第五章 結論與建議
第二節 建議…
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第二節 建議
一、制度改進建議
(一)對不動產估價制度的建議
在客戶影響不動產估值的相關研究中，除有意為之的犯罪行為以外，客戶影 響並不致產生道德問題。畢竟，當估價師某種程度在經濟上依賴於他們的客戶，
當客戶有動機、權力或知識影響估價，當不動產估價本質上仍受主觀性和不確定 性因素之影響時，客戶影響不動產估值並不令人意外，而不動產估價管理制度才 是問題的核心所在(Crosby et al., 2015)。本研究無意探討估價師應否受客戶影響，
或客戶應否影響估價師，但對於不動產估價制度提出改進想法，則應是促進不動 產估價制度進步，並提升不動產估價師地位與價值的積極作為。故本研究建議不 動產估價業務主管機關應加強不動產估價師以及不動產估價報告書品質之評鑑 機制，透過對人及對報告書品質之評鑑，建立彰優罰劣之規定，以健全不動產估 價制度。另本文實證結果雖然無法證實是否由於「預估」服務而產生客戶影響結 果，然而「預估」卻是客戶最容易影響估價師的方式，對於估價師而言亦背負受 到影響之原罪，實不公允。故本文建議應建立相關規範，限制或禁止客戶要求預 估之服務，如此或可抑制客戶影響發生之機會。
(二)對公開發行公司取得或處分資產管理制度的建議
依據公開發行公司取得或處分資產處理準則第 9 條，公開發行公司取得或處 分不動產交易金額達一定金額以上者，應委外估價，且估價金額與交易金額差距 達交易金額之 20%以上或二家以上估價結果差距達交易金額 10%以上，應洽請 會計師表示意見，除非取得資產之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價 結果均低於交易金額。換言之，只要買方委託估值高於成交價、賣方委託估值低 於成交價，即可免除洽請會計師表示意見之程序。此即形成本研究假設買賣雙方
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均會因上開規定而有影響不動產估值之動機，而實證結果不動產估值確實受其委 託人係買方或賣方之不同動機而有所影響。如此結果不禁令人質疑，主管機關究 竟希望公開發行公司取得或處分資產委外估價係取得合理市價證明，或僅是希望 公開發行公司買賣價格均有估價師背書，只要買價比估值低，或賣價比估值高，
即可視為合理交易，亦可省卻其稽查困擾。爰此，本研究建議應取消「取得資產 之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價結果均低於交易金額」即可免除 洽請會計師表示意見之規定，以消除客戶影響之動機；另對於其交易價格是否合 理之判斷，可依本文所蒐集資料方式，交叉比對買方與賣方委託估值與成交價之 關聯，倘其估值(包含買方與賣方)有 20%以上差距即應主動確認或請其說明，如 此方能確保公開發行公司取得或處分資產之價格合理性，以保障投資大眾之權 益。
二、後續研究建議
本研究所蒐集資料中，不動產採標售方式買賣者其估值差異比率過高，除證 實客戶影響情形外，其差距並非估價師主觀判斷或估價合理區間所能解釋，建議 後續研究可取得其買賣雙方所委託之估價報告書，針對其案例選取、估價方法的 選用或價格決定的判斷因素深入研究探討，以剖析估值差異發生的原因。此外，
不動產估值差距過高卻均為「正常價格」，顯示目前不動產估價技術規則所規定 之「正常價格」定義應有深入探討的必要，例如：估價目的表明為買方取得資產 或賣方處分資產之估價金額是否為「正常價格」？或者應為附帶條件之「特定價 格」？藉由探索相關理論釐清觀念，匡正定義，以使不動產估價技術更加精進。
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