研究課題. y. ‧. Nat. 依據上述研究目的，歸納擬探討之研究課題如下：. er. io. sit. (一)以不動產成交金額與買賣雙方委託之不動產估值為實證數據，檢驗是否因買賣雙方不同而有差異，以驗證是否存在客戶影響之情形。. al. n. v i n (二)不同情境下，不動產估值因買賣雙方而有差異之情形是否一致，以驗證不 Ch engchi U 同情境時是否均會產生客戶影響情形。. (三)對於相同不動產之買賣雙方委託估值之差異比率，驗證其受到何種變數影響，並分析其原因。. 3.

(16) 第一章緒論. 第二節. 研究方法、範圍與限制. 一、研究方法 (一)歸納法本研究透過文獻蒐集及歸納，先回顧客戶影響不動產估值的成因、時機、方式以及相關研究方法等，以奠定本文之研究基礎。再經由相關文獻歸納客戶影響因素並分析其觀點，釐清相關變數，以作為本研究實證分析的基礎與依據。 (二)量化分析法. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 1.從敘述統計觀察不動產買賣雙方估值與成交金額是否存在特殊關聯，再以獨立樣本 t 檢定檢驗買賣雙方估值是否具有顯著差異。. ‧. 2.依文獻及資料特性歸納客戶影響因素之相關變數，將資料進行分類，各類. sit. y. Nat. 變數資料亦以獨立樣本 t 檢定進行檢驗。. al. er. io. 3.對於買賣雙方各自委託不動產估值之差異比率，以獨立樣本 t 檢定或無母. v. n. 數檢定之 Wilcoxon-Mann-Whitney 檢定驗證相關變數的顯著性。. 二、研究範圍. Ch. engchi. i n U. (一)研究對象本文之研究對象係台灣公開發行公司之不動產成交案例，從公開資訊觀測站之「取得或處分資產公告」中，搜尋並取得同一不動產成交的買方取得及賣方處分之公告內容，亦即同一不動產成交物件，取得其成交金額及其買賣雙方分別委託不動產估值及相關資訊以進行驗證。至於不動產類型則包含土地、房地(土地+建物)等，並未侷限於特定類型。另外，所取得之不動產成交案例排除關係人交易或買賣雙方均委託同一不動產估價 4.

(17) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例 3. 4. 師估價者，且買賣雙方所委託之估值均為正常價格，排除限定價格、特定價格5及特殊價格6等，以避免價格形成的過程帶有其他無法量化的因素而影響檢定。而所蒐集之不動產估值，其價格日期與成交簽約日期依規定必須在 3 個月以內，較一般估價報告書有效時間多為價格日期起 6 個月內更為嚴謹，故無須進行價格日期修正。此外，因公開資訊觀測站係由台灣證券交易所設立，其所公告之內容與內政部不動產交易實價登錄查詢一樣具可信度，更甚者有別於內政部不動產交易實價登錄查詢係採用「去識別化」方式揭露，公開資訊觀測站所. 政治大包含所在縣市、地段、地號、建號及地址等，對於本文的研究成果將更具立揭露之「取得或處分資產公告」，係公開不動產交易標的之完整產籍資訊，. ‧ 國. 學. 資料來源的可靠性。 (二)空間範圍. ‧. y. Nat. 本研究所取得的不動產買賣成交案例僅限於國內案例，且係公告於公. er. io. sit. 開資訊觀測站之公開資訊，其成交案例座落地點包括台北市、新北市、基隆市、桃園市、新竹縣市、台中市、彰化縣、嘉義市、台南市、高雄市及. n. al. 屏東縣等。. Ch. engchi. i n U. v. (三)時間範圍本研究所蒐集案例之時間範圍從 2006 至 2016 年。選擇從 2006 年開始的原因是不動產估價師法第四十四條第一項：「本法施行前已從事第十. 3. 依不動產估價技術規則，指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 4 指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（1）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（2）以不動產合併為目的。（3）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 5 指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。 6 指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。 5.

(18) 第一章緒論. 四條第一項所定不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年；五年期滿後尚未取得不動產估價師資格並依本法開業者，不得繼續執行不動產估價業務。」亦即不動產鑑定業者從事不動產估價業務的「落日條款」。而不動產估價師法係於 2000 年 10 月 4 日公布施行，故自 2005 年 10 月 4 日起僅能由不動產估價師執行不動產估價業務，而本研究蒐集案例之起始時間亦決定自 2006 年起至 2016 年止共 11 年期間，蒐集不動產成交案例共 128 件，每件買方及賣方各自委託估價 1~5 家不等，委託估價件數共 406 筆，詳細資料將於第三章中說明。. 三、研究限制. 立. 政治大. (一)由於一般不動產買賣並無規定必須經過不動產估價程序始能成交，況且即. ‧ 國. 學. 便有不動產成交案例之買賣雙方均委託不動產估價，其買賣雙方尚無須將. ‧. 其所委託之估值公開，故欲蒐尋不動產成交案例及其買賣雙方均委託估價. y. Nat. 之資料有一定難度。本研究僅針對依據法令必須公開其買賣資訊的台灣公. er. io. sit. 開發行公司成交案例，且該案例需同時具備買方及賣方之資料以進行研究，至於一般自然人、無須公告或僅由買方或賣方公告之案件，其可能產生客. n. al. i n 戶影響不動產估值之情形則不在本研究範疇。 Ch engchi U. v. (二)本研究取得之不動產估價資料僅限於估值，且該估值均為正常價格，至於該估值是否經過預估或主管機關政策影響，以及形成最終估值所考量之各種估價方法、比較案例或其考量賦予各方法或案例的權重等相關資料則無法取得。另由於資料僅限於估值，對於估價師是否受到影響而有調整，或客戶如何影響估值等均無法證實，此部分亦不在本文研究範圍內。. 6.

(19) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 第三節. 研究架構與流程. 一、研究架構本研究內容架構如下：第一章為緒論，說明本文欲探討客戶影響不動產估值之動機與目的，以及研究範圍、方法及限制等。第二章為文獻回顧，藉由以往文獻對於客戶影響的相關研究，探討客戶影響成因、影響機制及影響因素，架構本文的研究基礎；另外亦探討以往文獻對於客戶影響的研究方法，以形成本研究採用實例驗證客戶影響的思考脈絡。第三章為研究設計，除研究假說以及實證資料. 政治大第四章為實證分析，以獨立樣本立 t 檢定分析不動產買賣雙方估值與成交金額是否. 說明外，亦論述以獨立樣本 t 檢定或無母數檢定等統計方法分析客戶影響情形。. ‧ 國. 學. 具有顯著差異，再依各種情境變數進行檢驗；另外對於買賣雙方各自委託不動產估值之差異比率，亦以獨立樣本 t 檢定或 Wilcoxon-Mann-Whitney 檢定檢驗其相. ‧. 關變數的顯著性。第五章為結論與建議，對本研究提出綜整結論，並對於不動產. n. al. er. io. sit. y. Nat. 估值受客戶影響情形提出相關建議，期能使不動產估價師制度更為精進完善。. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(20) 第一章緒論. 二、研究流程本文之研究流程如圖 1-1 所示。. 研究動機如何突破以往研究架構，以買賣交易實例之成交金額及估值驗證客戶影響? 第一研究目的. 章. 透過實證分析，驗證客戶影響是否存在及在不同變數情況下之差異情形；並透過研究成果，提供改善不動產估價師制度的建議。. 立. ‧ 國. 客戶影響因素之分析. 客戶影響之研究方法. 研究設計. n. al. er. io. sit. y. ‧. 客戶影響成因及影響機制探討. Nat. 第三章. 文獻回顧. 學. 第二章. 政治大. Ch. engchi. i n U. v. 實證分析. 第四章估值溢價率分析. 第五章. 估值差異比率分析. 結論與建議. 圖 1-1. 研究流程圖. 8.

