第三章 研究設計
第一節 研究假說
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第三章 研究設計
第一節 研究假說
依據公開發行公司取得或處分資產處理準則第 9 條，規範公開發行公司取得 或處分不動產交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應 於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告，且專業估價者之估價結果有下 列情形之一，除取得資產之估價結果均高於交易金額，或處分資產之估價結果均 低於交易金額外，應洽請會計師對差異原因及交易價格之允當性表示具體意見：
(一)估價結果與交易金額差距達交易金額之百分之二十以上。(二)二家以上專業 估價者之估價結果差距達交易金額百分之十以上。
從上開規定，不難看出主管機關希望公開發行公司在取得或處分不動產時，
其估價結果與交易金額之差距應在百分之二十以內，且二家以上估價結果差距亦 不應超過交易金額的百分之十，如果有違反上開差距之情形，則應請會計師對差 異原因及交易價格的允當性表示意見。可是如果取得資產之估價結果均高於交易 金額，或處分資產之估價結果均低於交易金額，則可排除上開差距過大的處理方 式而視為合理。
但此規定將給予買方與賣方影響不動產估值最大動機。當買方取得資產，其 所委託之估值如果可以高於成交金額，則把估值視為市價，就代表買方買的價格 低於市價，相對來說就是買得便宜，除免除前段公開發行公司取得或處分資產處 理準則必須處理的問題外，更重要的是也可以讓一般投資人更加信任其取得不動 產價格的合理性。賣方亦然，當賣方處分資產，其所委託之估值如果低於成交金 額，代表賣方所賣之價格高於市價，當然就比較不會有賤賣資產的質疑。故本研 究蒐集買方與賣方所委託之估值與成交金額之溢價率作為實證分析的依據，上開 估值溢價率係指其估值與成交金額之差距，除以成交金額所得之比率，正數為正
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溢價率，負數則為負溢價率，可表示如式(1)：
估值溢價率 =估值 − 成交金額
成交金額 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ (1)
在買賣方都有明確動機影響不動產估值情形下，形成本研究第一個研究假說：
研究假說一：買方委託所得之估值溢價率將大於賣方委託所得之估值溢價率。
另外，本研究將在第二章中回顧過往文獻所取得之研究成果，加上本文所取 得資料之特性作為變數加以驗證，例如在市場資訊透明度方面，我國不動產實價 登錄制度係從 2012 年 8 月開始推動，故如將本研究所蒐集資料分為 2012(含)年 前及 2013 年後，就能比較在實價登錄實施後，市場資訊透明度提高的情況下，
對於客戶影響是否會有什麼變化，此情形將用於分析不同變數分組情形，於下節 詳細說明，溢價率之計算方式同式(1)，此即為本研究第二個研究假說：
研究假說二：在不同變數情境下，買方委託所得之估值溢價率將大於賣方委託所 得之估值溢價率。
最後，本研究取得 128 筆不動產成交案例及其成交金額，假設買方確實會影 響不動產估價使其估值高於成交金額，賣方亦將影響不動產估價使其估值低於成 交金額，則以同一筆不動產買方委託之最高價與賣方委託之最低價之差異比率，
即可看出客戶影響的幅度，有關買方委託最高價與賣方委託最低價之估值差異比 率可表示如式(2)：
估值差異比率 =買方委託最高價 − 賣方委託最低價
賣方委託最低價 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ (2)
以上述估值差異比率驗證在各項不同變數情境下是否會有差異，即為本研究第三 個研究假說：
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研究假說三：同筆不動產買方委託最高價與賣方委託最低價之估值差異比率，在 不同變數情境下具顯著差異。
另外需要說明的是，在買方委託最高價低於賣方委託最低價的情形發生時，
估值差異比率有可能為負數。因為本研究最主要為探討僅由於委託人是買方或賣 方的不同，對於同一不動產估值卻可能產生相反方向的影響，買方希望估得高，
賣方希望估得低，故本研究之估值差異比率倘有負數情形發生，代表買方或賣方 並沒有特別影響估值之情形，在統計上亦應視為研究驗證的一部分，與一般認為 估值差異比率可能是同一不動產的最高與最低估值，其差距必然為正數的假設情 況不同，故特予說明。
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