第四章 實證分析
第一節 估值溢價率之比較分析
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第四章 實證分析
第一節 估值溢價率之比較分析
一、敘述統計
本研究以同一不動產成交案例，而其買方及賣方分別委託估價，並假設買方 委託所得之估值溢價率將大於賣方委託所得之估值溢價率。經蒐集 406 筆不動產 估價金額相較於成交金額之溢價率，其全部與買賣雙方委託估值溢價率之敘述統 計詳如表 4-1：
表 4-1 不動產估值溢價率敘述統計表 交易方
統計資料 全體 賣方 買方
個數 406 201 205
平均數 -0.027691 -0.060574 0.004551 中位數 -0.005150 -0.033600 0.011500
變異數 0.008 0.012 0.003
標準偏差 0.0911127 0.1076022 0.0549523 最小值 -0.5840 -0.5840 -0.1998 最大值 0.1495 0.1389 0.1495 範圍 0.7335 0.7229 0.3493 偏斜度 -2.460 -2.223 -0.972
峰度 10.457 7.486 2.169
從以上數據可以看出，以所蒐集之全部估值而言，相對其成交金額之溢價率 平均數及中位數為-2.7691%及-0.515%，而賣方委託估值溢價率之平均數及中位 數為-6.0574%及-3.36%、買方委託估值溢價率之平均數及中位數為 0.4551%及 1.15%，可以看出不論賣方或買方所委託之估值溢價率大致均在 20%合理估值區 間內，然而賣方所委託之估值，其平均數及中位數均呈現低於成交金額之情形而
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產生負溢價率，而買方所委託之估值，其平均數及中位數均呈現高於成交金額之 情形而產生正溢價率；再以溢價率之最大及最小值觀察，其最小值-58.4%落於賣 方所委託之估值，最大值 14.95%則落於買方所委託之估值。而其離散程度以變 異數及範圍觀察，賣方及買方溢價率之變異數及範圍分別為 0.012 及 72.29%、
0.003 及 34.93%，顯示賣方之溢價率離散程度高於買方之溢價率。
上開離散程度亦可由本案全體與買賣雙方委託估值溢價率之直方圖觀察，詳 如圖 4-1、4-2 及 4-3，從圖 4-1 可以看出全體案例委託估值之溢價率大致均在 -20%~20%之間，甚至多在-10%~10%之間，僅少數案例超出此一範圍，而呈現高 狹峰的圖形。而從圖 4-2 及 4-3 亦可看出，賣方與買方委託估值溢價率之直方圖 圖形大致亦與全體委託估值之溢價率圖形相同，呈現高狹峰的狀態，但賣方主要 偏向圖形左邊，其最高峰位於負數方；而買方主要偏向圖形右邊，其最高峰位於 正數方，為買賣雙方溢價率圖形所呈現最大之不同。
圖 4-1 全體委託估值溢價率直方圖
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圖4-2 賣方委託估值溢價率直方圖
圖4-3 買方委託估值溢價率直方圖
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對於客戶影響鮮少以買賣實例進行實證，雖然 Smolen & Hambleton(1997)、Kinnard et al.(1997)、Worzala et al.(1998)、Amidu & Aluko(2007a)均曾調查得出估 價人員可能會受到客戶影響而調整估值的結論，但因其係以問卷調查、深度訪談 或實驗設計等方法進行，且顧及道德風險多半係以間接或迂迴方式訪查，很難直
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接證明不動產估值確實會受到客戶影響，而這也是客戶影響相關研究最大的瓶頸 所在。本研究之研究成果可補足過去的不足之處，亦即在買賣雙方都有明確動機 影響不動產估值之情形下，買方希望估值高於成交金額而賣方希望估值低於成交 金額，實證結果支持此一假設，亦即不動產估值確實受到客戶影響，呼應過去文 獻的調查結果。
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