(21) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 第二章第一節. 文獻回顧. 客戶影響成因及影響機制. 一、客戶影響成因在探討客戶影響的成因之前，必須先了解不動產的特性。有別於金融資產，例如：股票、債券等，其價格明確透明且在公開市場頻繁交易，成交價格由市場上買賣雙方快速搓合，在資訊傳遞高效率的情形下，一般而言並無價格評估受到. 政治大及個別條件，提高評估價格的困難度與估價偏差空間；再者，不動產交易市場並立影響的問題。而不動產最大的特色便是具備異質性，個別不動產具有不同的區位. 非如金融商品市場，性質上並非完全競爭市場7，使得不動產估價容易產生偏差. ‧ 國. 學. 而遭受質疑(張金鶚，2015)。Levy & Schuck(2005)亦指出由於不動產市場的異質. ‧. 性、不動產交易的頻率過低以及與不動產估價相關的高比例「資訊」，使得估價. sit. y. Nat. 過程變得複雜而困難。. al. er. io. 上述不動產估價的特性提供委託估價的客戶影響機會。所謂客戶影響，在文. v. n. 獻中有「客戶影響」(client influence)、「客戶壓力」(client pressure)及「客戶回. Ch. engchi. i n U. 饋」(client feedback)等用語，而其意義大致均在於：客戶藉由干涉估價過程，達成其影響估價結果的目的；客戶影響干擾估價過程，影響估價師的獨立性與客觀性，而影響估價結果導致估價偏差，相對於原本應當評估的合理價格而言，則有可能是高估或低估。從客戶角度而言，不動產估價的重要性是決定他們試圖影響(干擾)評估的關鍵因素。倘若在某些情況下，不利評估(可能是高估或低估)可能導致客戶的損失. 7. 完全競爭市場具備以下六個條件：(一)市場上有眾多的生產者和消費者，其均不能影響市場價格。(二)產品具有同質性。(三)生產者進出市場不受限制。(四)市場交易活動自由公開，並無限制。 (五)市場信息準確通暢，市場參與者充分瞭解各種情況。(六)各種資源都能夠充分地流動。顯而易見不動產市場並非完全競爭市場。 9.

(22) 第二章文獻回顧. 或困擾，例如：交易中止，甚至影響到客戶的投資績效等，客戶便會產生積極干擾的動機 (Crosby et al.,2015)。換言之，如果客戶委託不動產估價有其特殊需求，可以推論其將會希望估價結果能夠遂其所願，而這也形成客戶影響最主要的發生動機。而從估價師的角度而言，上述不動產估價的特性亦帶來估價被影響的空間，客戶的干擾目的產生被影響的理由，那麼估價師何以會被影響而產生估價偏差呢? Wolverton & Gallimore(1999)引用 Brunswik 在 1956 年所提出的知覺理論透鏡模型（Lens model of Brunswik’s perceptual theory）8，探討客戶影響對於不動產估價人. 政治大產生差異，而此干擾因素極可能是客戶影響。Levy & Schuck（1999）則認為除立. 員行為的影響，由於現實環境中的干擾因素，導致估價人員在比較案例的選擇上. ‧ 國. 學. 不動產個別特定條件及不動產市場訊息以外，包括先前估價的既定印象、對於標的環境的熟悉程度、估價人員主觀判斷選擇案例以及預先得知交易價格等，都可. ‧. 能是附加訊息而被納入價格的形成過程，因而產生估價偏差。陳奉瑤(2011a)進. sit. y. Nat. 一步認為客戶影響亦可能成為估價人員進行評估時，所額外接收的附加訊息，並. n. al. er. io. 修改 Levy 和 Schuck（1999）的估價人員評價模式如圖 2-1 所示。. i n U. v. 圖 2-1 顯示，客戶可能以提供資訊、給予報酬(或不給予報酬)或意見指示等. Ch. engchi. 方式影響估價師，造成評估價格與市場價值偏離，因此探討估價準確性或合理性時，客戶影響都是非常重要的課題。以下將進一步探討客戶影響的機制，了解客戶影響的方式及發生時機，以利後續章節探討客戶影響因素的分析。. 8. 知覺理論透視模型係指人們對於環境事物的理解，難以直接獲得正確的資訊，而是透過間接的程序，經由取得數個最接近目標事物的線索，進而推論得到最後的結果。 10.

(23) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 資產特徵資訊. 評估. 資訊. 估價師. 價值結論. 市場資訊資訊. 報酬. 指示. 資訊. 客戶. 政治大客戶影響估價師評價之模式. 資料來源：陳奉瑤(2011a：23). 立. 圖 2-1. ‧ 國. 學. 二、客戶影響機制. ‧. 從過往文獻中可以發現，客戶影響不動產估值的方式包含意見選購、威脅切. y. Nat. 斷估價業務、財務激勵(例如：提高委託估價費用)、施壓或煩擾等方式影響估值。. er. io. sit. 所謂意見選購，意指客戶在委託估價之前，先請估價師進行「預估」，事先了解估價的可能估值，若無法滿足客戶要求則不委託，或與估價師討論調整預估結果，. al. n. v i n 能符合其要求才確定委託(陳奉瑤，2011a)。亦即客戶委託估價想得到的是其預 Ch engchi U. 設的結果，而非一個真實的價值。至於威脅切斷估價業務、運用財務激勵、施壓或煩擾等則均基於客戶與估價師的委託估價關係，客戶運用該等手段試圖影響估值。 Kinnard, Lenk & Worzala(1997)調查發現客戶會以意見選購方式威脅估價師，若估價師堅持自己的價格將造成客戶的流失。Worzala, Lenk & Kinnard(1998)則發現在不動產抵押貸款的過程中，借款人或其他利益相關者(例如：貸款經紀人) 通常會施加壓力予估價人員以增加估值，其手段包含財務激勵。 Levy & Schuck(1999)經由訪談發現具有不動產專業知識的客戶可能透過其所具備的知 11.

