相關變數估值溢價率之比較分析

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

52

第二節 相關變數估值溢價率之比較分析

經由第一節實證分析，本研究證實不動產估值受到客戶類型影響，使得買方 委託估值溢價率顯著大於賣方委託估值溢價率。在本節中，本研究將以表 3-3 實 證分析變數彙整表所歸納之相關變數，進一步檢驗在不同變數情境下，買方委託 所得之估值溢價率是否大於賣方委託所得之估值溢價率，亦即研究假說二；其虛 無假設是在某一變數情形下，買賣雙方委託估值溢價率沒有顯著差異，對立假設 則是買賣雙方委託估值溢價率具有顯著差異，並採用雙尾檢定。

經綜整各項變數之平均數、標準偏差以及獨立樣本 t 檢定詳如表 4-3，以下 就各項變數檢定結果說明如下：

一、估價委託人經驗

本項變數將估價委託人區分為不動產經驗老練及經驗不老練等二個分組。在 經驗老練組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-7.5968%，而買方則為 -0.0629%；檢定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-5.358(***)，拒 絕虛無假設且達到極為顯著的統計效果。另在經驗不老練組別方面，其賣方委託 估值溢價率平均數為-4.4713%，而買方則為 1.2813%；檢定結果以不採用相等變 異數之數據判斷，其 t 值為-6.117(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著的統計效 果。綜上，本項變數無論委託人是否經驗老練，其買方委託估值溢價率均顯著大 於賣方委託估值溢價率。另就賣方而言，經驗老練者其估值溢價情形較不老練者 更明顯，顯示經驗老練者之客戶影響幅度較大；至於買方部分則無明顯差異。

過去文獻在估價委託人有否經驗對估值的影響方面，Levy & Schuck(1999) 指出其差別在其影響方式，經驗豐富者透過其專業知識影響估價結果，而經驗不 豐富者則以財務激勵、壓力或煩擾等方式施壓，但並未指出客戶經驗老練或不老 練對於不動產估值的影響程度是否會有差異。而本研究實證結果，指出不管客戶

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

54

二、不動產市場景氣

本項變數將市場景氣區分為景氣上升及景氣下滑等二個分組。在景氣上升組 別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-6.9839%，而買方則為 0.5805%；檢定 結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-7.407(***)，拒絕虛無假設且達 到極為顯著的統計效果。另在景氣下滑組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數 為-4.1621%，而買方則為 0.2131%；檢定結果以採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-2.939(**)，拒絕虛無假設且達到非常顯著的統計效果。綜上，本項變數無 論景氣上升或下滑，其買方委託估值溢價率均顯著大於賣方委託估值溢價率。另 就賣方而言，景氣上升時之估值偏離成交價情形較下滑時略高，顯示在景氣上升 時之客戶影響幅度略大；至於買方部分則無明顯差異。

Crosby et al.(2010)、Crosby et al.(2015)及 Hisatsune(2015)均證明在金融海嘯 之景氣下滑時期，確實有客戶影響的存在，但景氣上升時期並未有相關研究。本 研究實證結果，指出不管景氣上升或下滑，均存在客戶影響不動產估值之情形。

三、不動產市場資訊透明度

本項變數以實價登錄前後二個分組區分，在實價登錄前組別方面，其賣方委 託估值溢價率平均數為-7.2441%，而買方則為-0.2708%；檢定結果以不採用相等 變異數之數據判斷，其 t 值為-6.134(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著的統計 效果。另在實價登錄後組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-3.7362%，而 買方則為 1.8251%；檢定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為 -4.994(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著的統計效果。綜上，無論實價登錄前 後，其買方委託估值溢價率均顯著大於賣方委託估值溢價率。另就賣方而言，實 價登錄後其估值溢價率較實價登錄前有收斂情形，顯示實價登錄後之客戶影響幅 度有縮小情形；至於買方部分則無明顯差異。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

55

雖然過往文獻中 Levy & Schuck(1999、2005)、McAllister et al.(2003)、陳奉 瑤(2011b)等研究指出市場資訊透明度提高可減少客戶壓力，但本研究實證結果 呼應陳奉瑤(2011a)所調查之新加坡估價師認為資訊透明度未必有助於減少客戶 影響的結果，不管是在實價登錄前或資訊透明度應有所提高的實價登錄後，均存 在客戶影響不動產估值之情形，惟以賣方而言在實價登錄後其客戶影響幅度略有 收斂。

四、不動產類型

本項變數將不動產類型區分為房地及土地等二個分組。在房地組別方面，其 賣方委託估值溢價率平均數為-5.8995%，而買方則為 0.2559%；檢定結果以不採 用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-6.170(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著 的統計效果。另在土地組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-6.5606%，而 買方則為 1.0724%；檢定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為 -4.716(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著的統計效果。綜上，無論不動產類型 是房地或土地，其買方委託估值溢價率均顯著大於賣方委託估值溢價率。

從上開檢定結果，顯示不管是已開發建築完成，相對而言未來較無想像空間 之房地不動產，或尚未開發完成而可能較容易調整估值之土地不動產，均存在客 戶影響不動產估值之情形。

五、不動產買賣方式

本項變數將買賣方式區分為議價及標售等二個分組。在議價方面，其賣方委 託估值溢價率平均數為-3.1003%，而買方則為 1.0360%；檢定結果以不採用相等 變異數之數據判斷，其 t 值為-7.102(***)，拒絕虛無假設且達到極為顯著的統計 效果。另在標售方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-21.6744%，而買方則為 2.6856%；檢定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-6.025(***)，拒

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

56

絕虛無假設且達到極為顯著的統計效果。綜上，無論買賣方式是議價或標售，其 買方委託估值溢價率均顯著大於賣方委託估值溢價率，亦即存在客戶影響不動產 估值之情形。

另就賣方採用標售方式者，其估值溢價情形較議價者高出甚多，甚至與成交 價比較已超過 20%，推測原因可能是賣方在標售前除希望估價師估得低以使其標 脫金額高於估值，省卻賤賣資產的質疑外，另外參考估值所訂定之標售底價越低 亦可能使買方產生競價效果而更勇於出價，而有利於賣方所致。

六、不動產交易金額

本項變數將交易金額以新臺幣 10 億元為界，區分 10 億元以下及 10 億元以 上等二個分組。在 10 億元以下組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為 -5.2130%，而買方則為 1.4534%；檢定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-3.480(**)，拒絕虛無假設且達到非常顯著的統計效果。另在 10 億元以上 組別方面，其賣方委託估值溢價率平均數為-6.4428%，而買方則為 0.0322%；檢 定結果以不採用相等變異數之數據判斷，其 t 值為-7.373(***)，拒絕虛無假設且 達到極為顯著的統計效果。綜上，無論不動產交易金額是否超過 10 億元，其買 方委託估值溢價率均顯著大於賣方委託估值溢價率，亦即均存在客戶影響不動產 估值之情形。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

57