(24) 第二章文獻回顧. 識影響估價結果；而較無不動產專業知識者則可以財務激勵、給予壓力或煩擾的方式施壓。Smith(2002)表示，有 98％的美國估價師曾有貸款人要求提供更高估值的經驗，貸款人可以透過意見選購施壓估價師以找到願意提供所需估值的估價師，或以威脅切斷未來業務方式施壓，而這對於小型估價公司將是致命傷。在國內部分，陳奉瑤(2011a)提到國內估價業者常提供預估服務；陳淑美等(2013)研究不動產抵押貸款擔保品估價行為，說明不動產抵押貸款金額的決定過程中，銀行倘需委託不動產估價師辦理估價，銀行的放款業務員會先向三家不動產估價師事務所探詢預估價格，倘合乎銀行要求始予委託，亦即意見選購。鐘少佑(2015). 政治大預估之金額將關係到客戶是否委託，而後續估價師所出具之正式估價金額倘與預立更進一步說明意見選購的過程以及估價師與客戶的心態，認為估價師可以認知其. 估金額有所差異，將可能造成客戶的困擾，因為客戶或許已經在其公司內部討論. ‧ 國. 學. 甚至已經根據預估金額做成某些決定，此時再更改估價金額將造成客戶的不便。. ‧. 而倘若上述更改情形一再發生，客戶亦將質疑估價師的專業度。. sit. y. Nat. 凡此總總，都可以看出客戶影響估價的方式，其實不僅限於在估價過程中的. al. er. io. 干擾，甚至在委託估價之前即已藉由「意見選購」而開始。在客戶影響的時機上，. v. n. 許多文獻均提到在委託估價前的「意見選購」，是客戶影響的重要時機(Kinnard et. Ch. engchi. i n U. al.,1997 ； Worzala et al.,1998 ； Levy & Schuck,1999,2005 ； Wolverton & Gallimore,1999；McAllister, Baum, Crosby, Gallimore & Gray,2003；陳淑美等，2013；鐘少佑，2015)。而在估價過程中，客戶會以估價方法建議、提供估價資訊或意見指示等手段影響估值(Wolverton & Gallimore,1999；Levy & Schuck,1999,2005)。最後，估價師在出具最後報告之前，可能會提供客戶其所評估之價格，甚或報告書草稿，或許有助於再次確認基於客戶所提供的資訊而形成的估價結果是否正確，但這也會是完成報告前的最終影響點，給予客戶運用力量影響估值結果的最後機會(Levy & Schuck,1999,2005)。陳奉瑤(2011a)綜合上述研究，以委託估價的程序為軸線，結合客戶影響的 12.

(25) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 手段及時機，包括委託前之意見選購、估價過程中之意見指示以及提出估價報告書前的估值照會等方式綜合示意如圖 2-2。. 繳交估價報告書. 委託估價. 意見選購. 案例提供. 方法建議. 意見指示. 估值照會. 資料來源：陳奉瑤(2011a：28). 圖 2-2. 立. 政治大. 客戶影響之時機及方式. ‧ 國. 學. 本節主要回顧客戶影響的成因，經由文獻確認由於不動產本身異質性的條件，加上不動產估價對於客戶有某種程度的重要性將會產生影響估值的理由，估價師. ‧. 將可能受到干擾而將其影響納入價格的形成過程，因而產生估價偏差。文獻中亦. sit. y. Nat. 對於客戶影響不動產估值的方式與時機均多所著墨，透過文獻回顧探討上述客戶. al. n. 以作為本文實證分析部分變數之選取依據。. Ch. engchi. 13. er. io. 影響的基本概念已可奠定本文之研究基礎。第二節將進一步分析客戶影響的因素，. i n U. v.

(26) 第二章文獻回顧. 第二節. 客戶影響因素之分析. 一、客戶影響因素對於不動產估值受客戶影響的研究從 1990 年代初期即已開始，但 Levy & Schuck(1999)首先提出一個初步架構，說明有關決定客戶影響不動產估值的關鍵變數，詳見圖 2-3。. 估價人員的特性. 客戶的特性. ․估價師的道德 ․估價公司的道德(文化) ․估價公司的規模大小. 立. ․客戶的規模大小. 學. ‧ 國. ․估價師的年資與經驗. ․客戶的類型治政大․客戶經驗豐富或經驗不足. ․估價公司的類型與取得. ․客戶關係(對估價者而. 資訊的管道來源. 言). n. Ch. engchi. y. sit er. io. al. ‧. Nat. 客戶影響 ․影響的方式 -獎勵或高壓的力量 -專家的力量 -資訊的力量. i n U. v. 外部環境的特性. 估價的特性. ․監管架構，(估價結果). ․估值的合理區間. 是否能於法院上攻防. ․估價者主觀判斷多寡. ․價值的定義. ․估價的類型或目的. ․市場環境—估價產業的競爭性 ․估價為服務業的認知. 資料來源：Levy & Schuck（1999：394）. 圖 2-3. 客戶影響之因素. 14.

(27) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 圖 2-3 中 Levy & Schuck(1999)提出有關不動產估價受客戶影響的四個主要因素，可分別就估價人員的特性、客戶的特性、外部環境的特性以及估價本身的特性加以探討；而後續研究者繼續研究有關客戶影響不動產估值的議題時，大多參考 Levy & Schuck(1999)的模型進行評估分析。本研究亦將根據上述四個主要因素面向加以歸納分析，俾作為實證分析的基礎與依據。. 二、客戶影響因素之分析 (一)估價人員的特性. 政治大模大小、估價師的年資與經驗以及估價公司的類型與取得資訊的管道來源。客戶立本項影響因素關係到估價師的道德、估價公司的道德(文化)、估價公司的規. 影響雖然係來自客戶的壓力，但評估者本身是否會受其影響是可以操之在己的。. ‧ 國. 學. Crosby et al.(2015)剖析估價師因客戶壓力而調整估值的誘因和反誘因，取決於屈. ‧. 服於客戶壓力的相對成本和效益。對於估價師而言，會試圖平衡由於聲譽損害和. y. Nat. 潛在訴訟風險所造成的損失(受客戶影響的風險)以及由於客戶流失所造成的收. er. io. al. sit. 入損失(不受客戶影響的風險)。. v. n. 然而大部分的調查，卻顯示估價師會受客戶影響而調整估值。在估價師的角. Ch. engchi. i n U. 色認知上，估價師有時會認為自己是交易價格的驗證者，而不是提供客觀的價值 (Smolen & Hambleton,1997 ； Gallimore & Wolverton,2000 ； Amidu, Aluko & Hansz,2008)，認為他們作為驗證交易價格者將更容易受到客戶的影響而調整估值。 Smolen & Hambleton(1997)在美國的調查發現，78.8%的受訪者同意估價人員有時會受到客戶的壓力以改變其估值，其中甚至有 31.3%是強烈同意。Kinnard et al.(1997)調查發現客戶或不動產抵押貸款的經紀人會給估價師壓力以調整不動產估值，而估價師之間因為業務競爭激烈，經問卷調查有 41%的估價人員會在沒有支撐文件的情形下根據客戶的要求修改估值。Worzala et al.(1998)的研究也有相同的結論，認為估價師因為業務競爭激烈，而發生受到客戶壓力而調整估值之 15.

(28) 第二章文獻回顧. 情形。Amidu & Aluko(2007a)對奈及利亞估價師進行問卷調查，約有 80％表示他們有同事滿足客戶需求以偏離實際估值的經驗。由以上文獻可以看出，客戶影響確實普遍存在於不動產估價，而估價師確實可能存在配合調整之情形；惟涉及道德衝突因素，一般此類調查難以讓估價師或估價公司表明自己會配合客戶調整估值，而係以「你聽說……」或是「你認為有多少比例……」進行調查或訪談，故甚難探究估價師內心的道德因素，而這也是客戶影響相關研究最大的瓶頸，有關此類研究方法的探討將於第三節中詳述。另外在估價公司的規模方面，Chen & Yu(2009)調查顯示受訪者認為規模越. 政治大脅切斷估價業務的壓力所影響。在估價師的年資與經驗方面，陳淑美等(2013)調立. 大的公司將越可能抵擋客戶的壓力，其原因在於大型的估價公司應較不受客戶威. ‧ 國. 學. 查受訪者認為具備豐富年資與經驗的估價師應該比較不受客戶影響而調整估值。然而部分研究卻不是這樣的結果，洪鴻智、張能政(2006)研究發現，不管資深或. ‧. 資淺估價人員均有估價行為偏離標準估價程序的現象，影響因素包含客戶的期待. sit. y. Nat. 價格；Amidu & Aluko(2007b)在奈及利亞的調查顯示估價公司規模，估價師經驗. al. er. io. 和教育程度在客戶影響因素中並不顯著。故在估價公司的規模大小與估價師的年. n. 資經驗是否與抵擋客戶壓力呈現正向關係，未有定論。 (二)客戶的特性. Ch. engchi. i n U. v. 本項影響因素關係到客戶的類型、客戶經驗豐富或經驗不足、客戶的規模大小及客戶關係(對估價者而言)。在分析客戶的影響因素前，必須先說明客戶委託估價的目的，Levy & Schuck(2005)認為，客戶委託估價主要動機是運用估價師的估值以增加不動產價值的可信度，Bellman & Ö hman(2016)藉由訪談估價師亦認為客戶委託目的是客戶聘請他們以尋求專業知識，希望確保並提升不動產的內部評估品質。故客戶影響並非全是負面，或許有些估價師並非能完全了解勘估標的的條件，此時客戶所提供的資訊反而對於估價師來說是一種專業上的協助，使估. 16.

(29) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 價師的估值更接近市場價格(Levy & Schuck,1999,2005)。然而，如同第一節曾提到，不動產估價的重要性是決定客戶試圖影響評估的關鍵因素。倘若不利評估會導致客戶的損失，其便會產生積極干擾的動機。以客戶經驗豐富或經驗不足而言，差別在其影響方式，經驗豐富者可能透過其所具備的專業知識影響估價結果；而經驗不豐富者則以財務激勵、給予壓力或煩擾的方式施壓(Levy & Schuck,1999)。至於客戶與估價者的關係，陳淑美等(2013) 研究指出當銀行(客戶)對估價師收入影響大或依存度高時，估價師傾向大幅度的調整估值，此點為正向關係應無疑義。. 政治大. 而以客戶規模大小而言，部分文獻顯示其規模大小確實對於客戶影響具有顯. 立. 著效應，通常規模越大的客戶越能發揮其影響力(Kinnard et al.,1997；Amidu &. ‧ 國. 學. Aluko,2007b)。然而部分文獻卻有不同看法，Worzala et al.(1998)對美國住宅估價師的研究，客戶規模和要求調整幅度均不會影響估價師的決定。陳奉瑤(2011b). ‧. 在有關不動產估價師理性行為之研究中，原本預期因其選取資料中有 60%為金控. y. Nat. sit. 公司客戶，應該受客戶影響大，但結果估價師似乎不受規模較大客戶之影響。. n. al. er. io. Chen & Yu(2009)調查台灣與新加坡的估價師，發現新加坡估價師同意客戶規模. i n U. v. 是客戶影響的重要因素，但台灣估價師卻不同意，推論原因或許是新加坡市場規. Ch. engchi. 模較小，且被大型估價公司所壟斷，故熟悉這些公司的長期客戶便具有更強的影響力。最後，客戶的類型或許是客戶影響不動產估值的關鍵因素，不同類型的客戶或許有不同估價目的，因為不動產估價的重要性是決定客戶試圖影響評估的關鍵因素，所以如果可以確認不同類型的客戶有影響估值的動機，那麼不同類型的客戶所委託的估價結果或許就能作為客戶影響的證據。Crosby et al.(2010)、Crosby et al.(2015)藉由 2007 年金融海嘯動盪，景氣下滑之際，發現不同的不動產信託基金有不同影響估價動機，開放型基金因快速贖回特性導致在價格下跌階段，若. 17.

(30) 第二章文獻回顧. 估價無法快速貶落貼近市值，將造成既有資產池的損失，另一方面，封閉式基金有抵禦其資產下跌的動機，以維持股價或遵守銀行契約(或許還有基金經理人的績效誘因)，故在此二種不同類型客戶委託人對於估值有不同期望的情形下，實證結果發現不同類型客戶確實有在不同方向施加壓力之情形，也證實客戶影響的存在。Hisatsune(2015)亦以類似方式，證實 J-REIT 存在客戶壓力。上述文獻突破以往客戶影響研究僅為深度訪談或問卷調查方式，而以實際數據證實客戶影響，有關其研究方法的探討將於第三節中詳述。 (三)外部環境的特性. 政治大. 本項影響因素關係到監管架構、價值的定義、市場環境以及估價為服務業的. 立. 認知等，除上述 Crosby et al.(2010)、Crosby et al.(2015)等研究證實在市場景氣下. ‧ 國. 學. 滑時期的客戶影響，應可歸納於市場環境以外，在本研究中特別著重於市場監管環境與市場資訊透明度的部分。. ‧. sit. y. Nat. 理論上市場監管環境越嚴應該有助於估價師抵擋客戶影響， Levy &. io. er. Schuck(1999,2005)認為較嚴格規定的環境下，將較有助於減少客戶影響的數量和機會；Nwuba, Egwuatu & Salawu(2015)針對奈及利亞的估價師所做的研究調查指. al. n. v i n 出，社會中的腐敗和不守紀律，是估價師屈服於客戶影響的強烈動機，其亦認同 Ch engchi U 改善市場監管將有助於減少客戶影響。但部分文獻調查卻持相反意見，Kinnard et. al.(1997)在針對美國估價師的調查實驗中，其中結論之一就是估價規範無法有效幫助估價師固守獨立性；Chen & Yu(2009)在調查台灣與新加坡的估價師，其中台灣估價師認為，監管規則和規定不會有助於阻擋客戶的壓力。綜上，關於市場監管制度是否能有助於減少客戶影響不動產估值，難有定論。另外在市場資訊透明度部分，與上述市場監管制度環境的結論不同，普遍認為市場透明度越高、資訊充分流通速度越快，將有助於減少客戶影響。Levy & Schuck(1999,2005)指出在能取得較充份且即時的資訊環境下，將有助於減少客戶 18.

(31) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 影響的數量和機會；McAllister et al.(2003)經由訪談英國估價師發現，在不動產價值下跌期間，由於缺乏市場變化的依據，估價師評估不動產估值將傾向維持不變，亦即指出資訊揭露的重要性；陳奉瑤(2011b)探討不動產估價師的理性行為時，發現當市場雜訊越多，估價師給予市場資訊的權重將越小，驗證出估價師的調整行為係屬理性行為，也指出市場資訊透明、充分揭露的重要性。惟陳奉瑤 (2011a)在調查不動產受客戶影響之研究中，發現在資訊相對不透明的大陸與台灣，認為增加資訊透明度將可減少客戶對估值的影響，但資訊相對透明的新加坡，對此議題則相對保守，認為資訊透明未必有助於減少客戶影響。. 政治大題，經由問卷調查及訪談方式可能得到截然不同的答案，並非如想像中理所當然。立綜上，可以發現對於市場監管制度嚴格與否，以及市場資訊透明度高低等議. ‧ 國. 學. 誠然，不同估價師表達不同意見並無疑義，畢竟調查及訪談涉及個人主觀意見及心證，難以確認實際情況為何，而這或許是問卷調查及訪談的瓶頸，倘若採用實. ‧. 際交易案例驗證或可更加有助於釐清上述疑義，有關研究方法的論述將於第三節. y. sit er. io. (四)估價的特性. Nat. 中進行分析。. al. n. v i n 本項影響因素關係到估值的合理區間、估價者主觀判斷及估價的類型或目的 Ch engchi U. 等，本研究著重於估價師的主觀判斷與估值的合理區間。在不動產估值的合理區. 間方面，梁仁旭、陳奉瑤(2006)、張金鶚(2015)均指出不動產價值本就應當是一個區間，在有關不動產估值區間的研究中，Adair, Hutchison, MacGregor, McGreal & Nanthakumaran(1996)進行 446 項估價金額統計，發現所分析的估價金額中有 65％的估值在平均值的 10％範圍內。然而 Brown, Matysiak & Shepherd(1998)研究估值和銷售價格之間的差異，估值在個別財產的銷售價格 10％以內的機率卻僅有 20%。Crosby, Lavers & Murdoch(1998)另指出，在英國法院的判例中，10% 到 15％的估價誤差幅度是可被接受的範圍。陳奉瑤、楊依蓁(2007)在分析個別估. 19.

(32) 第二章文獻回顧. 價與大量估價的研究中，根據過往文獻發現，估價命中率(比較基準有交易價格及估價金額平均值二種)在 10%上下區間者，介於 20%至 65%之間，命中率在 20% 上下區間者，介於 67%至 90%之間；而其實證結果估價金額落在成交金額差距 5%、10%及 20%的誤差範圍之命中率分別為 33%、53%及 80%。另外，我國不動產估價師法第 41 條：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之二十以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣(市)不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。……」因此，本研究初步歸. 政治大然而正如同第一節中提到，因為不動產具異質性，帶給估價師主觀判斷的空立. 納，合理價格區間應該介於 10%~20%之間，方屬合理。. ‧ 國. 學. 間，因此，過濾市場雜訊、儘量減少價格變異程度就應當是估價師的責任，也是其存在的價值(Quan & Quigley,1991)。由於不動產價值是一個區間，在這個區間. ‧. 內應該都是估價師主觀判斷的空間，正如同 Brown et al.(1998)認為，不動產估價. sit. y. Nat. 的不確定性還是很重要的，那並不代表估價很難準確，相反的，不同估價意見能. al. er. io. 夠促進不動產市場的發展，重要的是估價師是否發生偏誤。因此，探討估價師發. v. n. 生偏誤的原因，包括本研究所欲探討的客戶影響，就顯得格外具有意義。. Ch. engchi. i n U. Levy & Schuck(2005)認為估價師的主觀性為客戶對估價師施加壓力提供機會，這能導致估價師在可接受主觀判斷範圍內選擇較高或較低的估值；Chen & Yu(2009)調查客戶利用估值的主觀性，會要求高達 10％的調整。另外我國公開發行公司取得或處分資產處理準則第 9 條，規範公開發行公司取得或處分不動產交易金額達一定金額以上者，應取得之估價報告若有其估價結果與交易金額差距達交易金額之 20%以上，或二家以上估價結果差距達交易金額 10%以上，除取得資產之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價結果均低於交易金額外，應洽請會計師對差異原因及交易價格之允當性表示意見，可以看出我國政府對於估價偏離程度亦有大致規範。 20.

(33) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 然而並非所有的客戶影響都會差距很大甚或偏離市場價值，張金鶚(2015)在審查台灣 REIT 報告書時，發現估價結果均相當接近，且與最終賣價亦均很接近，從估值與賣價誤差均極小的情況懷疑客戶影響的存在。因此，不同估價師對同一標的的估值差距大或小，都可能隱含客戶影響的存在，要從估值差距判斷客戶影響並不容易，最重要的還是在於客戶影響不動產估值的動機。本文從假設買方與賣方均有其動機影響不動產估值，並以實際成交價及其估值進行實證，即依據此一理論架構而來。從上述客戶影響因素之分析，可看出基於 Levy & Schuck(1999)的模型，係. 政治大關特性。然而，上述模型並未納入不動產估價案件的相關特性，故本研究除納入立. 由估價人員、客戶、外部環境以及估價本身等不同面向來剖析關於客戶影響的相. ‧ 國. 學. 基於該模型所分析歸納的部分特性外，尚包含本文所蒐集不動產估價案件資料的相關特性，有關該變數資料將於第三章詳細說明。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 21. i n U. v.

(34) 第二章文獻回顧. 第三節. 客戶影響之研究方法. 有關客戶影響的研究方法，在以往的文獻中比較少進行探討，但對於本研究具有重要的意義，故於本節進行分析探討。過去對於客戶影響之研究，其研究方法大致不脫離問卷調查、深度訪談或實驗設計等偏向定性研究的方法。以問卷調查為例，Kinnard et al.(1997)調查 3,028 名不動產評估人員，依其估價案例推論客戶影響；Worzala et al.(1998)以問卷研究借款人或利益相關者是否想影響評估結果的議題；Wolverton & Gallimore(1999). 政治大定位為價格佐證者，但同樣 Gallimore & Wolverton(2000)對英國估價師的研究，立對美國房地產抵押貸款估價師進行問卷調查，美國估價師在自我角色認知上傾向. 卻僅有 29.5％的估價師認為他們的功能是驗證待售價格；洪鴻智、張能政(2006). ‧ 國. 學. 透過參與估價過程觀察及問卷分析不動產估價人員在估價過程的行為特性；. ‧. Chen & Yu(2009)則以問卷調查台灣及新加坡估價師的客戶影響情形。. sit. y. Nat. 採用深度訪談進行研究者，Levy & Schuck(1999)對 5 名紐西蘭估價師進行訪. al. er. io. 談，以調查客戶對估值的影響；McAllister et al.(2003)訪談英國估價師發現，週. v. n. 期性估價比例行性估價更容易受到客戶影響；Levy & Schuck(2005)延續其 1999. Ch. engchi. i n U. 年的研究，對客戶進行訪談以了解其影響估價的觀點；Bellman & Ö hman(2016) 則是以方格法9(repertory grid technique)訪談瑞典 67 名 APA(Authorised property appraisers)在評估商業不動產時的思維模式。另亦有兼採問卷調查與深度訪談方式進行者，Smolen & Hambleton(1997)針對 292 位美國不動產估價師進行問卷與訪談研究；陳奉瑤(2011a)亦以相同方式探討客戶影響的情形；陳淑美等(2013)透過訪談及問卷瞭解不動產估價師與放款業務員的互動關係。. 9. 方格法(repertory grid technique)是由 George Kelly 所提出，透過個人的行為呈現個人內心的觀點，由此確定個人的知識架構，能根據訪談受測對象自然產出的詞彙，探索個人的思考建構系統。 22.

(35) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 而以實驗設計方式進行研究者，Diaz & Hansz(1997)以實驗方式研究不動產估價師是否依賴其他估價師之估值作為判斷依據； Hansz & Diaz(2001) 與 Hansz(2004)以相同方式驗證交易價格回饋可能影響估值判斷的初步證據，以及調查美國不動產估價師是否會被客戶所影響。然而，這種問卷調查、深度訪談或實驗設計的方式，卻難以避免可能存在偏誤的情形。由於受訪者的聲譽受損甚至可能面臨法律問題的道德衝突困境，如果直接詢問受訪者「你會不會受客戶影響而調整估值」或「你會不會施壓估價師以得到你想要的估值」，答案多半是「不會」，惟這可能只是回答一個符合社會規範. 政治大例如：以匿名問卷進行調查、或者以「你認為業界是否有此情形」以讓受訪者感立. 的答案，而並非其內心真正的想法。故在相關的訪談或問卷中只能以迂迴方式，. ‧ 國. 學. 覺係以第三人角度答覆，而非其本身的作為。所以估價師雖然承認有客戶壓力存在，但一般來說會否認影響自身估價結果，即便一些訪談、實驗或調查研究表明. ‧. 估價師是可能被影響的。. y. Nat. sit. 另外在實地訪談或問卷調查中，受訪者亦可能因某些非典型或偶發事件影響. n. al. er. io. 而有截然不同的回答。例如在 Wolverton & Gallimore(1999)與 Gallimore &. i n U. v. Wolverton(2000)分別對美國及英國估價師進行的問卷調查，美國估價師普遍傾向. Ch. engchi. 定位為價格佐證者，但英國估價師卻僅有 29.5％如此認為，這樣相反的結果除了各地制度等不同條件外，亦可能是訪談或問卷本身所產生的限制。而相關文獻亦有將上述問題納為研究限制，Smolen & Hambleton(1997)在調查問卷中，當問到壓力來源時，292 人中有 191 人沒有填答，究其原因或許是不想失去業務而拒絕或難以回答；Kinnard et al.(1997)在其論文研究限制中提到問卷調查的風險在於無法確定是誰完成調查；Hansz(2004)提到，其實驗參與者是沒有經濟激勵動機的志願者，與現實情況可能有所不符。Achu(2013)回顧有關客戶影響不動產估價相關文獻，認為過去文獻在研究方法選擇與實證資料品質仍受. 23.

(36) 第二章文獻回顧. 到限制，需要採取更好的定性或定量方法解釋客戶影響估值的程度，更重要的是關於估值準確性的研究。 Crosby et al.(2010)突破此一限制，其發現在 2007 年金融海嘯的市場動盪期間，不同類型的客戶具有影響不動產評估的明顯動機，為評估潛在客戶影響提供獨特的機會。開放型不動產信託基金因快速贖回特性導致在價格下跌階段，若估值無法快速貶落貼近市值，將造成既有資產池的損失，故其實證結果發現開放式基金在 2007 年最後一季之資產價值下跌幅度高於其他類型基金。但其研究尚無法獲得個別資產數據，只能以高度綜合的基金類型進行分析。Crosby et al.(2015). 政治大落情形，另一方面封閉式基金有抵禦其資產下跌的動機，包括維持股價、遵守銀立. 的研究則突破上述限制，除證實在金融海嘯期間開放型不動產信託基金有快速貶. ‧ 國. 學. 行契約，甚至價格下跌可能影響基金經理人的績效等，故其價格下跌幅度並不明顯。在此二種不同類型客戶委託人對於估值有不同期望的情形下，實證結果發現. ‧. 不同類型客戶確實有在不同方向施加壓力之情形，也證實客戶影響的存在。. sit. y. Nat. Hisatsune(2015)亦以類似方式，證實 J-REIT 在金融海嘯時存在客戶壓力的影響。. al. er. io. 江穎慧(2009)以實際估價報告書的估值，運用計量模型證實比較法中勘估標的估. v. n. 值的權重調整與比較標的市場成交值之條件存在差異，並表示之前研究因不易取. Ch. engchi. i n U. 得估價師的報告書，多半採用實驗方式進行，而其研究突破以往困境。上述文獻啟發本文之研究動機，客戶影響確實非常難以證明，以問卷調查、深度訪談或實驗設計的方式已遭遇瓶頸，而 Crosby et al.(2010)、Crosby et al.(2015) 以及 Hisatsune(2015)的研究雖然以實際估價數據證實客戶影響，但其主要是基於金融海嘯的特殊狀況，證明在不動產景氣下滑時客戶影響確有發生，但在不動產景氣上升時期是否會有客戶影響卻仍無解答。本研究係基於過往文獻的基礎，突破其限制，以不動產實際成交案例，及其買賣雙方各自委託的不動產估值，在買賣雙方均有其動機的情形下進行客戶影響之研究分析，當是本研究不同於過往文獻的獨到之處。 24.

(37) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 第四節. 小結. 本章文獻回顧，首先探討客戶影響成因，由於不動產異質特性及估價人員主觀性使得客戶有影響估價的空間，而客戶是否具有影響的動機成為客戶影響發生的關鍵。另客戶影響的方式包含意見選購、方法建議、意見指示、估值照會等，影響時機不僅在委託估價後，甚至在委託估價前即可以意見選購來影響估價的客觀性。而在客戶影響因素的分析方面，經回顧相關文獻後依 Levy & Schuck(1999). 政治大能夠得到一致的答案，但在估價公司規模大小、估價人員年資經驗、客戶規模大立的模型分類將相關影響因素重點摘錄如表 2-1。其顯示部分研究成果在各文獻中. 小、市場監管架構及市場資訊透明度等方面，透過問卷調查或訪談卻可能產生不. ‧ 國. 學. 同結果，故本研究特別探討過去對於客戶影響的研究方式，並以此為啟發，如能. ‧. 突破過往限制，在買賣雙方都有影響估值的動機時，以不動產實際成交金額及其. y. Nat. 買賣雙方各自委託不動產估值作為實證分析的研究數據，當能比問卷調查、深度. al. er. io. sit. 訪談或實驗設計之研究方式更具強而有力的說服力與解釋力。. v. n. 本研究除依表 2-1 所列之部分研究成果作為實證檢定之依據外，由於 Levy &. Ch. engchi. i n U. Schuck(1999)的模型未納入不動產估價案件的相關特性，故本研究除納入基於上開模型所分析歸納的部分變數外，尚包含本文所蒐集不動產估價資料的相關變數，相關實證資料將於第三章詳細說明。. 25.

(38) 第二章文獻回顧. 表 2-1 研究成果. 不同結論. 研究文獻. 估價人員為交易價格驗證者，其估值將更易受到客戶影響. -. Smolen & Hambleton,1997 ； Gallimore & Wolverton,2000；Amidu et al.,2008. -. Smolen & Hambleton,1997 ； Kinnard et al.,1997 ； Worzala et al.,1998 ； Amidu & Aluko,2007a. 估價人員的特性. 估價公司規模大小. 估價人員年資經驗. 規模大有助抵擋客戶壓力規模大與客戶壓力無關資深有助抵擋客戶壓力年資經驗與客戶壓力無關. ‧ 國. Nat. io. 在景氣下滑時期，不同類型客戶有不同委託估價目的將影響估值. n. al. 外部環境的特性. 市場監管架構. 市場資訊透明度. 估價的特性. 估值合理區間在 10%~20% 估值差距小也可能隱含客戶影響估值調整高達 10%. 政治大. 洪鴻智、張能政，2006；Amidu & Aluko,2007b. -. Levy & Schuck,1999. -. 陳淑美等，2013. 客戶規模越大越有影響力客戶規模與影響力無關. Kinnard et al.,1997；Amidu & Aluko,2007b； Chen & Yu,2009(新加坡) Worzala et al.,1998；陳奉瑤，2011b；Chen & Yu,2009(台灣). -. Crosby et al.,2010 ； Crosby et al.,2015 ； Hisatsune,2015. ‧. 客戶規模大小. 陳淑美等，2013. 學. 客戶的特性. Amidu & Aluko,2007b. sit. 立. 客戶經驗豐富與否與其影響方式有關客戶對估價師依存度高時，估價師會受客戶影響. Chen & Yu(2009). y. 估價人員會受到客戶壓力而改變估值. er. 客戶影響因素. 客戶影響因素相關研究彙整表. v i n Ch 監理嚴格有助減少 LevyU& Schuck,1999 、 2005 ； Nwuba i e h n c g 客戶壓力 al.,2015；市場監管無助於估價獨立性透明度高可減少客戶壓力透明度與客戶壓力無關. et. Kinnard et al.,1997；Chen & Yu,2009(台灣) Levy & Schuck,1999、2005；McAllister et al.(2003)；陳奉瑤，2011b 陳奉瑤，2011a(新加坡). -. Adair et al.,1996；Crosby et al.,1998；陳奉瑤、楊依蓁，2007. -. 張金鶚，2015. -. Chen & Yu,2009. 26.

(39) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 第三章第一節. 研究設計研究假說. 依據公開發行公司取得或處分資產處理準則第 9 條，規範公開發行公司取得或處分不動產交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告，且專業估價者之估價結果有下列情形之一，除取得資產之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價結果均低於交易金額外，應洽請會計師對差異原因及交易價格之允當性表示具體意見：. 政治大. (一)估價結果與交易金額差距達交易金額之百分之二十以上。(二)二家以上專業. 立. 估價者之估價結果差距達交易金額百分之十以上。. ‧ 國. 學. 從上開規定，不難看出主管機關希望公開發行公司在取得或處分不動產時，. ‧. 其估價結果與交易金額之差距應在百分之二十以內，且二家以上估價結果差距亦. y. Nat. 不應超過交易金額的百分之十，如果有違反上開差距之情形，則應請會計師對差. er. io. sit. 異原因及交易價格的允當性表示意見。可是如果取得資產之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價結果均低於交易金額，則可排除上開差距過大的處理方. n. al. 式而視為合理。. Ch. engchi. i n U. v. 但此規定將給予買方與賣方影響不動產估值最大動機。當買方取得資產，其所委託之估值如果可以高於成交金額，則把估值視為市價，就代表買方買的價格低於市價，相對來說就是買得便宜，除免除前段公開發行公司取得或處分資產處理準則必須處理的問題外，更重要的是也可以讓一般投資人更加信任其取得不動產價格的合理性。賣方亦然，當賣方處分資產，其所委託之估值如果低於成交金額，代表賣方所賣之價格高於市價，當然就比較不會有賤賣資產的質疑。故本研究蒐集買方與賣方所委託之估值與成交金額之溢價率作為實證分析的依據，上開估值溢價率係指其估值與成交金額之差距，除以成交金額所得之比率，正數為正 27.

(40) 第三章研究設計. 溢價率，負數則為負溢價率，可表示如式(1)：. 估值溢價率 =. 估值 − 成交金額成交金額. ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ (1). 在買賣方都有明確動機影響不動產估值情形下，形成本研究第一個研究假說：研究假說一：買方委託所得之估值溢價率將大於賣方委託所得之估值溢價率。另外，本研究將在第二章中回顧過往文獻所取得之研究成果，加上本文所取得資料之特性作為變數加以驗證，例如在市場資訊透明度方面，我國不動產實價. 政治大前及 2013 年後，就能比較在實價登錄實施後，市場資訊透明度提高的情況下，立. 登錄制度係從 2012 年 8 月開始推動，故如將本研究所蒐集資料分為 2012(含)年. ‧ 國. 學. 對於客戶影響是否會有什麼變化，此情形將用於分析不同變數分組情形，於下節詳細說明，溢價率之計算方式同式(1)，此即為本研究第二個研究假說：. ‧. 研究假說二：在不同變數情境下，買方委託所得之估值溢價率將大於賣方委託所. y. Nat. er. io. sit. 得之估值溢價率。. 最後，本研究取得 128 筆不動產成交案例及其成交金額，假設買方確實會影. al. n. v i n 響不動產估價使其估值高於成交金額，賣方亦將影響不動產估價使其估值低於成 Ch engchi U. 交金額，則以同一筆不動產買方委託之最高價與賣方委託之最低價之差異比率，即可看出客戶影響的幅度，有關買方委託最高價與賣方委託最低價之估值差異比率可表示如式(2)：. 估值差異比率 =. 買方委託最高價 − 賣方委託最低價賣方委託最低價. ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ (2). 以上述估值差異比率驗證在各項不同變數情境下是否會有差異，即為本研究第三個研究假說：. 28.

(41) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 研究假說三：同筆不動產買方委託最高價與賣方委託最低價之估值差異比率，在不同變數情境下具顯著差異。另外需要說明的是，在買方委託最高價低於賣方委託最低價的情形發生時，估值差異比率有可能為負數。因為本研究最主要為探討僅由於委託人是買方或賣方的不同，對於同一不動產估值卻可能產生相反方向的影響，買方希望估得高，賣方希望估得低，故本研究之估值差異比率倘有負數情形發生，代表買方或賣方並沒有特別影響估值之情形，在統計上亦應視為研究驗證的一部分，與一般認為估值差異比率可能是同一不動產的最高與最低估值，其差距必然為正數的假設情況不同，故特予說明。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 29. i n U. v.

(42) 第三章研究設計. 第二節. 實證資料來源與說明. 一、資料來源本文的資料來源係公開資訊觀測站。公開資訊觀測站是由台灣證券交易所、證券櫃檯買賣中心等相關單位共同合作，於 2002 年正式建立，使一般投資人可藉由網路查詢上市、上櫃、興櫃及公開發行公司之公開資訊。依公開發行公司取得或處分資產處理準則第 30 條規定，公開發行公司取得或處分資產，應於事實發生之即日起算二日內將相關資訊於公開資訊觀測站辦理公告申報，包括資產. 政治大營建業務之公開發行公司取得或處分供營建使用之不動產且其交易對象非為關立. (含不動產)交易金額達該公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上、經營. ‧ 國. 學. 係人，其交易金額達新臺幣五億元以上以及以自地委建、租地委建、合建分屋、合建分成、合建分售方式取得不動產，公司預計投入之交易金額達新臺幣五億元. ‧. 以上者。另外，依公開發行公司取得或處分資產處理準則第 9 條規定，公開發行. sit. y. Nat. 公司取得或處分不動產，除與政府機關交易、自地委建、租地委建，或取得、處. al. er. io. 分供營業使用之設備外，交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元. v. n. 以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告，交易金額達新臺幣. Ch. engchi. i n U. 十億元以上，尚應請二家以上之專業估價者估價。而專業估價者所出具之報告日期與契約成立日期原則上不得逾 3 個月。而公開發行公司未依規定辦理公告申報或辦理公告申報之時點延遲者，依證券交易法第 178 條第 1 項第 7 款規定，金融監督管理委員會得處公司負責人罰鍰；而公告申報內容若有虛偽記載情事者，則係違反證券交易法第 174 條規定，金融監督管理委員會甚至可移請司法檢調單位進行偵辦10。由上述說明可知，公開資訊觀測站所公告之資訊具有一定之效力，其取得或 10. 上述罰則規定係依據 104.11 金融監督管理委員會公布之「公開發行公司取得或處分資產處理準則問答集」。 30.

(43) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 處分資產公告內容包含：交易標的物(通常包含縣市、地段、地號、建號及地址等)、事實發生日、交易數量及總金額、交易相對人、是否為關係人、預期處分利益或損失(就賣方而言)、交易或付款條件、交易決定方式(招標或議價)、專業估價者名稱及估值、專業估價師姓名及開業證號、是否為限定價格、特定價格或特殊價格、取得或處分的用途或目的。故其資訊可謂相當完整，除具備與內政部不動產交易實價登錄查詢一樣之公信力外，相較於內政部不動產交易實價登錄查詢係採用「去識別化」方式揭露，公開資訊觀測站所揭露產籍資訊更為完整，對於本研究而言將更具資料來源的可靠性。. 政治大是不動產估價師法第四十四條第一項：「本法施行前已從事第十四條第一項所定立. 本文所蒐集案例之時間範圍從 2006 至 2016 年。選擇從 2006 年開始的原因. ‧ 國. 學. 不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年；五年期滿後尚未取得不動產估價師資格並依本法開業者，不得繼續執行不動產估價業務。」，亦即為. ‧. 非不動產估價師從事不動產估價業務的「落日條款」。而不動產估價師法係於. sit. y. Nat. 2000 年 10 月 4 日公布施行，故自 2005 年 10 月 4 日起僅能由不動產估價師執行. al. er. io. 不動產估價業務，而本研究蒐集案例之起始時間亦決定自 2006 年起至 2016 年止. v. n. 共 11 年期間，經搜尋這 11 年期間公開資訊觀測站之取得或處分資產公告，其中. Ch. engchi. i n U. 有關不動產部分共有 3,196 件，歷年件數統計如表 3-1：表 3-1. 歷年取得或處分不動產公告件數表. 年期 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016. 合計. 件數. 3,196. 258. 289. 256. 248. 332. 290. 313. 386. 307. 276. 241. 然而，本研究係欲取得同一不動產，其買賣雙方均有公告之物件進行驗證，而公開發行公司取得或處分資產處理準則僅規範公開發行公司，故可能因交易對象為自然人或不須公告之公司，則其交易對象就不須公告，如此將影響本研究實證案例之可靠性，無法看出對於同一不動產，其買賣雙方各自委託估價是否會有顯著不同的效果，故本研究尚須經過比對程序，找出買賣雙方均有進行公告之案 31.

(44) 第三章研究設計. 例。過去文獻雖亦有採用公開資訊觀測站之公告資訊作為實證資料，惟並未有經過比對程序選取同一不動產，其買賣雙方各自委託估價之資料，本文採用此方式進行比對獲得實證數據，當為本研究不同於以往文獻之特點。比對搜尋之方式除以交易對象之公司名稱搜尋外，鑑於公司可能改名或公告不完整等因素，本研究再以不動產標的物之地段、地號、建號或地址重複比對搜尋。另上述不動產公告尚包含與利害關係人交易、或者其估值並非正常價格者，可能帶有其他無法量化等因素而影響本研究之檢定，例如：與利害關係人交易通常會委託同一估價師，而估值倘非正常價格則會帶有其他條件，上述情形均會影. 政治大. 響本研究驗證結果，故一併予以排除。. 立. 經比對及排除程序後，本研究得到 128 筆不動產成交案例及其成交金額，以. ‧ 國. 學. 及這 128 筆成交案例由買方及賣方各自委託不動產估價師之估值，每一成交案例之估值筆數最少 2 筆，最多 7 筆，合計共 406 筆。每年交易案例件數及估值筆數. ‧ y. Nat. 歷年交易案例件數及估值筆數表. io. sit. 表 3-2. er. 詳如表 3-2：. 年期 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016. n. al. Ch. 交易件數. 2. 11. 6. 11. e16n g 18 c h i 16U. 估值筆數. 8. 36. 20. 40. 49. 56. 58. v ni. 14. 13. 11. 10. 128. 43. 37. 33. 26. 406. 再將表 3-2 以長條圖型式呈現如圖 3-1，可以發現每年交易件數與估值筆數之增減幅度大致相仿，由於估值筆數係因交易件數而來，故其結果尚不難理解。而交易件數亦與近年來不動產景氣相呼應，除 2008 年因金融海嘯而導致不動產市場短暫量縮外，從 2006 到 2011 年都呈現增加情形；而自 2012 年起由於政府一連串管制不動產市場景氣措施施行，開始呈現量減情形。綜上，本研究所蒐集之不動產交易案例與估值金額筆數大致尚能吻合最近幾年之不動產景氣變化。 32. 合計.

(45) 客戶影響不動產估值之研究-以台灣公開發行公司為例. 政治大. 圖 3-1. 立歷年交易案例件數及估值筆數長條圖. ‧ 國. 學. 二、變數選取說明. ‧. 由於過往文獻甚少以估值與成交金額等實際數據進行客戶影響之研究，故. y. Nat. sit. 對於本文從公開資訊觀測站所蒐集之部分資料變數尚無文獻研究成果可供參考。. n. al. er. io. 本文擬以 Levy & Schuck(1999)所提出之客戶影響因素分析為架構，並以本文表. i n U. v. 2-1 所歸納之部分文獻研究成果以及所蒐集資料相關特性作為實證分析的基礎，說明如下：. Ch. engchi. (一)估價人員的特性本研究經由買方與賣方各自委託之「估值溢價率」進行實證分析，驗證不動產估值是否會因買賣雙方不同而有顯著影響。至於文獻中有關估價公司規模大小或估價人員年資經驗多寡與客戶影響之關聯，本文選取之交易實例尚無法取得。 (二)客戶的特性本研究選取變數「估價委託人經驗」可驗證客戶具備估價經驗與否對於客戶. 33.